從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2016年5月31日 星期二

黃金機會?

我有一個任職教師的朋友,2008年前一直是股市大好友,於08年中以95%按揭買了沙田某大型屋苑單位上車,不幸地撞正金融海嘯,股樓齊蝕並極速成為負資產。他於金融海嘯期間沽出大部分股票,但並未投降,反而利用沽出股票的資金於08年尾及09年初再以85%按揭買入同屋苑2個相類單位作收租用(當時是合法的),三次交易價都在150萬內。他果斷轉投樓市懷抱,原因除了宏觀經濟,金融政策及供求失衡等有利樓市向上,出乎意料地低的交易成本也令他能迅速作出投資決定。

一般人普遍認為投資物業的交易成本高,間接削弱了投資回報。這句話一點沒錯,但交易成本除了減低回報外,亦同時提高了投資門檻及防守性。此外,近年政府作新增林林總總的印花稅,交易成本的確增加到令樓市有點吃不消。但當年並未有該等交易成本,平價物業的交易成本其實不如想像中高。

想當年,百多萬元的物業其實是「好易食」,因印花稅只需100元,HKMC最多可以承保樓價的95%的按揭保險,即使加上各種費用和回贈,首期仍只需約10萬元便可做業主,月供五千多元,以我那低廉的工資也供得起(當時還未有壓力測試)。即使不想偷雞,出租物業也可合法地經HKMC借樓價的85%,首期也不到30萬。現在回想起來,那時真是投資住宅物業的黃金歲月!

(待續)

2016年5月27日 星期五

現況分析: 缺乏現金流的困局 (3)



投資工具的問題
說這是問題,其實對工具本身並不公平,因為每一種資產總有優劣之處,也有天然和人為的限制。住宅這種工具的問題是它擴大規模(scaling)主要靠升值,升值可以加按或出售去套取更大本金,迅速地增加投資規模。

當然,住宅有租金支持,但同時也有供款流出。如果利息接近零,或租金回報率較高時,租金扣除供款還有可觀現金流,但明顯不適用於近年情況

除非陰乾式跌市維持極長時間,否則如2005-06年或2008-09年那種逆境,在6-12個月內,即使加上個人收入,相對目前首期所需的資金,仍是力有不逮。

結果走勢一逆轉,即使防守力強的物業投資者也「企左係度」,望住個市下跌而無力加碼。如果投資組合受到周期或價格波動影響,無法再持續地擴大規模,那表示倚靠這種工具的投資組合已經遇到了瓶頸,是時候考慮更efficient 的asset allocation。

P.S.: 相比股票,樓已經好一點。股息太少及派息太疏,更不利在逆境下反向操作,如有槓桿更是極易出事。讀者可參考Starman兄今天的文章 http://starnman84.blogspot.hk/2016/05/blog-post_27.html

(待續)

2016年5月26日 星期四

現況分析: 缺乏現金流的困局 (2)

(近期工作極為忙碌 ,好不容易才能抽空寫文,望讀者見諒!)

市升追唔到,市跌又買唔到。

咁買唔到的原因是?

我想了很久,究竟這是個人的問題,投資工具的問題,還是投資策略的問題?

答案是:三者皆然。

個人的問題
常言道,物極必反。在2015年前,我的風險取向基本上是凡事去盡,除了在金管局的規例下借到盡外,也幾乎不留一點現金作儲備,甚至狂借P Loan去透支未來收入,以最短的時間增加資產值。這有好處也有壞處,好處是越早買越能享受低息持有資產的回報,壞處是遇上逆境時要面對資產減值和現金不足的雙重壓力。
(題外話:資產減值衝擊遠不如面對股票下跌,很快便能適應。)

還好物業主要都在2015年之前購入,避過了2015年的過山車,但想有子彈接掉下來的尖刀就較難了。儘管我已經在高位進行加按,但資金再下一注也十分勉強,況且借貸力也已去得八八九九,萬一銀行下雨收傘就即時中伏。

在開始轉勢時便再次去盡,無異於自掘墳墓。

(待續)

2016年5月23日 星期一

現況分析: 缺乏現金流的困局 (1)

之前多篇文章都是談到過去的故事或有關物業實際操作的研究,今天談一談現況。


如第一篇文「渺小的我」所述, 由於物業高槓桿的特性,我持有的資產和負債與我的收入和年齡不成比例。然而,持有更多物業並未能有效地改善我的生活,原因是「成也供款,敗也供款」。

成也供款、敗也供款
簡單來說,供款令按揭的槓桿性質比持有其他槓桿資產更安全。對銀行來說,準時定期還款是有能力持續還錢的表現,就算金融風暴銀行也懶得向住宅按揭客戶開刀(當然admin是另一難題)。

另一方面,雖然供款有超過一半是「供本」,即租金有五六成是「淨肉」,但供本不能隨時使用,加按也要時間和看時機行事(加上金管局諸多制紂),因此供款蠶食了投資者的現金流,是鐵一般的事實。買入物業兩年後一般也會加按,加按後供款按比例增加,但租金卻追不上,有時甚至出現負現金流現象。這違背了投資著重現金流,從而改善生活的原則

現況實例
除了自住外,我持有的物業在買入時全部都能提供正現金流,甚至扣除自住的供款,仍然平手有餘。在去年9月樓市正值轉勢,我趁估價未追上加按了其中兩間物業,套得的資金差不多可以作為下一層的首期。

終於,樓市下跌,劈價新聞無日無之。雖然大部分劈價成交都沒有流出市面(要不被財仔搞、要不就自己人吞了),但我的確收到零星劈價盤,價錢是比市價平,而且仲有價講。

淡友標準答案:「咁筍你又唔買?」

唔,我承認,我買唔到。

(待續)

2016年5月20日 星期五

現實的殘酷

最後一個單位位於堅尼地城,叫聯X新樓,樓齡雖近40年,但因已作維修,大堂光猛華麗,予人信心。然而電梯似乎未有更換,除了按鈕甚為古典外,速度更是奇慢,搭乘約20層樓竟需時近分鐘,令人咋舌。此單位面積達370呎,開價198萬,實用呎價僅5350元,以港島洋樓而言可謂絕無僅有。樓齡大的樓一般較實用,此單位亦不例外,兩間房間面積各60呎左右,客飯廳及廚房面大積也偏大,惟均設有極高身的巨大高身窗台,窗戶偏細而景觀並不開揚,加上裝修陳舊,整體感覺很昏暗。

友人認為單位質素很惡劣,相比現居實在相差太遠,甚至整個地區都令她食慾不振。而且西港島線動工後樓價已升了很多,她實在無法接受以接近現居的價錢換一間環境和內籠都較劣的新居(這也是很多買自住樓的人的想法),故最後一間也沒有還價。

當時樓市氣氛雖然不俗,但自海嘯後樓價一直扶搖直上,到2010年春天已漸見疲態,買賣呈現膠著狀態。一星期後,地產代理致電友人,指第一個單位的業主心急出貨,願意減價至180萬求售,即呎價約6800元,應比市價為低。雖然該單位面積比較細,又要行樓梯,但其位置方便,徒步幾分鐘便到上環港鐵站,頗適合出租予單身人士,尤其是在中區上班的單身一族。然而友人僅以自住角度考慮,完全沒有還價的意圖。

我得知此消息後,馬上想起我那曾在海嘯中失意於股場,而毅然轉投樓市懷抱的朋友。

(待續)

2016年5月18日 星期三

舊區尋寶

睇樓之前,先談一下觸發此行的背景故事。

母親的友人已離婚多年,惟其住所一直收到前夫的信件,主要是與欠債有關的信件。有時候債主會登門造訪造成滋擾,故友人一直希望遷出。友人當時僅與兒子二人同住新市鎮的三房居屋,實用面積約600呎,對二人家庭而言略大,故是次睇樓的目標主要是價錢約200萬的兩房單位,而地區是當時仍未有港鐵接駁的西環。

當天(2010年6月)看的第一個單位在上環以西一幢單幢住宅,廿幾年樓,但沒有平地電梯大堂,回家前需要先走十多級樓梯。單位在大廈的頂層,需要先乘電梯到俗稱「鳳凰樓」的頂層下一層後,再向上行一層樓梯才到達。單位間隔簡單至極,幾乎甫開門便一覽無遺。儘管地產代理聲稱其實用面積為390呎,大家都不太相信,因為單位除廚廁外已拆除所有間隔,大門左邊有數十呎空間,右邊過了廚廁後,剩餘空間比現時一般新樓兩房單位的廳還要小。

不過單位勝在位處高層向南,加上窗戶又多又大,感覺開揚,也頗適合間房,但要間兩房就比較困難。友人認為這單位太小、間隔不實用、出入不便,但我卻認為頗適合1-2人居住。此單位開價200萬,比其現居所未補地價還要便宜。後來筆者發現此單位以現時實用面積定義計算,僅得264呎,即實用呎價約7600元。

第二個單位位於西區副食品批發市場對面,是一幢廿幾年樓的一個低層單位,享有部分海景。單位實用面積約330呎,兩房兩廳及開放式廚房設計,內櫳極為殘舊,開價248萬,實用呎價約7500元。兩間睡房面積相若,都有大概60呎空間,窗戶較小,浪費了海景。客飯廳則較為狹窄,而且單位向北低層,光線不太充足。友人認為開價與單位質素不乎,加上此處遠離興建中的港鐵站,比剛才的單位離中區更遠,故也沒太大興趣。

(待續)

2016年5月16日 星期一

按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲


續上N篇,今天繼續分享按揭條款及近期銀行按揭取態。
(利申:我沒有地產代理牌照,也不是銀行職員,以下僅是用家業餘意見)


這篇主題是mortgage-linked deposit account (ML),隨著2015年類似計劃如雨後春荀般出現,對很多人來說可能是老生常談了。如果閣下從來不留現金,甚至長期有使用透支額(包括零售貸款、證券行及私人銀行)的習慣,而其息率又高於2%的話,大可無視這篇blog。

顧名思義,ML是與按揭戶口共同存在的一種彈性儲蓄戶口,它的存款息率與貸款息率相同,上限是貸款餘額的一半。ML存在已久,但自2011年它才成為可隨意選擇(相對於「特選客戶」)的計劃,而在2015年前,它似乎從未成為非投資者的焦點。2010年至2011年初是按揭借貸人的黃金歲月,按揭利率持續低至1%左右、有40年的按揭計劃,供款/收入比例達到史無前例的低點;後期隨著息率慢慢上調,ML出現,令有現金的客戶有效息率更低。

後來,金管局指引把H plan下限設於H+1.7%,即按揭利率約1.9%。有趣的是,由於ML上限是貸款餘額的一半,即持有現金的按揭客戶仍能享受相當於0.95%的極低息率。筆者一直以為,若按揭低息是應對美國減息的反應,那麽ML就是抵抗QE的手段。殊不知QE消失後,負利率降臨,由於下列三大好處,銀行至今仍對ML樂此不疲,甚至越推越廣

1) 改善貸存比率
雖然2011年是按揭的黃金歲月,但歐債危機期間,銀行其實也不好受,當年金管局對部分銀行的貸存比率有過微言。由於市場上零風險的投資回報接近零,雖然ML只有不足2%回報,也足以吸引客戶把資金留在銀行。不要忘記,ML是活期戶口,但息率遠高於定期戶口。

2) 容易meet quota
按揭是面對一般市民的生意,除了新一代消費為上的客戶外,sell借錢其實不容易,叫人供樓供多d就更加難上加難。但如果貸款增加而利息支出不變,那就好辦了。原本客戶想借200萬,Sell他借300萬後,把100萬放在銀行賺息,一點代價也沒有,反而回贈可以拿更多#。ML可以抓住小市民以貪小便宜的心態,為銀行爭取更多貸款。

3) Cross selling
錢在銀行在有存款,銀行更清楚客戶的實力,也能更有效地推廣投資產品。

# 事實上,由於按揭貸款利息可以扣稅,借多些錢除了回贈多一些外,扣稅也會增加,而由此衍生的利息收入卻無須繳稅,因此使用mortgage linked account 借多些絕對是百利而無一害。

(完)

2016年5月13日 星期五

住宅物業中,哪些跌得最多?(4)

以下續談有關「升得快跌得快」的實證例子。

7. 2015年港島東
大家也許會不以為然,太古城在2012-13年及2014-15年兩次升浪中升幅雖然也算不低,但相比新界最平的屋苑還差一點。這是客觀的事實,但大家千萬不要忘記,太古城的市價範位橫跨多個按揭限制臨界點,包括600萬、700萬和833萬。

眾所周知,全港幾乎沒有地區、屋苑等的升幅能無視按揭限制,大多數升抵400萬、450萬、600萬、833萬等價位時,皆會無力再上,或停留一段時間才由零星破頂交易突破向上。然而太古城好像能完全免疫,即使部分兩房單位升至800萬、900萬甚至1000萬時,破頂交易仍是一再出現。最後,在該升浪中,太古城幾乎是惟一一個港島屋苑其升幅能與細價樓相比。

結果大家也有目共睹,是次跌勢中,以太古城等為首的港島東屋苑幾乎與前文第6點所列舉的細價樓同步下跌,而且幅度並不「落後」於細價樓。歸根究抵,也是由於2014-15年的升浪中,港島東不少屋苑升得過急。

筆者認為最後一個例子說服力頗強,因港島東挾著兩大傳統智慧的防守優勢,一曰港島樓、二曰藍籌屋苑。這個例子,一口氣擊破了這兩個美麗的誤會。

到下一次升浪惟持一段長時間後,大家不妨估一估哪些住宅物業會調整得最快最急?

(完)

Recall: 無論之前上升是由甚麼原因導致,升得多便會跌得多,交易溢價高便要在日後承受折讓。

2016年5月11日 星期三

實戰經驗

紙上談兵、搵錢思維都有了,還要甚麼條件才能觸發一項投資?

分析?資金?實地考察?全都沒錯。

分析任何一項投資,都不離宏觀與微觀角度。過去幾年資產價格走勢有目共睹,原因不外乎低息環境、購買力泛濫、財金政策mismatch、供需失衡等,我也不在此如馬後炮般詳敍。

資金方面,在沒有收入、負債纍纍的情況下,不用細想都知道無法簡單解決。不過沒有資金並不表示你不可繼續研究。每一次研究都可增長自己對該項目的認知,到機會來臨時,自然更得心應手。


2009末,我的全職實習、上課及兼職的生涯終於告一段落,我帶著滿腦子搵錢的思想和無限憧憬離開那一班同事。我終於不用每天花超過兩個半小時來回宿舍和辦公室,但那也意味著我微薄的收入即將跌至接近零。由於我仍然要每月準時還債,惟有更積極地爭奪兼職的稿費,有一段時間我幾乎隔天便交一篇稿,儘管內容幾乎都千篇一律。

2010年中,生活異常拮据的我仍選擇了去畢業旅行,主要原因是我不希望連跟我捱了不少苦的女友(雖然她後來說她並沒有捱苦)這小小的要求也辦不到。由於budget所限,同學們選中歐,我們只能選擇中國;別人去了一個月,我們只能過十天旅程。幸運的是,在計劃前我已找到一份非銀行業但工作性質更佳的工作,於是我便踏上了這條不歸路。

畢業後工作極忙,工時甚長,只有週末可以輕鬆一下。這相比投資銀行工作已算不錯,但待遇當然差很遠。

2010年6月5日,一個尋常的週末,母親說她跟朋友去睇樓,問我去不去。之前母親常常取笑我老是看中原地圖,每每會問「又睇樓啊?」,其實我是不想上街花錢才被迫不停「網上睇樓」。既然有實戰機會,何不把握一下?反正我賦閒在家,睇樓又不用花錢,便著女友一起去陪她們睇樓。

(待續)

2016年5月9日 星期一

住宅物業中,哪些跌得最多?(3)

以下續舉支持樓市短期跌浪傾向符合「升得快跌得快」的例子:

4. 2008年港島樓
2003年觸底後,樓市向上的走勢主要分為三個階段,由不同類型的物業帶動。第一期是2003-05年整體反彈期,全港物業一齊升;第二期是2006-07年龍頭發威期,主要由港島樓帶動;第三期為2008年瘋搶期,新界樓追落後,但累積升幅仍大幅低於市區。

結果金融海嘯引發的冧市僅持續三至五個月,主要由市區樓帶動,其中港島樓平均跌幅達20-25%,個別屋苑和劈價盤更不用說了。

5. 2008年新界樓
與港島樓恰好相反,2008年前升幅嚴重落後的新界樓,並沒有如傳統智慧所料「因防守力脆弱」而成為跌市火車頭。2008年第四季,儘管整體樓市急挫20%,局部地區及屋苑甚至出現30%的跌幅,但新界屋苑整體跌幅只有10-15%左右,有些成交少的屋苑因旺市時沒有破頂,在海嘯期間出現零跌幅的奇景。

6. 2015年細價樓
這裡細價樓泛指在2015年第三季,市價升抵600萬以下的住宅,主要包括以下類別單位:
  • 屯門、元朗、北區的三房單位
  • 沙田細三房單位
  • 新界一、兩房單位
  • 市區的上車盤細單位
  • 俗稱劏房盤的極細單位(<300呎)
上述單位在2014年4月起動,一口氣升了15個月,經歷了兩次「小陽春」、兩次暑期旺季、一次傳統冬日淡季,其升勢幾乎沒有停止過。低於200萬的單位升至近300萬,250萬左右升至近400萬,300萬左右升至近450萬,近400萬的升至500萬以上,400多萬的迫近甚至升穿600萬的,比比皆是。

好景不常,在最近八個月的跌市中,這些單位幾乎無一倖免,大部分升幅已被迅速抹去,細價樓的價位大致上回到2014年第四季。至今樓市整體跌幅約12%,但不少細價樓屋苑早已下跌20%,而跌幅主要集中在最初三、四個月。後來跌市蔓延至其他類型單位,但從系統性角度看,後者的累積跌幅遠遠不能相比。

2016年5月5日 星期四

住宅物業中,哪些跌得最多?(2)

我的觀察和研究主要基於差餉物業估價署的物業市場數據,再配合當時香港發生的事和樓市的走勢作結論。差餉物業估價署的數據不是完全齊備,但憑其地區和單位面積劃分的數據已可作頗準確的推論。

有甚麼例子可以證明「升得快、跌得快」這看法呢?

1. 1994年豪宅
1990-93年的超級升浪,起初相當全面,後來市區和新界互追落後,直至1993年豪宅如脫韁野馬般瘋炒。豪宅主要指傳統豪宅地段的物業,面積以1076呎以上為主。結果,94年因加息和股災引發的跌浪由港島大型單位帶動,幾個月內該類別跌幅達20-25%,反觀細單位跌幅只有約15%。

2. 1997年大型單位
97年前,樓市主要由二手豪宅和sell生活質素(予可憐的中產)的新盤作火車頭,其中1996-97年尤為明顯。這些物業如浪翠園、駿景園等經典例子中,不少是由1076呎以上物業組成,而1700呎以上的超大型單位更是重災區。這是由於當年很多人「投資」都是一個蓋十個煲形式進行,反正是賭博,賭注當然越大越高效率。

結果,97年起的徹底崩盤潰是由超大型單位帶動,其中97年10月後幾個月內超大型單位已經跌了50%,而整體樓市則跌了超過一年才追上。

3. 1997-2003年累積跌幅
有趣的是,到了2003年樓市見底時,無論是港島、九龍、新界甚麼面積的單位,累積跌幅大致上都是65%左右,所謂傳統藍籌物業並沒有長期防守力。勉強細分的話,港島小型單位的累積跌幅應該略低,但差別並不顯著。

(待續)

2016年5月4日 星期三

住宅物業中,哪些跌得最多?(1)


(最近一直在外遊中,因此發文時間比較飄忽,內容比較粗疏,請各讀者見諒。)

香港的住宅物業市場在2015年9月(暫時)見頂,此刻相信已沒有人敢反對此說法。從客觀數據看,整體跌幅約15%,乃過去六年餘最大單浪跌幅。我主觀認為此次調整已暫告一段落,而未來走向多是牛皮反輕微反彈。今次跌市除了令筆者從樓泡中走出來,重新思考未來投資路向外(另文再談),亦印證了我從過去的跌浪中觀察到的一套看法。

樓市(這裡指住宅市場)跌浪中,甚麼類型的物業跌得最多,或如坊間稱哪類物業最缺乏防守力,一直眾說紛云,似乎大眾默默地認受了某一套說法,但卻從沒有人認真研究和引證過。筆者認為所謂「跌得最多」,與跌浪持續的時間有很大的關係。

簡單來說,若跌浪長達兩年以上甚至數年,跌幅超過四成者,基本上不存在具防守力的物業,因為如此強勁的跌浪,必然由本地經濟動盪(而非金融危機)所導致。尤於樓價本身代表著土地價值及建築成本,絕大多數物業都是其他的替代品,因此長遠而言跌幅相若。真正容易觀察到分野的是短期的跌幅。不管跌浪持續數月還是數年,起初數個月跌得最多的物業,只有一個共通點 - 升得太多。

無論之前上升是由甚麼原因導致,升得多便會跌得多。

升得太多,其實又有另一個更貼切、更曖昧的名稱 - 溢價太高。升得太多比較容易在二手市場引證,而溢價太高則可包含一手市場。我比較喜歡前者,因為溢價高低,從來是當局者迷,但升幅緩急,則絕對能從客觀數據中看出。

(待續)