從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年5月20日 星期六

金管局第八輪按揭貸款審慎監管措施

2017年5月19日,金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會,並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的審慎監管措施。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用,因為要被監管的人早已被監管,再出招如同向屍體開槍。

但是筆者的看法有一點不同,這次金管局出手雖像舊瓶新酒,但是卻越來越重手。詳情如下:

1. 計算資本充足比率的「風險權重」(新造住宅按揭貸款)提高10個百分點至25%

這一招相當重手,簡單來說,原本銀行每$1資本,可以貸出$6.67的住宅按揭貸款,現在只能貸出$4。需要新造按揭的資金來源被削減四成。

結果:部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司,因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司,但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。最終受害的當然是用家,但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。

如果資金需求走向財務公司成為大趨勢,這一招最終會令樓價波動性增加。

2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成

本身已有按揭貸款人士,1000萬以上的按揭貸款,最多只能做四成按揭;1000萬以下的按揭貸款,最多只能做五成按揭,上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。

中價物業再次成為打擊對象:原本價值800萬的物業可借480萬,現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。閒置資金將會再次流向細價物業。

短期影響不大:因按揭貸款審批需時2-8星期不等,短期內的交易資金需求已準備好,影響不大。
另外,觀乎市場專家反應,心理影響接近零。

中期影響負面:第一招令資金供應下降,但第二招同樣令合資格的資金需求下降,預料按揭利率及現金回贈等條款不會有顯著變動,但條款不會再優化,只會停留在目前水平。

來自轉按/加按/父幹加按再買入物業的投資/未來自用需求被壓抑,預料樓價升勢在暑假後被剎停,到年底甚至會有短暫回調,但不見得樓市會因此而轉勢。

長期影響正面:樓市整體的槓桿比率繼續下降,市場變得更健康,「高慢牛」的態勢更牢不可破

3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成

非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%,即相當於按揭貸款能力下降20-25%。

結果:非本港收入只佔整體新造按揭約5%,此招只能壓抑1%按揭需求,可以忽略。

此外,銀行對於「非本港收入」的定義不盡相同,只要能出示簡單的文件,便能避過此招。詳情可參閱此頁

4. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭保險費上調

本身已有按揭貸款人士,涉及按揭保險的轉按及新造按揭,保費將上調0.2 - 0.3%

結果:預料影響輕微。

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上述分析針對四招對整體按揭市場及樓的影響,長遠而言四招迫使銀行更保守,除非財務公司按揭貸款佔比大升,否則樓市風險將會更低。

然而,對投資者而言,尤其是重視資產配置的物業投資者,第二招可謂重創其物業投資的資本回報率(Return on Capital, ROC)。

舉例說,一所三年前買入的住宅物業,買入價為300萬,當時以七成按揭借入210萬。今天,樓價升至460萬,但按揭成數跌至五成,只能借230萬,比outstanding balance僅多35萬。以住宅物業市場的長期複式回報率11%(Money supply 8% + Net rental yield 3%)計算,ROC已由34%跌至21%。

當然,投資者仍然可倚靠「物業的隱藏利益」來借入更多資金,並且可以透過轉按兼加按來賺Cash rebate及減利率

儘管SSD和15% SD仍具有莫大的阻力,物業槓桿持續下降仍然令人頭痛不已。作為一個持有多項物業的投資者,現在也許是時候想一想,假使樓市這一浪升勢持續到暑假後,是否已到了考慮資產再配置的時機?如否,甚麼時候需要再檢討?

這一切,筆者會留給讀者們自己動腦筋,為尋找生活再努力。

2017年5月15日 星期一

列車即將開出... (1)

2011年上半年,樓市走勢相當強勁,這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落,更衝向歷史高位,CCL直迫100點,而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過,新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離,於是我決定從這裡開始。

我家所處的區份完全沒有單幢物業,而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站,加上樓齡較輕(全區都在5-17歲之間),基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業,於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。

相鄰港鐵站A
此站乃該鐵路線的尾站,是區內發展最早的地方,(當時)私人住宅的樓齡在12-17年之間,其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的,三期一共有近七千伙,規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊,沒有天橋連接,但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離,價格當然較上蓋物業便宜。

交通方面,這裡是巴士出市區的尾站,因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站,但因只差一個站,乘坐港鐵也不會差。配套方面,港鐵上蓋的商場也是區內最大規模(筆者相信它是全港最大之一)的商場,此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層,附近也有圖書館和不少公園。以新區而言,社區發展已十分成熟。

此站我能負擔的單位比較多,叫價在350萬內的包括以下物業:

上蓋物業最小的兩種兩房則,實用面積約370-440呎,叫價300-340萬,呎價約7900元。
非上蓋物業X的兩房和細三房,實用面積約350-500呎,叫價260-350萬,呎價約7200元。
非上蓋物業Y的兩房和細三房,實用面積約410-530呎,叫價280-340萬,呎價約6700元。

誠然此站的物業除了略舊之外(其實相比本身住所已經較新),並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣,經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市,因此對此站印象極差。加上在2011年初,上蓋物業的升幅甚為瘋狂,而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言,以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小,於是便放棄了此站。

(待續)

2017年5月10日 星期三

不恥下問

小時候,老師常教誨我們做人要「不恥下問」,但觀乎香港絕大部分學生,也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代,知識都印在書本上,我們固然可以自己嘗試找出答案;但長大後進了職場,我們深知問錯問題的後果,非但做不到「不恥下問」,反而變本加厲,很多人明明不懂卻裝懂,要麼得過且過,要麼逃避敷衍。

在職場以外面對生活上的問題,做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔。可是遇上有關金錢的問題,在現實世界難於啟齒,況且投資是一輩子的事,身邊的人十居其十也是處於起步階段而已,焉能提供有用的意見?

於是,我開始求助於網上的力量,每天也投放大量時間在閱讀香港討論區(香討)地產版的每一個Post。

當年,香討地產版很少「五毛」,好友淡友之間的角心和討論質素頗高,版主處事也尚算公平公正,還有很多精華帖。我在香討地產版打滾大半年,問過無數愚蠢問題,從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識,也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。

我敢說,在香討學到的知識,直接促成我第一次買樓(當然不計資金之類的必需條件)。因此,我在此要多謝香討,就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升,香討地產版在2014年左右被全面攻陷,每天也不停有很多低質素看淡Post,有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友,而今仍然每天都在討論樓市去向,也有風花雪月的小群組,總之總算找到一片綠洲。

回到2011年,股市在一月初經歷一段強勢後,便拾級而下,到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿,這一段波動抹去了我不少利潤,令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升,我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。資金已經到位,加上香討給予我所需的地產知識,剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題

我的目標的物業究竟是怎樣的?

這表面上帶著無限想像的問題,只需加入「預算」二字,便貼地得很。以當時的能力,計入佣金及印花稅,最多只能負擔三百幾萬的樓。另外,起初買入以自住為出發點,所以有幾個條件必需齊備:

屋苑式物業:對單幢物業總有點戒心
地   點:近家人,方便打理;但不能太近(女主人的要求)
近 地 鐵:初置業先想保值
兩   房:適合最多人使用
呎   價:最緊要抵

(待續)

2017年5月5日 星期五

Diversifying Benefits

先旨聲明,筆者個人是支持集中投資的,但這概念在實踐中只是選擇性投資在最受惠金融環境的資產,而非一注獨贏。本文並非要討論分散投資的益處,而是想針對證券行/私人銀行以個別戶口的整體投資組合風險來決定槓桿比率的原則。

此文技術含量較高,筆者也不知如何寫得簡潔明白。如讀者看不明,請留言討論,希望達致拋磚引玉之效。


在孖展證券戶口中,Diversifying benefits通常有兩種表達形式。第一種常見於私人銀行戶口,每種資產會有一個LTV值,如某行買領展(823)是70%,即表示$1本金最多可以買到$1 / (1 - 70%) = $3.33,但如果戶口集中買入同一資產至某水平,之後再買入其LTV值便會跌至零,即只能用現金再買,以鼓勵客戶作分散投資。


另一種形式則是以增加LTV值為基礎,例如某金融機構。假設戶口內已有10萬股領展(823),其LTV值約為70%。若於此時買入倉內未有持貨的友邦(1299),因為有
Diversifying Benefits,友邦的LTV值可以高達95%。此極高LTV值有上限,大概買入港元等值60-100萬左右的新資產,其LTV值便會回復正常水平(大約70%)。

註:若某資產的頭寸到達超高水平(大概港元等值5000萬以上),LTV值會進一步下降至50%左右(礙於該機構的手機Apps顯示不彰,筆者無法測試更高的頭寸水平)。


上述兩種形式都鼓勵客戶作分散投資,而後者更可利用此法以極少資金買入極大量不同資產。但是,這對客戶真的是一個好處嗎?


客觀來看,後者無疑提供了極大的彈性予客戶作所謂「分散投資」。在某金融機構,債券的LTV值(1 - Margin requirement)有一套數學模型去計算,大致上與評級、年期等有關,卻跟股債比例沒有關係。上述的極高LTV值只適用於股票(包括不同貨幣的普通股和優先股),反而傳統上最有效分散風險的債券卻沒有這Benefit。


在沒有Diversifying Benefit的情況下,即使用盡LTV值,只留下initial margin requirement與maintenance margin requirement 之差作為buffer,組合仍能承受約7.5%跌幅。


相反,在有Diversifying Benefit的情況下,某客戶若想用盡這Benefit,便會不自覺地不斷買入股票,最後組合內可能有20隻Blue Chips,每隻佔組合5%,而淨資金(NLV)可低至總資產的5%。股票上升當然回報甚豐,但相反組合跌1%就要call孖展


大家都知道,無論如何分散也好,不同股票的價格相關性極高,大部分日子都是齊上齊落的,所謂的Diversifying Benefit,實似慫恿客戶買入高於自己可以承受的風險,多於鼓勵客戶分散風險。上述的例子可能有點極端,但這種所謂Benefit實在很容易被誤用或濫用。


筆者認為,除非閣下屬下列人士之一,否則在計算風險時,最好不要理會Diversifying Benefit所提供的額外購買力(即不要盲目信任戶口的Initial Margin Requirement):


(1) 具高紀律性,能將NLV維持在如同沒有Diversifying Benefit的高水平,即30%;

(2) 永不持倉過夜的交易員;
(3) 組合只持有波幅極低的股票(如優先股),同時有債券作buffering。

不知各位讀者對於使用借貸額有否一套特殊的哲學或方法?跪求分享!