住宅物業中,哪些跌得最多?(1)


(最近一直在外遊中,因此發文時間比較飄忽,內容比較粗疏,請各讀者見諒。)

香港的住宅物業市場在2015年9月(暫時)見頂,此刻相信已沒有人敢反對此說法。從客觀數據看,整體跌幅約15%,乃過去六年餘最大單浪跌幅。我主觀認為此次調整已暫告一段落,而未來走向多是牛皮反輕微反彈。今次跌市除了令筆者從樓泡中走出來,重新思考未來投資路向外(另文再談),亦印證了我從過去的跌浪中觀察到的一套看法。

樓市(這裡指住宅市場)跌浪中,甚麼類型的物業跌得最多,或如坊間稱哪類物業最缺乏防守力,一直眾說紛云,似乎大眾默默地認受了某一套說法,但卻從沒有人認真研究和引證過。筆者認為所謂「跌得最多」,與跌浪持續的時間有很大的關係。

簡單來說,若跌浪長達兩年以上甚至數年,跌幅超過四成者,基本上不存在具防守力的物業,因為如此強勁的跌浪,必然由本地經濟動盪(而非金融危機)所導致。尤於樓價本身代表著土地價值及建築成本,絕大多數物業都是其他的替代品,因此長遠而言跌幅相若。真正容易觀察到分野的是短期的跌幅。不管跌浪持續數月還是數年,起初數個月跌得最多的物業,只有一個共通點 - 升得太多。

無論之前上升是由甚麼原因導致,升得多便會跌得多。

升得太多,其實又有另一個更貼切、更曖昧的名稱 - 溢價太高。升得太多比較容易在二手市場引證,而溢價太高則可包含一手市場。我比較喜歡前者,因為溢價高低,從來是當局者迷,但升幅緩急,則絕對能從客觀數據中看出。

(待續)

留言

  1. 開始爆的似乎如湯文亮所言係按幾按既物業

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    1. 湯文亮所以指的只是個別例子,對整體市場只有心理影響。他也承認了所謂爆煲是嘩眾取寵,現市況已算爆了。

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