從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年6月29日 星期四

實地睇樓的偏誤

「但向北好像要面壁,這個盤是不是在十樓以上?」樓層對這屋苑非常關鍵,因為這個屋苑北面有兩幅擋土牆,在Google Maps目測起碼九樓以上才見到陽光。即使在九樓以上,隔著馬路也有另一幅擋土牆,筆者憑地圖無法判斷是否宜居。

「絕對在十樓以上,放心,景觀很開揚,你會喜歡的。」G先生信心滿滿地走進電梯內。

這是一部非常慢的電梯,僅次於當年西區聯X新樓那部。筆者一向心急,不禁問道:「維修時電梯會換嗎?」

「應該不會了,換電梯很大工程。」G先生咧嘴而笑,像在說「年青人真是年青人,等一會也不行」。

等了好久以後,我們終於到達了該放盤的樓層。G先生走向X單位,按了一下門鈴,然後拿出鑰匙開門。

「咦,G先生,這個單位是面積較小那款,不是我想買那一款。」筆者早已研究過,這屋苑只有三款兩房則,其實這一座只有兩款,其中一款有五百多呎,另一款不足五百呎,實用面積相差10%左右,但成交價錢一直差不多。筆者相約睇樓時,曾指明想買五百多呎那種則。

「R,其實兩款則價錢差不多,這款比較實用,你一看便知道。」筆者心中有點不悅,惟既來之,則觀之,看完再算。

開門便是客廳,沙發和電視在窗戶旁。G先生並沒有說錯,儘管馬路對面仍是擋土牆,但也頗開揚,而且另一邊是一所學校,沒有遮擋大部分陽光。雖然這單位向東北,但光線仍算充足(夏天的陽光是從南面來)。週末馬路交通極不繁忙,室內可謂非常寧靜。客飯廳佈局方面,為了遷就私隱度而成的鑽石廳只影響了客廳,飯廳相當四正,而且有現代新樓已近乎絕跡的對流窗。

走廊兩邊是廚房和廁所,廚房也受鑽石型影響,但仍相當寬敞;廁所面積較細,業主把浴缸改成淋浴間,裝修還算簇新。走廊盡頭是兩間睡房,睡房的面積相比現時的新樓,簡直是巨大。廳房同向,除了細房的窗比較小外,並沒有太多可以挑剔的地方。

「這個單位三年多前買入,也是我促成的,業主和我也有些交情。」G先生開口了,「裝修還算不錯吧?略為翻新便可入住了。」

筆者原本認為這單位不合心意,看了實景後卻好感大增,但為免影響後續的談判籌碼,還是裝作喜怒不形於色

「表面上看還好...但你看看走廊天花,有很多脹起來的泡泡,應該有些問題。」

「...還有,兩間睡房的窗邊都有滲水的跡象...」

「廚房水龍頭位置有很深的鏽漬...都蝕進枱面了...」

「廁所那麼小,牆身感覺很厚...是不是化粧了?」

其實筆者並不想刻意批評,只是當時仍有點不忿看不到符合兩大要求的單位,包括向南和大兩房則,但是只有這一個放盤,惟有東拉西扯地埋怨一下。

然而,筆者不得不承認,實地睇樓時筆者會不由自主地受到自用情感的影響,而這情感偏誤很可能對投資不利。換句話說,筆者睇樓後往往由自身需要出發,而忽略投資價值的重要性。認清這概念不單決定了這一單交易是否實行,更強烈地影響了筆者日後的房地產投資決策。

(待續)

2017年6月27日 星期二

在晴朗的一天出發

這個區以舊樓為主,買賣兩閒,幾乎沒有大型地產代理進駐,筆者是次相約的也是屬「地膽」那種中小型地產代理公司(即使不同地區有分行,也欠缺聯繫那種)。但是難得找到合心意和預算的屋苑,筆者除了找地產代理外,也瘋狂地搜尋自讓盤及任何有關該屋苑的資料。

無奈由於此屋苑只有二百多伙,且大部分人都是自住,極少人在網上討論這個盤。即使找到相關討論,也多是基本客觀分析,任何人看了地圖和圖則都懂得評論。盤源方面,甚麼GoHome、28Hse 之類都只有寥寥數個盤,而且全部都是重覆的代理盤,與一年前西區尋寶之旅不可同日而語。

自從SSD於2010年11月生效以來,中原指數不斷上升,在三月升穿了98點後一直在97點上下牛皮。這斷日子筆者沒有睇樓,想不到盤源已枯竭至此。SSD令供需失衡的威力真是不容小覷!

好不容易終於到了週末,筆者便偕同當時的女友前往該屋苑睇樓。這次是筆者首次沒有與長輩一同前往睇樓,心情既興奮又緊張。我們相約在靠近港鐵站那邊的屋苑入口會合,即小斜路的盡頭。

當走近屋苑入口,我們看到一個年齡約30多歲的男子,獨個兒在五月初夏、下午烈日當空之時站在行人路上。通常跟大行睇樓,代理都是「行孖咇」,即一個較具經驗搭一個小嘍囉。面對兩個代理夾擊,加上女友極少搭嘴,筆者感覺上壓力較大。這次只需面對一個代理,感覺良好。

「G先生,你好!個屋苑咁新淨ge?」

「R,你好,太陽好猛,入去先講!」G先生帶我們走進一個小小的電梯大堂,這部是乘往屋苑平台的電梯。

我喜歡細行,代理對答較為人性化,沒那麼多寒暄和廢話。尤其是對筆者這種背熟書才去睇樓的人,基本簡介實在是浪費時間。

「R,這屋苑剛好二十年,外牆已經翻新,所以看來很新淨。這也表示未來幾年不需要再夾錢維修。」

從外表看來,G先生雙目炯炯有神,是一個非常具自信的地產代理。他尚算健談,但是沒有太多廢話修飾,也沒有矯揉造作的感覺。他沒有像小嘍囉們機械式地背誦屋苑資料,也沒有極度Pushy 地hard sell該屋苑和放盤。

最重要的是,他看到筆者的外表,明顯不是會買樓的年紀,但他卻一點都沒有看不起我們的表現。換了一般的代理,看到我們肯定要黑臉了。

「R,今天只有一個盤睇,另一個業主放了飛機。我們現在去睇中層單位,望半山那邊,非常清靜,但座向是向東北。」在等待電梯時,G先生說。

「咦,向南那邊的單位無得睇?」

G先生聳聳肩,「對,那業主似乎想封盤。」然後望了望其他住客,輕聲道:「我覺得向北的比較好,讓你看完我再告訴你我為何這樣說。」

(待續)

2017年6月21日 星期三

分散風險對債券投資的重要性

Blog友風中追風兄最近撰文《來寶的教訓》,帶出了集中投資債券的致命之處,筆者看畢後也很想分享一下有關債券投資的心得(尤其適用於筆者這種流動資本不高的投資者)。

不少投資大師(如巴菲特)長期推崇集中投資,筆者本人也是集中投資的支持者。另一方面,建基於數學模型的金融理論一般都支持分散投資,並鼓勵投資者管理系統性風險(Systematic risk)、減少倚賴主動回報(Alpha return),即不要以為自己比市場聰明。

筆者反覆思考,加上多年在金融市場的觀察,大致得出以下結論:

股權型投資,著重發掘公司前景,回報來自投資者對未來的掌握,應當集中投資。

若以分散投資對待自己銳利的眼光,分散的是回報,而非風險。

債權型投資,針對公司存活能力,回報來自已公開財務資料,應當分散投資。

若以集中投資去報答自己分析財務報表的能力,集中的是風險,而非回報。

今年金融市場非常反智,息升債升股升,再投資可謂極具挑戰。投資級別債券早已沒有套利空間,至於亞洲市場,連高收益債也非常昂貴,而且入場費高,一般投資者難以分散投資。

在太平洋另一邊,高收益債市場仍有套利空間,其入場費低至US$1000,有利分散投資。投資高收益債券,本身就應有發行商出事的心理準備。從統計學角度出發,分散投資可以有效地分散違約風險概率及限制組合損失。

以往筆者曾分享過一個使用槓桿套利的投資組合,最重要的是「鬥長命」,即組合的存活能力。若能限制組合的損失程度,等於確保組合不會出事。債券出事並非世界末日,組合不出事才是重點。

對於某些網友指債券投資是「高風險投資」,只是缺乏Street smart和School smart的粗疏結論,誠如巴老所言,其風險源自「無知」。不過能做到「知道不知道」,已勝過萬千苦無自知之明的「叻仔」。

延伸閱讀:Diversifying Benefits

---------------------

以下提供一些數字供讀者參考,可以看到分散投資在風險管理的威力。

請注意數字本身不太重要,無論換上任何數字組合,也能得出債券分散投資為王的結論。

(假設債券違約率為3%,相當於三年期BB級債券的違約率)

從上表中可見,如果分散投資三條債券,出現最少一條債券違約的機會率高達9.73%。

但如果分散投資十條債券,出現最少三條債券違約的機會率只有0.27%。

對應下表,假設債券出事跌價50%,在合理的槓桿(e.g. 250%)下,如果沒有分散投資或僅分散持有三條債券,也不能容忍任何一條債券出事,「組合出事率」高達 3 - 9.73%

但在分散持有十條債券的情況下,「組合出事率」只有0.27%。


2017年6月19日 星期一

列車即將開出... (4)

承前文,筆者的上車之旅繼續向西發展,下一站已經離開了本綫,正式踏入核心市區範圍。

港鐵站E
此站與站C相似,主要有兩個私人屋苑,一個是在港鐵上蓋,另一個也由天橋接駁往港鐵站,但是樓齡較大及距離較遠,而部分臨海的座數更是距離港鐵站極遠。上蓋物業有十多座,樓齡約19-20年;相鄰的屋苑規模更大,分多期發展,樓齡約17-21年,兩個屋苑皆保養不俗。交通方面,由於在市區範圍,可算四通八達。

然而,上蓋物業以大單位為主,最小的單位實用面積也有五百多呎,當時叫價一般已近500萬,無可能負擔得起。至於非上蓋物業,叫價亦已超過400萬,因此筆者直接跳過了此站。

港鐵站F/G
雖然此兩個港鐵站步行距離不算太近,但它們實際處於此區的東端和西端,因此筆者當成是同一區來看。這個區份有兩大特點,第一是舊,第二是窮。正面點說,舊區有重建價值和預期,無論投資或自住皆不俗;窮即表示價錢比較能負擔。這兩個條件對於Budget有限的筆者來說,無疑是有利多於不利。

看過不同區份的新舊樓後,筆者其中一個結論是樓齡不能太舊,否則根本不想買,結果可能會買不成,令上車之路遙遙無期。這區大部分住宅樓齡都在35年以上,而且大多是單幢物業。半山之處有不少屋苑,但不能步行往返港鐵站。

最後,筆者在此區物色了兩個小型屋苑去跟進。這兩個小型屋苑有2-3座,樓齡20-23年,距離港鐵站約3-5分鐘路程,交通非常方便。其中一個靠近大馬路,比較煩囂,但起居飲食在樓下便能解決;另一個屋苑則較特別,屋苑有兩個入口,一個在半山、一個近港鐵站,因此環境既清幽又不失方便,缺點是要走一小段斜路,再乘電梯往屋苑平台。

Budget方面,前者呎數較大,兩房則(可以間三房)實用540呎,叫價大概330-350萬;後者兩房則470-520呎,叫價大概300萬。後者較便宜的主要原因可能是因為其較難用的「鑽石廳」。

由於筆者比較喜歡寧靜的環境,而且上車是以自住的角度出發,因此較屬意後者。於是,筆者馬上重新複習買樓手續並約了地產代理在一星期後睇樓。

(待續)

2017年6月13日 星期二

打風有感


近年香港社會撕裂嚴重,利益團體對立已成常態。

但是「打風」是一個例外。

打風是大部分香港人所喜愛的事,沒有年齡限制、沒有行業差異、沒有職級之分。除了個別職業的人仍要緊守崗位外,大部分人都懷著興奮的心情準備收工。

老闆們做不到生意會不高興,不幸地香港的老闆並不多。

活在低窪地區的人有很多麻煩情況要面對,但受影響者相對很少。

全職炒股的人喪失了生財的機會,卻反而多了難得的假期。

至於學生就更不用說,老師們都趕去接自己的子女,有誰還想管學生呢?

即使天文台、港鐵、教育局安排如何失誤,大家口中罵個不停...

即使李氏力場發揮功效,八號波在傍晚六時生效、翌晨六時除下,大家心中暗忖、Facebook洗板...

即使明知翌日上班,Email會收過不停,一天要做兩天的工作...

人性本身就是充滿惰性,有機會打正旗號躲懶,總比沒有機會好吧。

香港有三百多萬個打工仔,一百萬個學生。正所謂「你有壓力,我有壓力」,打風,正正就給了絕大部分來去匆匆、精神緊張的香港人一個喘息、放鬆的機會。

反正都是天註定,一個小小的天災換來幾百萬人一天笑容,Why not?

畢竟,活得快樂才是最重要的。

2017年6月12日 星期一

勢猶未盡非絕對 穩中求勝為上策

5月份往花蓮旅遊,不幸遇上了雨水,不能看見花蓮最美的一面,但相比2012之旅也算大幸了。儘管天色不佳,花蓮仍然比我想像中美麗,也許將來有機會仍會趁冬天再去一次。

近日英國接二連三的恐襲,令計劃了9月到英法旅行的筆者感到十分無奈。以前我會認為恐襲過後,保安措施會更嚴密,短期內應該不會再成恐襲目標。然而,最近的恐襲都是個別人士無組織地犯案,實在防不勝防。筆者可能會考慮到了倫敦後,直接往另一地點遊玩算了。

投資方面,近幾月來,資產價格持續膨脹,直到最近才稍作喘息。在現金流收入為本的資產世界,價升代表再投資風險增加,不能算是一件值得慶祝的事。紙上富貴,大抵只能心裡好過一點,財富效應讓自己願意多花費一點,也算迫自己提升了生活質素,聊勝於無

回帶一下,筆者三月底預計股市會牛皮,怎知只有傳統藍籌股牛皮,科技股仍然奮力上揚;港股和歐股持續上升。雖然筆者極少投資股票,但經常會買賣MPF來止癢,早前在恒指24000點換成現金,升到25000點還是決定投降,將資金調回股票基金。這一波升浪,算是兩年來最強勢。

流動資產投資主要部分在去年12月至今年3月已完成,之後作了不少調整:

四月份,S-REIT公布業績,DPU反彈速度快,重重加注;另小注買入C-PRN及一條高息債。

五月份,REIT繼續發威,沒有加注;債券方面,小注加碼C-PRN*,另因投資級別債券升得太不尋常,乘機換走兩條中年期債券,換入三條短期高息債。

不幸地,其中一條高息債極速被Call,迫使筆者另覓新歡。巧逢Cherry姐研究Bond ETF,於是便在該ETF處偷師。瘋搜一晚後,決定增持三條短期高息債。

考慮到美國加息在即,資金成本越來越高,反觀歐洲貨幣(不計英國)的利率仍是極低。在負利率肆虐下,最高借貸成本才1.5%,已能讓金融機構賺到很大的息差。有見及此,日前破天荒小注一隻瑞士股票,原因如下:

(1) CHF負利率達-0.77%,即使加息四分三厘,融資成本仍然不變;
(2) EUR計價的資產中,極少有仍具合理息差,尤其是債券;
(3) 股息率5.5%,息差達4%;
(4) 不考慮其他REIT,因筆者已持有最好的兩隻,何必自討苦吃?

今年的種子已撒得七七八八,如有新資金而R&B調整,會重注H-REIT;如R&B沒有明顯調整,筆者會傾向考慮非美元計價**收息資產,又或者是小注高增長的股票(如科技股)

* C-PRN 是一隻Floating rate Trusted Preferred Stocks,但從其價格及利率風險角度作考慮,與債券無異,故筆者將其撥入債券組合內。

** 明顯受美元利息影響的貨幣包括USD, HKD, SGD等。EUR, GBP, CHF, JPY受影響較輕微。

目前資產配置如下,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。


住宅物業 (53%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。
目前租金大幅落後於市場(從未加過租,現低10-30%),將與租客商討調整租金事宜。

其他物業 (11%) - 共三項,加權回報率 = 3.7%,全部項目皆有賬面利潤。


REIT (15%) - 共兩項,加權息率 = 6.6%,有賬面利潤
。四月增持後佔比上升,加上業績公布後派息增加,故加權息率也上升。上半年收息六位數。

債券 (6%) - 全為USD資產,加權孳息率 = 6.6%,年期1-6年,有賬面利潤。上半年收息五位數。


現金 (10%) - 現金水平不變,存款息率 = 1.97%。

2017年6月8日 星期四

列車即將開出... (3)

筆者放棄了兩個相鄰港鐵站後,順理成章地把覆蓋延伸至離家更遠的港鐵站。

港鐵站C
此站只有兩個私人屋苑,一個是在港鐵上蓋,另一個也由天橋接駁往港鐵站,而該站連接兩條主要鐵路線,交通非常方便。上蓋物業分兩期發展,樓齡約4-5年;相鄰的屋苑分三期發展,最舊的只有10年樓齡,而且保養得很好,當時看和新樓分別不大,但最遠的一期前往港鐵站需時8-10分鐘,而且沿路全屬屋苑範圍,沒有任何交通工具接駁。

配套方面,兩個屋苑也有商場,其中港鐵上蓋的商場較大,但因由出名不擅打理商場的發展商管理,規劃不太好,但連接了鄰近公營房屋的領展商場,因此也算不俗。另一個屋苑的商場設在地面,但大部分居民都沿天橋出入,加上面積極細而大部分空間也被地產代理佔據,可謂有等於無。附近的圖書館和公園也未落成(其中公園到今天仍是爛地一塊),配套也是不足,但會所算是補償了此不足。

此站整體較合筆者心意,然而其兩房單位面積偏大、樓齡又新,不要說350萬內,連400萬樓下幾乎絕跡。反而這裡有全區惟一的一房單位供應,其中低層單位也合乎筆者預算,但是一房並不符合筆者預設條件,而且二十多座中只有四柱(一柱即由全幢的某一單位),即不足200個單位,及屋苑的設計令其一房單位採光度特別差,皆令筆者頗為卻步。

這個港鐵站已是本區最後一個選擇,既然也買不起,惟有往外區闖蕩。

港鐵站D
筆者「研究上車之旅」一路向西發展,終於來到了區外第一個港鐵站。

D站近海(即遠離港鐵站)那邊,有一些單幢私人屋苑,樓齡極新,但卻不符合條件(不近港鐵站和單幢),而且最平也要接近400萬,根本買不起。

至於另一個舊屋苑距離港鐵站也算近,偏偏呎價極平,當時實用呎價還不到5000,連大至600呎的單位都不用300萬,絕對符合筆者預算。可是它除了樓齡較大外(超過30年),其密度甚低(只有幾層),和附近的工廈高度相若,令筆者對其印象大打折扣。

無辦法之下,惟有繼續向西尋找上車之路......

(待續)

2017年6月2日 星期五

列車即將開出... (2)


上回說到筆者分析過相鄰港鐵站A後,因印象及傳聞質素不佳而放棄了在該站上車。於是,筆者的目光便轉投另一個相鄰的港鐵站。

相鄰港鐵站B
此站乃該鐵路線發展最遲的地方,當時其鐵路上蓋物業更仍未落成,其他私人住宅的樓齡在5-8年之間,非常新淨,而且全部屋苑都將有天橋連接至港鐵站。當年政府剛意識到供應不足的問題,故早前規劃港鐵站對出的用地已逐漸由休憩用地變成住宅,整個社區的規劃令人充滿遐想。

交通方面,由於鐵路上蓋仍未發展,除了港鐵可說是沒有選擇,或需徒步走10分鐘往附近屋邨的巴士站。配套方面,每個屋苑也有商場,但街市則不太近部分私人屋苑,超市也沒甚麼選擇,附近的圖書館和公園也未落成,可說是配套不足,甚至讓人感覺十分荒蕪。但是會所則可能是全港最新和最大型的一批屋苑(因當年容許發水)。

此站我能負擔的單位較少,叫價在350萬內的包括以下物業:

物業X細兩房單位,實用面積約380-440呎,叫價320-350萬,呎價約8100元。
物業Y的中低層細兩房單位,實用面積約410呎,叫價340萬,呎價約8300元。
物業Z的低層細兩房單位,實用面積約440呎,叫價350萬,呎價約8000元。

當年此區仍然很新,筆者對此站認識極淺(幾乎沒踏足過),認知上存在極大的偏見。其實此站並沒太多缺點,除了配套未完成外,只是呎價及新樓溢價較高(到2010年有少量成交仍是平手或蝕讓),加上筆者很幼稚地受傳媒妖魔化發水建巨型會所的誤導,最後沒有深入研究便放棄了此站,期後此處發展成全區檔次最高的一站,市場對此站物業的追捧程度遠超筆者想像,樓價走勢可說是狠狠地摑了筆者一巴

這一仗,筆者學習到投資是要看前景,而不是眼前的一切。

(待續)

2017年6月1日 星期四