從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年7月24日 星期一

富士山下

上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後,筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理,同時又要處理新租客的事宜。儘管有時候比較忙碌,筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作,但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了,因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。

萬萬料不到,筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言!

大家也知道,香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog,數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反,投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog,佔了投資Blog界的絕大多數。

筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事(雖然暫時仍是以物業為主),但自問從來沒有說過其他投資工具的不是。筆者支持買樓自住,但也沒有反對(甚至沒有評論過)租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為,更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝,相反多次指出樓市下跌談物業投資的瓶頸說物業市場的前景充滿挑戰、甚至希望政府扭轉物業市場的怪象,筆者敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一

在物業市場以外,筆者也身體力行地支持停止於物業市場加注把資產投向流動資產(如Bond/REIT)。近幾個月,筆者在做的投資,與很多Blogger一樣,我天真地以為大家也算是同路人。

有人的地方便有是非,這點筆者是最清楚不過,但卻沒想到你自己不去招惹人,人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你。筆者明白嘴巴長在別人臉上,別人要胡說自己做甚麼也阻止不了,正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白,這世界上大部分人(包括自己)都不是智者,因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。

筆者開這個Blog本來說是為了紀錄自己的投資點滴,既寫成功也寫失敗,為自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者澄清不是為了誰,只是為了自己。

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1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產,只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」

本Blog左面的筆者簡介中,清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」(筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介)。「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。如果我要混淆視聽,我寫「資產」就可以了。至於為何不寫「淨資產」?這很簡單,筆者的Blog有現實生活的朋友看到,不寫「淨資產」是為了避免「秤身家」。另外,筆者從來沒有說過「管理3000萬資產」,不知為何會被說成只是管理而不是擁有。

2. 「管理0者,可以係父母老婆什(甚)至親戚加埋。」

如前段所述,「以訛傳訛」立刻發生了。筆者的簡述是「總資產突破3000萬」,並沒有說「管理」,這個跟進留言明顯建基於上一個留言,便捏造出筆者管理的是家人的資產的謠言

事實上,一直以來筆者提及的八個物業,包括已經出售的一個非住宅物業及仍然持有的七個物業全部都是筆者或太太名下全資擁有,絕對沒有涉及任何家人、父母、外父母、朋友或親戚。

筆者真是不明白,為何要如此憑空「老屈」他人呢?

大家都是我手寫我心,為何非要抬高自己、踩低他人不可?

(註:他說老婆加埋是正確,其實筆者也沒有隱暪過,在第一篇文章已很清楚指出「筆者和太太共同擁有」。兩公婆為何要計較資產屬於誰呢?

3. 「用屋企錢,講到好似自己賺咁,仲周圍教人買債,以為係投資老手,哈哈」

這個匿名留言,再次建基於上一個留言,再錯誤地推論出了筆者「用屋企錢」的非事實。

筆者自問沒有教人買債,一直以來只是紀錄自己買Bond/REIT及寫由物業投資為主轉成買入流動資產的心路歷程,以及以科學角度探討分散投資債券的必要性。事實上,筆者很清楚地交代過自己所持有的債券只佔總資產很小部分(~5%),從任何角度看也不會構成「教人買債」或「鼓勵人買債」的結論。

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最後,筆者想補充一點。從一眾非物業Blogger的文章和留言,一般對物業投資的印象都是涉及高槓桿,因此大家不期然從「總資產3000萬」聯想到筆者這種「三五七層細價樓收租仔」的淨資產必定只有幾百萬。

其實金管局收緊按揭已經很多年,按揭信貸資料庫也成立了很久,大家真的以為現在的壓力測試和按揭成數規管下,仍能作高槓桿的物業投資?可以作高槓桿的,只有第一層自住可以做到吧!不要再幻想五倍、十倍槓桿了,以現時的樓價,投資者的住宅物業要做到超過兩倍槓桿已經要「過五關、斬六將」,至於非住宅物業就更加慘不忍睹。

以筆者的物業組合為例,住宅部分的槓桿只有220%(每220萬的樓價只有120萬借貸),非住宅部分更只有115%(每115萬的物業價格只借15萬)!至於流動資產部分,筆者使用的槓桿比整體物業組合還要低。(讀到這裡,大概也算到筆者的淨資產有多少了吧?)

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關於此事,筆者的感覺是心痛多於委屈。自知渺小,對於其他Blogger一向心存敬畏,盡量以「學習」和「討論」的態度去存活於這個空間。我很天真的以為你怎樣待人,別人便會怎樣待你,但原來不是,「一樣米養百樣人」才是至理名言。

也許筆者的問題就是「少年你太年輕了」,入世未深故此連如此小事都無法一笑置之。

八年前曾經輸到一窮二白兼負資產,對於金錢,其實筆者已看得很開。畢竟這個Blog本來就為了「尋找生活」,而不是追求「財務自由」。人皆尋夢,夢裡不分西東,金錢只是理想生活的工具。

只要找到彼岸,何不把悲哀感覺假設是來自我虛構?昔日攔路的雨、磨花的褸、送不出的花,其實不算甚麼。

2017年7月19日 星期三

萬事俱備 還欠甚麼?

與G分別後,筆者和女友在附近走來走去,聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。

女友對物業分析並不熟悉,卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場,她源源不絕的問題對抉策很有幫助。

買樓當然有風險,隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等,買或不買總有無限理由。有關風險,實際要考慮的是:

一、風險是否可控(有些風險是否杞人憂天);

二、風險是否可以量化(能否放入價格);

三、不買是否沒有風險(其他資產就沒有風險嗎)。

價格風險
價格可以向上、也可以向上,大家說樓價太高,是時候跌了!這句話邏輯上正確嗎?「樓價高」是「果」,那「因」是甚麼?自樓價大升以來,「因」有改變過嗎?

答案是Yes and No. 短期因素的確有改變,那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的SSD。然而,實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等,卻一點都沒有改變過,甚至變本加厲(當時的按息已跌至H+1%左右)。似乎不買的價格風險比買入還要大。

流動性風險
物業市場從來都是低流動性的市場,加上有SSD存在,這點是毋庸置疑的。但是如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響,而不是為了投資犠牲其他流動性需要(如做生意),那麼這個考慮很可能是多此一舉

按揭風險
銀行可能不承造按揭?這是有可能的,而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而,當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證,但所處的行業也算是十分專業,收入穩定性直逼公務員,若連我們也借不到錢,銀行大概可以關門大吉。

其他風險
投資面對租霸風險很難量化,這點只能盡量規避,例如以高按金(三個月)或預收租金(寧願收平一點)去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客,但筆者認為心理作用大於實際用途,因為職業租霸是無法從表面因素去區別。

政策風險就更難納入考慮因素中,因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。SSD起初在打擊炒家方面收到奇效,但同是出現鎖盤效應;後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓,並在購買力積聚後大幅推升樓價;而去年的15%劃一印花稅更出現極強烈的反效果。如果要避開政策風險,基本上永遠都不能買樓

至於室內的結構風險,例如筆者此行看到的牆身裂紋和天花的怪象,的確可以憑經驗判斷所需的維修費用,再將它計入出價中。如沒有相關的經驗,一般人會乾脆避開這些放盤,但筆者卻不是這樣想:一個表面問題,賣家可以選擇遮掩它,肉眼看到的可以事實的全部,也可以是事實的極少部分。選擇不遮掩的,也可能暗示這問題並不嚴重,不值得花錢去掩飾;表現上很完全的單位,也可能是化粧樓。面對一個「分析得到的部分」遠遠少於「分析不到的部分」的問題,努力分析其實與隨機選擇沒有甚麼分別

經過透徹的分析,結論是買入的風險可控、部分可以量化並計入還價中。不知不覺間已到了傍晚六時,天色已漸沉、落日如霧燈,筆者磨噌了幾小時,卻仍舉棋不定。

「真的要還價嗎?如果還價即成,就要買了?」面對一個小小的決定,筆者竟顯得不知所措。

面對「講來講去三幅被」的筆者,女友不耐煩地問道:「買就買啦,其實仲有咩風險嘖?」

(待續)

2017年7月17日 星期一

世事都給他看透了


G先生似乎已習慣了潛在買家無聊的抱怨,並輕描淡寫地回應:「室內還容易解決,其實向北的寧靜才是這屋苑最大賣點。」

「不是吧,正常人人都想買向南樓。這邊也對著馬路也有小巴和校巴經過,向南那邊巴士很遠也不太吵耳吧。」

「馬路是其次,地鐵才是大問題。」

「地鐵怎會吵耳...晚上睡覺時也沒有地鐵了吧?」

「你試試早上五時多被第一班地鐵吵醒,便知道甚麼叫『攞命』。」G先生說畢,別轉過臉去,似是暗示筆者自己想想。

那一刻,筆者強烈地感受到G先生觀言察色的能力。大概他早就看穿了我的心思。

G先生向著大門方向走,邊說:「這裡可以享有半山的清幽、景觀,也有平地的方便。另一邊的景觀如何,相信你們也心中有數。向南樓也要看前面是甚麼才有意思,如果前面是大海,當然無得輸。但這裡東南是唐樓的天台,西南是舊式公屋,夏天吹來的都是熱風。」

「向半山那邊建築物較疏,相信你也Feel到吧。」G先生向我招手,示意筆者開窗感受一下。那一刻,我的身體可能感受不到,但筆者的心裡真的有點Feeling。

「這裡業主開價320萬,已減到315萬,還有少少可以傾。這裡很少有放盤,尤其是向半山這邊,很搶手。」G先生打蛇隨棍上,開始游說工作。

那一刻我還未有心理準備還價,便亂說:「這裡租到幾錢?」

「10,000左右吧。如果略為裝修一下應該可以租到10,500 - 11,000。你心目中的價錢是多少?」G先生邊踏進升降機邊問。

「我看最近成交價也只有275 - 280萬,我的預算也是差不多吧。」我裝作預算有限,看他有何反應。

「R,那已經是農曆新年時的價錢,你也知道新年後小陽春升了一截吧。你不用急著還價,想清楚再告訴我吧。」G先生很禮貌地告訴我,他不會替我還那口價給業主。

說著說著,我們已經來離開了屋苑範圍。雖然我們沒有還價,G先生仍然保持著自然的笑容,道:「我還要等下一個客人看這單位,就不送你們了,如果你們有興趣便致電給我。若有新放盤我也會主動告訴你。」

想不到放盤少的威力如此大,這個寂寂無名的屋苑的睇樓客也一個接著一個來。臨走時,筆者再問了一句:「業主有收過offer嗎?」

G先生說:「當然有,昨天的客出價295萬他也不肯賣呢。」然後他拿起電話,向我們揮手示意離去。

這一問成了這一次睇樓之旅的最大敗筆。但到目前為止,筆者還未知自己已一步步墮入G先生的推銷計劃中......

(待續)

2017年7月6日 星期四

對巴菲特的誤解 (下)

誤解四:巴菲特只喜歡現金、不喜歡槓桿

多年來的低息環境令巴郡嚴重水浸,有段時間它是全球最多的現金或等值資產的公司(目前是蘋果公司),然後有很多分析或報導指巴菲特成功之道是長期持有大量現金,因此可以在市場恐慌時出手,云云。

巴菲特成功之道是現金流,不是現金。事實上,近十年巴郡很少出手機會,高現金水平反而大幅拖低巴郡的回報。有一陣子甚至因此導致巴郡股價不振,令股神跌出富豪榜三甲。美國長年低息期之前,巴郡是靠旗下的保險或再保險公司提供源源不絕的保費收入。金融機構背後都是高槓桿,保險再保險公司是槓桿最巨大的行業之一,而且其收入比銀行更穩定。

巴郡與其他保險或再保險公司的主要分別,第一是其他保險公司幾乎只靠定息收入產品以保證償付能力(Solvency Margin),而巴郡(以前)卻幾乎完全倚賴股息收入。在傳統保險或再保險公司角度來看,這種靠主動回報的模式是非常危險,變相鼓勵進行高風險對賭活動。曾經有再保險公司採取此策略,在21世紀初企圖複製巴郡模式,最後在金融海嘯中幾乎沒頂。第二是巴郡從不派發股息,令資本保持增長,有助維持槓桿模式。

巴菲特本人的長期持有能力,並非一般靠系統運作的企業能夠複製,除非該公司由一兩個人全權決定公司所有投資項目。作為巴菲特過去成功的關鍵,槓桿操作應記一功,而且是核心功績之一

誤解五:巴菲特是神,總是向前看,不會後悔決定

金融海嘯後,巴菲特多談了他過往做過的的錯誤決定:


1. 1960年代:收購經營紡織業務的巴郡
2. 1980年代:沒有大手投資房貸公司
3. 1987年:拯救所羅門公司
4. 1989年:錯誤買入已在懸崖邊的傳統航空業
5. 1998-99年:沒有出售可口可樂的股票
6. 2007年:在A股上市前兩三個月便賣出中國石油
7. 2008年:過早判斷金融海嘯已結束
8. 2010年代:錯過所有科技巨擘,包括Amazon, Google, Apple等,但買錯了IBM

誤解六:巴菲特是成功的投資者,他從不賭博

巴菲特常告誡投資者要長期持有資產,加上他成功光環,似乎和賭博這種負面行為完全沾不上邊。先不論利用保險或再保險公司的保費收入來買股票是否賭博,巴菲特本身是否完全否定賭博?筆者不以為然。

個案一:康菲石油

巴菲特於2008年中公開表示次按危險已告一段落,當時油價仍然在百元高位,S&P500也只比高位下跌15%左右,但股神卻身體力行大手買入價值70億美元的康菲石油股票,相當於當時巴郡總市值的3.5%。當年股神已持有可口可樂20年,市值也只有110億美元,顯然康菲石油是一項重要投資。後來雷曼破產,接踵而來是油價暴跌80%,康菲石油的股價在幾個月跌去65%,到2014年才靠轉型收復失地。然而,股神在2010年便賣掉了逾一半持股,估計損失超過30億美元。

筆者認為,這是一次股神對美國股市不會出現「市場失效」的賭博,但賭輸了。

個案二:以期權對賭股票指數

十年前,巴菲特不斷批評衍生工具毒害市場,但在2008年卻大手簽下所謂「股災保險」的期權合約,對賭於2019-28年的指數不會低過簽合約時的水平。據悉當時S&P500指數約1200點,巴郡收取期權金48.8億美元,合約名義價值約370億美元,但巴郡無需就合約提供保證金。股神的如意算盤是:只要期權金投資得宜,其價值很快便會超越合約名義價值,即使指數跌至零,股神仍然有錢賺。

巴郡在1965-2007年的年度回報達21.3%,推算期權金的價值到2019年會超過400億美元,達到股神的期望。然而,現實情況是2008-2016年間年度回報只有9.2%,推算期權金的價值到2019年只有128億,即使以加權年期13.5年計算,也只有160億美元。換言之,股神的如意算盤打不響,儘管以目前的指數水平來看,巴菲特已經贏定。

筆者認為這場賭局中,巴菲特並沒有遵從自己的說話:「在恐慌中買進,在貪婪中離場。」

雖然以上兩個例子並非純粹賭博,但不能完全否定股神鍾情不平等賭局。配合巴菲特其他特質,與其說他是股神,不如說是史上成功時間最長的大投機家

(完)

2017年7月4日 星期二

對巴菲特的誤解 (上)

巴菲特在2008年成為世界首富,雖然其後被超越,但近二十年來一直排在Forbes Billionaire排行榜首四位,自此稱巴菲特為股神,相信整個投資界都沒有人敢反對,很多時候甚至出現偶像式崇拜。不少巴菲特的粉絲為了維護偶像,四出攻擊其他投資理論,迫人接受價值投資才是王道。

筆者在2006年認識巴菲特,看過無數有關他的報導、著作、金句,並迷戀上價值投資。上述的盲撐行為,年少時或多或少都做過。然而,實戰經驗告訴我,股神也是人,股神也會犯錯,而且是不斷犯錯。誠如德國投機家科斯托蘭尼所言,一個投機者在100次投機行為中,贏51次就足夠了。巴菲特也一樣,成為股神後,他的成功故事被放大,失敗例子卻被擱在一旁

傳媒都喜歡神化傳奇人物,但筆者認為,擁抱成功的例子只會帶來毀滅性後果。學懂失敗、了解錯誤、認清偏誤,才是投資心法精要所在。這篇文章關於大眾對巴菲特的誤解,是根據筆者多年來對巴菲特的認識而寫成。若當中隱含了錯誤的資訊或對其誤解的誤解,煩請網友不吝指出。

誤解一: 巴菲特靠選股致富

很多人誤認巴菲特是選股聖手,以為巴菲特是靠在數千隻股票中尋找幾隻股票,然後集中持有致富。這多是因為(尤其是大中華地區的人)不少人對巴菲特的認識來自中國石油、比亞迪、可口可樂等股票,動輒十倍八倍的回報令人誤以為巴菲特是因選對了股票而成功。

當然,巴菲特選的股票絕非壞股票,因此才能靠長期持有致富,但同時他所選的也不是傳奇性的公司,甚至連回報也不是特別好。以可口可樂為例,巴菲特持有近30年,回報約12倍,其年度化回報其實只有9.2%,連同股息也只是12%左右,比巴郡本身的長期回報(20%)還要低一大截。如果將可口可樂換成類似的傳統具品牌價值的企業,如麥當勞、迪士尼等,其回報可能比可口可樂還好。

巴菲特也有選股失敗的例子,近幾年最大失敗莫過於破天荒投資「科技股」IBM,堅持投資傳統企業令巴菲特蒙受損失。如果巴菲特當時隨便另選一隻大型的科技股,如Apple, Amazon, Tencent, Google,甚至是業務較傳統的Microsoft,都不至於如IBM般失敗。其他著名例子還有康菲石油、美國銀行(2008)、巴郡本身等。

誤解二:巴菲特是撈底高手

這是另一個大眾對巴菲特的嚴重誤解,筆者懷疑又是因為中國石油。大家請認清事實,2003年是香港經濟的谷底,當時美國的經濟和股市皆不在谷底,而且中國石油上市不久,在此之前巴菲特根本不可能買入。筆者認為這是巴菲特嘗試投資中國,多於嘗試撈底。

你有沒有聽過巴菲特在1973年石油危機大舉入市的故事?1987年股災又如何?1994年的債市危機?2001年恐怖襲擊有沒有?

2008-09年又有沒有撈底?絕對有,但巴菲特在2008年中就已經宣布美股見底,結果他買入的股票都以止蝕告終。其後他主要的「白武士」式投資都是Preferred stocks + Convertible features(如瑞士再保險集團、高盛集團等),回報僅8-10%。

雖然巴菲特說在市場恐懼時買入,但他從來不是Timing Expert,甚至對時機嗤之以鼻。他曾經說過一個有關雷曼兄弟的故事:
  • 2008年9月,雷曼兄弟爆破之際,他收到巴克萊資本的電話,要求巴郡就巴克萊收購雷曼提供擔保,並留言在巴菲特手機的留言信箱。巴菲特說他當時並無聽到留言,因為他一向少用科技產品,不知道那個圖示代表未聽的留言。後來他的孫女(一說是女兒)告訴他,他才讀到這個訊息,但為時已晚。
這個故事是否事實並不重要,但巴菲特公開說這故事,似是暗示:燙手山芋,我從來不接。

誤解三:巴菲特總希望永久持有資產

巴菲特曾說:「如果合適,我希望持有資產的期限是永久。」很多人將此話奉若神明,總希望找出可以終身持有的股票。最佳的例子莫過於香港人對滙豐的情意結,縱使它已經雄風不再、老態龍鐘,遷冊、海嘯都擋不住香港人對它的忠心。

巴菲特這句話,重點是「合適」二字。不合適的投資,他會毫不猶豫地放手,例子有1990年代的航空公司、2007年已經升至不合理水平的中國石油、2008年被迫收購美林證券的美國銀行、2010年已虧損連年的康菲石油、2016年已無復當年勇的IBM等。

(待續)