萬事俱備 還欠甚麼?

與G分別後,筆者和女友在附近走來走去,聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。

女友對物業分析並不熟悉,卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場,她源源不絕的問題對抉策很有幫助。

買樓當然有風險,隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等,買或不買總有無限理由。有關風險,實際要考慮的是:

一、風險是否可控(有些風險是否杞人憂天);

二、風險是否可以量化(能否放入價格);

三、不買是否沒有風險(其他資產就沒有風險嗎)。

價格風險
價格可以向上、也可以向上,大家說樓價太高,是時候跌了!這句話邏輯上正確嗎?「樓價高」是「果」,那「因」是甚麼?自樓價大升以來,「因」有改變過嗎?

答案是Yes and No. 短期因素的確有改變,那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的SSD。然而,實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等,卻一點都沒有改變過,甚至變本加厲(當時的按息已跌至H+1%左右)。似乎不買的價格風險比買入還要大。

流動性風險
物業市場從來都是低流動性的市場,加上有SSD存在,這點是毋庸置疑的。但是如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響,而不是為了投資犠牲其他流動性需要(如做生意),那麼這個考慮很可能是多此一舉

按揭風險
銀行可能不承造按揭?這是有可能的,而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而,當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證,但所處的行業也算是十分專業,收入穩定性直逼公務員,若連我們也借不到錢,銀行大概可以關門大吉。

其他風險
投資面對租霸風險很難量化,這點只能盡量規避,例如以高按金(三個月)或預收租金(寧願收平一點)去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客,但筆者認為心理作用大於實際用途,因為職業租霸是無法從表面因素去區別。

政策風險就更難納入考慮因素中,因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。SSD起初在打擊炒家方面收到奇效,但同是出現鎖盤效應;後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓,並在購買力積聚後大幅推升樓價;而去年的15%劃一印花稅更出現極強烈的反效果。如果要避開政策風險,基本上永遠都不能買樓

至於室內的結構風險,例如筆者此行看到的牆身裂紋和天花的怪象,的確可以憑經驗判斷所需的維修費用,再將它計入出價中。如沒有相關的經驗,一般人會乾脆避開這些放盤,但筆者卻不是這樣想:一個表面問題,賣家可以選擇遮掩它,肉眼看到的可以事實的全部,也可以是事實的極少部分。選擇不遮掩的,也可能暗示這問題並不嚴重,不值得花錢去掩飾;表現上很完全的單位,也可能是化粧樓。面對一個「分析得到的部分」遠遠少於「分析不到的部分」的問題,努力分析其實與隨機選擇沒有甚麼分別

經過透徹的分析,結論是買入的風險可控、部分可以量化並計入還價中。不知不覺間已到了傍晚六時,天色已漸沉、落日如霧燈,筆者磨噌了幾小時,卻仍舉棋不定。

「真的要還價嗎?如果還價即成,就要買了?」面對一個小小的決定,筆者竟顯得不知所措。

面對「講來講去三幅被」的筆者,女友不耐煩地問道:「買就買啦,其實仲有咩風險嘖?」

(待續)

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