現況分析: 缺乏現金流的困局 (1)

之前多篇文章都是談到過去的故事或有關物業實際操作的研究,今天談一談現況。


如第一篇文「渺小的我」所述, 由於物業高槓桿的特性,我持有的資產和負債與我的收入和年齡不成比例。然而,持有更多物業並未能有效地改善我的生活,原因是「成也供款,敗也供款」。

成也供款、敗也供款
簡單來說,供款令按揭的槓桿性質比持有其他槓桿資產更安全。對銀行來說,準時定期還款是有能力持續還錢的表現,就算金融風暴銀行也懶得向住宅按揭客戶開刀(當然admin是另一難題)。

另一方面,雖然供款有超過一半是「供本」,即租金有五六成是「淨肉」,但供本不能隨時使用,加按也要時間和看時機行事(加上金管局諸多制紂),因此供款蠶食了投資者的現金流,是鐵一般的事實。買入物業兩年後一般也會加按,加按後供款按比例增加,但租金卻追不上,有時甚至出現負現金流現象。這違背了投資著重現金流,從而改善生活的原則

現況實例
除了自住外,我持有的物業在買入時全部都能提供正現金流,甚至扣除自住的供款,仍然平手有餘。在去年9月樓市正值轉勢,我趁估價未追上加按了其中兩間物業,套得的資金差不多可以作為下一層的首期。

終於,樓市下跌,劈價新聞無日無之。雖然大部分劈價成交都沒有流出市面(要不被財仔搞、要不就自己人吞了),但我的確收到零星劈價盤,價錢是比市價平,而且仲有價講。

淡友標準答案:「咁筍你又唔買?」

唔,我承認,我買唔到。

(待續)

留言

  1. R兄,何解買唔到?係唔係會係續集寫出黎?

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  2. R兄的分享很精彩呢=) 再購入物業收租的話,你會否考慮入間銀主盤?售價應該有哋折讓的。

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    1. 多謝!

      銀主盤吊高來賣就聽得多...真係肯平走又乾淨ge, 我唔係咩大孖沙, 有都輪唔到我的。

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  3. 租金要追得上,首要通貨澎漲,所以追到供款卻追不到生活。

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    1. 近幾年香港通漲回落很多,而通漲是影響樓市漲跌的一個重要因素。因此,去年的狂潮真是幾夾硬來的,不過當局者迷,我有不少物業投資者朋友都中了伏。

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  4. 現今銀行Mortgage審批非常嚴格,買多層曾不容易

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    1. 這是外在因素, 但物業投資本身有其局限性, 那才是我想帶出的.

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