從有錢人保險看樓市辣招 (上)


香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘,辣椒多不勝數,其中最主要有:

1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅
2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅
3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅
4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成,600-1000萬最高六成,1000萬或以上最高五成

另外,每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。

如果筆者告訴你,有一個市場的「辣招」如下:

1. SSD長達十五年,首五年稅率約10-15%
2. 從價印花稅達6-9%
3. 按揭成數最高七成,使用HIBOR plan但沒有cap rate
4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費
5. 終身需要繳付保費,中年人士首年約0.1%,並每年以8-10%幅度複式遞增
6. 每年保證回報2%
7. 目前低息環境下,年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出)

你會不會考慮買?

相信大部分讀者的答案都是,連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。

現實是,每年都有數以萬計的有錢人,排著隊進入這個市場。

嚴格來說,它不是一個市場,而是一種保險產品--萬用壽險(Universal Life,內地稱萬能險)。簡單來說,這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium),扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報(通常大部分是債券),扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下,每月回報(撇除一開始收的「從價印花稅」)會高於各種收費總和,因此客戶的Account Value會不斷增加。

此外,保險公司會與銀行合作,客戶可以貸款支付保費,一般可達保費的70%以上,因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%,即大約1.45%,息差是正數。

這種產品門檻較高,以中年目標客戶計算,一般最低投保額是100萬美元,一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」,仍需拿近百萬港元現金才能投保。

為甚麼條件如此辛辣,仍不斷有富人願意購買這種產品?

(待續)

留言

  1. 有趣!
    對呢方面的產品冇乜了解,可否講多少少~

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    1. 當然可以另文再詳述, 筆者還以為大家對保險產品都很抗拒呢。

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  2. 呢幾年有PB account既應該有聽過banker推薦過,私銀只接受部分rating高既保險公司呢類product,好處上文有提。

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    1. 大致正確, 早幾年可能banker只接受某幾間保險公司, 但HNW(High Net Worth)市場競爭激烈下現時連Local的私銀也要分一份, 基本上間間保險公司都做到了。

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