按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲


續上N篇,今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)


這篇主題是mortgage-linked deposit account (ML),隨著2015年類似計劃如雨後春荀般出現,對很多人來說可能是老生常談了。如果閣下從來不留現金,甚至長期有使用透支額(包括零售貸款、證券行及私人銀行)的習慣,而其息率又高於2%的話,大可無視這篇blog。

顧名思義,ML是與按揭戶口共同存在的一種彈性儲蓄戶口,它的存款息率與貸款息率相同,上限是貸款餘額的一半。ML存在已久,但自2011年它才成為可隨意選擇(相對於「特選客戶」)的計劃,而在2015年前,它似乎從未成為非投資者的焦點。2010年至2011年初是按揭借貸人的黃金歲月,按揭利率持續低至1%左右、有40年的按揭計劃,供款/收入比例達到史無前例的低點;後期隨著息率慢慢上調,ML出現,令有現金的客戶有效息率更低。

後來,金管局指引把H plan下限設於H+1.7%,即按揭利率約1.9%。有趣的是,由於ML上限是貸款餘額的一半,即持有現金的按揭客戶仍能享受相當於0.95%的極低息率。筆者一直以為,若按揭低息是應對美國減息的反應,那麽ML就是抵抗QE的手段。殊不知QE消失後,負利率降臨,由於下列三大好處,銀行至今仍對ML樂此不疲,甚至越推越廣

1) 改善貸存比率
雖然2011年是按揭的黃金歲月,但歐債危機期間,銀行其實也不好受,當年金管局對部分銀行的貸存比率有過微言。由於市場上零風險的投資回報接近零,雖然ML只有不足2%回報,也足以吸引客戶把資金留在銀行。不要忘記,ML是活期戶口,但息率遠高於定期戶口。

2) 容易meet quota
按揭是面對一般市民的生意,除了新一代消費為上的客戶外,sell借錢其實不容易,叫人供樓供多d就更加難上加難。但如果貸款增加而利息支出不變,那就好辦了。原本客戶想借200萬,Sell他借300萬後,把100萬放在銀行賺息,一點代價也沒有,反而回贈可以拿更多#。ML可以抓住小市民以貪小便宜的心態,為銀行爭取更多貸款。

3) Cross selling
錢在銀行在有存款,銀行更清楚客戶的實力,也能更有效地推廣投資產品。

# 事實上,由於按揭貸款利息可以扣稅,借多些錢除了回贈多一些外,扣稅也會增加,而由此衍生的利息收入卻無須繳稅,因此使用mortgage linked account 借多些絕對是百利而無一害。

(完)

留言

  1. 投資物業可以使用嗎? 還是只限於自住?

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    1. 塘人兄, 所有住宅物業的offer都是如此。

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  2. 呵呵,題外話一則,"ML户口"成日俾某網站地産forum的人,講成係第二樣野=.=

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  3. 以往競爭未咁激烈,唔係間間銀行有ML時,ML喺息率或優惠會較差,但今時今日已經發展到同其他PLAN一樣,甚至更抵。ML對債仔確係有利,無論錢多錢少都可以多個高息活期,賺下買餸錢。 (當然有D「富豪」可能唔志在 :P)

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