從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2016年11月25日 星期五

笑中有淚 (2)

到了週中,Mary和Ken前往銀行辦理按揭手續,才驚覺非自用物業只能承造五成或以下按揭。對物業市場不求甚解的Mary,在驚惶失惜下,不禁怪責Ken沒有做好功課便倉促下決定。

銀行職員早已見慣不怪,在得悉臨時買賣合約並無指物業連租約購入,便向Mary和Ken暗示只要他們聲明作自住用途,銀行便不會干涉,借貸額可高達六成至八成。Ken聽後不禁抹一把汗,馬上聲明會作自住用途,匆匆完成申請手續便前往律師樓處理正式買賣合約事宜。

往律師樓途中,Mary仍不住責備Ken做事漫不經心,險些浪費僅有的儲蓄,並警告他不要再讓類似意外發生。

在律師樓與師爺見面後,手續都是流水賬,Ken看到事情比預期更順利,不禁向Mary露出勝利笑容,並著Mary致電米芝蓮星級餐廳Capxxce預約晚餐以慶祝二人成功上車,儘管餐廳的預約清單很可能已排到成交日期後。

事情的確很順利-直到律師要求兩人宣誓沒有持有物業時,Mary忽然想起十多年前父母曾經與她聯名購入現時的居所。律師指,在此情況下他們需要付15%從價印花稅,即整整90萬元!

Mary的腦袋頓時變得一片空白,良久不能開口。

Ken的情緒則由戰戰兢兢、變成擔憂女友、再漸漸被憤怒取代。Ken緊握著拳頭,努力地嘗試壓抑心中的怒火。律師和師爺見狀都不敢作聲。 

經過五分鐘的寂靜後,師爺淡然道:「其實也不是沒有方法解決...」

(待續)

2016年11月24日 星期四

笑中有淚 (1)


特朗普上台後,市場水盡鵝飛,只有不斷上升的美債息率和美元暗藏殺機。

趁納悶得很,跟讀者說個虛構的故事,當笑話一則,唔好笑唔好打頭。

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政府多年來連番辣招,二手市場早已如一潭死水。最近政府又突然發難,重鎚出擊打擊樓市交易。Mary和Ken拍拖一年多,感情穩定,見政府突施重藥,怕市場冰封過後又重拾升勢,便積極籌備買樓上車。儘管二人收入只有四萬餘元,但Ken為人節儉,工作多年儲蓄已有120萬,加上Mary也有約30萬積蓄,他們對自己能負擔上車盤充滿信心。

週末是睇樓的好日子,二人偕同地理代理前往參觀一間鎖匙盤。這是區內惟一一間600萬內放盤,睇樓當日斗室人山人海,有如室內嘉年華般熱鬧。單位附雅緻裝修,Mary貪其可以即買即住或即時收租,既能達成上車目標、又能增加收入和儲蓄,遂軟硬兼施催促Ken落訂。

地產代理見機不可失,馬上以油腔滑調瘋狂sell Ken,幾乎把這不足400平方呎的斗室塑造成世上獨一無二的夢想之家。甚麼按揭限制、乜D物D,要不避重就輕,要不含糊其辭。專業操守通通拋諸腦後,但求蒙混過關、即日開單

雖然Ken並未有心理準備,也沒有深思熟慮買樓各種實際考慮,但在Mary苦苦哀求下,勉為其難還價數萬元。經過一輪交涉後,業主終於大發慈悲答應以$5,999,800交易,議幅高達港幣貳佰圓正。Mary生怕有人唆使業主撻訂重售,遂重手落訂10%,即約60萬元交予業主律師樓Stakehold。看見Mary幸福滿溢的樣子,Ken此刻覺得絕得值得。

由於二人並未結婚,儘管大家深明單名買入對日後換樓較有利,仍決定以聯名方式購入此物業,以保障雙方財產。

(待續)

2016年11月18日 星期五

轉危為「機」


回收商的回覆十分直接: 

「訂貨?我不知道怎樣訂啊,不然為何要向你們買?」 

「訂貨要信用卡,我做水貨生意你說我怎樣申請信用卡?」 

「網上訂每人只能訂兩部啊,我早已用光了自己和朋友的quota,現在都只能收街貨了。」

 真是令人恍然大悟!

想不到除了因為供求失衡,資訊不對稱和市場深度不足也是回收價能維持在高位的原因! 在回家的路上,我不斷地問自己究竟海量供應面對著市場參與者不足的瓶頸,對價格的影響還剩多少?

沒錯供應量大增是事實,但有多少能流向二手市場? 

究竟全香港有多少人做著跟我一樣的事?

我回想與回收商的接觸,真的深深感受到他們對二手機的熱切渴求。我大膽下結論,他們的回收貨源很有限,甚至還要面對同業間的競爭。 

反正零風險,我果斷地下了兩張10部的訂單。 

為免影響早前的訂單,我這次用了兩個新戶口。由於信貸限額不足,其中一個用了另一張信用卡。

(待續)

2016年11月14日 星期一

自駕遊路線:埔里-日月潭


日月潭位於台灣中部南投縣內,是台灣最大的湖泊,附近是原居民的發源地。坦白說,日月潭並沒有甚麼景點,若不在適合的季節前往(而我不知道何時適合),恐怕會大失所望。民宿主要設於水社及伊達邵兩區。

埔里-日月潭

路線:埔里-中潭公路(台21/21甲)-環湖公路-伊達邵/水社
實測日期:2012年6月
戰車:Toyota VIOS 1500cc 109hp(即香港的Corolla)
距離:51公里
Google時間:92分鐘
實測時間:100分鐘(平均時速31公里)
限速:60(公路)/30(山路)

連同環湖一周以伊達邵為終點,全程51公里,當中有22公里為公路,限速60,車流速度約60-80kph。此段大概需時20分鐘。

過了中潭公路後便進入魚池鄉,環湖公路全部是狹窄的山路。雖然環湖公路仍然是雙線雙程行車,斜度也不高,但情況有如香港大潭的道路,環湖(水塘)部分多彎且狹窄。道路兩旁的樹木長得凌亂不堪,稍一不慎便會是刮花車身。過了伊達邵後再往西走的惟一理由是挑戰駕駛技巧,尤其是玄光寺至頭社一段,髮夾彎較多,而且樹木十分茂盛,即使在日間行駛,視野仍然較差,必須全程開車頭燈。水社及玄光寺附近風景不俗,但為此環湖一周就不值得了。

難度:★☆
危險性:★☆
疲累度:☆☆
景觀:☆☆
駕駛樂趣:☆☆
需注意的路段:台21甲線多彎狹窄、GPS會選擇路況較差的道路

2016年11月9日 星期三

昂首闊步 邁步向前


「一年容易又中秋」,上次更新還未到中秋節,轉眼間卻已來到十一月。筆者也已於上月底踏入了人生第二十九個年頭,很快便屆「而立」之年,要把握最後一年時間自我鞭策,希望明年成為一個能坦然面對一切,尤其是自己的人

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最近鬧得熱騰騰的,莫過於美國總統選舉和香港重招打壓物業市場。

今屆美國總統選舉被指為「騙子」與「瘋子」之爭,普遍分析認為若「瘋子」上台,將對全世界資本市場造成沉重打擊,是比英國脫歐更大的黑天鵝。筆者卻認為,傳媒濫用「黑天鵝」字眼,以之描述特朗普當選的可能性極不恰當。嚴格來說,黑天鵝象徵的是市場無法預料而影響深遠的事件,而不是發生機率較低的大事。英國脫歐在當時的民調看的機率甚低,金融市場並無準備,勉強可說成是黑天鵝;但特朗普上台卻絕非不可能,即使執筆之時FBI已決定不就「電郵門」事件起訴希拉莉,特朗普的勝算仍有20-30%。

一件有20-30%機率發生的事,絕對不能說是黑天鵝事件

此外,若以為特朗普上台等於美國低息期的結束,那便大錯特錯。就算特朗普上台,仍有很多勢力可以制衡此位,新任美國總統從不能隻手遮天。筆者估計最多只會出現短暫的金融動盪,市場會嘗試一口氣反映金融政策的不確定性,在市場未發現低息被迫持續前,反而令優質資產變得吸引相反,希拉莉上台才會令美國的加息周期緩慢地推進,各種資產價格仍會跟隨議息而波動,直至金融政策明朗化、市場對加息密度有共識為止。

至於重招打壓香港物業市場,一眾分析員和大行已急不及待評論。經過多輪打壓措施,市場早已有共識集中打擊住宅市場只會令資金流向非住宅物業,車位、工商舖和房地產信託基金都是追捧對象。此突發政策改變了筆者的部署:原本已全面停止加碼物業市場投資,由於此政策筆者決定並已購入第七個物業,延續自2011年起每年均有物業交易的紀錄。

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金融資產方面,早前優質REIT公布業績,DPU較市場預期為低,引發一輪沽售潮。筆者認為,DPU下跌主要原因是北京改變稅收政策,核心業務並無重大不利因素長遠估值需下調約3%,市價跌幅卻遠超此數,故已趁上週低位加注。

另以小注資金買入一隻USD Bond及一手領展,前者YTM 5%,尚餘6.5年到期,主要用意為平衡REIT價格風險及更有效利用多餘的孖展額;後者為筆者對領展的起始投資,是未來除優質REIT外的重要投資之一,理想入貨價為$50樓下,並會隨DPU增長而推升。

儘管優質REIT極具質素,在無條件下筆者很想盡情購入。無奈它以SGD為交易貨幣,筆者既不喜歡承受匯率波動,又不想支付多餘利息,故此筆者會盡可能購入港元或美元資產作為組合的Base Equity。

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目前筆者的資產組合續以物業為主,住宅物業仍佔總資產66%,債券及房託佔14%,而非住宅物業佔13%。本月及下月續有新增資金,部分會用作支付物業尾數,其餘會在適當時機(例如加息後的波動)繼續投放在收息金融資產。在適當風險下,資產收入繼續增長,昂首闊步為尋找生活而努力。

2016年11月2日 星期三

自駕遊路線:台中-清境

大概十年前香港人開始喜歡到台灣清境旅遊,相信不少讀者即使沒有親身到過也有朋友談及過。清境位於台灣南投縣,最著名的景點是青青草原和小瑞士花園。老實說,若只為了跑景點,就千萬不要去清境旅遊。清境是一個十分適合歇息的地方,筆者很喜歡享受它的寧靜,也可以來看星空和日出,以及吃甜到不得了的高山菜和菌類。

台中-清境

路線:台中機場-三號高速公路-六號高速公路-埔里-埔霧公路(台14/14甲)-清境農場
實測日期:2012年11月/2016月10月
戰車:Toyota Altis 1800cc 140hp/Audi Q3 145hp
距離:108公里
Google時間:99分鐘
實測時間:90分鐘(上山)/70分鐘(下山)
限速:80-110(高速公路)/40(山路)

全程108公里,當中有75公里為高速公路,限速80-110,沒有塞車時車流在100-130kph左右。因此,此段大概需時30-40分鐘。六號高速公路使用量低,可以盡情享受速度感。

過了高速公路後,可在埔里休息,然後再走30公里山路。雖說是山路,但其實埔霧公路雙線雙程行車,設計供巴士和貨車並行,因此道路十分寬闊。但同時亦因為有巴士使用,若不幸跟在每小時一班從埔里出發的巴士後面,行程便會拖得很慢。儘管埔霧公路大部分路段禁止爬頭,仍有不少司機會爬頭(包括筆者),而對頭車早已習慣,危險性不算大,但要小心選擇爬頭時機。此路段需時30-60分鐘,視乎方向而定(上山/下山)。

難度:
危險性:
疲累度:
景觀:
駕駛樂趣:
需注意的路段:台14線末段進入仁愛鄉後有連續五個髮夾彎、夏天埔霧公路路況不佳