按揭2016 (2) - 陟罰臧否 有異有同

續上篇,今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

罰息期
通常是兩年或三年,視乎銀行及借貸人牙力而定。通常第一年罰2%,翌年罰1%,有時第三年罰0.5%。我見過最差的offer是首年罰3%,其後每年減1%,並clawback所有額外回贈及現金券。

一般來說,罰息兩年已可接受,因計劃短期內出售的人不會申請新借貸,即使有突發需要第二年賣樓,也沒有實際損失(罰1%與現金回贈完全抵消,還賺了額外回贈和時間值)。

 如果借貸人有打算短期內轉名,也有銀行提供「無罰息期」計劃,做法是首年罰1%,翌年罰0.5%,減去現金回贈後等於沒有罰息,銀行完全白做。通常這些offer沒有額外優惠。

現金回贈
銀行美其名會提供現金回贈予借貸人支付律師費及佣金,實際上是因為資金泛濫,在息率有下限的情況下,只能以回贈現金方式減價。不同的是,以前現金回贈是明刀明槍,現在有些銀行會迂迴地發放給推薦人,但推薦人表格上卻只需被推薦人簽署,明顯是為做而做。

基本上只有1%現金回贈是趕客,最起碼也cross selling另外贈送一千幾百現金券(<0.1%)、信用卡免找數額或現金。Cross selling 包括信用卡、理財戶口、存放指定金額等。

除此以外,如借貸人經地產代理推薦(一個借貸人可以同時被代理及親友推薦),銀行更可發放額外的現金予地產代理,金額高達0.3%。有代理會私下回贈少量給借貸人,通常是0.1%或以下。由於我有朋友開代理公司,故可分得更多,這也是有效減低借貸成本的重要方法。

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