從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年4月24日 星期一

勿忘初衷


自從2010年6月那次睇樓的經歷後,我一直對樓市念念不忘。

儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上(安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間),我仍然keep an eye on the property market。

那時候,我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站,除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版(俗稱「香討」)。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外,我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區

還記得有一次與同齡的朋友討論,我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲,然後想了一會,再道:「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」

那時候,奧運站的屋苑如柏景灣等,兩房單位也只是四百多萬,較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道,當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業,九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子,那表示首期只需四十餘萬。另外,2010年8月推出的壓力測試生效後,申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。以當時筆者及女友的收入計算,這倍數並不足夠,但若連同預期一年內的考試進度,貸款額應該是手到拿來

問題是,首期何來?

幸好,革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我獲得了一筆小小的財富,加上自己和女友微薄的積蓄,作為投資物業的起動資金還勉強足夠。

2011年1月初,和黃升到2007年大牛市以來的高位,我的投資以平均價計算、不計入槓桿已經超過了30%,以幾個月投資期來看,這已是相當不俗的回報。當時我手上的資金,已經足夠買入一個300萬的單位作投資,但有幾件事發生,令我沒有任何行動(力):

一,我的老毛病又發作,經和黃一役後,又開始戀棧股市...

二,當時CCL已經連續升了兩年,累積升幅超過50%,又質疑還有多少水位...

三,2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年;而聯儲局開始放風收水,會否走避不及...

四,在海嘯前後掃入三層樓的朋友已悉數沽清物業,那是否代表最佳投資時機已過...

五,由於只工作了幾個月,我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭...

最後我甚麼也沒有做,沒有睇樓,也沒有沽出股票。

但是針對最後一點,我知道我需要別人的經驗才能建立信心

(待續)

2017年4月19日 星期三

自駕遊路線:清境-太平山 (2)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (2)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:171公里
Google時間:4小時52分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

台7甲線

過了餐廳後又是連綿不斷的田野和伴隨著的髮夾彎,一直到了「繼光橋」過了蘭陽溪才是平坦的路。此路段至太平山公路入口約18公里,為全程路況最理想的一段,宜珍惜機會盡用油門。

太平山公路
太平山公路全長約25公里,起點為土場,終點為太平山莊,接駁的翠峰湖觀光道路則長17公里,終點為翠峰山屋。入口約3公里後到達收費亭,沿路不斷上山,過了鳩之澤溫泉後至見晴一段,約17公里竟有多達22個髮夾彎,而且大部分位於白嶺於上,沿途白濛濛一片,能見度不足20米,好像活在仙境世界,但看不見對頭車又令人十分緊張,真是格外刺激。下山時沒有霧氣,發現沿途原來有些景點(如白嶺巨木),且沿路景觀開揚,令人心曠神怡。

過了太平山莊,為翠峰湖景觀道路。雖謂景觀道路,其實沒有甚麼景觀可言,不過是一條多彎道路。此路坡度不大,髮夾彎不多,但仍有頗多彎位看不見對頭車。整體而言,不算太困難。從福臨餐廳至翠峰山屋,約花1小時30分鐘。


儘管此路線風光無限、地勢險要值得一試,但礙於路程實在危險及令人感到疲累,筆者還是建議是不要把清境和太平山放在同一旅程中,以免毀掉旅遊的興緻。

難度:
危險性:
疲累度:
景觀:★☆
駕駛樂趣:
需注意的路段:太多不能盡錄

2017年4月14日 星期五

自駕遊路線:清境-太平山 (1)

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內,相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖,但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米,山區多雨潮濕,在中午後水氣開始累績,到了下午兩三點恍如仙境一樣。

清境-太平山 (1)

路線:清境-台14甲線-合歡山-台8線-梨山-台7甲線-太平山公路-翠峰湖景觀道路
實測日期:2016月10月
戰車:Audi Q3 145hp
距離:170公里
Google時間:4小時55分鐘
實測時間:4小時15分鐘(平均時速40公里)
限速:30(台14甲線)/10-40(台8線)/25-50(台7甲線)/25(太平山)

不要小看這全程「僅」170公里,Google Maps建議的替代路線是從清境下山到台中、再沿高速公路往台北及宜蘭再上太平山,替代道路長達400公里(仍包括100公里山路),需連續駕駛6小時以上,可想而知從清境到太平山所走的並不是一般簡單的山路。

中橫公路命途坎坷
先說一點背景資料,以便讀者明白為何此路段如此難走而筆者仍然堅持一試。此路線情況最惡劣的一段為台8線,亦稱「中部橫貫公路」,本來連接著西部的台中市和東部的花蓮縣,途中經過谷關、梨山、德基、大禹嶺、太魯閣等重要地點。眾所周知,台灣因處於板塊邊緣及外接太平洋,地震及風災頻仍,其中台8線經過的一段,地勢最為險要。台8線在50年代修建,60年代開通,修建過程中已因天災犠牲超過200名工人。

1999年921地震後,路線中段幾乎全毀,及後修葺剛完成又因颱風徹底摧毀,從谷關到梨山一段路長期中斷。經過十多年政經拉鋸,台灣政府僅將道路修建至勉強能為梨山居民使用。早於2012年筆者往福壽山農場時,已見識過兩次路基下陷的狀觀。2015年颱風杜鵑及2016年多個颱風橫掃台灣,恐怕又令此線路況較理想的路段也毀壞。加上台7甲線和太平山公路的險要也是有名的,這便是筆者想挑戰此路線的原因。

台7甲線
從清境出發,到合歡山及梨山一段,前文已經敍述,本文重點將放在台7甲線與太平山公路。清境到合歡山一段,是全路線景觀最幽美的,上山有青葱山景,下山又有連綿雲海,很是愜意。但到了台8線,一過了合歡山隧道,便盡是無盡的爛路和不斷地上山落山(題外話,如果在合歡山隧道向東走,往花蓮一段應該會漂亮很多)。


到了台8線靈山慈元宮母堂旁,可選擇轉入復興路民生巷直接衝下山。此路雖較斜,但可節省3公里路程及不用與梨山的農業和旅客相遇,節省不少時間。此外,此小路觀景視野極佳,若時間充裕可下車觀賞,會有恍如置身大峽谷的感覺。

轉入台7線甲後,沿途仍有不少梨山居民蹤影,偶然會有些路況不佳及髮夾彎但整體不算太差。沿途不斷圍繞著峽谷邊緣順勢而下,景觀不俗,過彎不算困難,但部步路段較狹窄,不可掉以輕心。路上有武陵農場,有餐廳及住宿設施,但要收入場費,若只為充飢就毋須停留。

沿路進入宜蘭縣後,有一段連續六個大型髮夾彎急速下山,之後慢慢降至與田野為鄰,不少農業用車在此行走,速度不低,爬頭時需格外小心。此路段有一家叫福臨餐廳的餐館(武陵農場後唯一餐館),又便宜又好吃,筆者強烈推介。實測從清境到此處,共花2小時45分鐘。

(待續)

2017年4月10日 星期一

政府黔驢技窮 不如放手一搏

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂,不少專家名人紛紛轉軚,「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價,撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者,甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商,永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」,甚少公開提供意見。

這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等,或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋,根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用,政府都不聽蟻民所言,為何沒有人願意說出真相?

停止打擊樓價和成交,讓市場自行調節至爆煲水平,才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。」按揭已經收得很緊,以市民的資產水平及按揭比例來看,市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。

可惜,放任樓價上升絕對是「政府不正確」,樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價,搞清楚應打擊的焦點就更加重要,否則只會如目前的辣招一樣,需求管理變成減少供應,令事倍功半。

以下是筆者認為可以立竿見影的招式:

1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年,擴大範圍至車位

推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場,而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價,反而增加長線投資者,令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義,然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利,極少有炒家願意持貨一年,因此SSD只需一年已能發揮其作用。

住宅每年二手成交約八萬宗,縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應,相當於十年私樓供應,作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。

車位方面,由於太多市民參與炒賣,應引入與住宅物業相同之SSD,或者禁止確認人(摩貨)交易。

2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算

樓花期可長達30個月,為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣,SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算,一年內交易需要繳付20%印花稅。

3) 調整從價印花稅,打擊一約多伙

現在樓市的投資者和用家已經混成一體,不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家,那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而,一約購多伙若價值超越某水平,筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。

筆者建議2000萬以下物業,印花稅率劃一為5%;2000萬以上邊際稅率50%,有效稅率最高為15%。換句話說,以一約多伙購入新樓的買賣合約,只要銀碼超過2000萬,便要承受高印花稅率;若合約價值超過2571萬,印花稅率已相當於15%

工商物業及車位方面,從價印花稅率同為劃一5%,以疏導住宅資金至槓桿較低及較專業的市場,日後爆煲就由專業投資者自己承受。

4) 禁止一手車位及劏廠按揭

車位及劏廠已有太多閒資追逐,以按揭鼓勵需求並非良策。筆者建議禁止銀行承造一手車位及實用面積少於600平方呎的一手工廈物業的按揭(事實上最近已有不少銀行拒絕承造高溢價劏廠的按揭)。

5) 杜絕一手超細劏房

眾所周知,面積越小的住宅單位呎價越高,一旦市場逆轉對市民財產及銀行體系傷害亦越大。筆者建議從賣地條款上限制單位實用面積不得少於250-300平方呎(視乎地區而定),以免市場出現越來越多如大埔嵐山呎價18000的不合理交易。

2017年4月3日 星期一

碩果纍纍

往後蘋果又一再提高重覆訂單的辨認水平,然後大家又忙於測試及下新訂單。

有時候蘋果會間歇性停止接受新訂單,然後突然重啟,並引發了不少商機(如提示重啟的Apps和網頁)。

就這樣,筆者反反覆覆的下了很多訂單,存活率也許只有一、兩成,但若能收到貨,利潤更高,安全邊際也更高。

2010年第4季,累積利潤早已突破了六位數,筆者也開始收割,並將利潤重投股市。

從蘋果的產品種樹、開花、結果,可真是真真正正的「碩果纍纍」啊!

也許是因為利用「電話」賺錢的情意結,筆者自年中起一直是歐洲電訊業務曙光初露的和記黃埔的大好友。繼公布業績後大升日下了小注後,在這段時間又利用炒賣iPhone的利潤一再加注。

筆者利用「收貨」和「信用卡結單到期」之間的「數期」,長期控制遠高於淨利潤的資金,並買入了遠遠超過自己淨資產的和黃股票。

有時候,「數期」可以長達兩個月,因此也沒有甚麼風險。若因收貨時間延遲,導致不夠資金支付信用卡,筆者便從孖展戶口暫時提取現金以應付。

由於當時和黃也是市場看重的強勢股,這樣的安排一直十分順利,孖展戶口也很少連續數天出現負數。

另一方面,趁2010年下半年股市頗為暢旺,筆者一直參與股評寫作的平台也大灑資金搶佔市場。筆者有幸獲得賞識,並被推薦獲得寫股評以外、更高收入的兼職。最後參與的Project更讓筆者獲得一筆六位數的收入。

(待續)