按揭2016 (4) - 收入乃壓測之母

再續上篇,以下繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

收入
收入是壓力測試的分母。既然分子無法控制,了解銀行如何計算收入就顯得格外重要。有些人說浮動收入者很難做按揭,有些人說租金收入不能計算,有些人則說花紅津貼等要打折。其實這些說法不一定錯,也不一定對,因為銀行本身就常改變潛規則,而銀行職員有時也是一知半解。以下是我對銀行取態的見解:

固定底薪和固定津貼
一定以100%計算。

租金收入
有打厘印的租約計70%,沒有厘印租約加入可信入數紀錄也可計70%,若沒有入數紀錄最多計60%。但有些怕煩的銀行職員會通通以60%計算,甚至不肯計算較難說服批核部的租約。因此,借貸人要主動爭取銀行計入 ,要不然就用另一間肯計的銀行。

浮動收入
浮動收入包括獎金、佣金及完全浮動的收入。最簡單的計法是計算過去兩年稅單收入除24,這種計法一般可以計算100%,但對收入急升的人很不利。另外也可以近6個月收入平均數計算,一般計70%,視乎情況可達90%。各銀行對浮動收入的取態相差很遠,固此浮動收入佔比越高,應諮詢的銀行便越多,這樣才能借到最多的錢。

年度花紅
花紅本應以浮動收入計算,但若年度花紅配合固定底薪,銀行可以選擇拆開計算後加起來。年度花紅一般以過去兩年較低者為準,若marginal case可試兩年平均花紅,再加上固定底薪。這樣計算在大部分情況下都比兩年平均收入為高。

例子
底薪 30k
租金收入 10k
2014年花紅 48k
2015年花紅 72k

可計算之最高月入 = 30 + 10 * 70% + (48 + 72) / 24 = 42k
應計算之最低月入 = 30 + 10 * 60% + 48 / 12 = 40k

若只懂計算底薪,借貸能力就相差25-30%!由此可見了解計算收入方法的重要性。

「知己知彼,百戰百勝」,似乎也適用於按揭。

留言

  1. 學懂如何計算自己的借貸力很重要,我認識很多第一次買樓的年輕人買樓前都還未清楚自己借貸力是多少,或所買的樓最高能做多少成數按揭。thanks for sharing.

    回覆刪除
  2. 打工風險都不算零,公司都會炒你

    回覆刪除
    回覆
    1. 這裡是指有能力的人

      對於那些會擔心被炒或被炒後怕找不到工作的人,根本不用提。

      刪除

張貼留言

熱門文章

長江基建與電能實業的將來

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

設定和管理槓桿

再見電能

2018狗年展望

再談電能實業與和電香港

領展賣產之我見