住宅物業中，哪些跌得最多？(2)
我的觀察和研究主要基於差餉物業估價署的物業市場數據，再配合當時香港發生的事和樓市的走勢作結論。差餉物業估價署的數據不是完全齊備，但憑其地區和單位面積劃分的數據已可作頗準確的推論。
有甚麼例子可以證明「升得快、跌得快」這看法呢？
1. 1994年豪宅
1990-93年的超級升浪，起初相當全面，後來市區和新界互追落後，直至1993年豪宅如脫韁野馬般瘋炒。豪宅主要指傳統豪宅地段的物業，面積以1076呎以上為主。結果，94年因加息和股災引發的跌浪由港島大型單位帶動，幾個月內該類別跌幅達20-25%，反觀細單位跌幅只有約15%。
2. 1997年大型單位
97年前，樓市主要由二手豪宅和sell生活質素（予可憐的中產）的新盤作火車頭，其中1996-97年尤為明顯。這些物業如浪翠園、駿景園等經典例子中，不少是由1076呎以上物業組成，而1700呎以上的超大型單位更是重災區。這是由於當年很多人「投資」都是一個蓋十個煲形式進行，反正是賭博，賭注當然越大越高效率。
結果，97年起的徹底崩盤潰是由超大型單位帶動，其中97年10月後幾個月內超大型單位已經跌了50%，而整體樓市則跌了超過一年才追上。
3. 1997-2003年累積跌幅
有趣的是，到了2003年樓市見底時，無論是港島、九龍、新界甚麼面積的單位，累積跌幅大致上都是65%左右，所謂傳統藍籌物業並沒有長期防守力。勉強細分的話，港島小型單位的累積跌幅應該略低，但差別並不顯著。
（待續）
有甚麼例子可以證明「升得快、跌得快」這看法呢？
1. 1994年豪宅
1990-93年的超級升浪，起初相當全面，後來市區和新界互追落後，直至1993年豪宅如脫韁野馬般瘋炒。豪宅主要指傳統豪宅地段的物業，面積以1076呎以上為主。結果，94年因加息和股災引發的跌浪由港島大型單位帶動，幾個月內該類別跌幅達20-25%，反觀細單位跌幅只有約15%。
2. 1997年大型單位
97年前，樓市主要由二手豪宅和sell生活質素（予可憐的中產）的新盤作火車頭，其中1996-97年尤為明顯。這些物業如浪翠園、駿景園等經典例子中，不少是由1076呎以上物業組成，而1700呎以上的超大型單位更是重災區。這是由於當年很多人「投資」都是一個蓋十個煲形式進行，反正是賭博，賭注當然越大越高效率。
結果，97年起的徹底崩盤潰是由超大型單位帶動，其中97年10月後幾個月內超大型單位已經跌了50%，而整體樓市則跌了超過一年才追上。
3. 1997-2003年累積跌幅
有趣的是，到了2003年樓市見底時，無論是港島、九龍、新界甚麼面積的單位，累積跌幅大致上都是65%左右，所謂傳統藍籌物業並沒有長期防守力。勉強細分的話，港島小型單位的累積跌幅應該略低，但差別並不顯著。
（待續）
師兄, 想請教下如果想細樓換大樓, 應該係升市定跌市做會好D? 咩市況會拉近細樓同大樓的差價呢?
回覆刪除Kit兄你好，原則上當然是跌市換樓好，但槓桿遊戲本身性質上有利升市換樓。不過加上金管局定下的苛政，升市換樓也很難借錢。
刪除另一方面，基於按揭限制，理論上升市傾向收窄差價，跌市相反。但是今次跌市我看不到大單位跌得特別少（新界錯價尤甚）。因此我認為若目標為新界大單位，現在或是機會。至於市區大單位，溢價仍在。
謝謝師兄詳細分析, 之前有係你度留過言不過唔知點解無display 出來, 小弟都係87 年, 可惜身邊一直都無人講及投資呢個話題, 直到近期先明白唔及早規劃晚年恐怕淒涼, 希望R 兄多D 分享等小弟學下野:)
刪除Kit兄, 我也沒有收到, 可能是google出錯吧. 我也試過很多次打了回覆後再登入, 回覆便消失了.
刪除原來Kit兄也是87年生, 但已經在考慮細屋換大屋, 相信實力已比同齡朋友超班很多. 談到投資, 這年紀的人十個有九個都是沉迷股票或默默儲錢, 他們都只懂盲目地相信這個世界會停下來等他們的「回報」, 很少有真正計劃過如何達成自己想過的生活.
如果本業早已飛黃騰達, 的確可以遲一點才開始投資, 但社會中能飛黃騰達者, 百中無一. Kit兄現在已有相當實力, 一定不會晚景淒涼, 千萬不要妄自菲薄. 分享不敢當, 我都是說說自己渾渾噩噩的故事罷了! 希望大家多分享才真!