按揭2016 (1) - 溫故知新

今天暫且放下自己的故事,先談一談實際操作的事。

大家若有留意樓市新聞,應留意到大小銀行皆有參與按揭戰。自從三年前金管局落閘後,銀行幾乎都不敢逾越年息H+1.7%及1%現金回贈(再加cross selling額外回贈)這條界線。間中有個別銀行會為滿足個別條件的客戶提供H+1.65%的按揭計劃,但佔比極少。2015年初,獅子銀行曾帶頭大幅上調額外回贈至0.6%,其後多間銀行效法,但不到一個月已被金管局勸止。這次由國寶銀行帶起的按揭戰,是近年比較成功維持的大動作,更首次摧毀了金管局定下的風險管理指引。

難得息率能永久下調,每年都申請多宗按揭的我當然不可錯過,但礙於有些私人貸款尚未到期,於是便以試探形式申請,務求可以鎖定息率,待私貸到期才drawdown。經此一試,發覺銀行的取態有些改變,表面上對金管局的要求奉若神明,再另加若干以風險管理為目標的hidden rules,但暗地裡卻可彈性處理,而且彈性相當大。

按揭的條款眾多,優惠名目五花八門,習慣炒股的朋友通常嗤之以鼻,認為做大事的人應該視之為蠅頭小利,不值一哂。然而,按揭息率本身已經低至1.83%,加上現金回贈和額外回贈,如果貸款者勤力一點,每兩年轉按一次,以IRR (internal rate of return) / APR (銀行公會定義) 計算的實際年利率可低至1.1-1.2%。這堪比私人銀行提供的息率,並不需高門檻,人人也可參與(但貸款上限已被金管局限制得極低,這跟私人銀行永遠不能相比),對於以物業作自用而非投資的朋友,絕對值得略花時間研究。

以下我介紹一下按揭的條款,有甚麼主要限制、潛規則和走盞位,希望幫到讀者(如有)。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)

按揭貸款額
毫無疑這是最難撼動的一項,基本上400萬以下最多九成,600萬以下最多八成,其後六成,1000萬以上最多五成。非自用物業最多五成,非住宅物業最多四成,非本地收入再減一成,不肯簽TU consent form 1 再減一成。資產plan一律三成或以下。

基本上金管局就是唔想你借錢,尤其轉按和加按。

按揭息率
香港不流行定息計劃,幾乎所有按揭都是以P或H作為浮動息率。毫無疑問P是搵笨的,因為H plan的上限就等於P plan。有時候看到報導有人說為避免供樓金額波動大,會選擇P plan,這是我聽過最無知的說話。

以正常住宅貸款額計算,現時一眾銀行的息率基本上都是H+1.6% / 大P-3.15% / 細P - 2.85%,即供樓利率是1.83%,而cap位是2.15%。非住宅物業視乎銀碼大細,從2.25%到3%以上都有,因此用商業銀行借非住宅按揭其實很笨,不過窮就無計。

按揭年期
一般都是30年,年齡會有影響但不大,除非貸款者已超過50歲。年紀大的話,隨便加一個沒收入的年輕人就可以借到30年。樓齡影響反而較大,尤其是30年以上的非大型屋苑。

另外,非新造按揭如果使用按揭保險,最多只能借25年,而車位更最多只能借15年。

(待續)

留言

  1. "每兩年轉按一次..."

    本身銀行是否不用罰息?

    回覆刪除
  2. 宜家六成以上按揭都要做按揭保險, 樓價下跌物業升值唔夠, 要抬錢轉按唔抵, 但按超過6成又要比多次按保, 真係好搵笨. 現在什麼也做不了.

    回覆刪除
    回覆
    1. 趁樓價跌穿6球, 借夠八成。

      既然金管唔想你借, 你就借盡佢。

      最多新增資金唔好做高風險投資。

      刪除

張貼留言

這個網誌中的熱門文章

長江基建與電能實業的將來

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!

再見電能

設定和管理槓桿

股王s落難 哀鴻遍野

2018狗年展望