政府黔驢技窮 不如放手一搏

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂,不少專家名人紛紛轉軚,「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價,撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者,甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商,永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」,甚少公開提供意見。

這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等,或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋,根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用,政府都不聽蟻民所言,為何沒有人願意說出真相?

停止打擊樓價和成交,讓市場自行調節至爆煲水平,才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。」按揭已經收得很緊,以市民的資產水平及按揭比例來看,市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。

可惜,放任樓價上升絕對是「政府不正確」,樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價,搞清楚應打擊的焦點就更加重要,否則只會如目前的辣招一樣,需求管理變成減少供應,令事倍功半。

以下是筆者認為可以立竿見影的招式:

1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年,擴大範圍至車位

推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場,而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價,反而增加長線投資者,令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義,然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利,極少有炒家願意持貨一年,因此SSD只需一年已能發揮其作用。

住宅每年二手成交約八萬宗,縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應,相當於十年私樓供應,作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。

車位方面,由於太多市民參與炒賣,應引入與住宅物業相同之SSD,或者禁止確認人(摩貨)交易。

2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算

樓花期可長達30個月,為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣,SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算,一年內交易需要繳付20%印花稅。

3) 調整從價印花稅,打擊一約多伙

現在樓市的投資者和用家已經混成一體,不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家,那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而,一約購多伙若價值超越某水平,筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。

筆者建議2000萬以下物業,印花稅率劃一為5%;2000萬以上邊際稅率50%,有效稅率最高為15%。換句話說,以一約多伙購入新樓的買賣合約,只要銀碼超過2000萬,便要承受高印花稅率;若合約價值超過2571萬,印花稅率已相當於15%

工商物業及車位方面,從價印花稅率同為劃一5%,以疏導住宅資金至槓桿較低及較專業的市場,日後爆煲就由專業投資者自己承受。

4) 禁止一手車位及劏廠按揭

車位及劏廠已有太多閒資追逐,以按揭鼓勵需求並非良策。筆者建議禁止銀行承造一手車位及實用面積少於600平方呎的一手工廈物業的按揭(事實上最近已有不少銀行拒絕承造高溢價劏廠的按揭)。

5) 杜絕一手超細劏房

眾所周知,面積越小的住宅單位呎價越高,一旦市場逆轉對市民財產及銀行體系傷害亦越大。筆者建議從賣地條款上限制單位實用面積不得少於250-300平方呎(視乎地區而定),以免市場出現越來越多如大埔嵐山呎價18000的不合理交易。

留言

  1. 現時市場情緒高昂, 內外力量加入香港地產市場, 不是壓止。

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    1. 不應遏抑,讓它盡快爆破才是上策。

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  2. 希望政府人仕可見到這篇Blog文。

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    1. 陣間7點15分有記招,就睇下CY有無睇到呢篇文 XDD

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  3. 政「治」不正確。

    政府由一班乜都唔識既人管理,當然係講乜都無用。

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    1. 政府早已錯失管理樓市的最佳時機, 落錯藥返唔到轉頭。

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