從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2016年12月20日 星期二

資產波動時


轉眼間又過了個多月,2016年也差不多到了終結。

儘管梁振英宣布不連任,筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變,預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。

美國第二次加息後,聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測,由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時,聯儲局對2016年的預期是加息四次,最後只加了一次。所謂預期,還是不要太認真對待,但資產波動卻是免不了,不然財富怎麼轉移?

2016年最後一個月,再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易,並已成功預租,租金較舊租客上調24%,毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易,亦已預租成功,租金上調33%,毛回報3.9%。

以下為筆者於2016年底的資產配置,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。

住宅物業 (58%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。

住宅仍是筆者最大投資版塊,由於15%辣招肆虐,交易成本空前絕後,故若非必要(如升級自住),不宜出售。


其他物業 (14%) - 共四項,包括本月初再買入一項,加權回報率 = 3.8%,合併賬面有微利。

原打算以第四項換走第二項(筆者視之為最失敗的物業投資),惟暫時未達目標價,若賣出會作為R&B組合的後備火力。


REIT (11%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約5:1,加權息率 = 7.3%。由於SGD由高位下跌超過6%(沒有對沖部分約佔40%),加上REIT市場正經歷逆境,故錄得賬面虧損。

REIT價格波動較大,即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲,以及REIT的回報在利率上升周期高於股票,仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。


筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT,輕視資產波動所產生的時機效應,致令過度買入而沒有察覺,在價格波動時才發現已上了寶貴一課。故此,即使手中尚餘資金,仍需等待市場出現恐慌才出手。


債券 (3%) - 共三項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.1%,年期5-8年,沒有賬面盈虧。

現金 (9%) - 除流通貨幣外,其餘均為HKD,存款息率 = 2.15%。

雖然筆者在2016年沒有買樓,資產總額暴增也不如2014年般誇張,但在資產配置方面動作頗大,也改變了不少關於收益類證券的錯誤觀念,總算在投資方面邁出了一大步。


期望2017年是收成年,繼續為建立可預期的財富增長而努力。

2016年12月16日 星期五

笑中有淚 (6)


「怎麼我說的話你總不上心?Giselle就是那個樣子有點似陳凱琳,身材跟林芊妤沒兩樣的空姐啊?」Mary怒道。

Ken心想,怎麼我從來未見過一個類似的空姐,卻故作茫然問:「那又如何?林芊妤又是誰?」

Mary咆哮著:「我快要瘋了,你怎麼這麼沒常識?林芊妤就是在這個商場殘廁Gathering旳女主角啊!」

接下來,Mary花了一萬字滔滔不絕地說著該事件的來龍去脈,當中還加入了不少充滿敵意和嫉妒的邪惡推想。

內容惟一跟他倆走進中環有關的,就是該事件女主角去年買入了將軍澳某新盤的單位,當中還夾雜著另一賣點相似的女星買入了油塘某新盤的舊聞。

說了半天,Ken仍顯得一臉茫然。

Mary也說到沒氣,無奈地問:「你甚麼都不知道!究竟你把時間花到哪裡去?」

Ken攤一攤手,委屈地說:「我平時除了上班和OT,其餘時間都跟你在一起了,你說我還有甚麼時間去留意這些事情?」

Mary知道自己說得太多,馬上安慰他:「好了,不怪你了,我們還是快快想如何解決那90萬吧。」

其實在這個網絡鋪天蓋地、資訊氾濫比資金氾濫更嚴重的年代,都市人每天都被各種通訊Apps強迫接收不同類型的資訊,缺乏時間又怎能作為不問世事的藉口?

女人裝哭,男人裝傻,哪樣更有效?

(待續)

2016年12月13日 星期二

笑中有淚 (5)


「如果考慮另一方案,我們要多籌15%資金,即90萬。有可能嗎?...」Ken看一看Mary, 喃喃自語道。

Mary又率先架起了防盾:「幹麼這樣看著我。不要說90萬,就是要我多拿9萬元出來也是不可能的事。」

「你知道我的薪酬有多少,給了家用和日常開支後,還有不可或缺的護膚品、化粧品,剩下的都幾乎不夠我周末和姊妹輕鬆一下了。」

「我拿出30萬私己錢來,已經給姊姐們罵了不知多少遍!」

......

「你知不知道,上次在Ritz-Carlton Afternoon Tea時,我告訴大家我的買樓計劃後,Giselle向大家宣布他的男友已經以她名下買入了某港島新盤三房物業時,我有多無地自容?」

......

「當她們興高采烈地談論花如何搞那無上限budget的裝修時,我還在盤算買入二手樓後如何省吃省用去交管理費!」

......

Mary終於按捺不住,將麥記變成了戰場。雞骨、汽水、茄汁,儼如早有預謀的武器,而魚柳包的紙盒則成了Ken最弱不禁風的防具。

和Mary拍拖年餘,Ken深深明白到,在這個時候跟女人講道理就如拿石頭砸自己的腳,惟有保持緘默。

十五分鐘後,Mary說到雙眼通紅,馬上就要使出女人最強大的武器。

Ken也知道是時候使出絕招,立即拋出一句最簡單的回應:「到底誰是Giselle?」

(待續)

2016年12月5日 星期一

笑中有淚 (4)


Mary說:「這區難得有一個盤我們能負擔,我們怕業主撻訂重售,於是便落訂10%...」

「其實你們的出價已近600萬這重大關口,價格再提高很多潛在買家都會被迫退出,實在不必這樣做去『箍實』賣家啊!」師爺無奈地說。

「Anyway,不做都做了。你們目前的情況只有兩條路可走,要不乖乖交出15%贖金,日後再申請退回,要不就乾脆撻訂。」

「不過如果你們真心覺得交易價理想,就盡量不要撻訂。畢竟多給15%幾個月就可以省回10%,很化算啊!

「你們回去盤算一下,有甚麼問題隨時 Call 我!」

「不用收費的。」師爺說個笑話緩和氣氛,便送走了Mary和Ken。

在中環IFC Mall的麥記內,Ken 把紙和筆放在餐桌上,開始比較兩個方案的成本效益。

「寫出來比較清晰點。」儘管Ken感到生氣,仍然保持著耐性。

「我們有現金150萬,最多可以負擔600萬的物業。若撻訂收場,會損失訂金連同佣金72萬,只剩78萬,之後只能負擔420萬的物業。」

Mary馬上打斷他:「420萬的物業在這區基本上是不存在的。」

Ken聳聳肩,「若堅持要買屋苑式物業就一定不可能。若考慮單幢物業,又殘又舊的,你一定不會喜歡。那倒不如不買好過。」

「這當然。」Mary想也不想便道。

Ken以一個鄙視式的笑容回敬她,心想:「目前的困境都是拜你所賜,我這樣說就是想試探你有沒有丁點兒內疚。想不到你竟然如此大言不慚。唉。」

「如果考慮另一方案...」

(待續)

2016年12月1日 星期四

笑中有淚 (3)


「有什麼辦法?快說!」Ken像大海中抓到一個救生圈一樣,急忙道。

師爺說:「有幾個方案可以考慮...第一,Mary可以馬上把物業賣給父母,近親轉讓只需付丁點印花稅和...」說到這裡,師爺笑而不語。

「還要付甚麼?」Ken不明白有甚麼好笑,馬上打斷師爺的話。 

「當然是適當的法律費用。」師爺笑說。 

Ken鬆一口氣,道:「這點當然,只要事件能解決,我們絕對願意付錢。但是現在才賣出物業,聽說只能退稅,我們沒有能力先付15%印花稅。」

「這點大可不必擔心,只要你們早已有口頭承諾把物業賣給父母,我們......絕對可以彈性處理。」師爺低聲說。

Ken聽畢,怒火早已消去。這時候,他看見Mary楚楚可憐、欲言又止的樣子,正想開口安慰她,她卻開口了。

「我和父母聯名的物業是居屋......未補地價那種,不能自由買賣吧?」Mary緊張道。

師爺聽後眉頭一皺,「的確有點麻煩。」

「正常來說,雖然未補地價居屋不可私下買賣,但是除名手續也不難。問題是,經政府部門做事......就要依足程序,絕對沒有彈性可言。這方案恐怕不適合你們。」

「未有辣招前,要處理『落錯名』的交易有很多方法解決,花費最多是幾萬元。例如Mary把物業以確認人身份賣給Ken,即俗稱摸貨,只需多付半層樓的印花稅。若不放心把物業交到一人手中,也可以與其他直系親屬交易,所需的費用也比正常交易少得多。」

「但是若牽涉未補地價的居屋的轉名手續,那誰也恐怕是愛莫能助了。」

說畢,律師有感這單生意做不成,也不想浪費時間:「各位,不好意思,我約了另一客戶。你們再確認一下有沒有解決方法,晚點再聯絡。」

律師離開後,師爺看看臨約,狀甚驚訝問:「為甚麼...你們要付10%細訂?」

(待續)