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楊家有女初長成 養在深閨人未識

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這一班同事並非每人都對物業狂熱,嚴格來說只有兩人是如此。不過,其他人即使沒有分享投資經驗,也會在談及生活點滴時對我對這世界的認知造成衝擊。例如,我從來不懂得甚麽汽車、遊艇、酒店自助餐等,在他們口中說出來卻是普通不過。年輕的你也許沒有共鳴,但想想香港在經歷六年(1997-2003)經濟調整和轉型後,略為回順又遇到金融海嘯,當年的物質主義並沒有如今天般盛行,窮小子不懂奢侈品也很正常。

這班同事角色如下:
大老闆 - 住獨立屋,買遊艇後發覺香港有很多人有遊艇;吃飯時會討論新款Benz S-Class
大男人 - 住太古城,買完一間又一間;曾後悔海嘯後無買跑馬地某筍盤(升左兩三倍);後來買左間地舖
索人妻 - 人靚聲甜,不捨得買北角半山煙花海景單位;鍾愛鑽石
古惑仔 - 自住舊樓大單位,屢次偷雞借九成買出租樓
炒樓王 - 經典傑作:01年買綠表居屋,03年原價售回給政府換太古城,08年出售,09年重新入市,之後最少再買多一間太古城;海嘯時以低價買一手德國房車
每天面對這些同事,入世未深的我又豈能不受影響?儘管我當時處於赤貧線下,我仍然堅持每天和他們外出吃飯學嘢,順道拉關係以便日後更容易找工作。結果,我的工作並不算做得很好,但我的思維被徹底地改變了。我開始對林林總總的奢侈品產生興趣(即使現在的我並未擁有奢侈品,除了一輛二手車),例如研究鑽石的價格跟4C和3EX的關係、認識每一個德國車品牌及各條line的競爭、各種會籍的市價及稀有性等等。這聽起來對一個21歲入世未深的年輕人,似乎十分遙遠,卻又近在眼前。這夥人最年輕的只有29歲,最年長的也不過40歲,卻像對各樣物質生活已有了匪淺的認識。
最重要的是,他們當中沒有誰對於錢搵錢有負面的評價,令曾深受打擊(並仍在水深火熱中)的我振作不少,起碼感到未來並不是一片灰暗,甚至可以找到一片藍海 - 物業市場。
(待續)

不是冤家不聚頭

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由於我經常接觸估價報告,加上我那對數字有無限幻想的腦袋,漸漸地物業市場在我心湖中泛起了一圈漣漪。曾經與樓市誓不兩立的我,如今竟然有興趣作紙上談兵式研究。

估價報告其實很無聊,基本上在升市中,未成交拿pre-approval經常估不足價,而有了S&P卻永遠能估足價。真正令我滿足的是網上估價服務。有時候上班沒事做,便不停地看各區物業的估價。我最喜歡在西半山、中半山、南區等區份,逐個屋苑或大廈看,看看最高層各個單位估價多少,全幢最貴是多少、最平平多少、不同景觀/樓層相差多少。有時候,最高幾層都沒有估價提供,那可能是因為覆式或連天台的單位(加上本身物業價格超高)。看到地利根德閣有些估價近億的單位,我會感到很興奮。

當年Google Maps還未流行(或者還未出現),我主要都是看中原地圖。有時候,我在週末也會邊看中原地圖,邊查詢網上估價,隨便玩玩便花掉整個下午,樂此不疲。在那悲慘的歲月,也許這已是我最快樂的時光。

我從小已很喜歡看地圖,不過主要是世界地圖,偶爾也會看看香港的,故此本身對香港地區已有一定認識。再加上這一年在中原地圖和估價網的訓練,縱然我從未睇過樓,我比同齡的人對整體樓市的認知已不知高出多少倍。

2009年下半年,為了前途我又應徵了另一份實習工作。這份工作比之前的銀行工忙了不知多少倍,也學到很多對日後仕途有用的技能。然而,這半年實習對我影響最大的卻是同事們分享生活和物業投資的經驗。這是我首次接觸到一些深明持有資產能賺錢、而又能按個人能力切實執行投資大計的物業投資者在這之前,我認識的所有人幾乎都只會炒股票,不管他們能否從中賺錢。

(待續)

天時地利人和

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2008-09年我在一家銀行實習,其中一段時間在中小企部門任職,工作主要是拿估價報告、輸入客戶的財務報 表和填借貸表格之類。金融海嘯後,政府反應算是很迅速,推出了兩個中小企擔保借貸計劃,最高可以借1200萬。

政府擔保的結果是鼓勵資產投資,而非資本投資,這一點在2008年中央放水四萬億時已領教過了。難得銀行與政府合作,中小企老闆們當然多多益善,拿來加按也好、買樓也好,利率全部都是 2.5%以下,由於有政府擔保,又有抵押品,銀行多多都借。還記得有一個醫生客戶,分批掃入了十多間超小型單位,每間樓價都是50萬左右,害我把表格改完又改。

這個客戶原本已經有近二十個類似的單位,在擔保計劃協助下,一口氣又把資產總值推高了一倍。

你必定想問,一口氣買那麽多,他付得起首期?他借得起嗎?

首期每間15萬,十多間只是二百多萬,作為中年的一個高收入人士,這也不算甚麽錢。至於借貸能力,想你也不敢相信,當年這些超小型單位在海嘯時月租仍達$4000,回報率接近10%(即使比較差的也有8%)。心水清的你必定懂得計這條數 - 只要有盤,他掃幾多間都可以!

低息的環境、寬鬆的金融政策,借貸原來可以比容易更容易,比簡單更簡單。

(待續)

雨過天青 財富轉移

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2009年,股市觸底後反覆上升,可憐投了降的我還要靠兼職寫股評去還債,讓我真正明白甚麼是萬念俱灰。每週五天都要全職上班的我,到了星期五晚上總會帶著大量啤酒回家,不喝完我根本睡不著。我一直以為沒有人知道我出事了,母親也沒有叫我不要喝那麽多酒之類,但後來姐姐告訴我,母親那一年每天都很擔憂。這一次,我學懂了甚麼是親情。

酒醒後,我還是要想辦法賺錢。每次執筆都提醒自己,在股市輸了40萬,如今卻要為幾百元稿費勞碌。有時候,我會一口氣寫三四篇文章,這樣不但可以多賺點稿費,還可以避免上街花費。

有時候我不禁想:我究竟做錯了甚麼?當年我恥笑投資樓市、債市的人回報和流動性低,那麽看了十年股票才開始投資股市的我又有甚麼成就?不就是在大牛市中賺了三幾倍,然後嘔突一二百個巴仙?

對我來說,股市及其衍生工具絕對是英雄塚(還有臉抬高自己?),我輸了,你贏了,我認命;反觀樓市和債市,雖然也造成短暫和局部性損失,但由於可以「鬥長命」的特性,除非投資了外國債券市場而又中了個別爆煲企業,否則總算安然度過。

(待續)

按揭2016 (4) - 收入乃壓測之母

再續上篇,以下繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

收入
收入是壓力測試的分母。既然分子無法控制,了解銀行如何計算收入就顯得格外重要。有些人說浮動收入者很難做按揭,有些人說租金收入不能計算,有些人則說花紅津貼等要打折。其實這些說法不一定錯,也不一定對,因為銀行本身就常改變潛規則,而銀行職員有時也是一知半解。以下是我對銀行取態的見解:

固定底薪和固定津貼
一定以100%計算。

租金收入
有打厘印的租約計70%,沒有厘印租約加入可信入數紀錄也可計70%,若沒有入數紀錄最多計60%。但有些怕煩的銀行職員會通通以60%計算,甚至不肯計算較難說服批核部的租約。因此,借貸人要主動爭取銀行計入 ,要不然就用另一間肯計的銀行。

浮動收入
浮動收入包括獎金、佣金及完全浮動的收入。最簡單的計法是計算過去兩年稅單收入除24,這種計法一般可以計算100%,但對收入急升的人很不利。另外也可以近6個月收入平均數計算,一般計70%,視乎情況可達90%。各銀行對浮動收入的取態相差很遠,固此浮動收入佔比越高,應諮詢的銀行便越多,這樣才能借到最多的錢。

年度花紅
花紅本應以浮動收入計算,但若年度花紅配合固定底薪,銀行可以選擇拆開計算後加起來。年度花紅一般以過去兩年較低者為準,若marginal case可試兩年平均花紅,再加上固定底薪。這樣計算在大部分情況下都比兩年平均收入為高。

例子
底薪 30k
租金收入 10k
2014年花紅 48k
2015年花紅 72k

可計算之最高月入 = 30 + 10 * 70% + (48 + 72) / 24 = 42k
應計算之最低月入 = 30 + 10 * 60% + 48 / 12 = 40k

若只懂計算底薪,借貸能力就相差25-30%!由此可見了解計算收入方法的重要性。

「知己知彼,百戰百勝」,似乎也適用於按揭。

按揭2016 (3) - 壓力測試乃萬惡之源

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再續上篇,以下繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

壓力測試
壓力測試很簡單,就是把所有樓按以cap rate + 3%(即5.15%)計算供款,再加上所有私貸供款和信用卡結餘的3-5%,這數字不能多於月入的60%(如沒有按揭在身)或50%(如已有按揭)。

以有按揭在身、沒有私貸及信用卡結餘及30年期計算,這表示總按揭額不能超過年薪的7.5倍。這是一個瘋狂、毒辣的限制,完全是要置新晉收租佬於死地。試想想,百萬年薪的打工仔也算中產吧,自住600萬借了490萬後,只餘約270萬借貸額,勉強多買一間細價樓,已經無力再上。作為一個中產打工仔,只能在新界地區自住一間兩房新樓及擁有一層舊樓收租,連多買一個車位都無能為力。約束至此,是不是太保守了?

對於中產以下的市民,壓力測試帶來的困擾是它鼓勵只做一個按揭,而懲罰那些已有擔保或已有按揭在身的人。以一般私樓家庭年收入60萬為例,若未有按揭在身,按揭額可高達年薪9倍,即可借540萬。原本這家庭可能只需住一間新界二手樓,日後便有能力再借錢買一間收租樓,加快壯大資產。但由於「計得掂數」,這家庭最後可能決定用600萬買入新樓享受,借貸額達490萬。到想買第二層時,才驚覺可借的金額反而縮水至450萬。早知今日,何必當初,政府最後仍是益了發展商。這制度容許人在第一個按揭借更多錢,變相鼓勵人耗費更多資源在消費性房屋上,日後將更難跳出老鼠圈。

坊間常以為政府辣招增加收租佬成本,有阻嚇作用。其實十萬八萬DSD,對收租佬根本不是一回事,金管局的壓力測試,才是治本之源。壓力測試本為加息作準備,此目的是否達到,已不再重要,最緊要政治正確。

(待續)

四十萬的教訓

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到了2008年初,樓市一天比一天熾熱。忽然有一天,父母告訴我由於姐姐失戀後沒地方住,他們在她工作場所附近買了一層樓,讓她好過一點。那層樓實用面積約500呎,樓價是210萬,父母當然無法Full Pay,於是便用姐姐的收入去擔保借了147萬(70%)來完成交易。對於這一決定,我相信父親是不太願意的,因他經常說一世人只應供一層樓。因此,他也不太關心有關按揭的事情,反而讀金融的我有點興趣,於是我便上網找了些市場資訊,例如最優惠利率、按揭成數等等,並陪伴母親到銀行申請按揭。這一次,我認識到原來借錢是很容易的事,借百幾萬所需的原來只是一堆paper work。

不幸地,金融海嘯在半年後席捲全球,層樓「係咁意」便跌了40萬。更不幸的是,姐姐住了幾個月便決定搬回老家,害得母親要在低位把房子出租,月租只有$6800,回報率只有3.9%(到今天這回報已很難得)。

最不幸的卻是我自己的股票和期權組合也虧了40萬。沒錯,只有21歲的我靠著實習生的薪金瘋狂借貸,先跟著巴菲特在海嘯前sell put option,後在雷曼爆破後分段買入金融股(隨便買甚麼都極速反彈了,我卻偏偏選了金融股)。最後我在2009年初投降,最高峰時輸了40萬。

同樣是輸了40萬,父母沒甚麼感覺,當然也從沒想過也沒必要投降,不久樓市回暖,樓價很快便升穿了他們的買入價。愚蠢的我受了重大打擊,大學還未畢業便成了負資產,好不容易才靠同時全職實習、兼職寫股評和全職上學捱到大學畢業,後來直至2011年頭,畢業後工作大半年才擺脫負資產。

那些年,我的財務計劃已經完全泡湯,基於投資股票的回報假設也隨之消失殆盡。

(待續)

按揭2016 (2) - 陟罰臧否 有異有同

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續上篇,今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

罰息期
通常是兩年或三年,視乎銀行及借貸人牙力而定。通常第一年罰2%,翌年罰1%,有時第三年罰0.5%。我見過最差的offer是首年罰3%,其後每年減1%,並clawback所有額外回贈及現金券。

一般來說,罰息兩年已可接受,因計劃短期內出售的人不會申請新借貸,即使有突發需要第二年賣樓,也沒有實際損失(罰1%與現金回贈完全抵消,還賺了額外回贈和時間值)。

 如果借貸人有打算短期內轉名,也有銀行提供「無罰息期」計劃,做法是首年罰1%,翌年罰0.5%,減去現金回贈後等於沒有罰息,銀行完全白做。通常這些offer沒有額外優惠。

現金回贈
銀行美其名會提供現金回贈予借貸人支付律師費及佣金,實際上是因為資金泛濫,在息率有下限的情況下,只能以回贈現金方式減價。不同的是,以前現金回贈是明刀明槍,現在有些銀行會迂迴地發放給推薦人,但推薦人表格上卻只需被推薦人簽署,明顯是為做而做。

基本上只有1%現金回贈是趕客,最起碼也cross selling另外贈送一千幾百現金券(<0.1%)、信用卡免找數額或現金。Cross selling 包括信用卡、理財戶口、存放指定金額等。

除此以外,如借貸人經地產代理推薦(一個借貸人可以同時被代理及親友推薦),銀行更可發放額外的現金予地產代理,金額高達0.3%。有代理會私下回贈少量給借貸人,通常是0.1%或以下。由於我有朋友開代理公司,故可分得更多,這也是有效減低借貸成本的重要方法。

按揭2016 (1) - 溫故知新

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今天暫且放下自己的故事,先談一談實際操作的事。

大家若有留意樓市新聞,應留意到大小銀行皆有參與按揭戰。自從三年前金管局落閘後,銀行幾乎都不敢逾越年息H+1.7%及1%現金回贈(再加cross selling額外回贈)這條界線。間中有個別銀行會為滿足個別條件的客戶提供H+1.65%的按揭計劃,但佔比極少。2015年初,獅子銀行曾帶頭大幅上調額外回贈至0.6%,其後多間銀行效法,但不到一個月已被金管局勸止。這次由國寶銀行帶起的按揭戰,是近年比較成功維持的大動作,更首次摧毀了金管局定下的風險管理指引。

難得息率能永久下調,每年都申請多宗按揭的我當然不可錯過,但礙於有些私人貸款尚未到期,於是便以試探形式申請,務求可以鎖定息率,待私貸到期才drawdown。經此一試,發覺銀行的取態有些改變,表面上對金管局的要求奉若神明,再另加若干以風險管理為目標的hidden rules,但暗地裡卻可彈性處理,而且彈性相當大。

按揭的條款眾多,優惠名目五花八門,習慣炒股的朋友通常嗤之以鼻,認為做大事的人應該視之為蠅頭小利,不值一哂。然而,按揭息率本身已經低至1.83%,加上現金回贈和額外回贈,如果貸款者勤力一點,每兩年轉按一次,以IRR (internal rate of return) / APR (銀行公會定義) 計算的實際年利率可低至1.1-1.2%。這堪比私人銀行提供的息率,並不需高門檻,人人也可參與(但貸款上限已被金管局限制得極低,這跟私人銀行永遠不能相比),對於以物業作自用而非投資的朋友,絕對值得略花時間研究。

以下我介紹一下按揭的條款,有甚麼主要限制、潛規則和走盞位,希望幫到讀者(如有)。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

按揭貸款額
毫無疑這是最難撼動的一項,基本上400萬以下最多九成,600萬以下最多八成,其後六成,1000萬以上最多五成。非自用物業最多五成,非住宅物業最多四成,非本地收入再減一成,不肯簽TU consent form 1 再減一成。資產plan一律三成或以下。

基本上金管局就是唔想你借錢,尤其轉按和加按。

按揭息率
香港不流行定息計劃,幾乎所有按揭都是以P或H作為浮動息率。毫無疑問P是搵笨的,因為H plan的上限就等於P plan。有時候看到報導有人說為避免供樓金額波動大,會選擇P plan,這是我聽過最無知的說話。

以正常住宅貸款額計算…

樓市怎能跟股市比?

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我很年輕時便開始接觸股票,當年大概七歲。與股票相反,我對物業市場的認知在成年後才開始。有關我與股票的故事,日後再談。那是一個失敗的故事,本來不提也罷,不過失敗的經歷往往對人日後的成功有著千絲萬縷的關係,因此有機會也值得分享。

從三歲開始,我便住在一個私人參建的居屋屋苑內,一住便是廿三年。居屋既沒有公屋那些親密的鄰里關係,也沒有私人屋苑的設施和大窗戶。這頭港英時代的怪物,卻不知滿足了多少香港人置業的「夢想」。我希望沒有讀者的「夢想」只是成功置業,因為這樣侮辱了「夢想」二字。

十八歲前,我對物業的認知,僅限於每次新聞報導加息的消息,那時候我不明白為甚麼每月供多100元也需要反覆佔用大氣電波,就像我現在仍然不明白為甚麽每次節日也要被迫看到相同的節目和新聞內容。我並非因家中富有而這樣想,相反,那時我幾乎是家徒四壁,因為父親太大方了,賺了錢只懂在股票市場獻給莊家。另外,我也知道父母在2005年左右買了一個車位收租,價錢是35萬,收租好像每月有$1400,回報率4.8%。僅此而已。

2006-2007年股市到達了高峰,從小認識股票的我當然斬獲甚豐(後來發現其實只是牛市通街股神)。那時候我很不明白為甚麼香港人那麽熱衷於買樓,明明股票市場的平均回報比樓市要高得多,而恒生指數早在2006年尾已經衝破了歷史高位。我將中原指數和恒生指數相比,覺得樓價比1997年高峰仍低40%實在很可笑。當年,我對於將來的一切財務計劃都是基於投資股票的回報。

(待續)

渺小的我

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又一個談投資的blog誕生了。

此blog主要目的是紀錄自己投資路上遇到的一切事情 - 通常這樣的blog會沒太多讀者,最後消散於互聯網大數據之浩瀚中。

這不打緊,因這也不是我第一次寫blog。我曾開blog,也曾關blog;曾滿腔熱誠地勤於update,也曾在投資略有小成後懶散地把blog置諸腦後,甚至連login也忘記了。

儘管如此,我還是決定在這裡重生。滿手物業的我......不,應該說,投資組合大部分是物業的我,選了一個投資物業以來最嚴峻的時機(其實也不是很嚴峻吧)來開 blog。也許我只是想找個地方把不方便和家人、朋友分享的話,摘錄下來,就像日記/周記/月記一樣。Blog,本身不就是這個用途嗎?

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渺小的我。

我是一個渺小的投資者。 我和太太共同持有六項物業,一項自用,五項收租。廿幾歲人,這張成績表,也算不俗吧。

去年第三季,我真的這樣想,簡直妄自尊大。一個調整浪,對我而言確是利多於弊。它賦予我檢討自己生活的機會,儘管我仍然在上班時間打這篇blog(因上班真的很悶,工作挑戰性也不大)。

實情是,千多萬資產,伴隨的是千多萬負債。當然NAV不是零,但槓桿也不算小。

2015年之前,我不停地購買物業,主要原因是廉價融資的渠道對於窮人來說實在有限,即使在如此低息的環境之下,要安全地持有高槓桿仍然不容易。股票不用說,看我自我介紹就知道了;那惟有選擇物業吧......

(待續)