2017年2月16日 星期四

2017香港樓市展望

自從去年11月政府推出15%從價印花稅(第一標準)後,筆者已甚少評論樓市,原因是對於筆者來說,再買入住宅物業再投資的可能性已經是零。不過近日見不少樓市Blogger都對2017年樓市作預測或分析,筆者又手痕想談談自己的見解。

以筆者個案為例,已持有超過2個住宅物業的小投資者,一般已無法逃避15%印花稅或不欲借名,甚或如筆者般算死草之類,在DSD年代已經不再增加住宅投資。原因很簡單:計唔掂數。

第一,筆者比較揀擇,收租物業若只在市區,勉強可以接受一房;若在新界區,則必須兩房起跳才較安心(或稱「具防守力」),而且最好是屋苑式物業。但自2015年起,即使深入大西北,稍具質素的兩房單位的市價已超過350萬。由於400-450萬是一個頗難逾越的關卡,即表示這些單位樓價或需重大利好因素才能突破,而且DSD也較高(現時則沒分別)。

第二,屋苑式物業的租金回報已跌至3%邊緣,扣除各項雜費三年合共也只有7.5%左右。若以4.5%DSD計算,賬面回報已很低;更何況現在有15%從價印花稅(第一標準),真是未見官先打80大板

第三,為了cover 15%印花稅,回報要靠升值,但偏偏樓價去向極難測。筆者第一次買樓時,預計2014-15年見頂,計及兩年SSD及全球水浸固十分安全。後來聯儲局一再拖延收水,便推遲預期見頂年份。到最後一次買樓時,筆者預期2018年見頂,當時心想完了三年SSD便要馬上放售。

今天,美國已加了兩次息,香港最遲下半年會啟動加息周期。有分析指出,樓市步入了「高慢牛」的狀態,即不會大升也不會崩潰,更可能是跟隨通脹或貨幣供應緩慢上升。若買入三年後,只有一半機會升15%,另一半機會則持平或微跌,那表示只有一半機會賺到租金回報(槓桿後放大),其餘情況恐怕只能平手。

當然閣下可以說,樓價或能再升30%以上,那麼槓桿後回報仍很禾味。但筆者意見是,也許樓價在2017-18年可以上升,但若2019-20年回調,在SSD限制下仍是「有波幅無升幅」。

第四,槓桿低。出租物業正常可借50%,即使踩界也只有60%,再增加借貸除了要冒法律風險外,也會被按揭保險拖低回報,未必值得。

然而,對於非筆者類人士,以上四點需要微調重新分析,其結果可以很不一樣。

  • 正租住細價樓:任總曰,「租樓者,沽空樓市是也。」正如80后隊長所言,三年租金最少輸9%,相比細價樓的從價印花稅(第二標準)僅1.5% - 2.25%,加上自住樓槓桿極大*,鎖死資金少,上車的贏面很大。
  • 正租住中價樓:中價樓的租金回報只有2.5%左右,三年輸7.5%,相比中價樓的從價印花稅(第二標準)達3.75%,贏面稍遜。若仍想對沖租金負擔,可買入細價樓出租做雙租族,贏面更大。
  • 沒有租樓也沒持有住宅:此類人士沒有高稅率包伏,若已知不久將來有租金負擔,宜買入相關物業對沖樓價及租金波動。但如果日後也沒有住屋需要,筆者認為不一定要趕入市。
  • 已持有自住樓:若能逃避15%印花稅,及預期日後會有更大租金負擔(如需更大單位),可以買入作對沖,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及1間收租樓:除非極度熱衷投資住宅或預期日後有極大租金負擔,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及多間收租樓:如上述四點所言,宜按兵不動。
* 有些網友不明白自住槓桿大與投資的關係,以為槓桿大就是風險高,加上認為樓價處於高位,主觀上十分抗拒高成數按揭。其實筆者已不止一次強調,按揭屬極低風險的低成本借貸工具,無論高成數還是低成數按揭,對銀行來說根本無分別,因為保險公司才是實際風險承擔者。槓桿高對投資有利之處,在於其耗用的資金少(這是Margin requirement的concept),剩餘資金可以投放在其他資產上,反而分散了投資風險。

5 則留言:

  1. 作者已經移除這則留言。

    回覆刪除
  2. 槓桿高對投資有利之處,在於其耗用的資金少(這是Margin requirement的concept),剩餘資金可以投放在其他資產上,反而分散了投資風險。----

    槓桿高不一定對投資有利吧, 這是資金配置的問題.

    回覆刪除
    回覆
    1. 唉,你還是不明白,卻硬要糾纏在「高槓桿」三個字上。

      刪除