按揭2016 (3) - 壓力測試乃萬惡之源

再續上篇,以下繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

壓力測試
壓力測試很簡單,就是把所有樓按以cap rate + 3%(即5.15%)計算供款,再加上所有私貸供款和信用卡結餘的3-5%,這數字不能多於月入的60%(如沒有按揭在身)或50%(如已有按揭)。

以有按揭在身、沒有私貸及信用卡結餘及30年期計算,這表示總按揭額不能超過年薪的7.5倍。這是一個瘋狂、毒辣的限制,完全是要置新晉收租佬於死地。試想想,百萬年薪的打工仔也算中產吧,自住600萬借了490萬後,只餘約270萬借貸額,勉強多買一間細價樓,已經無力再上。作為一個中產打工仔,只能在新界地區自住一間兩房新樓及擁有一層舊樓收租,連多買一個車位都無能為力。約束至此,是不是太保守了?

對於中產以下的市民,壓力測試帶來的困擾是它鼓勵只做一個按揭,而懲罰那些已有擔保或已有按揭在身的人。以一般私樓家庭年收入60萬為例,若未有按揭在身,按揭額可高達年薪9倍,即可借540萬。原本這家庭可能只需住一間新界二手樓,日後便有能力再借錢買一間收租樓,加快壯大資產。但由於「計得掂數」,這家庭最後可能決定用600萬買入新樓享受,借貸額達490萬。到想買第二層時,才驚覺可借的金額反而縮水至450萬。早知今日,何必當初,政府最後仍是益了發展商。這制度容許人在第一個按揭借更多錢,變相鼓勵人耗費更多資源在消費性房屋上,日後將更難跳出老鼠圈。

坊間常以為政府辣招增加收租佬成本,有阻嚇作用。其實十萬八萬DSD,對收租佬根本不是一回事,金管局的壓力測試,才是治本之源。壓力測試本為加息作準備,此目的是否達到,已不再重要,最緊要政治正確。

(待續)

留言

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    1. 的確好難搞,要花解的方法不是沒有,不過要鋌而走險,殆矣。

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  2. 中產打工仔想靠自己努力買多層樓收租,為日後退休做準備變得很困難。

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    1. 物業是最簡單的工具之一, 不是惟一工具。做了最簡單的事後, 要更上一層樓遲早也要尋找其他工具, 現在政府只是迫你提早準備而已。

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