心動不如行動

 
過了七月,工作方面終於過了最高峰,不過隨著line manager放假西遊,無端多了一大堆全新的task,接下來一兩星期恐怕仍然要繼續過疲累而略欠意義的生活。

尋找生活之路方面,上月總算有一點進展。四月開始申請的按揭s,由於職員目亂搞的關係,到了六月才重新出發,到了七月下旬終於成功提取了。由於不動產的exposure對我來說已經太大(加按前,不動產資產佔整體資產超過90%),新增七位數字的資金將會全部用作買入具穩定收益的資產用途

如前文所述,我最prefer的是港元或美元的高收益債券,惟其價格早在英國脫歐前已坐了火箭,脫歐後雖然沒有變本加厲,但到期收益率(yield to maturity)已極不吸引。另一具吸引力的投資REIT也在脫歐後如脫繮野馬,不過某優質REIT的派息率仍然吸引,因此在獲得新資金當天,我已馬上把20%轉移至證券行,翌日便於略低於高位的價錢買入了第一注貨,佔總資產約1.5%。

上週發現某渠道可為REIT及其他liquid asset作融資,lowest tier 利息約2-2.5%(視乎貨幣而定),息差仍有超過4.5%,initial margin大概30%(即最多買資金的3倍貨),最低目標總持貨為新資金的150%,即佔總資產約11%。在此情況下,資產價格下跌超過50%才會被call margin。

上週五我把約17%資金轉移至此渠道,暫時最多可以買到新資金約50%的貨。有融資渠道的好處除了倍大了資產,令定期收益增加外,亦有利資金調配。畢竟雖然現在銀行利率很低(按揭掛勾利率約1.85% vs. 證券行0%),但未能買入資產的資金始終會喪失利息。在可融資的情況下,我會先買入資產,再從銀行把資金調送

不幸地,上週REIT的價格又拾級而上,可能與公布業績有關吧。業績公布後,市價又沒有太大反應,可能與預期相若吧,不過trailing 12-month historical yield 已低於7%評論我就不作了,以免影響讀者的獨立思考。

留言

  1. R兄,可否給予你做REIT融資渠道的資料?many thanks

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    1. R兄,可否給予你做REIT融資渠道的資料 email yucham815@gmail.com
      many thanks

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  2. 現時local的REIT,很多價位都水高船漲,
    海外也有好貨,只是要留意買賣手續費及税收呢。

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    1. 對啊,本地的真係買唔落手。

      至於海外,有做功課的話手續費可以平到你唔信,稅收就當然要計入回報考慮之中。

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    2. 我都好同意買賣手續費平到你唔信,我買過一次,手續費係USD6.95, 無論你買賣多少股。

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    3. 咁又真係幾誇張,隔山買牛可以平至0.1%左右我已心滿意足了。

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  3. (伸手黨)Rx10兄要否Share下買左D咩? XD

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    1. 其實都係最hit嗰隻非本地REIT,有興趣可密談。

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  4. 回覆
    1. 其實我想先做功課,自己找找看.
      但最後我都找不到只好請教r兄.想了解吓REIT融資渠道的資料.

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    2. 我email:cytysy3512@gmail.com. 謝!

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  5. R兄,可否分享REIT融資渠道的資料?thanks
    i.siuki[@]gmail

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  6. R兄,可唔可以分享一下資料? Thanks.
    zeni.chuu@gmail.com

    我同你差唔多,近來做H+1.5厘, 毅然轉按,應該可以成功有少少新資金。
    數目對我這些初哥來說有點大,真的要計算一下才操作呢。
    不然的話,就繼續工作幫銀行打工!

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    1. 如果可以成世用1.75%供樓, 我唔介意所謂幫銀行打一世工。

      每做一次按揭, 我敢肯定我賺到的多過銀行不知多少倍。

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    2. Zeni兄有問題可以直接email我

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  7. 謝謝你的分享.
    按我理解, 咁以下計算啱唔啱呢?

    假設:
    A) 100萬現金資本
    B) 某隻HK REIT 未來一年派息6%
    C) 上文某渠道的REIT 的融資利息 2.44%
    D) 未來一年後某隻 REIT 的價格不變

    現在可以用100萬現金,在某渠道買入300萬的REIT(有200萬是融資, 某渠這個額是上限嗎?可以再多嗎?)
    等一年後的回報就係: 13.12萬 (13.12%), 計算如下:
    股息: 18萬 (300M x 6%)
    融資利息: 4.88萬 (300M x 2.44%)
    實收 : 13.12萬

    如果沒有計算錯誤, 我就明白融資後投資係咁利害!!!

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    1. 你的計算大致正確,惟我所提及的融資利率昨天只有1-1.5%, 超平。

      30%margin 並不一定是上限,但個人認為3倍槓桿在資本市場已經相當進取,請參考我早前的文章
      http://rmylife1987.blogspot.hk/2016/06/2.html?m=1

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  8. R兄,能否給予你做REIT融資渠道的資料和share下買了什麼REIT
    email: jonglai@hotmail.com
    無限感激!

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  9. R兄,可否給予你做REIT融資渠道的資料 email johnwong234@gmail.com
    many thanks

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  10. R兄,可否給予你做REIT融資利率只有1-1.5%融資渠道的資料
    email steven_hsm@hotmail.com
    many thanks

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  11. R兄,可否給予你做REIT融資利率只有1-1.5%融資渠道的資料
    email steven_hsm@hotmail.com
    many thanks

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  12. R兄,能否提供你做REIT融資渠道的資料,以作參考!先謝.
    kk_nskowloon@yahoo.com.hk

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  13. R兄, 能否分享你做REIT融資渠道的資料參考下? 某優質REIT係咪同STARMAN兄一樣?

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  14. 能否分享你做REIT融資渠道的資料?Thanks!
    另應如何計算價格下跌多少會被call margin?
    davidwong1989@yandex.com

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    1. 請看另文回覆。Call margin 方面 it's simple maths.

      leverage ratio = asset / equity

      when asset drops, equity drops in same absolute amount so leverage ratio will rise.

      e.g. initial leverage ratio = 200%, while the maximum allowed leverage ratio is 300%

      let x = drop in absolute amount

      max. leverage ratio = 3 = (200-x)/(100-x)

      => x = 50

      => maximum drop before margin call = 50/200 = 25%

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  15. 我都好想知師兄
    能否給予你做REIT融資渠道的資料和share下買了什麼REIT??
    萬分感謝
    e mail :wingyu0715@hotmail.com

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  16. 我都好想知師兄
    能否給予你做REIT融資渠道的資料和share下買了什麼REIT??
    My email: joycefongsy@gmail.com
    Thanks

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  17. 能否私訊渠道的資料嗎?
    E-mail jwaisupreme@gmail.com
    感謝

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  18. R兄,能否分享做REIT融資渠道的資料和買了什麼REIT?
    email: ding.ryan@gmail.com
    感激不盡!

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