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資產波動時

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轉眼間又過了個多月,2016年也差不多到了終結。

儘管梁振英宣布不連任,筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變,預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。

美國第二次加息後,聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測,由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時,聯儲局對2016年的預期是加息四次,最後只加了一次。所謂預期,還是不要太認真對待,但資產波動卻是免不了,不然財富怎麼轉移?

2016年最後一個月,再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易,並已成功預租,租金較舊租客上調24%,毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易,亦已預租成功,租金上調33%,毛回報3.9%。

以下為筆者於2016年底的資產配置,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。

住宅物業 (58%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。

住宅仍是筆者最大投資版塊,由於15%辣招肆虐,交易成本空前絕後,故若非必要(如升級自住),不宜出售。

其他物業 (14%) - 共四項,包括本月初再買入一項,加權回報率 = 3.8%,合併賬面有微利。

原打算以第四項換走第二項(筆者視之為最失敗的物業投資),惟暫時未達目標價,若賣出會作為R&B組合的後備火力。

REIT (11%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約5:1,加權息率 = 7.3%。由於SGD由高位下跌超過6%(沒有對沖部分約佔40%),加上REIT市場正經歷逆境,故錄得賬面虧損。

REIT價格波動較大,即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲,以及REIT的回報在利率上升周期高於股票,仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。

筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT,輕視資產波動所產生的時機效應,致令過度買入而沒有察覺,在價格波動時才發現已上了寶貴一課。故此,即使手中尚餘資金,仍需等待市場出現恐慌才出手。

債券 (3%) - 共三項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.1%,年期5-8年,沒有賬面盈虧。

現金 (9%) - 除流通貨幣外,其餘均為HKD,存款息率 = 2.15%。

雖然筆者在2016年沒有買樓,資產總額暴增也不如2014年般誇張,但在資產配置方面動作頗大,也改變了不少關於收益類證券的錯誤觀念,總算在投資方面邁出了一大步。

期望2017年是收成年,繼續為建立可預期的財富增長而努力。

轉危為「機」

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回收商的回覆十分直接: 

「訂貨?我不知道怎樣訂啊,不然為何要向你們買?」 

「訂貨要信用卡,我做水貨生意你說我怎樣申請信用卡?」 

「網上訂每人只能訂兩部啊,我早已用光了自己和朋友的quota,現在都只能收街貨了。」

 真是令人恍然大悟!

想不到除了因為供求失衡,資訊不對稱和市場深度不足也是回收價能維持在高位的原因! 在回家的路上,我不斷地問自己究竟海量供應面對著市場參與者不足的瓶頸,對價格的影響還剩多少?

沒錯供應量大增是事實,但有多少能流向二手市場? 

究竟全香港有多少人做著跟我一樣的事?

我回想與回收商的接觸,真的深深感受到他們對二手機的熱切渴求。我大膽下結論,他們的回收貨源很有限,甚至還要面對同業間的競爭。 

反正零風險,我果斷地下了兩張10部的訂單。 

為免影響早前的訂單,我這次用了兩個新戶口。由於信貸限額不足,其中一個用了另一張信用卡。

(待續)

自駕遊路線:埔里-日月潭

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日月潭位於台灣中部南投縣內,是台灣最大的湖泊,附近是原居民的發源地。坦白說,日月潭並沒有甚麼景點,若不在適合的季節前往(而我不知道何時適合),恐怕會大失所望。民宿主要設於水社及伊達邵兩區。

埔里-日月潭

路線:埔里-中潭公路(台21/21甲)-環湖公路-伊達邵/水社
實測日期:2012年6月
戰車:Toyota VIOS 1500cc 109hp(即香港的Corolla)
距離:51公里
Google時間:92分鐘
實測時間:100分鐘(平均時速31公里)
限速:60(公路)/30(山路)

連同環湖一周以伊達邵為終點,全程51公里,當中有22公里為公路,限速60,車流速度約60-80kph。此段大概需時20分鐘。

過了中潭公路後便進入魚池鄉,環湖公路全部是狹窄的山路。雖然環湖公路仍然是雙線雙程行車,斜度也不高,但情況有如香港大潭的道路,環湖(水塘)部分多彎且狹窄。道路兩旁的樹木長得凌亂不堪,稍一不慎便會是刮花車身。過了伊達邵後再往西走的惟一理由是挑戰駕駛技巧,尤其是玄光寺至頭社一段,髮夾彎較多,而且樹木十分茂盛,即使在日間行駛,視野仍然較差,必須全程開車頭燈。水社及玄光寺附近風景不俗,但為此環湖一周就不值得了。

難度:★★★☆☆
危險性:★★★★☆
疲累度:★★★☆☆
景觀:★★★☆☆
駕駛樂趣:★★☆☆☆
需注意的路段:台21甲線多彎狹窄、GPS會選擇路況較差的道路

昂首闊步 邁步向前

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「一年容易又中秋」,上次更新還未到中秋節,轉眼間卻已來到十一月。筆者也已於上月底踏入了人生第二十九個年頭,很快便屆「而立」之年,要把握最後一年時間自我鞭策,希望明年成為一個能坦然面對一切,尤其是自己的人

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最近鬧得熱騰騰的,莫過於美國總統選舉和香港重招打壓物業市場。

今屆美國總統選舉被指為「騙子」與「瘋子」之爭,普遍分析認為若「瘋子」上台,將對全世界資本市場造成沉重打擊,是比英國脫歐更大的黑天鵝。筆者卻認為,傳媒濫用「黑天鵝」字眼,以之描述特朗普當選的可能性極不恰當。嚴格來說,黑天鵝象徵的是市場無法預料而影響深遠的事件,而不是發生機率較低的大事。英國脫歐在當時的民調看的機率甚低,金融市場並無準備,勉強可說成是黑天鵝;但特朗普上台卻絕非不可能,即使執筆之時FBI已決定不就「電郵門」事件起訴希拉莉,特朗普的勝算仍有20-30%。

一件有20-30%機率發生的事,絕對不能說是黑天鵝事件

此外,若以為特朗普上台等於美國低息期的結束,那便大錯特錯。就算特朗普上台,仍有很多勢力可以制衡此位,新任美國總統從不能隻手遮天。筆者估計最多只會出現短暫的金融動盪,市場會嘗試一口氣反映金融政策的不確定性,在市場未發現低息被迫持續前,反而令優質資產變得吸引。相反,希拉莉上台才會令美國的加息周期緩慢地推進,各種資產價格仍會跟隨議息而波動,直至金融政策明朗化、市場對加息密度有共識為止。

至於重招打壓香港物業市場,一眾分析員和大行已急不及待評論。經過多輪打壓措施,市場早已有共識集中打擊住宅市場只會令資金流向非住宅物業,車位、工商舖和房地產信託基金都是追捧對象。此突發政策改變了筆者的部署:原本已全面停止加碼物業市場投資,由於此政策筆者決定並已購入第七個物業,延續自2011年起每年均有物業交易的紀錄。

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金融資產方面,早前優質REIT公布業績,DPU較市場預期為低,引發一輪沽售潮。筆者認為,DPU下跌主要原因是北京改變稅收政策,核心業務並無重大不利因素。長遠估值需下調約3%,市價跌幅卻遠超此數,故已趁上週低位加注。

另以小注資金買入一隻USD Bond及一手領展,前者YTM 5%,尚餘6.5年到期,主要用意為平衡REIT價格風險及更有效利用多餘的孖展額;後…

自駕遊路線:台中-清境

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大概十年前香港人開始喜歡到台灣清境旅遊,相信不少讀者即使沒有親身到過也有朋友談及過。清境位於台灣南投縣,最著名的景點是青青草原和小瑞士花園。老實說,若只為了跑景點,就千萬不要去清境旅遊。清境是一個十分適合歇息的地方,筆者很喜歡享受它的寧靜,也可以來看星空和日出,以及吃甜到不得了的高山菜和菌類。

台中-清境

路線:台中機場-三號高速公路-六號高速公路-埔里-埔霧公路(台14/14甲)-清境農場
實測日期:2012年11月/2016月10月
戰車:Toyota Altis 1800cc 140hp/Audi Q3 145hp
距離:108公里
Google時間:99分鐘
實測時間:90分鐘(上山)/70分鐘(下山)
限速:80-110(高速公路)/40(山路)

全程108公里,當中有75公里為高速公路,限速80-110,沒有塞車時車流在100-130kph左右。因此,此段大概需時30-40分鐘。六號高速公路使用量低,可以盡情享受速度感。

過了高速公路後,可在埔里休息,然後再走30公里山路。雖說是山路,但其實埔霧公路雙線雙程行車,設計供巴士和貨車並行,因此道路十分寬闊。但同時亦因為有巴士使用,若不幸跟在每小時一班從埔里出發的巴士後面,行程便會拖得很慢。儘管埔霧公路大部分路段禁止爬頭,仍有不少司機會爬頭(包括筆者),而對頭車早已習慣,危險性不算大,但要小心選擇爬頭時機。此路段需時30-60分鐘,視乎方向而定(上山/下山)。

難度:★★☆☆☆
危險性:★☆☆☆☆
疲累度:★★☆☆☆
景觀:★★★☆☆
駕駛樂趣:★★★☆☆
需注意的路段:台14線末段進入仁愛鄉後有連續五個髮夾彎、夏天埔霧公路路況不佳

興趣是生活的動力

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本Blog名為「尋找生活之路」,宗旨是「累積財富只是掌控生活自由的途徑」,惟至今幾乎只談及有關累積財富的歷程和資訊。由於筆者對數字極其敏感,多年來被金融資訊環繞,投資和分析市場資訊早已超越Money matter,而成為了筆者最大的興趣。此外,筆者對各種奢侈品也有皮毛的認知,但想深一層,物質也非筆者的實質興趣(車除外),研究奢侈品只是累積財富旅途中的一個副產品。

筆者思前想後,生活上較大的興趣,非駕駛和旅遊莫屬。

駕駛和旅遊同時具備兩種理想生活重要的元素:自由和計劃。駕駛者每分每秒都有自由選擇下一步,每個小決定都會影響乘客的安全、舒適度及路程的效率,而要達致最佳的效果,事前計劃並不可少;至於旅行,計劃佔更重要的位置,旅行的目的、預算、旅程的可行性和效率等都是事前計劃可以優化的。

然而不論閣下享受與否,在香港駕駛可以分享的事情真的不多。至於旅遊的資訊,世上已有太多Blog持續不斷地分享,圖片和文章多得大家都要花不少時間和精神去過濾,實在無須筆者再為大家添煩添亂。基於上述原因,筆者決定於本Blog分享自己親身的自駕遊經歷,豐富這裡作為尋找生活的旅程紀錄儀。

某程度上,每一次自駕遊也可能是人生旅途上的縮影。

事實上,若讀者曾於網上搜索自駕遊的資訊,肯定會同意網上有關自駕遊的資訊十分有限,尤其是由香港人提供者更是寥寥無幾。固此除了用來紀錄生活外,筆者也很想藉此作自駕遊的分享,希望遇到知音人。

筆者的自駕遊經驗始於2012年6月,至今10次旅行,全部都是自駕遊。曾在7個國家駕駛16輛不同款的私家車,累積自駕遊的距離超過一萬二千公里。以下為筆者的自駕遊旅行列表,將來會不斷更新並作為自駕遊分享的目錄:
2012年6月 台灣
台中-日月潭-清境 (因百年一遇大雨,上不到清境)
2012年11月 台灣
台北-九份-十分-基隆-台中-清境-合歡山-福壽山
2013年6月 馬來西亞
沙巴-神山-吉隆坡-馬六甲
2013年11月 日本
札幌-小樽-洞爺湖-富良野-旭川-層雲峽
2014年5月 澳洲
墨爾本-大洋路-塔斯曼尼亞-悉尼
2014年9月 台灣
台北-宜蘭
2014年10月 泰國
曼谷-華欣
2015年3-4月 美國、加拿大
華盛頓-波爾的摩-費城-尼亞加拉大瀑布-洛杉磯-拉斯維加斯-Capitol Reef National Park-Canyonlands National Park-Antelope Canyon…

升到你迷信 (3) - 強國因素

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續上文,繼續研究樓市如何升到你迷信:
8. 內地炒樓情況過火,政府已開始收緊政策,一般需時半年才能反映。究竟內地計時炸彈會引爆港樓,還是炒樓所得的資金會轉戰香港,暫時仍難定斷。可以肯定的是,內地人套現換貨的現象已經浮現,只是不知會否蔓延至二手市場。

9. 從2015年第3季起,內地透過來港買保險的走資情況越來越嚴重,並引發中央限制境外銀聯信用卡簽賬額的粗暴干預。千萬不要以為中央限制銀聯卡交易的政策會奏效,其實越打擊越引發更多更急走資潮。現時走資500萬美元,只需碌卡一千次,很多保險公司都樂意提供協助。

10. 根據保監會資料,今年第2季的內地保費已相當於2015年第3季的一倍,這些資金很多會購買一些整付保費又能在兩、三年內打和的退保的保單,如萬用壽險、短期儲蓄保險等。這表示2017年中起,平均每季會有超過100億港元資金鬆綁。這些資金洗淨後,可以合法運往海外,也可以留在香港這個十分歡迎資產膨脹的「自由市場」。到時候香港的資產價格會如何走,真是難以想像。

最可怕的是,這個數字現時仍以每季25%幅度上升中。

(完)

升到你迷信 (2) - 本土因素

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續上文,繼續研究樓市如何升到你迷信:

4. 按揭關口

觀乎幾個重要關口(400萬, 600萬, 833萬),400萬的阻力已不復見,有人資助首期不足的上車客已成常態;833萬的阻力已不如往昔,有貨在手的客源始終有換貨需求。

至於最大鴻溝600萬,在一手市場簡直視之如無物(如元朗某盤),甚至連二手市場也逐漸變得模糊(如將軍澳)。由此可見以按揭限制壓抑需求的造法,其效果已達樽頸位

5. 財富效應

這一輪調整與股市走勢有關,估計樓市去向與2011年歐債危機一役相似。

當年樓市於2011年5月見頂,股市於10月見底,而樓市反復下跌至12月左右,翌年4月大爆發,11月政府出招但只能打擊成交量,一直升至2013年2月才因政府重鎚出擊停止。

去年樓市於9月見頂,股市於今年1-2月見底,樓市下跌至3月左右,至7月大爆發。如無意外,樓市會經歷一個負面消息(如特朗普上台或美國加息)而不顧,而隨後的負面消息將會中止樓市升勢

6. 政府逆周期措施

炒家:SSD的存在令炒家佔市場成交比例為0%;
大陸客:BSD比例近月已回升(尤其是一手市場),但整體仍屬偏低(佔二手市場約9%);
投資者:DSD已封頂,加上此法案不受建制派擁護(上次幾乎撻Q),料政府不會再挑戰立法會。
用家:市場充斥著用家需求,但打擊用家政治不正確,料不會再從印花稅入手。

7. 金管局逆周期措施 - 按揭成數

再度收緊按揭供應會對銀行利潤造成壓力,反而影響金融體系安全性。以近來金管局對銀行按揭戰隻眼開隻眼閉的態度來看,恐怕收緊按揭亦非上策。洪水不能抵擋,疏導方為上策

450萬以下:收緊細價樓按揭打擊用家需求的範圍最廣泛,2015年最後一次逆周期措施已令上車客怨聲載道,不宜再更改。
450-1000萬:按揭保險界線乃市民無法上流及被迫買細價樓收租之根源,可同時收緊600萬以下及開放600萬以上按保,以疏導潛在換樓客的流動性。具體做法如下:
450-600萬:80%按揭,最多借450萬。(收緊)600-700萬:75%按揭,最多借500萬。(放寬)700-800萬:70%按揭,最多借550萬。(放寬)800-1000萬:65%按揭,最多借600萬。(放寬)1000萬以上:今天千萬樓價已不屬高價貨,仍有大量按揭需求。基於目前經濟環境,50% buffer加壓力測試實在太嚴苛,宜略為放寛: 1000-1500萬:60%按揭,最多借750萬。(放寬) 8. 金…

升到你迷信 (1) - 樓市概況

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九月下旬北風臨,秋意漸濃之際,冷不防太平洋一低壓區崛起,鮎魚風眼未到台東已把香港迫至36度高溫。香港受害,台灣更受災,希望沒造成太大損失。

天災累人,人災禍港。把颱風喻為黑天鵝,災情換成資金泛濫,氣候當作樓市,台灣換上世界(尤以中國某些城市為甚),香港卻還是香港。
六月前,香港樓市雖見復甦,勢頭卻連火苗也稱不上。強如樓市硬好們都不敢說2016不是下跌年,星級分析員無一獨具慧眼,堅持港樓已完。脫歐後,證券市場馬上反映市場的憂慮,樓市因交易透明度低,即使已經起動,指數和分析卻完全追不上。

中原CCL在七月尾才全面反映脫歐的影響,目前比高位還差6%;而差餉物業估價署的指數在九月初才開始反映,目前比高位還差9%。但事實上大家都看到,破頂新聞無日無之,最近兩大新界藍籌屋苑更已打破同類歷史高位(包括去年以高價內部轉讓的交易)。投行分析員紛紛轉軚,硬好如林一鳴、卓百德則繼續在淡友傷口上灑鹽。

基於大部分屋苑仍未破頂,加上樓市指數未能包含火熱的一手市場,我的看法是,目前CCL處於大概143點水平。以下是我的觀察所得的分析結果,來讓時間判定輸贏:

1. 與上一輪政策導致細價樓領頭的升勢(2014年4月至2015年9月)截然不同,今次是由超級豪宅帶動,然後到藍籌盤接力,由一手市場把氣氛凝結在高位,再由整體二手市場接力。這跟傳統樓市上升秩序較吻合,反映壓抑已久的購買力較一年前更充裕。

2. 目前升勢蔓延至二三線市場,包括傳統偏遠地區的大型屋苑(部分小屋苑已破頂)只是剛起步。

3. 大價樓雖然成交少,但沒有較細價樓落後,反而部分細價樓較去年高位仍有近10%差距。這反映一手市場細價樓大量湧現,以及發展商低首期付款法抵消了二手市場的按揭優勢。

(待續)

大難臨頭?

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iPhone 4的訂購限制放鬆後,我第一個想法是:大禍臨頭。

我一直以來的想法是iPhone的炒風完全是由供求失衡造成,價格升跌很受國內需求影響。如今每人可以訂10部,表示蘋果公司有信心可應付大幅增加的訂貨量,那也意味著二手市場的供應量將會極速上升!

想到這點,我不禁沮喪萬分:難得找到零風險高回報的「實業」,難得讓我多賺幾回也不行嗎?

我把想法跟同事分享,他們受我的影響也訂了貨,但一次貨也未收過便得知這噩耗。一位同事索性馬上把訂單取消了。

大家討論了很久,也沒有具建設性的結果。最後有一位沒有參與的同事經過,聽完我們的故事後,道:「為甚麼收機的人不自己訂貨?」

真是旁觀者清!

對啊,為甚麽有錢不自己賺,要借別人的手來增加自己的成本?

難道他們不懂訂貨,或者訂貨時出現不能解決的問題?

早前我已證實訂貨限制只適用於每張訂單,而非以戶口或人頭計算。難不成他們仍蒙在鼓裡?

我馬上致電幾位長期在網上收機的回收商,旁敲側擊地問他們這個問題。

(待續)

變幻原是永恆

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上次更新現況已經是一個月前,投資組合在物業市場經歷長達超過五年浸泡後改變策略,開始將新增資金投入到優質REIT中。

現時持股價值已達當初轉按新資金的74%,不料八月及九月接連有些小數目回籠,令流動資金又再增加20%,持股價值即將跌至流動資金的60%。由於目標持股是流動資金的150%,優質REIT價格又遲遲不回頭(甚至屢創新高),現在的投資組合距離目標仍有一段漫長的路...

目前REIT佔總資產6.5%,現金8%,物業83%;而最新目標是REIT佔總資產15%。

2016年是一個求變的年份,除了物業市場的調整令筆者重新思考投資部署,在工作方面也在積極尋求改變。其實早在2014年末我已在尋找突破點,可惜當時因Team內有些重大架構改變,我決定留在Team內協助過渡,就此犠牲了一個在公司內轉會的好機會。

蘇州過後無艇搭,機會從來不等人。到了2015年尾,我決定在公司內轉去另一Team,工作性質改變不少,但性格未必適合,原本預計學習一兩年後便伺機更上一層樓。結果捱了三個月,已經苦不堪言。工作性質固然是一個問題,但人事關係才最令人窒息。新Team的人事關係最大的問題,就是人與人之間沒有甚麼關係,除了即食的公事以外,毫無溝通空間,甚至連工作方向和規劃也欠缺。

經過一輪掙扎後,還是決定轉工,做回老本行。由一間歐資公司轉往一間美資公司,文化一定有差異,惟一相同的是主要溝通語言仍是英語,也令筆者老懷安慰(畢竟還有點藍血的感覺)。新公司等人用到buyout,一天假期也擠不出,辭職到返新工,連一個月也沒有,也hea多一陣也不行。月薪掛名加20%,但由於歐資公司的voluntary contribution太好,實際上只加了14%左右,還要放棄六位數字的花紅。不過要求變,總要有點犠牲。九月中開工,希望到時還有時間寫文。

向好的一方面想,底薪高了,日後加按會較容易,可是bonus要重新出發,最快要到2017年4月才能反映較高的收入,到2019年4月銀行才recognize two full years average bonus!

人生總是充滿變幻,謀定而後動方為上策。

任何市場也受消息影響

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在申請信用卡的同時,我還是在繼續等待第一張訂單的shipment,並且再下了幾張新訂單。

終於踏入第四個星期,運送狀態變成了出貨中,翌日貨品已經交付給速遞公司了。

此時又傳來「好消息」:iPhone 4 在中國的上市日期一再延遲,估計要到九月下旬才能面世。

儘管iPhone 二手市場並不是一個有效的市場,不過由於市場定價者是與真正需求者關係密切的收機佬,而非大眾參與者,沒幾天回收價就被搶高了不少。

本來寄望一個月後中國訂機的需求忽然湧現在香港二手市場,在供求失衡、錢多貨少的情況下,回收價格由15%溢價開始起動,活像進入了股票大牛市一樣,每天升幅達2-3%。

最後回收價恰巧在我收貨那兩天到達了高位,就這樣四位數字利潤袋袋平安,而當中我真的沒有付出甚麽,而且零風險也絕非事後孔明之說(可以Cut訂單甚至退貨)。

最意想不到的是,這行為竟然能帶給人快樂 - 看著收機商那喜悅的笑容、十分好招呼地請求你賣給他,心情也格外愉快呢!

過了兩天,「市場」又傳來壞消息:歐美的積壓需求已處理得七七八八,蘋果公司開始大量向亞洲供貨。

與此同時,iPhone 4的訂購限制由2部更改成10部。

(待續)

另類限制

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很快就過了一星期了,但我仍未收到蘋果的貨品,出貨的狀態仍然是等待出貨中。

雖然回收價一直維持在高位,甚至還有點反覆上升的跡象,但心裡總是有點忐忑。

此外,新下那張訂單已進入處理中的狀態,看來已經突破了每人或每戶口兩部的限制,那表示同一戶口其實可以無限地下訂單,等於沒有限制。

真的沒有限制?當然不是。

我馬上發現信用卡限額是一個更大的限制。

當時,由於我只是個初出茅廬的小子,收入低,信用卡限額當然也低。雖然我已有十多張信用卡,但有很多只有萬多元、甚至幾千元信用額,最多那張也只有五萬元,只足夠應付10部iPhone訂單。即使加上家人的信用卡(其實每人也只有兩、三張而已),總信用額也只10萬左右,加上出貨套現的時間甚長,根本不能無限量地訂機。

這只有兩個解決方法:

(1) 利用自己的資本:把現金投入信用卡

(2) 增加槓桿:瘋狂申請信用卡

利用自己的資本等於放棄擴大經濟規模,對借貸情有獨鍾的我,當然不會輕言放棄,於是我立即瘋狂申請信用卡。

申請任何信貸,識得玩一定同時玩,原因不言而喻了。

(待續)

妙用Margin/ML 減低利息支出

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如果讀者同時持有Margin及按揭掛勾(ML)戶口或任何高息戶口(存款利率約1.75-2.15%),以下有一個有趣的方法有效減低利息支出,增加REIT/Bond的息差,令我更安心持有高息資產。
方案一 假設A君有200萬現金,在沒有孖展情況下,當然只能購買價值200萬的資產,年收入為14萬,回報率7%。
方案二 若A君以孖展購買價值300萬的資產,扣除200萬本金,借貸額100萬,Blended利率約1.4%,年淨收入為19.6萬,回報率9.8%。
此方案的槓率比率為150%,即資產要下跌52%才會call margin,非常安全。但是ML戶口裡的流動性就被淘光了,而且200萬本金全部都要轉換成資產貨幣(e.g. SGD)才能避免付出額外利息,增加了匯率風險。
方案三 與其說孖展融資是為了放大回報,不如說是一種彈性處理資金的工具。
若A君僅使用100萬本金,同樣購買300萬資產,把剩餘的100萬留在銀行ML戶口。證券戶口的借貸額升至200萬,令Blended 利率下降至1.2%左右。其中首100萬利率約為1.4%,次100萬利率僅為1%。
這方案產生了三筆收支: 資產收入 21萬 證券戶口利息支出 2.4萬 ML戶口利息收入 約2萬
淨年收入 = 20.6萬 回報率10.3%
由此可見,雖然證券戶口利息支出增加了1萬,但淨利息支出反而減少了1萬,即利息支出減少了三分之二!此外,A君只需將100萬本金轉換成外幣,同時減低了匯率風險。更甚者,A君不用把資金鎖在證券公司,增強個人財務彈性和資金流動性。(銀行現金的流動性較強證券公司強是常識吧?)
這方法不是甚麼高超技巧,不用付出任何代價,也不涉及深奧的財務知識,便能增加組合的回報,且能有效減低匯率風險。惟一的缺點是證券戶口的buffer很低,要準備隨時由銀行調配資金到證券戶口。當然,讀者亦可以選擇不去到盡,例如將證券戶口的槓桿比率維持在250%左右,buffer便已很足夠承受daily或weekly的波幅。

消費也要鑽空子

早期的蘋果用家可曾留意到,iPhone 4面世初期,只容許每個用戶訂兩部機?

千萬不要搞錯,後來的機款的確有此限制,但在最初的限制與現時的限制,模式上曾經歷多次轉變。作為用家,當然沒有甚麼影響,相信很少人需要買十多二十部iPhone自用或送禮吧。

基本限制每人兩部,這也是我首次訂機只買兩部的原因。

限制每人買兩部機,原意是希望每個人也有享用蘋果產品的權利,而這方法最初很有效,等待運送的時間一直維持在1週左右。

問題來了:所謂每人兩部機,究竟是如何限制?有甚麼突破點?

(1) 每人兩部 - 蘋果公司以甚麽方式辨識「人」?要注意訂iPhone提供的資料很簡單,除了信用卡資料以外,其他都可以無限複製要辨別真人以當年的科技來說相當困難。

(2) 每戶口兩部 - 若然如此,不停開新戶口就可以了。

(3) 每訂單兩部 - 如果系統是如此設定,真是一個十分無聊的限制。它只是減慢了你下單的速度而已。

由於回收價波幅不大,縱然還未收到貨品,加上我還未知道所謂限制是如何,在好奇心的驅使下,我使用同一戶口再下一張訂單,今次只買了一部。

不同的是,這次等待運送時間,已經延長至2週了。

(待續)

物業的隱藏利益

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近月大家熱切地討論各種能產生穩定收入的資產,當中REIT因流通量較高,在脫歐價格反映得很快;Corporate Bond反應不大,因為在英國公投前,追求防守力的資金已經追逐了一段時間。最近連樓市也活躍起來,先是一手市場成交加快,然後二手市場也轉活,甚至出現了創年內新高的成交。希望如筆者5月4日blog文所言, 樓市已然見底。

實磚(物業)還是紙磚(REIT)何者較好這類爭拗無日無之,一般而言,說前者較好的多是大眾市民,而說後者較好的多是從事金融或喜歡計數的人士。其實何者較好實難判斷,市場瞬息萬變,此刻我會將新資金投入REIT,不代表我認為實磚沒有持有價值。實磚交易成本高加上SSD,沽出物業是一個不能回頭的行為,必須慎重考慮。

從金融角度而言,資產交易透明度低是一種壞處,它會增加交易成本令交易相方的利益受損。從交易角度看,擁有資訊優勢的一方會受益,因此我們可以利用此特點尋找利益。除此以外,物業尚有一種隱藏利益源自按揭估價,令長期持有物業的誘因增加

市場上有不同的估價來源,銀行會傾向用某一間或幾間估價行,因此不同銀行的基本估價已然不同。儘管估價都是基於市場交易價格,而非實際價值(現實上這是不可能計算),但估價也是半自動工作,有人為錯誤或公式有漏洞絕對不足為奇。又基於按揭市場競爭激烈,如果你識格價,無論你用那一間銀行,最高的估價往往會成為最終的估價。

以筆者持有其中一間住宅物業為例,三間銀行的參考網上估價分別如下:

市價: 約480萬 銀行A: 470萬 銀行B: 477萬 銀行C: 542萬

很明顯銀行C的估價出錯,如果客戶有牙力,甚至可以再拗高d,一般幅度在10%以內。

假設筆者在兩年前以400萬買入,首期160萬,經過兩年outstanding balance尚餘230萬。如果轉按到銀行C,保守估價以550萬計算可以借到330萬,套現100萬。請記住,這100萬當中,只有48萬是來自升值,10萬來自還本,42萬來自錯價。換句話說,持有實磚者可以在無代價的情況下,以低息獲得額外低風險的長期極貸款,很明顯這優勢是不可能從交易透明度高的金融資產複製(包括股票、REIT、債券等)。

讀者也許會問,這種情況是否罕見呢?

筆者在2015年10月加按,當時樓市高峰已過,估價也已開始回落,但各銀行對同一單位的估價更新並不同步。當時的情況為:

市價: 約350萬 銀行A: 396萬 銀行…

平民廉價融資渠道Q&A

這幾天收到很多讀者查詢有關REIT融資渠道的事宜,也有follow-up問題是有關Margin戶口如何計算等。與其要大家等待我的回覆,不如一次過在此Q&A,討論可在留言內進行,惟切記不要提及直接或間接提及該渠道及某優質REIT的名字,謝謝各位。

1) 究竟是那一間金融機構提供廉價融資渠道予平民?

實在很抱歉,在筆者思前想後腦交戰後,決定不再直接提供此融資渠道的資訊。

這決定是基於兩個原因:
(a) 使用Margin和國外金融機構所牽涉的重大風險,並非人人可以承受;
(b) 經自己做功課所得到的資訊並實行之,往往能分析當中所牽涉的風險是否值得自己去冒。每人的投資目的和需要都十分獨特,如果沒有經過自己透徹的分析,這種風險比甚麼都不做還要大。

有網友笑指這種行為是「伸手黨」,沒有做功課卻想得到別人努力的成果,對於這點我不盡同意。雖然我寫blog主要是記錄自己的投資及尋找生活之路,但遇到有心的人我很希望能幫上一把,畢竟網絡平台應該多分享才能增進大家的知識。當初我在Starman兄的blog學習(抱歉Starman兄我要擺你上台)時,也曾嘗試做伸手黨但不果,結果經過近一年反覆思考,終能靠自己分析和尋找解決方法(包括無錢和有錢遇到的問題),在資金ready後迅速反應。雖然暫未有任何回報,但我對執行目前的計劃感到十分comfortable,而這個計劃在一年前我幾乎肯定自己不會參與。

我不會為了谷留言數或點擊率而改變自己的原則,希望讀者見諒。

2) 能給予提示去尋找這個金融機構嗎?

可以。這是一間在外國上市的國際證券公司,以低交易成本為業務宗旨,市值超過1000億港元。

它在香港的辦公室在金鐘。

3) 如果找到這間金融機構,可以私下求證嗎?

我十分歡迎與讀者互動討論,但如果你找到符合以上及以下所談及的條件的證券公司,基本上你不用向我求證。你應該向該公司求證,而大部分答案已放在它的網頁上(需要時間去尋找和消化,這也應該是做功課的一部分)。如果找不到,可以打電話去問。

4) 用這間金融機構有甚麽好處?

這金融機構的優勢有:
a) 外幣資產Margin:本地的證券行對非本地的孖展融資十分保守,大部分不提供融資,即使提供其利率也高得根本沒有套息空間,或利率的透明度不高(在網上看不到)。
b) Margin ratio:它提供的Margin ratio 低,可融資額與私人銀行相若,甚至更高。
c) 利率:它使用各地…

心動不如行動

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過了七月,工作方面終於過了最高峰,不過隨著line manager放假西遊,無端多了一大堆全新的task,接下來一兩星期恐怕仍然要繼續過疲累而略欠意義的生活。

尋找生活之路方面,上月總算有一點進展。四月開始申請的按揭s,由於職員目亂搞的關係,到了六月才重新出發,到了七月下旬終於成功提取了。由於不動產的exposure對我來說已經太大(加按前,不動產資產佔整體資產超過90%),新增七位數字的資金將會全部用作買入具穩定收益的資產用途

如前文所述,我最prefer的是港元或美元的高收益債券,惟其價格早在英國脫歐前已坐了火箭,脫歐後雖然沒有變本加厲,但到期收益率(yield to maturity)已極不吸引。另一具吸引力的投資REIT也在脫歐後如脫繮野馬,不過某優質REIT的派息率仍然吸引,因此在獲得新資金當天,我已馬上把20%轉移至證券行,翌日便於略低於高位的價錢買入了第一注貨,佔總資產約1.5%。

上週發現某渠道可為REIT及其他liquid asset作融資,lowest tier 利息約2-2.5%(視乎貨幣而定),息差仍有超過4.5%,initial margin大概30%(即最多買資金的3倍貨),最低目標總持貨為新資金的150%,即佔總資產約11%。在此情況下,資產價格下跌超過50%才會被call margin。

上週五我把約17%資金轉移至此渠道,暫時最多可以買到佔新資金約50%的貨。有融資渠道的好處除了倍大了資產,令定期收益增加外,亦有利資金調配。畢竟雖然現在銀行利率很低(按揭掛勾利率約1.85% vs. 證券行0%),但未能買入資產的資金始終會喪失利息。在可融資的情況下,我會先買入資產,再從銀行把資金調送

不幸地,上週REIT的價格又拾級而上,可能與公布業績有關吧。業績公布後,市價又沒有太大反應,可能與預期相若吧,不過trailing 12-month historical yield 已低於7%。評論我就不作了,以免影響讀者的獨立思考。

守株待「果」

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戰戰競競地訂了機後,我每天都留意著網上的回收價。

那時候蘋果專門店還未進駐香港,回收價的資訊也遠遠沒有現時般發達,甚至連相關的網頁或Blogger都尚未出現。所謂回收價,都是先達的手機舖或水貨商人在某大論壇上貼出,並留下電話聯絡。有時候甚至連價格都沒有,需要逐一致電查詢。
在等待運送的期間,回收價縱然有點波動,但一直持續地高於零售價15-20%。
究竟是甚麽原因導致這個溢價持續存在?
這問題一直在我心中縈繞。
如果是因為「早買早享受」的溢價,應該在面世後一兩個月便消失殆盡。
抑或只是如同事所說,純粹供不應求?
後來我們都知道了,需求主要來自大陸,但當時外行人卻仍在摸索中。先想到的,便是投機贏家。
而且,除此以外,還有更多的因素令價格能夠維持,甚至變成「投機」門檻的一部分,而大眾根本不屑去明白。
(待續)

初試啼聲

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終於,iPhone 4 面世。

我不知道它是否風靡全球,因為我從來也沒有用過它,雖然大大話話曾有不下500部iPhone 4曾經我手。但我知道,它起碼風靡了大中華地區的顧客,尤其是產品沒有同步面世的中國。

iPhone 4的海外市場主要銷售渠道是Apple Store,而合作經營的實體店雖然有很多,但從來沒有一間有現貨提供。起初,Apple只容許每個帳戶購買2部iPhone,而每個帳戶連接了名字、地址、電話、信用卡號碼等各種資料,因此網上訂單不多。然而,來自中國的需求巨大,先達、水貨商們僅吃下實體店的貨源根本不能滿足中國的黑市訂單。

由於供不應求的情況持續,加上中國的進口關稅近 20%,回收價格一路走高,甚至超越了中國的官方發售價。

我意識到,當spread達到20%的水平,這就不只是簡單的供求問題。Apple方面肯定有結構性的問題令供貨不能持續,導致回收價格大幅偏離售價。這利潤水平使我產生了極大的興趣,我決心要參與這場幾乎沒有價格風險的生意。

我仔細地閱讀了Apple網站的銷售條款,發現iPhone竟然沒有任何退貨限制,即收到貨品後不滿,可以無條件退貨。這對顧客而言當然是十分貼心的服務,但對炒家來說根本就是輸打贏要的條款。

那天晚上,我向Apple發出了第一次訂單,訂購2部iPhone 4。

(待續)

免費的教訓

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最近工作忙得不可開交,有上班沒下班,即使下班了也已無心力寫文,實在抱歉。 

趁上班交通時間抽空出文,最想鞭自己屍。上月我曾寫《槓桿的疑慮》一文,指防守性資產因為市場氣氛令REITS 和債券被追俸,宜先待英國脫歐續果後降溫才作打算。 

當時我的想法是脫歐不會成事,其實整個金融市場也是差不多想法,因此才會出現股匯單日急挫的情況。如果沒有脫歐,某優質REITS也許會回落至8%yield,而入貨期絕對會延長。不幸地脫歐竟成事實,對於防守性資產而言,整個局勢就不同了,起碼要價格明顯回落相當困難。

脫歐後一兩天,部分優質REITS價有些小幅回調,我與幾位過去主要投資住宅物業(但早已不欲增加物業投資,原因與我一樣)的戰友討論,大家都認為可以下注了。可是低價只維持了一天半,最後只有一人在翌日追入,價格已較脫歐前略高。

後來市場索性將脫歐與環球放水掛勾,過去幾天,具收息功能的防守性資產情況如何已不言而喻,昨天某優質REITS的yield 已降至7.1%。

對我個人而言,錯過這次機會其實沒甚麼分別,因為我的資金因銀行職員出錯,延遲了一個月才能發放(最快下星期才ready),因此這次失誤可說是不幸使然。然而整件事又再次觸發一種窮人思想,我不禁反問自己 - 究竟硬性看著8%或7%指標是否適用?

儘管8%與7%的價格相差15%,已相當於兩年回報,但下注前,我所想的目的是甚麼?

是為了收息,增加被動現金流尋找自由;還是純粹炒作,想由一個地獄跳往另一個地獄?

價格固然十分重要,入貨定成敗永遠正確,但若市場要recognize 資產價值,revalue 至6%又如何?5%又如何?

敢輸不敢贏,不贏的後果我又承受得起嗎?

還是我只想繼續穩定地沉淪,過有上班沒下班的生活?

From 老占的博客: 遠離「不聰明且勤力的人」

借用老占兄的blog的文章.....如有人知道老占兄介意,請通知小弟刪除之,萬謝。

入世未深的你,當然覺得「不聰明不勤力」的最可怕。

但是,Tony哥話,最最可怕的人是「不聰明且勤力」。

你公司一定有一些契弟,有老婆仔女卻天天加班到深夜十一點半,離開公司的時候還要把Laptop帶回家;而第二天早上又是9點都不到就出現在公司裡了。

......

為了公司,為了工作,連老婆仔女見不見也無所謂,覺也不睡了,飯也不吃了。

......

「不聰明且勤力」的人,時時刻刻地向公司的其他人傳遞著一種自以為很似是而非的價值觀:雖然我能力不夠強,但是我能用時間來彌補啊!這種價值觀一旦在公司裡彌散開來,那就完蛋了,整個公司將會成為一個低效率,員工幸福感低下的公司。

......

你自己的未來,在目所能見的範圍內,都是「不聰明But勤力的人」。在這類人中,最成功的是這樣的:在一個個在大公司裡,做著一份自己並不那麼喜歡的工作,一步步擔櫈仔往上爬,每天捱夜加班不回家,沒有任何的工作之外的樂趣,整個人變得枯燥而無趣,終於在三十多歲的時候,擁有了一個看起來不錯的Title,有了一份還算不錯的收入,但這又如何呢?回頭看看,他青春留下了什麼呢?他的未來又有什麼期待呢?

全文:遠離「不聰明且勤力的人」

反常的市場

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其實早在iPhone 4尚未面世前,以溢價收機的活動已不是手機界的新鮮事。為甚麽我會知道呢?說來也覺得可笑,當時處於赤貧線下的我最初是在考慮買高階二手機或者入門級新機,所以才四處尋找有關手機價格的資訊。
由於我從來不會被偶像式或宗教崇拜式的推廣的產品所吸引,甚至對此相當抗拒。因此,Steve Jobs對我來說是抗拒蘋果產品的元兇。而且當年iPhone 3GS仍是一部很「薯」的手機,因此第一部引起我注視的溢價手機不是蘋果產品,而是Samsung的Galaxy系列高階手機。

起初我以為用半價便可以買到二手機,誰知到訪某些論壇和手機網站後,發覺某型號的回收價格比新機價格還要高,而當時在零售店根本不可能買到,而剛興起的網上訂機也不知要等多久才有貨。我與同事討論過這奇異的狀況,他們認為這只是很初級的經濟問題,純粹就是供不應求而已。

最後,我買了一部Symbian(即Nokia)的新機,價格大概只及Samsung 高階機的30-40%。

但是對於此事我並未死心,並隱約地感到這當中一定有必勝的竅門......

(待續)

迫人搵錢的香港

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八月盛夏的周末,懶洋洋地留在冷氣房中是最佳的解決方案。因此,有時我真不明白為何暑假才是租樓旺季呢?三十幾度走上走落好爽麽?(當然,當你有孩子時,不管你願不願意,一切都得改變。)

一個周末,我忽然想,既然信用卡的回贈比率很容易便高達2%,有推廣活動時動輒超越5%,甚至10%。如果有一些產品是擁有二手市場,而回收價僅略低於零售價,那麽用信用卡不停地買這些產品,豈不是可以無本生利?

這無異於一個「套戥」的機會,現實中真的有交易成本不合理地低於利益的市場?

甚麼產品可以做到這個效果?
股票?你不可能用信用卡買股票,因為用信用卡過數到證券行,利率相當於找min pay的利率。
黃金?在金行買金粒,spread高達5%,而且是不能使用信用卡(洗黑錢的疑慮?);在銀行買金,不可能用信用卡付款。
電子產品?十年前,你或許會對這個建議報以恥笑式的回應,畢竟電子產品日新月異,從來價格只有迅速下跌而未聞會有二手炒價。但現在誰也知道幾年前,「全民炒果」曾經成為了香港人最熱衷的工餘/課餘活動。「全民炒果」年代的二手市場是一個「完全競爭」的市場,根本沒有甚麼利潤可言。僅餘的利潤都是來自幸運(抽中Reserve)和勞力(即用時間換取)。
然而,在「全民炒果」現象出現前兩年,我已經率先掌握了一次又一次Margin極高又毫無對手的賺錢機會。而這些「不勞而獲」的資金,更奠下了我日後重回投資市場的基石。
(待續)

餓唔死人的香港

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幾經辛苦終於捱過了畢業後第一次考試,同時又完成了工作第一個Project兼且過了Probation,而第一批的Assignment也差不多完成。如果考試和Assignment合格,薪酬也會增加超過30%。由於基數太低,這對於要建立資產甚至財務自由等其實沒有太大幫助,不過正面點看,努力是有成果的,而且對於每月要還債的我,也算減輕了不少壓力。

好了,第一關過了,工作也相對穩定,是時候想想有甚麼辦法改善生活。

如前文所述,節流總有極限,要改善生活終究需要開源。那時候,有些同事精於計算一些來自銀行的小恩小惠,例如出糧戶口獎賞、信用卡迎新優惠、推薦客戶獎賞、報名考試刷里數等等。儘管每單交易的利潤只有幾百元,但成本卻是零,而且銀行那麽多,這些優惠幾乎是無窮無盡的。

亟需現金流的我當然不會錯過每個賺錢的機會,於是一時間我就變成了朋友間的信用卡優惠專家。當時並不如今天有甚麽「金錢英雄」之類的網站,就算有「香港卡」等資訊也很有限,因此我除了自己賺優惠外,也會幫朋友搞,朋友不用付出便有收鑊,也很樂意與我分享,於是我每月在這方面的收入一直維持在四位數。以我當時的支出來說,這額外收入已經能有效地改善了我極為拮据的生活。

我不禁想,在香港要賺取基本生活所需的金額是多麽的容易。為什麼香港仍有那麽人每天為微薄的收入付出不合理的勞力和時間呢?

成為「專家」後,我對於每張信用卡的回贈比率可謂瞭如指掌,除了個別對收入要求較高的卡外,我已申請了所有回贈比率高的信用卡,方便隨時利用最適當的信用卡去賺取最高的回贈。不久,我發現了信用卡可以賺的錢,比想像中更多。

我不再想香港是「餓唔死人」,而是「迫人搵錢」!

(待續)

為甚麼要買向南樓 (2)

盛行風向

不同季節的風向,相信較陽光的方向更易感受。香港夏季一般吹東南風,若遇上季候風會吹西南風,在炎熱的夏天,向南樓自然會較涼爽。另一方面,冬季一般吹東北風,遇上寒流時多配合西北風,向南樓幾乎不受影響。

不同人對風的感覺相差很遠,但科學點看,windchill 對體感溫度的影響在低溫時更為明顯,冬季的向北樓有多大分別可想而知。加上炎熱時可以開冷氣,配合潮濕的天氣無問題,但寒冷時開暖氣卻會乾燥得令人難受(因室外也是很乾)。

其他考慮

熱帶氣旋 - 風力最強烈的方向通常是東南風

樓層 - 高層一定比低層通風並較乾爽

通風廊 - 開揚配合當風的方向最理想,但不開揚或屏風樓也不一定沒有風,視乎通風廊設計。如果你選擇的社區通風設計做得不好,可能某個方向全年也會很大風或全年都無風,變成「冬寒夏涼」,或「冬暖夏炎」。

環境 - 如果住所近山或接近郊野公園,會有蚊患問題,令春夏的自然風得物無所用。

實例
我自己住的地方,廳房都是向正西,幸好西北方由屋苑其他座數擋著,夏天免受西斜之苦。不幸的是,睡房的窗台向外凸出,窗戶有南、西、北三個方向,向北方向與鄰座形成了通風廊。儘管向北只有一呎之闊,在吹西北風時已經比客廳冷得多,加上風聲吵耳,年初大帽山結霜那幾天,根本不能入睡。

結論:下次都係買座向緊要過景觀。

(完)

為甚麼要買向南樓 (1)

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常言道「千金難買向南樓」,千金是借代「很貴的代價」,由此可見向南樓是珍貴無比。

(不知千金本指甚麼,可能是千兩金或千萬家財的意思,恰巧現在千兩金就差不多是千餘萬。不幸地,無論是千兩金還是千萬元,在香港要作有要求的選擇,並不容易。)

廢話說完,究竟向南有幾珍貴?座向對樓價的影響並沒有想像中大,一般而言如果景觀樓層相若,向南比向西/北最多都是貴5-10%左右。反而海景vs非海景的差價可以很遠,從普通住宅的15%到超級豪宅的100%不等。因此從價錢上看,向南並不算甚麽benefit。

不過,相比海景令人看得舒服,座向令人住得舒服其實對住戶更大影響。試想想,你留在家的時間總不會不住地望著窗戶吧,但「住得舒服」是整體感覺,只要你留在家就能享受。

陽光的方向

座向的分別主要來自陽光及風向與季節及緯度(南/北半球)的關係。先說陽光,太陽東升西落是常識,但實際方向在不同季節相差很遠。香港的朝陽方向介乎於東南與東北之間,而夕陽方向介乎於西南與西北之間。每逢春分與秋分,即大約3月及9月20日,朝陽及夕陽分別在正東及正西。

不過春天與秋天不冷也不熱,一般人顧慮的是夏天及冬天。從春分到夏至,陽光會向北移,到夏至當天,朝陽及夕陽分別來自東北及西北;夏至之後,陽光向南移,直至冬至當天,朝陽及夕陽分別來自東南及西南。

簡單而言,夏天的陽光偏向來自北方,冬天的陽光偏向來自南方。如果房子向南,冬季整天都受到陽光照耀,室內較暖和;夏季整天都能避免陽光直射,室內較涼快,即俗稱「冬暖夏涼」

如下圖所示,每天陽光會由黃色線「移動」至橙色線,對向南樓非常有利。


相反,如果房子向北,冬天沒有陽光,夏天陽光充沛,就變成「冬寒夏炎」,在全球暖化的年代真不好受呢。


(待續)

From Baile兄: 財務自由速成法: 與 40 歲前退休談戀愛

抱歉在Baile兄的blog無法留言及得到授權forward,但此文章實在值得更多人看到,固此大膽先借用一下.....如有人知道Baile兄介意,請通知小弟刪除之,萬謝。

財務自由速成法: 與 40 歲前退休談戀愛: 昨日應友人 A 君 (化名) 邀請, 出席了他的遊艇派對, 閒談中, 遠望着碧藍的太平洋, 有感而發, 想籍此與衆 blog 友們作簡短的分享, 希望為大家帶來一點啟發。 A 君所創立的公司早幾年被某大零售集團收購了, 收購合約要求 A 君轉至為旗下上市公司打工一段時間, 以...

.........

回望我的同輩, 他們或會為自己被困在老鼠賽道裏找出自我感覺良好的理由, 他們不可能提前退休的原因,會被說成是他們不知道如何面對自己的時間和害怕無聊。

但想深一層, 這正正是工資奴隸制想我們跟從的狹隘思維!

為何不反問自己, 您每天起牀的動力, 真的是來自那朝九晚六的工作嗎?

你是否甘心一輩子盲目的執行別人分配给你的工作?

你人生的願望, 難道只是為了供滿一層小小的自住房子或滿足於有幾個收租物業?

你甘願把一生的控制權, 交給別人, 讓他人去决定你工資的多少嗎?

難道連花時間倍同小朋友出席校內活動, 或照顧病了的家人, 也要得到別人的批准?

Why does it have to be that way?

以上的種種問題, 都值得我們去深入反思...

原文:http://100happysouls.blogspot.com/2016/06/40.html

槓桿之疑慮 (2)

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REIT
與股票在技術上幾乎一樣,很多人乾脆當它是高息又具防守性的股票。但是REIT也有價格風險,而且很受股票及利率市場氣氛影響,投資者絕不能輕視其價格波幅。 在金融海嘯中,LINK REIT曾經回調40%以上,即使是較小型的跌市(2013, 2015年),跌幅也可以高達25%。撇除波幅較大的LINK,其他如置富、某九龍繁忙處REIT等,在較小型跌市其高低位也有20-25%。因此,基於投資REIT的特性(長期、槓桿、相對大的波幅),入市的時機是在各種投資中最重要的。

物業
相對穩定,call loan機會極微,因此必定可以鬥長命。價格風險仍然存在,但只會在投資者必須賣出時才會realize。以自用住宅計,槓桿相對高而安全,但目前yield就相對低,而且前景也充滿挑戰。工商舖方面,我沒有經驗,而且資訊透明度低,不敢評論。不過我認為槓桿 + Yield的組合回報太低了。

以上四種入場門檻較親民的投資項目,物業市場若是自用,算是可以安全地玩槓桿的投資,但對於有數個物業而又不善於尋找錯價機會的人,恐怕目前不是增持物業的時機。本來債券不失為具槓桿防守力、又能製造大量現金流的項目,但近幾個月價格不斷上升,令人卻步;REIT具有競爭力的yield及前景,部分價格不如債券般全面偏高,但作槓桿投資則需承受價格風險。

結語
如果使用槓桿,刻下REIT和債券的價格都偏高,後者尤甚,我會等待前者略為回調,或後者調整至正常水平才買入。如果不使用槓桿,前者可以下注,但務須控制注碼。隨著價格波動,機會總會來臨。

(完)

槓桿之疑慮 (1)

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當投資搭上槓桿,投資必須考慮的有甚麽?

流動性、利差、投資項目的質素、增長前景、與投資者本身(包括其他投資項目及收入的現金流)是否配合等因素固然極為重要,基本上全盤考慮是決一不可。然而,這些因素即使出錯,損失只是賺少了,而且組合隨時可以調整,損失不一定是長遠的。

考慮到黑天鵝隨時可能出現,投資者必須顧慮的應該是價格風險,因為價格波動可以令投資全軍覆沒,一舖清袋。股票、債券、REIT、物業,全部都有價格風險。但我們能否有效管理並駕馭這些風險?

股票
我認為進行槓桿操作是相當高風險,而且時期越長,風險越高得不成比例。有些人會嘗試用股票進行利差交易,先不論spread是否足夠,單是股票的波動已令槓桿不可長期維持。一次股災,即使藍籌股也動輒回吐50%以上,因此槓桿只能用在較短期的投資上,而且必須嚴守止蝕。當然,如果你的借貸來源不是孖展(不會call loan),而你又能有效管理cash flow mismatch,那麽你的確可以鬥長命。

債券
最大的風險是違約,如作適當diversification,可將組合價值波幅減至10-15%。即使加上價格風險(如某公司爆煲令全行受挫),也是可以diversify去減低風險。債券價格也可能受利率影響,但短年期及高息債券對利率並不敏感。即使不幸買入後市場的yield上升,除了價格風險外,最差情況便是持有至到期日,鬥長命很容易勝利。缺點是幾乎沒有前景可言(但也表示起碼不會是負前景)。

(待續)

巧婦難為無米炊

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首次睇樓令我對樓市的感覺猶如坐過山車一樣,先是「黃金機會」令我春心盪漾,久久不能平復;然後,卻因為自己昔日種下的因,現在需要承受惡果,與樓市「緣慳一面」。那時候我甚至想,惡果仍要承受多年,投資之路好像仍舊被堵塞了,找不到出路。

不過,整體而言該睇樓之旅帶給我正面的仍多於負面的,起碼對於一個正常人來說,買樓並不是想像中的難,股票以外仍有選擇。想到這點,我又重拾動力,繼續「上網睇樓」為日後投資作準備。

「吾以往之不諫,知來者之可追。實迷途其未遠,覺今是而昨非。」成為了我深信不疑的座右銘。

儘管我「覺今是而昨非」,但每天仍要要應付忙碌的工作,為那微薄的薪水貢獻90%清醒的時間,惶恐過不了probation。此外,我還要應付無盡的專業資格考試、Assignment、Modules、Reading...等等。同時,我仍然在為還債而兼職寫有關股票的文章。

擁有這樣的生活,本身已沒有時間消費,開支真是想高點也有困難。儘管當時有些P Loan已經清還了,但餘下的加上家用,仍佔月薪超過一半。為了減少僅餘的開支,我每晚也回家吃飯,試過回到家已凌晨一點才吃飯,也試過因為壓力太大,回到家十一點幾,仍忍不住到街上跑了一小時步才回家吃飯。
搞到咁折墮,最終只有一個原因:我要翻身。要翻身,卻沒有本金,何汝?

巧婦難為無米炊,至理名言是也。

不過,巧婦遇上了另一句至理名言 - 天無絕人之路。

節流到了極限,除了開源還可以做甚麽?

(待續)

緣慳一面

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我將這些想法告訴母親,她笑說我是否想買來自住,若是她就幫我出首期。我回答她買來收租應不錯,她卻說,那有人願意租那麽小的單位?而且她也沒有供款能力。
再說下去,恐怕她就會說用我名做按揭了。我並非不願意做擔保人或借貸人(反而是母親怕影響我日後買樓),而是我不想母親知道我身上仍有幾單私人貸款未清還。綜合以下幾個原因,我便平白地放棄了這次黃金機會:
1)我當時認為要父母出錢是無能的表現 2)偷雞出租可能會有法律責任 3)我以為要父母拿出30萬是很大的數目 4)我無能力即時清還所有私人貸款 5)我上班還未夠1個月,HKMC可能不會批出按保 6)我對投資仍然缺乏信心
此事就此作罷。個多月後,我發現該單位成交上了田土廳,交易價是190萬元。我想如果當天趁業主心虛時還價,175萬成交應該手到拿來,不過世上沒有如果。
2012年,該單位以310萬元易手。
2016年,在樓市回落之際,該單位仍以375萬再度轉讓。五年多投資期價格上升一倍,複合年回報率只是13.5%左右,連同租金回報約18%。但若加上巨大槓桿,複合年回報率就高達80%了。
機會,從來只留給有準備、有膽識的人。

(待續)

現況分析: 缺乏現金流的困局 (4)

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投資工具的問題(續)
上篇談及由於投資工具的本質是靠升值去scaling,令持續增加物業的投資現金流變得匱乏。其實除此以外,物業尚有一個更實際的問題令scaling本身也出現困難。
首先,物業投資本身必定涉及借貸,而且一般槓桿比率都高於其他工具#。一旦開始了高槓桿操作,那借貸能力就變成scaling的上限。借貸能力與收入直接掛勾,在收入不變的情況下,無論是加按、轉按或新造按揭,都受到同一個數字限制其總規模。
換句話說,即使物業升值,你可以加按作為首期去擴大投資規模,但這樣便耗用了借貸能力,總有一天會出現「不加按首期資金不足,一加按借貸能力不足」的困境。結果,物業投資者一般有三種做法:
(1) 仍舊倚靠收入(龜速)儲首期; (2) 用旁門左道去湊首期(如利用A君的借貸能力作為B君的首期); (3) 用加按資金去購買低/零槓桿的資產。
第一類便正中了上一篇的瓶頸情況,尤其收入不高的人,很難走出困局。 第二類做法只是延遲了瓶頸出現,終究會重遇此問題。 第三類做法解釋了2013及2015年車位大幅跑贏其他物業的現象。
第三類做法看似可行,而且早著先機更可財息兼收,並因收入增加重回擴大規模的正軌。問題在於其低槓桿及低回報,又或會手痕涉足不熟悉的市場(如加按炒股票)而造成損失,因此長久而言還是要尋找更理想的出路。
#在金管局的按揭管制措施出現前,物業投資的槓桿比率一直維持在300%左右,即平均接近七成按揭。即使如今措施極為嚴格,槓桿比率仍然維持在200%左右。如果作自住用途,槓桿更可以高達1000%(一旦買入物業,即使自住也在被動投資中)。相對上,基金、股票等投資,從未聞小投資者可以持續地進行高槓桿操作而可安然度過金融動盪。外匯、黃金的槓桿更大,但以炒賣性質居多,難以投資歸類。債券可以高槓桿,但債券本身並不常以升值獲利去擴大規模。
(待續)

黃金機會?

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我有一個任職教師的朋友,2008年前一直是股市大好友,於08年中以95%按揭買了沙田某大型屋苑單位上車,不幸地撞正金融海嘯,股樓齊蝕並極速成為負資產。他於金融海嘯期間沽出大部分股票,但並未投降,反而利用沽出股票的資金於08年尾及09年初再以85%按揭買入同屋苑2個相類單位作收租用(當時是合法的),三次交易價都在150萬內。他果斷轉投樓市懷抱,原因除了宏觀經濟,金融政策及供求失衡等有利樓市向上,出乎意料地低的交易成本也令他能迅速作出投資決定。

一般人普遍認為投資物業的交易成本高,間接削弱了投資回報。這句話一點沒錯,但交易成本除了減低回報外,亦同時提高了投資門檻及防守性。此外,近年政府作新增林林總總的印花稅,交易成本的確增加到令樓市有點吃不消。但當年並未有該等交易成本,平價物業的交易成本其實不如想像中高。

想當年,百多萬元的物業其實是「好易食」,因印花稅只需100元,HKMC最多可以承保樓價的95%的按揭保險,即使加上各種費用和回贈,首期仍只需約10萬元便可做業主,月供五千多元,以我那低廉的工資也供得起(當時還未有壓力測試)。即使不想偷雞,出租物業也可合法地經HKMC借樓價的85%,首期也不到30萬。現在回想起來,那時真是投資住宅物業的黃金歲月!

(待續)

現況分析: 缺乏現金流的困局 (3)

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投資工具的問題
說這是問題,其實對工具本身並不公平,因為每一種資產總有優劣之處,也有天然和人為的限制。住宅這種工具的問題是它擴大規模(scaling)主要靠升值,升值可以加按或出售去套取更大本金,迅速地增加投資規模。

當然,住宅有租金支持,但同時也有供款流出。如果利息接近零,或租金回報率較高時,租金扣除供款還有可觀現金流,但明顯不適用於近年情況

除非陰乾式跌市維持極長時間,否則如2005-06年或2008-09年那種逆境,在6-12個月內,即使加上個人收入,相對目前首期所需的資金,仍是力有不逮。

結果走勢一逆轉,即使防守力強的物業投資者也「企左係度」,望住個市下跌而無力加碼。如果投資組合受到周期或價格波動影響,無法再持續地擴大規模,那表示倚靠這種工具的投資組合已經遇到了瓶頸,是時候考慮更efficient 的asset allocation。

P.S.: 相比股票,樓已經好一點。股息太少及派息太疏,更不利在逆境下反向操作,如有槓桿更是極易出事。讀者可參考Starman兄今天的文章 http://starnman84.blogspot.hk/2016/05/blog-post_27.html

(待續)

現況分析: 缺乏現金流的困局 (2)

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(近期工作極為忙碌 ,好不容易才能抽空寫文,望讀者見諒!)

市升追唔到,市跌又買唔到。

咁買唔到的原因是?

我想了很久,究竟這是個人的問題,投資工具的問題,還是投資策略的問題?

答案是:三者皆然。

個人的問題
常言道,物極必反。在2015年前,我的風險取向基本上是凡事去盡,除了在金管局的規例下借到盡外,也幾乎不留一點現金作儲備,甚至狂借P Loan去透支未來收入,以最短的時間增加資產值。這有好處也有壞處,好處是越早買越能享受低息持有資產的回報,壞處是遇上逆境時要面對資產減值和現金不足的雙重壓力。
(題外話:資產減值衝擊遠不如面對股票下跌,很快便能適應。)

還好物業主要都在2015年之前購入,避過了2015年的過山車,但想有子彈接掉下來的尖刀就較難了。儘管我已經在高位進行加按,但資金再下一注也十分勉強,況且借貸力也已去得八八九九,萬一銀行下雨收傘就即時中伏。

在開始轉勢時便再次去盡,無異於自掘墳墓。

(待續)

現況分析: 缺乏現金流的困局 (1)

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之前多篇文章都是談到過去的故事或有關物業實際操作的研究,今天談一談現況。


如第一篇文「渺小的我」所述, 由於物業高槓桿的特性,我持有的資產和負債與我的收入和年齡不成比例。然而,持有更多物業並未能有效地改善我的生活,原因是「成也供款,敗也供款」。

成也供款、敗也供款
簡單來說,供款令按揭的槓桿性質比持有其他槓桿資產更安全。對銀行來說,準時定期還款是有能力持續還錢的表現,就算金融風暴銀行也懶得向住宅按揭客戶開刀(當然admin是另一難題)。

另一方面,雖然供款有超過一半是「供本」,即租金有五六成是「淨肉」,但供本不能隨時使用,加按也要時間和看時機行事(加上金管局諸多制紂),因此供款蠶食了投資者的現金流,是鐵一般的事實。買入物業兩年後一般也會加按,加按後供款按比例增加,但租金卻追不上,有時甚至出現負現金流現象。這違背了投資著重現金流,從而改善生活的原則

現況實例
除了自住外,我持有的物業在買入時全部都能提供正現金流,甚至扣除自住的供款,仍然平手有餘。在去年9月樓市正值轉勢,我趁估價未追上加按了其中兩間物業,套得的資金差不多可以作為下一層的首期。

終於,樓市下跌,劈價新聞無日無之。雖然大部分劈價成交都沒有流出市面(要不被財仔搞、要不就自己人吞了),但我的確收到零星劈價盤,價錢是比市價平,而且仲有價講。

淡友標準答案:「咁筍你又唔買?」

唔,我承認,我買唔到。

(待續)

現實的殘酷

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最後一個單位位於堅尼地城,叫聯X新樓,樓齡雖近40年,但因已作維修,大堂光猛華麗,予人信心。然而電梯似乎未有更換,除了按鈕甚為古典外,速度更是奇慢,搭乘約20層樓竟需時近分鐘,令人咋舌。此單位面積達370呎,開價198萬,實用呎價僅5350元,以港島洋樓而言可謂絕無僅有。樓齡大的樓一般較實用,此單位亦不例外,兩間房間面積各60呎左右,客飯廳及廚房面大積也偏大,惟均設有極高身的巨大高身窗台,窗戶偏細而景觀並不開揚,加上裝修陳舊,整體感覺很昏暗。

友人認為單位質素很惡劣,相比現居實在相差太遠,甚至整個地區都令她食慾不振。而且西港島線動工後樓價已升了很多,她實在無法接受以接近現居的價錢換一間環境和內籠都較劣的新居(這也是很多買自住樓的人的想法),故最後一間也沒有還價。
當時樓市氣氛雖然不俗,但自海嘯後樓價一直扶搖直上,到2010年春天已漸見疲態,買賣呈現膠著狀態。一星期後,地產代理致電友人,指第一個單位的業主心急出貨,願意減價至180萬求售,即呎價約6800元,應比市價為低。雖然該單位面積比較細,又要行樓梯,但其位置方便,徒步幾分鐘便到上環港鐵站,頗適合出租予單身人士,尤其是在中區上班的單身一族。然而友人僅以自住角度考慮,完全沒有還價的意圖。
我得知此消息後,馬上想起我那曾在海嘯中失意於股場,而毅然轉投樓市懷抱的朋友。

(待續)

舊區尋寶

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睇樓之前,先談一下觸發此行的背景故事。

母親的友人已離婚多年,惟其住所一直收到前夫的信件,主要是與欠債有關的信件。有時候債主會登門造訪造成滋擾,故友人一直希望遷出。友人當時僅與兒子二人同住新市鎮的三房居屋,實用面積約600呎,對二人家庭而言略大,故是次睇樓的目標主要是價錢約200萬的兩房單位,而地區是當時仍未有港鐵接駁的西環。

當天(2010年6月)看的第一個單位在上環以西一幢單幢住宅,廿幾年樓,但沒有平地電梯大堂,回家前需要先走十多級樓梯。單位在大廈的頂層,需要先乘電梯到俗稱「鳳凰樓」的頂層下一層後,再向上行一層樓梯才到達。單位間隔簡單至極,幾乎甫開門便一覽無遺。儘管地產代理聲稱其實用面積為390呎,大家都不太相信,因為單位除廚廁外已拆除所有間隔,大門左邊有數十呎空間,右邊過了廚廁後,剩餘空間比現時一般新樓兩房單位的廳還要小。

不過單位勝在位處高層向南,加上窗戶又多又大,感覺開揚,也頗適合間房,但要間兩房就比較困難。友人認為這單位太小、間隔不實用、出入不便,但我卻認為頗適合1-2人居住。此單位開價200萬,比其現居所未補地價還要便宜。後來筆者發現此單位以現時實用面積定義計算,僅得264呎,即實用呎價約7600元。
第二個單位位於西區副食品批發市場對面,是一幢廿幾年樓的一個低層單位,享有部分海景。單位實用面積約330呎,兩房兩廳及開放式廚房設計,內櫳極為殘舊,開價248萬,實用呎價約7500元。兩間睡房面積相若,都有大概60呎空間,窗戶較小,浪費了海景。客飯廳則較為狹窄,而且單位向北低層,光線不太充足。友人認為開價與單位質素不乎,加上此處遠離興建中的港鐵站,比剛才的單位離中區更遠,故也沒太大興趣。
(待續)

按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲

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續上N篇,今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)


這篇主題是mortgage-linked deposit account (ML),隨著2015年類似計劃如雨後春荀般出現,對很多人來說可能是老生常談了。如果閣下從來不留現金,甚至長期有使用透支額(包括零售貸款、證券行及私人銀行)的習慣,而其息率又高於2%的話,大可無視這篇blog。

顧名思義,ML是與按揭戶口共同存在的一種彈性儲蓄戶口,它的存款息率與貸款息率相同,上限是貸款餘額的一半。ML存在已久,但自2011年它才成為可隨意選擇(相對於「特選客戶」)的計劃,而在2015年前,它似乎從未成為非投資者的焦點。2010年至2011年初是按揭借貸人的黃金歲月,按揭利率持續低至1%左右、有40年的按揭計劃,供款/收入比例達到史無前例的低點;後期隨著息率慢慢上調,ML出現,令有現金的客戶有效息率更低。

後來,金管局指引把H plan下限設於H+1.7%,即按揭利率約1.9%。有趣的是,由於ML上限是貸款餘額的一半,即持有現金的按揭客戶仍能享受相當於0.95%的極低息率。筆者一直以為,若按揭低息是應對美國減息的反應,那麽ML就是抵抗QE的手段。殊不知QE消失後,負利率降臨,由於下列三大好處,銀行至今仍對ML樂此不疲,甚至越推越廣

1) 改善貸存比率
雖然2011年是按揭的黃金歲月,但歐債危機期間,銀行其實也不好受,當年金管局對部分銀行的貸存比率有過微言。由於市場上零風險的投資回報接近零,雖然ML只有不足2%回報,也足以吸引客戶把資金留在銀行。不要忘記,ML是活期戶口,但息率遠高於定期戶口。

2) 容易meet quota
按揭是面對一般市民的生意,除了新一代消費為上的客戶外,sell借錢其實不容易,叫人供樓供多d就更加難上加難。但如果貸款增加而利息支出不變,那就好辦了。原本客戶想借200萬,Sell他借300萬後,把100萬放在銀行賺息,一點代價也沒有,反而回贈可以拿更多#。ML可以抓住小市民以貪小便宜的心態,為銀行爭取更多貸款。

3) Cross selling
錢在銀行在有存款,銀行更清楚客戶的實力,也能更有效地推廣投資產品。

# 事實上,由於按揭貸款利息可以扣稅,借多些錢除了回贈多一些外,扣稅也會增加,而由此衍生的利息收入卻無須繳稅,因此使用mortgage linke…

住宅物業中,哪些跌得最多?(4)

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以下續談有關「升得快跌得快」的實證例子。

7. 2015年港島東
大家也許會不以為然,太古城在2012-13年及2014-15年兩次升浪中升幅雖然也算不低,但相比新界最平的屋苑還差一點。這是客觀的事實,但大家千萬不要忘記,太古城的市價範位橫跨多個按揭限制臨界點,包括600萬、700萬和833萬。

眾所周知,全港幾乎沒有地區、屋苑等的升幅能無視按揭限制,大多數升抵400萬、450萬、600萬、833萬等價位時,皆會無力再上,或停留一段時間才由零星破頂交易突破向上。然而太古城好像能完全免疫,即使部分兩房單位升至800萬、900萬甚至1000萬時,破頂交易仍是一再出現。最後,在該升浪中,太古城幾乎是惟一一個港島屋苑其升幅能與細價樓相比。

結果大家也有目共睹,是次跌勢中,以太古城等為首的港島東屋苑幾乎與前文第6點所列舉的細價樓同步下跌,而且幅度並不「落後」於細價樓。歸根究抵,也是由於2014-15年的升浪中,港島東不少屋苑升得過急。

筆者認為最後一個例子說服力頗強,因港島東挾著兩大傳統智慧的防守優勢,一曰港島樓、二曰藍籌屋苑。這個例子,一口氣擊破了這兩個美麗的誤會。

到下一次升浪惟持一段長時間後,大家不妨估一估哪些住宅物業會調整得最快最急?

(完)

Recall: 無論之前上升是由甚麼原因導致,升得多便會跌得多,交易溢價高便要在日後承受折讓。

實戰經驗

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紙上談兵、搵錢思維都有了,還要甚麼條件才能觸發一項投資?

分析?資金?實地考察?全都沒錯。

分析任何一項投資,都不離宏觀與微觀角度。過去幾年資產價格走勢有目共睹,原因不外乎低息環境、購買力泛濫、財金政策mismatch、供需失衡等,我也不在此如馬後炮般詳敍。

資金方面,在沒有收入、負債纍纍的情況下,不用細想都知道無法簡單解決。不過沒有資金並不表示你不可繼續研究。每一次研究都可增長自己對該項目的認知,到機會來臨時,自然更得心應手。


2009末,我的全職實習、上課及兼職的生涯終於告一段落,我帶著滿腦子搵錢的思想和無限憧憬離開那一班同事。我終於不用每天花超過兩個半小時來回宿舍和辦公室,但那也意味著我微薄的收入即將跌至接近零。由於我仍然要每月準時還債,惟有更積極地爭奪兼職的稿費,有一段時間我幾乎隔天便交一篇稿,儘管內容幾乎都千篇一律。

2010年中,生活異常拮据的我仍選擇了去畢業旅行,主要原因是我不希望連跟我捱了不少苦的女友(雖然她後來說她並沒有捱苦)這小小的要求也辦不到。由於budget所限,同學們選中歐,我們只能選擇中國;別人去了一個月,我們只能過十天旅程。幸運的是,在計劃前我已找到一份非銀行業但工作性質更佳的工作,於是我便踏上了這條不歸路。

畢業後工作極忙,工時甚長,只有週末可以輕鬆一下。這相比投資銀行工作已算不錯,但待遇當然差很遠。

2010年6月5日,一個尋常的週末,母親說她跟朋友去睇樓,問我去不去。之前母親常常取笑我老是看中原地圖,每每會問「又睇樓啊?」,其實我是不想上街花錢才被迫不停「網上睇樓」。既然有實戰機會,何不把握一下?反正我賦閒在家,睇樓又不用花錢,便著女友一起去陪她們睇樓。

(待續)

住宅物業中,哪些跌得最多?(3)

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以下續舉支持樓市短期跌浪傾向符合「升得快跌得快」的例子:

4. 2008年港島樓
2003年觸底後,樓市向上的走勢主要分為三個階段,由不同類型的物業帶動。第一期是2003-05年整體反彈期,全港物業一齊升;第二期是2006-07年龍頭發威期,主要由港島樓帶動;第三期為2008年瘋搶期,新界樓追落後,但累積升幅仍大幅低於市區。

結果金融海嘯引發的冧市僅持續三至五個月,主要由市區樓帶動,其中港島樓平均跌幅達20-25%,個別屋苑和劈價盤更不用說了。

5. 2008年新界樓
與港島樓恰好相反,2008年前升幅嚴重落後的新界樓,並沒有如傳統智慧所料「因防守力脆弱」而成為跌市火車頭。2008年第四季,儘管整體樓市急挫20%,局部地區及屋苑甚至出現30%的跌幅,但新界屋苑整體跌幅只有10-15%左右,有些成交少的屋苑因旺市時沒有破頂,在海嘯期間出現零跌幅的奇景。

6. 2015年細價樓
這裡細價樓泛指在2015年第三季,市價升抵600萬以下的住宅,主要包括以下類別單位:
屯門、元朗、北區的三房單位沙田細三房單位新界一、兩房單位市區的上車盤細單位俗稱劏房盤的極細單位(<300呎)上述單位在2014年4月起動,一口氣升了15個月,經歷了兩次「小陽春」、兩次暑期旺季、一次傳統冬日淡季,其升勢幾乎沒有停止過。低於200萬的單位升至近300萬,250萬左右升至近400萬,300萬左右升至近450萬,近400萬的升至500萬以上,400多萬的迫近甚至升穿600萬的,比比皆是。

好景不常,在最近八個月的跌市中,這些單位幾乎無一倖免,大部分升幅已被迅速抹去,細價樓的價位大致上回到2014年第四季。至今樓市整體跌幅約12%,但不少細價樓屋苑早已下跌20%,而跌幅主要集中在最初三、四個月。後來跌市蔓延至其他類型單位,但從系統性角度看,後者的累積跌幅遠遠不能相比。