升到你迷信 (1) - 樓市概況

九月下旬北風臨,秋意漸濃之際,冷不防太平洋一低壓區崛起,鮎魚風眼未到台東已把香港迫至36度高溫。香港受害,台灣更受災,希望沒造成太大損失。

天災累人,人災禍港。把颱風喻為黑天鵝,災情換成資金泛濫,氣候當作樓市,台灣換上世界(尤以中國某些城市為甚),香港卻還是香港。

六月前,香港樓市雖見復甦,勢頭卻連火苗也稱不上。強如樓市硬好們都不敢說2016不是下跌年,星級分析員無一獨具慧眼,堅持港樓已完。脫歐後,證券市場馬上反映市場的憂慮,樓市因交易透明度低,即使已經起動,指數和分析卻完全追不上。

中原CCL在七月尾才全面反映脫歐的影響,目前比高位還差6%;而差餉物業估價署的指數在九月初才開始反映,目前比高位還差9%。但事實上大家都看到,破頂新聞無日無之,最近兩大新界藍籌屋苑更已打破同類歷史高位(包括去年以高價內部轉讓的交易)。投行分析員紛紛轉軚,硬好如林一鳴、卓百德則繼續在淡友傷口上灑鹽。

基於大部分屋苑仍未破頂,加上樓市指數未能包含火熱的一手市場,我的看法是,目前CCL處於大概143點水平。以下是我的觀察所得的分析結果,來讓時間判定輸贏:

1. 與上一輪政策導致細價樓領頭的升勢(2014年4月至2015年9月)截然不同,今次是由超級豪宅帶動,然後到藍籌盤接力,由一手市場把氣氛凝結在高位,再由整體二手市場接力。這跟傳統樓市上升秩序較吻合,反映壓抑已久的購買力較一年前更充裕。

2. 目前升勢蔓延至二三線市場,包括傳統偏遠地區的大型屋苑(部分小屋苑已破頂)只是剛起步。

3. 大價樓雖然成交少,但沒有較細價樓落後,反而部分細價樓較去年高位仍有近10%差距。這反映一手市場細價樓大量湧現,以及發展商低首期付款法抵消了二手市場的按揭優勢。

(待續)

留言

  1. 現時市場真的累積了不少pent-up demand, 有適宜的自住空間,誰會嫌多呢?

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  2. 主要還是購買力還未被完全消化, 大家還能借吧:)

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    1. 香港的借貸比率已經很低,而且集中在低端市場。

      中高檔的借貸潛力正在爆發中。

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  3. 近年成交額長期偏低,呢條債始終要還。現況看來,雖然政府努力壓抑需求,但樓的替代品實在不多。為跑數推出的限量限呎政策搞到高不成低不就,恐怕變成好心做壞事。

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    1. 壓抑越大,反彈力度越大,政府仍未參透這道理。

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  4. 當大家覺得繼續有得升,「需要」的剛性需求都會一直在的,直到一天...

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