現況分析: 缺乏現金流的困局 (3)



投資工具的問題
說這是問題,其實對工具本身並不公平,因為每一種資產總有優劣之處,也有天然和人為的限制。住宅這種工具的問題是它擴大規模(scaling)主要靠升值,升值可以加按或出售去套取更大本金,迅速地增加投資規模。

當然,住宅有租金支持,但同時也有供款流出。如果利息接近零,或租金回報率較高時,租金扣除供款還有可觀現金流,但明顯不適用於近年情況

除非陰乾式跌市維持極長時間,否則如2005-06年或2008-09年那種逆境,在6-12個月內,即使加上個人收入,相對目前首期所需的資金,仍是力有不逮。

結果走勢一逆轉,即使防守力強的物業投資者也「企左係度」,望住個市下跌而無力加碼。如果投資組合受到周期或價格波動影響,無法再持續地擴大規模,那表示倚靠這種工具的投資組合已經遇到了瓶頸,是時候考慮更efficient 的asset allocation。

P.S.: 相比股票,樓已經好一點。股息太少及派息太疏,更不利在逆境下反向操作,如有槓桿更是極易出事。讀者可參考Starman兄今天的文章 http://starnman84.blogspot.hk/2016/05/blog-post_27.html

(待續)

留言

  1. 謝謝R兄分享!如以二手樓自住/出租,單位折舊的情況,真的不得不防~像我這種單幢樓的住客,最容易感受到呢!

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    1. 但單幢樓資訊不透明,不合理折讓或溢價同樣可以帶來機遇。

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  2. 一開二的套現困局通常就係太過依賴升值或本金消減,看來兄台要另覓資金來源了。

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    1. 塘人兄所言甚是,R某正積極處理此問題!

      另外很高興看到塘人兄回歸blog界,希望你的貓貓安息。

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  3. 令我想起現金像氧氣的比喻,到你突然發現無咗時,你就知有幾緊要。

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    1. 除了要預備氧氣筒, 還要避免上太空。

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