物業的隱藏利益


近月大家熱切地討論各種能產生穩定收入的資產,當中REIT因流通量較高,在脫歐價格反映得很快;Corporate Bond反應不大,因為在英國公投前,追求防守力的資金已經追逐了一段時間。最近連樓市也活躍起來,先是一手市場成交加快,然後二手市場也轉活,甚至出現了創年內新高的成交。希望如筆者5月4日blog文所言, 樓市已然見底。

實磚(物業)還是紙磚(REIT)何者較好這類爭拗無日無之,一般而言,說前者較好的多是大眾市民,而說後者較好的多是從事金融或喜歡計數的人士。其實何者較好實難判斷,市場瞬息萬變,此刻我會將新資金投入REIT,不代表我認為實磚沒有持有價值。實磚交易成本高加上SSD,沽出物業是一個不能回頭的行為,必須慎重考慮。

從金融角度而言,資產交易透明度低是一種壞處,它會增加交易成本令交易相方的利益受損。從交易角度看,擁有資訊優勢的一方會受益,因此我們可以利用此特點尋找利益。除此以外,物業尚有一種隱藏利益源自按揭估價,令長期持有物業的誘因增加

市場上有不同的估價來源,銀行會傾向用某一間或幾間估價行,因此不同銀行的基本估價已然不同。儘管估價都是基於市場交易價格,而非實際價值(現實上這是不可能計算),但估價也是半自動工作,有人為錯誤或公式有漏洞絕對不足為奇。又基於按揭市場競爭激烈,如果你識格價,無論你用那一間銀行,最高的估價往往會成為最終的估價。

以筆者持有其中一間住宅物業為例,三間銀行的參考網上估價分別如下:

市價: 約480萬 銀行A: 470萬 銀行B: 477萬 銀行C: 542萬

很明顯銀行C的估價出錯,如果客戶有牙力,甚至可以再拗高d,一般幅度在10%以內。

假設筆者在兩年前以400萬買入,首期160萬,經過兩年outstanding balance尚餘230萬。如果轉按到銀行C,保守估價以550萬計算可以借到330萬,套現100萬。請記住,這100萬當中,只有48萬是來自升值,10萬來自還本,42萬來自錯價。換句話說,持有實磚者可以在無代價的情況下,以低息獲得額外
低風險的長期極貸款,很明顯這優勢是不可能從交易透明度高的金融資產複製(包括股票、REIT、債券等)。

讀者也許會問,這種情況是否罕見呢?


筆者在2015年10月加按,當時樓市高峰已過,估價也已開始回落,但各銀行對同一單位的估價更新並不同步。當時的情況為:

市價: 約350萬 銀行A: 396萬 銀行B: 349萬 銀行C: 358萬

今次是銀行A估價出錯,但我已經用400萬的估價成功獲得240萬貸款了。

事實上這些錯價情況一直存在,只是沒有人有誘因及能力去消滅它。這種方法看似充滿理論,但其他很多實磚投資者多年來一種有利用這優勢,只是很少有人以理論形式論述而已。我傾向利用這種不平等利益,套現購入金融資產,如REIT,回報及槓桿都可以做得比純持有REIT為高。這也是我支持繼續持有物業的其中一個原因。

留言

  1. //10萬來自還息

    應該是「10萬來自還本」吧?

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  2. R兄的實戰操作都不錯呢!謝謝分享!

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    1. 多謝支持,希望小小分享幫到讀者。

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  3. 很多人對物業投資有情緒反應, 變相就應該唔係玩呢樣了, 哈哈:D

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  4. 期待R兄更多實戰的分享,俾大家bookmark参详呢!

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    1. 多謝支持,希望小小分享幫到讀者。

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  5. R兄,此乃借平錢套息行為,如低息持續當然可以,但如加息會樓及Reits一齊跌,如你無埋份工,比人call loan怎辦?97前大把人玩這種技兩,之後就破產了,如B哥哥!……

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    1. 對,不懂變通(高息玩套息別說笑)很難成功吧。

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  7. 樓市向好再加上銀行估價出奇進取,比市價多出來加按的部份,平息之下, 有如送錢給你 XD

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