從有錢人保險看樓市辣椒 (下)

續上篇,那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同,但在辣椒肆虐下,倒也有幾分相似。這大概可以解釋為何樓市能在大吹淡風下,仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地,與平民瘋搶一手樓相映成趣

首先,SSD趕絕了樓市炒家,市場只有用家和投資者,而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者(如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等)。這與萬用壽險相似,目前樓市的買家只看長線(甚至是看下一代終身需要),SSD根本不是考慮因素。

第二,15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高,但若將年期攤長至數十年來看,15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。

第三,15%買家印花稅。筆者起初也不明白,為何有人願意付30%重稅來買樓。內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋(特朗普上台後,美元轉弱也少了內地人付30%的新聞)。另外以公司付重稅買入物業,看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎市場上接連有天價公司物業成交(如中西區、九龍站等尤為頻密)付重稅也只是貴買貴賣而已

第四,按揭。以中/大價投資來看,萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。

第五,回報。未計算槓桿的回報,兩者也是甚低,超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長,這點與萬用壽險頗為相似,但是後者回報較遜。

第六,雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅;萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance,嚴格上這不屬於投資成本)及首十五年每月費用。兩者成本相若。

最後是價格波動對財富影響。萬用壽險沒有價格風險,而樓市在極端市況可以下跌七成。當然,樓市也可以連年上升過百倍,部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。

目前筆者對樓市的看法比較中性,不見得能大升,但中期也未見巨大下跌空間,故筆者只能繼續持有物業,一動一如一靜。本文旨在道出,世上其實有些一般人不會接觸到的資產/產品,它的回報不高(槓桿後亦僅是普通),但產品本身的設計或性質令它能為持有者達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴,身體卻很誠實」的實際想法

(完)

留言

  1. 多謝R兄的分享! 近日的樓價又很熱起來,國內資金一起搶高!

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    1. 謝標竿兄支持。

      近日的火熱有點出乎意料。與其說與國內資金有關,毋寧歸因於某嘩眾取寵的電視節目...這一浪真不知可維持多久,要密切觀察。

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  2. 對於呢個萬用壽險好有興趣, 但係咪一次要PB ACCOUNT先買得?而一般坊間既萬用壽險值唔值得投資呢?

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    1. 唔一定要PB account先玩得,只要你有broker channel就做到。但係要premium financing 就最好有PB account,否則利率一般都做唔到1.8%以下。

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