黃金機會?

我有一個任職教師的朋友,2008年前一直是股市大好友,於08年中以95%按揭買了沙田某大型屋苑單位上車,不幸地撞正金融海嘯,股樓齊蝕並極速成為負資產。他於金融海嘯期間沽出大部分股票,但並未投降,反而利用沽出股票的資金於08年尾及09年初再以85%按揭買入同屋苑2個相類單位作收租用(當時是合法的),三次交易價都在150萬內。他果斷轉投樓市懷抱,原因除了宏觀經濟,金融政策及供求失衡等有利樓市向上,出乎意料地低的交易成本也令他能迅速作出投資決定。

一般人普遍認為投資物業的交易成本高,間接削弱了投資回報。這句話一點沒錯,但交易成本除了減低回報外,亦同時提高了投資門檻及防守性。此外,近年政府作新增林林總總的印花稅,交易成本的確增加到令樓市有點吃不消。但當年並未有該等交易成本,平價物業的交易成本其實不如想像中高。

想當年,百多萬元的物業其實是「好易食」,因印花稅只需100元,HKMC最多可以承保樓價的95%的按揭保險,即使加上各種費用和回贈,首期仍只需約10萬元便可做業主,月供五千多元,以我那低廉的工資也供得起(當時還未有壓力測試)。即使不想偷雞,出租物業也可合法地經HKMC借樓價的85%,首期也不到30萬。現在回想起來,那時真是投資住宅物業的黃金歲月!

(待續)

留言

  1. R兄當時應該也是剛出身而已,有勇氣第一次all-in入樓市,少哋膽識都唔得呢=)

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    1. 黃金機會都需要黃金左/右腳才射得入,別忘了我當時是跛的。

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  2. 而家既然唔得, 就只能夠另想方法了吧

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    1. 對,資金總要找出路,但從歷史中學習不容易,從經歷中學習會有效得多(笨人專用)。

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    1. 請問如有自住需求,現時建議租嗎?

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    2. 租樓recurring支出是買樓的一倍以上,會嚴重影響一生的投資決定,因此我從不建議人租樓。

      除非租金佔收入10%以下,那當成生活支出也未嘗不可。不過一般人收入10%也應該租到的樓,應該跟生活無甚關係,頂多都係為生存而已。

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    3. 謝謝解答
      現在租細細地既單位都要 10K,我沒有那麼高人工>.<

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    4. 在香港房屋支出是奢侈消費,比任何奢侈品都貴,想想是否有必要吧。

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