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住宅物業中，哪些跌得最多？(3)
以下續舉支持樓市短期跌浪傾向符合「升得快跌得快」的例子：
4. 2008年港島樓
2003年觸底後，樓市向上的走勢主要分為三個階段，由不同類型的物業帶動。第一期是2003-05年整體反彈期，全港物業一齊升；第二期是2006-07年龍頭發威期，主要由港島樓帶動；第三期為2008年瘋搶期，新界樓追落後，但累積升幅仍大幅低於市區。
結果金融海嘯引發的冧市僅持續三至五個月，主要由市區樓帶動，其中港島樓平均跌幅達20-25%，個別屋苑和劈價盤更不用說了。
5. 2008年新界樓
與港島樓恰好相反，2008年前升幅嚴重落後的新界樓，並沒有如傳統智慧所料「因防守力脆弱」而成為跌市火車頭。2008年第四季，儘管整體樓市急挫20%，局部地區及屋苑甚至出現30%的跌幅，但新界屋苑整體跌幅只有10-15%左右，有些成交少的屋苑因旺市時沒有破頂，在海嘯期間出現零跌幅的奇景。
6. 2015年細價樓
這裡細價樓泛指在2015年第三季，市價升抵600萬以下的住宅，主要包括以下類別單位：
好景不常，在最近八個月的跌市中，這些單位幾乎無一倖免，大部分升幅已被迅速抹去，細價樓的價位大致上回到2014年第四季。至今樓市整體跌幅約12%，但不少細價樓屋苑早已下跌20%，而跌幅主要集中在最初三、四個月。後來跌市蔓延至其他類型單位，但從系統性角度看，後者的累積跌幅遠遠不能相比。
2003年觸底後，樓市向上的走勢主要分為三個階段，由不同類型的物業帶動。第一期是2003-05年整體反彈期，全港物業一齊升；第二期是2006-07年龍頭發威期，主要由港島樓帶動；第三期為2008年瘋搶期，新界樓追落後，但累積升幅仍大幅低於市區。
結果金融海嘯引發的冧市僅持續三至五個月，主要由市區樓帶動，其中港島樓平均跌幅達20-25%，個別屋苑和劈價盤更不用說了。
5. 2008年新界樓
與港島樓恰好相反，2008年前升幅嚴重落後的新界樓，並沒有如傳統智慧所料「因防守力脆弱」而成為跌市火車頭。2008年第四季，儘管整體樓市急挫20%，局部地區及屋苑甚至出現30%的跌幅，但新界屋苑整體跌幅只有10-15%左右，有些成交少的屋苑因旺市時沒有破頂，在海嘯期間出現零跌幅的奇景。
6. 2015年細價樓
這裡細價樓泛指在2015年第三季，市價升抵600萬以下的住宅，主要包括以下類別單位：
- 屯門、元朗、北區的三房單位
- 沙田細三房單位
- 新界一、兩房單位
- 市區的上車盤細單位
- 俗稱劏房盤的極細單位(<300呎)
好景不常，在最近八個月的跌市中，這些單位幾乎無一倖免，大部分升幅已被迅速抹去，細價樓的價位大致上回到2014年第四季。至今樓市整體跌幅約12%，但不少細價樓屋苑早已下跌20%，而跌幅主要集中在最初三、四個月。後來跌市蔓延至其他類型單位，但從系統性角度看，後者的累積跌幅遠遠不能相比。
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長江基建與電能實業的將來
兩年半前長江基建與電能實業建議合併，最終方案以1股電能換1.066股長建，被否決後，李氏多次表示會move on，不再考慮合併方案，同時電能不斷派發特別息，現金逐漸枯竭。
長建欠的是現金，但長建僅持有電能38.87%股權，派特別息令超過六成現金流出街外，令長建的收購要靠長和或長實支持，對四間公司來說都不是理想的方案。
為甚麼合併失敗了就不再嘗試？除了現金水平外，究竟當初和現在兩間公司還有甚麽分別令李氏不再建議合併？
回到2015年中，當時長建對電能的興趣來自：
1) 現金流：電能每股派$2.69，而長建每股派$2.075，合併後長建的派息增長空間提升
2) 現金：電能坐擁678億元現金，經收購可以增加每年派息25-30億元
長建的如意算盤是，與電能合併能為股息帶來both organic及inorganic growth的機會。
計計數，長建有26.51億股，而電能有21.34億股；而合併後長建一共有49.26億股。
合併前，長建每年派息需55.0億元現金，電能則需57.4億元現金，合共112.4億元現金。
合併後，長建每年派息只需102.2億元現金，較合併前每年可省下10.2億元。
長建已連續近二十年維持派息增長，這10億元再加上每年的內部增長，長建增派股息的buffer大了很多，即使某年無成功收購，仍有空間繼續增派股息。另一方面，長建通過合併獲得現金所產生額外每年25-30億元現金的收入，令合併後的長建具備每年派142億元的能力，但只需派102億元已能維持派息增長。換句話說，合併後的長建能維持股息增長之餘，每年還有多40億元（或39.2%）的自由現金流（還未計算內部增長），日後可以獨自進行更多收購。
可惜，電能股東看到的是即時派息下降（從$2.69降至$2.21），否決了合併建議。
到了今天2018年，故事已徹底改變。派了兩次特別息後，電能的現金水平降至243億。
預期2017年全年業績，電能每股派$2.79，而長建每股派$2.38。
長建每年派息需63.1億元現金，電能則需59.5億元現金，合共122.6億元現金。
如果重提合併，即使長建願意維持1.066的換股比率，合併後派息已達117.2億元。此外，利用電能的243億元現金進行收購，只能產生額外每年9-10億元現金收入。換言之，合併後的長建只有每年派132億元的能力，但要派出117億元，合併促進的自由現金…
長建欠的是現金，但長建僅持有電能38.87%股權，派特別息令超過六成現金流出街外，令長建的收購要靠長和或長實支持，對四間公司來說都不是理想的方案。
為甚麼合併失敗了就不再嘗試？除了現金水平外，究竟當初和現在兩間公司還有甚麽分別令李氏不再建議合併？
回到2015年中，當時長建對電能的興趣來自：
1) 現金流：電能每股派$2.69，而長建每股派$2.075，合併後長建的派息增長空間提升
2) 現金：電能坐擁678億元現金，經收購可以增加每年派息25-30億元
長建的如意算盤是，與電能合併能為股息帶來both organic及inorganic growth的機會。
計計數，長建有26.51億股，而電能有21.34億股；而合併後長建一共有49.26億股。
合併前，長建每年派息需55.0億元現金，電能則需57.4億元現金，合共112.4億元現金。
合併後，長建每年派息只需102.2億元現金，較合併前每年可省下10.2億元。
長建已連續近二十年維持派息增長，這10億元再加上每年的內部增長，長建增派股息的buffer大了很多，即使某年無成功收購，仍有空間繼續增派股息。另一方面，長建通過合併獲得現金所產生額外每年25-30億元現金的收入，令合併後的長建具備每年派142億元的能力，但只需派102億元已能維持派息增長。換句話說，合併後的長建能維持股息增長之餘，每年還有多40億元（或39.2%）的自由現金流（還未計算內部增長），日後可以獨自進行更多收購。
可惜，電能股東看到的是即時派息下降（從$2.69降至$2.21），否決了合併建議。
到了今天2018年，故事已徹底改變。派了兩次特別息後，電能的現金水平降至243億。
預期2017年全年業績，電能每股派$2.79，而長建每股派$2.38。
長建每年派息需63.1億元現金，電能則需59.5億元現金，合共122.6億元現金。
如果重提合併，即使長建願意維持1.066的換股比率，合併後派息已達117.2億元。此外，利用電能的243億元現金進行收購，只能產生額外每年9-10億元現金收入。換言之，合併後的長建只有每年派132億元的能力，但要派出117億元，合併促進的自由現金…
(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!
筆者投資組合向來主要由物業組成，因此為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然就一毫子回贈也沒有。
筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。
後來筆者發現，相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最高達2.15%的按揭回贈#，相信乃全港最高!
現在，讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like(請讚好專頁，不是帖子！)，然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！
以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.25% capped 大P-3% 相當於年利率2.25%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按，即平均每年回贈達1.08%，變相每年按揭成本不足1.2厘！
最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱：
淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約零成本：客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡借貸人，之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定，一般回贈比率最高可達：
（註：有網友查詢後表示害怕資料外洩，也擔心此方法是否可信及可靠。筆…
現金回贈比想像中更多
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後來筆者發現，相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最高達2.15%的按揭回贈#，相信乃全港最高!
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再見電能
誠哥退休，筆者也和電能說再見了。今個月公事突然變忙，儘管投資方面發生了不少事，卻也沒時間紀錄下來。昨天剛完成部分工作，忙裡偷點閒談談近況。
投機電能實業一役已經在個多星期前派彩了，恭喜大有斬獲的Blog友們！筆者對此戰極具信心，當然身體力行，到了最後一星期更大量加注，早前所謂極度重倉也不算一回事了。
雖然已經過氣，也總結一下成敗吧。筆者原本預期電能會盡派所有現金，故特別息可達每股$10以上，結果「天氣不似預期」，只派了$6。筆者的分析出現幾個錯誤：
1. 高估了電能的現金流，因此高估了電能所持的現金
2. 因長建所持資產的入賬方式錯綜複雜，錯估了長建實際現金水平
3. 沒考慮電能要保留現金以免影響信貸評級，最終電能保留83億(每股$3.9) vs 71億借貸
4. 沒有考慮市場對「驚喜」和「失望」的分界
第一點並不是重點，因為即使現金流少了，仍足以派超過$7.5特別息；第二點可以是致命錯誤，幸好長建去年用錢去得太盡，方向正確便OK；第三點直接導致電能無法派出「合符（筆者）預期」的金額，甚至連市場共識也不及，結果導致第四點－－投機客對派息感到失望。
此外，是次投機可預測性太強，目測有極極極多「唔知頭、唔知路」的參與者，甫開市獲利盤便大量湧現，好像IPO人踩人一樣，更與對上兩次派特別息的走勢完全不同。當然，投機客感到失望也將價格推低了不少。
對筆者來說，這次投機可說是成功，也可說是失敗。成功是正股方面，雖然所賺的金額不及預期，但總算成功以接近零風險獲得大筆利潤（回報超過淨資產4%）。有圖有真相(含孖展借貸)，以免被小人在背後發功：
失敗方面則是有關衍生工具。筆者在重倉正股的同時，也買入了不少warrant和option，由於預期股價會升至$76以上，所選之行使價為$72.5-$75。結果電能在$72.5以上只維持了半小時，筆者還未看清形勢，莊家已經收起買盤，空見其價值而不見價格；加上買入倉位太多，沽出時市場根本無法承受，眼巴巴看著幾十萬利潤化為虛有，最終只能以微利作結。真是千算萬算不如莊家老謀深算！
即日沽清電能後，扣除孖展借貸仍然有大量現金，巧遇毛記葵涌招股，便把一半資金留作「頂兩球頭鎚」用，其餘的資金繼續等待買入收息資產。REIT的價格自年初開始下跌，到首季加息前卻變硬，以估值來看尚未到買入時機。考慮到年中需要大量現金輔助按揭安排，筆者也不敢在目前價格大手買入，惟…
投機電能實業一役已經在個多星期前派彩了，恭喜大有斬獲的Blog友們！筆者對此戰極具信心，當然身體力行，到了最後一星期更大量加注，早前所謂極度重倉也不算一回事了。
雖然已經過氣，也總結一下成敗吧。筆者原本預期電能會盡派所有現金，故特別息可達每股$10以上，結果「天氣不似預期」，只派了$6。筆者的分析出現幾個錯誤：
1. 高估了電能的現金流，因此高估了電能所持的現金
2. 因長建所持資產的入賬方式錯綜複雜，錯估了長建實際現金水平
3. 沒考慮電能要保留現金以免影響信貸評級，最終電能保留83億(每股$3.9) vs 71億借貸
4. 沒有考慮市場對「驚喜」和「失望」的分界
第一點並不是重點，因為即使現金流少了，仍足以派超過$7.5特別息；第二點可以是致命錯誤，幸好長建去年用錢去得太盡，方向正確便OK；第三點直接導致電能無法派出「合符（筆者）預期」的金額，甚至連市場共識也不及，結果導致第四點－－投機客對派息感到失望。
此外，是次投機可預測性太強，目測有極極極多「唔知頭、唔知路」的參與者，甫開市獲利盤便大量湧現，好像IPO人踩人一樣，更與對上兩次派特別息的走勢完全不同。當然，投機客感到失望也將價格推低了不少。
對筆者來說，這次投機可說是成功，也可說是失敗。成功是正股方面，雖然所賺的金額不及預期，但總算成功以接近零風險獲得大筆利潤（回報超過淨資產4%）。有圖有真相(含孖展借貸)，以免被小人在背後發功：
失敗方面則是有關衍生工具。筆者在重倉正股的同時，也買入了不少warrant和option，由於預期股價會升至$76以上，所選之行使價為$72.5-$75。結果電能在$72.5以上只維持了半小時，筆者還未看清形勢，莊家已經收起買盤，空見其價值而不見價格；加上買入倉位太多，沽出時市場根本無法承受，眼巴巴看著幾十萬利潤化為虛有，最終只能以微利作結。真是千算萬算不如莊家老謀深算！
即日沽清電能後，扣除孖展借貸仍然有大量現金，巧遇毛記葵涌招股，便把一半資金留作「頂兩球頭鎚」用，其餘的資金繼續等待買入收息資產。REIT的價格自年初開始下跌，到首季加息前卻變硬，以估值來看尚未到買入時機。考慮到年中需要大量現金輔助按揭安排，筆者也不敢在目前價格大手買入，惟…
設定和管理槓桿
談到「孖展」，部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等，另一些投資者則會聞之色變，大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際，類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。「孖展」二字，早已被一系列極度負面的詞語綁架了。
對筆者來說，這些都是廢話。提出問題人人也懂得，最難的往往是提出解決方法、管理好問題，並利用它去創造價值。
筆者絕對同意孖展是一個風險放大器，而且其風險與回報並不完全對等。簡單來說，孖展後上升會賺多了，但孖展後下跌卻不只是蝕多少，而是會Game Over。孖展不同按揭，下錯注是無得鬥長命等翻身。因此，無時無刻都要牢記著：絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、應儘量減低或分散不必要的風險(e.g. Multiple債券 + 股票)等。
說到底孖展只是一個工具，與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告，何不大方承認它旳存在價值，算清何時應利用它和應該用多少?
使用孖展時，筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿？」。
這是一個很難答的問題，因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同，又如何能夠得出一套客觀的Output?
所以，設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事，不可假手於人。
第一步：風險承受能力
假設最高槓桿比率是330%，如果你認為組合不會跌超過一半（或：不想跌一半便Game Over），便不應使用超過150%槓桿。
槓桿比率 = 資產 ／ 本金
一開始為：
150% = 150 / 100
下跌50%後變成：
(150 - 75) / (100 - 75) = 300%，仍未Game Over。
用同一條公式，如果初始槓桿比率是125%，能讓組合在跌70%時仍能生存。
第二步：買入的時間
雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準，但面對資產升跌之時，卻應奉行同一套方法、確保其一致性，否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率，並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入，還是從頂部跌了20%?
正常人不會用孖展以破頂價買入，因為任何資產都有估值循環，就算年年增長如領展，…
對筆者來說，這些都是廢話。提出問題人人也懂得，最難的往往是提出解決方法、管理好問題，並利用它去創造價值。
筆者絕對同意孖展是一個風險放大器，而且其風險與回報並不完全對等。簡單來說，孖展後上升會賺多了，但孖展後下跌卻不只是蝕多少，而是會Game Over。孖展不同按揭，下錯注是無得鬥長命等翻身。因此，無時無刻都要牢記著：絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、應儘量減低或分散不必要的風險(e.g. Multiple債券 + 股票)等。
說到底孖展只是一個工具，與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告，何不大方承認它旳存在價值，算清何時應利用它和應該用多少?
使用孖展時，筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿？」。
這是一個很難答的問題，因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同，又如何能夠得出一套客觀的Output?
所以，設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事，不可假手於人。
第一步：風險承受能力
假設最高槓桿比率是330%，如果你認為組合不會跌超過一半（或：不想跌一半便Game Over），便不應使用超過150%槓桿。
槓桿比率 = 資產 ／ 本金
一開始為：
150% = 150 / 100
下跌50%後變成：
(150 - 75) / (100 - 75) = 300%，仍未Game Over。
用同一條公式，如果初始槓桿比率是125%，能讓組合在跌70%時仍能生存。
第二步：買入的時間
雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準，但面對資產升跌之時，卻應奉行同一套方法、確保其一致性，否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率，並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入，還是從頂部跌了20%?
正常人不會用孖展以破頂價買入，因為任何資產都有估值循環，就算年年增長如領展，…
2018狗年展望
2018年已過了一個多月，今年金融市場的方向已頗明顯，可以著手部署了。
1. 美國國債
十年期美國國債孽息率已大幅升破被公認為重要界線的2.6%，日前已達2.9%，抽升幅度之急令人咋舌。很多收息資產甚至股市都會以此資產作為Benchmark或Benchmark的一部分，有些公司的盈利或估值則與中長期無風險回報掛勾，因此十年債息抽升引發市場波動實乃遲早的事。筆者相信，近日美股大跌只是戲院失火的火警演習而已。
預期十年期美債息率會會反覆上升，很快便會升至或極接近3%，年中目標3.2%。
2. 美元
美元在一月突然起勢狂跌，惟筆者對匯市極不靈敏，甫進場便交了學費，沽空CHF一役在混亂中宣布投降，損失約2.3%。
筆者沽空原本的目的是長遠計節省季季上升的美元負債成本，但無考慮過美聯儲一邊加息縮表、美元一邊下跌的可能性，而且跌勢之急令筆者瞠目結舌。雖然投入資金不多，但畢竟是試驗性質，選了一個最差的時機開始試驗，惟有忍痛暫緩計劃。投降後，美元續挫4%後見短期底。
由於市場早已price in 美聯儲全年加息三次的預期，雖然經濟數據理想，筆者認為美聯儲仍未敢貿然大幅加息，因此預期美元中長線仍處弱勢。
3. 股市
全球股市在一月狂歡，恒指勁升11%後回落，美股走勢亦差不多，兩者皆已回落超過10%，幅度之大堪比一次牛四調整（牛五放煙花）。領先指標DJUA早於十一月中見頂，累計下跌16%，差不多跌至兩年低位。上星期一港股仍有很多人撈貨，其後已反彈乏力，波幅擴大、人心虛怯。
無論美股定港股，今年是企業盈利破頂年，如捱得過這一關，三月起或會展開新一輪升浪，甚至可能出現「大跌前的煙花」。
4. 房地產信托 (REIT)
如無意外，今年是REIT投資者艱苦的一年。一月看似仍強勢，卻是強弩之末，領展從高位回落14%，如前文《領展賣產之我見》所述，策略重估的戲碼和持續的回購並未能成為價格的催化劑。At the end of the day，REIT的估值要靠DPU支撐，去年REIT大升30-40%，DPU不可能跟得上，估值升至顛峰（滾動息率跌穿3.3%）後無可避免要有些調整才能吸引投資者再度出手。
筆者並不鼓勵REIT投資者依靠估值去離場，自己持貨不足以致Endowment effect相對較弱，出售乃為投機，巧遇股災也是幸運而已。畢竟筆者最終都是靠收息糊口，等估值吸引，筆者必定重投823懷抱。重倉的M…
1. 美國國債
十年期美國國債孽息率已大幅升破被公認為重要界線的2.6%，日前已達2.9%，抽升幅度之急令人咋舌。很多收息資產甚至股市都會以此資產作為Benchmark或Benchmark的一部分，有些公司的盈利或估值則與中長期無風險回報掛勾，因此十年債息抽升引發市場波動實乃遲早的事。筆者相信，近日美股大跌只是戲院失火的火警演習而已。
預期十年期美債息率會會反覆上升，很快便會升至或極接近3%，年中目標3.2%。
2. 美元
美元在一月突然起勢狂跌，惟筆者對匯市極不靈敏，甫進場便交了學費，沽空CHF一役在混亂中宣布投降，損失約2.3%。
筆者沽空原本的目的是長遠計節省季季上升的美元負債成本，但無考慮過美聯儲一邊加息縮表、美元一邊下跌的可能性，而且跌勢之急令筆者瞠目結舌。雖然投入資金不多，但畢竟是試驗性質，選了一個最差的時機開始試驗，惟有忍痛暫緩計劃。投降後，美元續挫4%後見短期底。
由於市場早已price in 美聯儲全年加息三次的預期，雖然經濟數據理想，筆者認為美聯儲仍未敢貿然大幅加息，因此預期美元中長線仍處弱勢。
3. 股市
全球股市在一月狂歡，恒指勁升11%後回落，美股走勢亦差不多，兩者皆已回落超過10%，幅度之大堪比一次牛四調整（牛五放煙花）。領先指標DJUA早於十一月中見頂，累計下跌16%，差不多跌至兩年低位。上星期一港股仍有很多人撈貨，其後已反彈乏力，波幅擴大、人心虛怯。
無論美股定港股，今年是企業盈利破頂年，如捱得過這一關，三月起或會展開新一輪升浪，甚至可能出現「大跌前的煙花」。
4. 房地產信托 (REIT)
如無意外，今年是REIT投資者艱苦的一年。一月看似仍強勢，卻是強弩之末，領展從高位回落14%，如前文《領展賣產之我見》所述，策略重估的戲碼和持續的回購並未能成為價格的催化劑。At the end of the day，REIT的估值要靠DPU支撐，去年REIT大升30-40%，DPU不可能跟得上，估值升至顛峰（滾動息率跌穿3.3%）後無可避免要有些調整才能吸引投資者再度出手。
筆者並不鼓勵REIT投資者依靠估值去離場，自己持貨不足以致Endowment effect相對較弱，出售乃為投機，巧遇股災也是幸運而已。畢竟筆者最終都是靠收息糊口，等估值吸引，筆者必定重投823懷抱。重倉的M…
股王s落難 哀鴻遍野
港股輪流洗倉，一隻隻股王前仆後繼地落難，所謂「投資界」一片愁雲慘霧。
恒指從高位回調19%，並不足以反映去年的強勢股有幾慘烈。
以最低位計，騰訊累跌33%，已經算是比較具防守性了。其他曾熱炒的行業，稍有風吹草動皆被用作洗倉的藉口。
碧桂園累跌44%，楓葉教育49%，舜宇50%，吉利51%，瑞聲56%，金山軟件58%，金斯瑞62%。癲就癲在以上八隻股票，有五隻是恒指成份股。
半新股股王仲勁，除了閱文「僅跌」一半之外，其餘從高位下調70%是常態。
以上解釋了為何筆者年初急於從電能一役中求成。筆者早已預料2018年是艱苦的一年，但無想過跌的不是短期應受加息影響的REIT，卻是被視為ATM港股。
與此同時，卻有一堆所謂防守股逆加息周期為股市贈興。
從一月尾起計，香港電訊累升7%，恒生銀行11%，中銀飛機租賃13%，領展14%，中電25%。
債市方面，早前中資債瀕現違約，雖然金額與整體債市相比微不足道，但也令債價下跌5%以上。這僅相當於股市一兩天波幅，加上債券不違約始終會回歸100元，再次見證到資產配置的重要性。
（領展反升，令筆者大失所望，可謂抵死。惟因資金限制了時機，也沒有甚麼好後悔。）
扭一扭個地球儀，到有12小時時差的美國東岸看看。
DJI同樣於一月登頂，一輪恐慌過後，又貿易戰又制裁又土耳其又阿根庭又加息，你不敢想像現在DJI僅距離高位5.5%，用於預示經濟活動的DJUA較11月高位也僅低6%，而Nasdaq更比一月高位高4%。與香港相比，人家的股王真是嚇死你：
從一月尾起計，Microsoft +13%, Google +14%, Netflix +21%, Apple +26%, Amazon +31%。
就算因Cambridge Analytica Scandal和業績預警勁跌兩鑊的Facebook，都只累跌4%咁大把。
債市方面，美國高投資評級的公司債在年初經歷了少許震蕩，現在大致上回復穩定了。
以上觀察代表了甚麼呢？
過去幾年港股的升勢集中在少數個別行業，如科技、汽車、教育等，另外少數收息股持續有不俗表現；而美股表面上百花齊放，持續巨大的升幅卻更高度集中在幾隻科技巨無霸和一切無限美麗憧憬而幻想又未破滅的「未知世界股」。
現在熊踪詐現，卻又未見有環球崩盤的跡象，而考慮到美元狂升，等於美股的估值沒有下調過，而強勢股更是歌舞昇平到不得了。
筆者在想，即使熊市、股災…
恒指從高位回調19%，並不足以反映去年的強勢股有幾慘烈。
以最低位計，騰訊累跌33%，已經算是比較具防守性了。其他曾熱炒的行業，稍有風吹草動皆被用作洗倉的藉口。
碧桂園累跌44%，楓葉教育49%，舜宇50%，吉利51%，瑞聲56%，金山軟件58%，金斯瑞62%。癲就癲在以上八隻股票，有五隻是恒指成份股。
半新股股王仲勁，除了閱文「僅跌」一半之外，其餘從高位下調70%是常態。
以上解釋了為何筆者年初急於從電能一役中求成。筆者早已預料2018年是艱苦的一年，但無想過跌的不是短期應受加息影響的REIT，卻是被視為ATM港股。
與此同時，卻有一堆所謂防守股逆加息周期為股市贈興。
從一月尾起計，香港電訊累升7%，恒生銀行11%，中銀飛機租賃13%，領展14%，中電25%。
債市方面，早前中資債瀕現違約，雖然金額與整體債市相比微不足道，但也令債價下跌5%以上。這僅相當於股市一兩天波幅，加上債券不違約始終會回歸100元，再次見證到資產配置的重要性。
（領展反升，令筆者大失所望，可謂抵死。惟因資金限制了時機，也沒有甚麼好後悔。）
扭一扭個地球儀，到有12小時時差的美國東岸看看。
DJI同樣於一月登頂，一輪恐慌過後，又貿易戰又制裁又土耳其又阿根庭又加息，你不敢想像現在DJI僅距離高位5.5%，用於預示經濟活動的DJUA較11月高位也僅低6%，而Nasdaq更比一月高位高4%。與香港相比，人家的股王真是嚇死你：
從一月尾起計，Microsoft +13%, Google +14%, Netflix +21%, Apple +26%, Amazon +31%。
就算因Cambridge Analytica Scandal和業績預警勁跌兩鑊的Facebook，都只累跌4%咁大把。
債市方面，美國高投資評級的公司債在年初經歷了少許震蕩，現在大致上回復穩定了。
以上觀察代表了甚麼呢？
過去幾年港股的升勢集中在少數個別行業，如科技、汽車、教育等，另外少數收息股持續有不俗表現；而美股表面上百花齊放，持續巨大的升幅卻更高度集中在幾隻科技巨無霸和一切無限美麗憧憬而幻想又未破滅的「未知世界股」。
現在熊踪詐現，卻又未見有環球崩盤的跡象，而考慮到美元狂升，等於美股的估值沒有下調過，而強勢股更是歌舞昇平到不得了。
筆者在想，即使熊市、股災…
今天看新聞，屯門已有二百多呎單位跌至170萬。質素不佳的老齡、細價樓，將會愈跌愈有。
回覆刪除拭目以待。
刪除講起呢啲，又會諗起用九成按接四百幾萬第一城嘅中學同學：（
回覆刪除四百幾萬應該用唔到9成按，最多八成幾，唔洗太擔心 =]
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