住宅物業中,哪些跌得最多?(2)

我的觀察和研究主要基於差餉物業估價署的物業市場數據,再配合當時香港發生的事和樓市的走勢作結論。差餉物業估價署的數據不是完全齊備,但憑其地區和單位面積劃分的數據已可作頗準確的推論。

有甚麼例子可以證明「升得快、跌得快」這看法呢?

1. 1994年豪宅
1990-93年的超級升浪,起初相當全面,後來市區和新界互追落後,直至1993年豪宅如脫韁野馬般瘋炒。豪宅主要指傳統豪宅地段的物業,面積以1076呎以上為主。結果,94年因加息和股災引發的跌浪由港島大型單位帶動,幾個月內該類別跌幅達20-25%,反觀細單位跌幅只有約15%。

2. 1997年大型單位
97年前,樓市主要由二手豪宅和sell生活質素(予可憐的中產)的新盤作火車頭,其中1996-97年尤為明顯。這些物業如浪翠園、駿景園等經典例子中,不少是由1076呎以上物業組成,而1700呎以上的超大型單位更是重災區。這是由於當年很多人「投資」都是一個蓋十個煲形式進行,反正是賭博,賭注當然越大越高效率。

結果,97年起的徹底崩盤潰是由超大型單位帶動,其中97年10月後幾個月內超大型單位已經跌了50%,而整體樓市則跌了超過一年才追上。

3. 1997-2003年累積跌幅
有趣的是,到了2003年樓市見底時,無論是港島、九龍、新界甚麼面積的單位,累積跌幅大致上都是65%左右,所謂傳統藍籌物業並沒有長期防守力。勉強細分的話,港島小型單位的累積跌幅應該略低,但差別並不顯著。

(待續)

留言

  1. 師兄, 想請教下如果想細樓換大樓, 應該係升市定跌市做會好D? 咩市況會拉近細樓同大樓的差價呢?

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    1. Kit兄你好,原則上當然是跌市換樓好,但槓桿遊戲本身性質上有利升市換樓。不過加上金管局定下的苛政,升市換樓也很難借錢。

      另一方面,基於按揭限制,理論上升市傾向收窄差價,跌市相反。但是今次跌市我看不到大單位跌得特別少(新界錯價尤甚)。因此我認為若目標為新界大單位,現在或是機會。至於市區大單位,溢價仍在。

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    2. 謝謝師兄詳細分析, 之前有係你度留過言不過唔知點解無display 出來, 小弟都係87 年, 可惜身邊一直都無人講及投資呢個話題, 直到近期先明白唔及早規劃晚年恐怕淒涼, 希望R 兄多D 分享等小弟學下野:)

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    3. Kit兄, 我也沒有收到, 可能是google出錯吧. 我也試過很多次打了回覆後再登入, 回覆便消失了.

      原來Kit兄也是87年生, 但已經在考慮細屋換大屋, 相信實力已比同齡朋友超班很多. 談到投資, 這年紀的人十個有九個都是沉迷股票或默默儲錢, 他們都只懂盲目地相信這個世界會停下來等他們的「回報」, 很少有真正計劃過如何達成自己想過的生活.

      如果本業早已飛黃騰達, 的確可以遲一點才開始投資, 但社會中能飛黃騰達者, 百中無一. Kit兄現在已有相當實力, 一定不會晚景淒涼, 千萬不要妄自菲薄. 分享不敢當, 我都是說說自己渾渾噩噩的故事罷了! 希望大家多分享才真!

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