富士山下

上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後,筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理,同時又要處理新租客的事宜。儘管有時候比較忙碌,筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作,但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了,因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。

萬萬料不到,筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言!

大家也知道,香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog,數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反,投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog,佔了投資Blog界的絕大多數。

筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事(雖然暫時仍是以物業為主),但自問從來沒有說過其他投資工具的不是。筆者支持買樓自住,但也沒有反對(甚至沒有評論過)租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為,更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝,相反多次指出樓市下跌談物業投資的瓶頸說物業市場的前景充滿挑戰、甚至希望政府扭轉物業市場的怪象,筆者敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一

在物業市場以外,筆者也身體力行地支持停止於物業市場加注把資產投向流動資產(如Bond/REIT)。近幾個月,筆者在做的投資,與很多Blogger一樣,我天真地以為大家也算是同路人。

有人的地方便有是非,這點筆者是最清楚不過,但卻沒想到你自己不去招惹人,人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你。筆者明白嘴巴長在別人臉上,別人要胡說自己做甚麼也阻止不了,正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白,這世界上大部分人(包括自己)都不是智者,因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。

筆者開這個Blog本來說是為了紀錄自己的投資點滴,既寫成功也寫失敗,為自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者澄清不是為了誰,只是為了自己。

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1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產,只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」

本Blog左面的筆者簡介中,清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」(筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介)。「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。如果我要混淆視聽,我寫「資產」就可以了。至於為何不寫「淨資產」?這很簡單,筆者的Blog有現實生活的朋友看到,不寫「淨資產」是為了避免「秤身家」。另外,筆者從來沒有說過「管理3000萬資產」,不知為何會被說成只是管理而不是擁有。

2. 「管理0者,可以係父母老婆什(甚)至親戚加埋。」

如前段所述,「以訛傳訛」立刻發生了。筆者的簡述是「總資產突破3000萬」,並沒有說「管理」,這個跟進留言明顯建基於上一個留言,便捏造出筆者管理的是家人的資產的謠言

事實上,一直以來筆者提及的八個物業,包括已經出售的一個非住宅物業及仍然持有的七個物業全部都是筆者或太太名下全資擁有,絕對沒有涉及任何家人、父母、外父母、朋友或親戚。

筆者真是不明白,為何要如此憑空「老屈」他人呢?

大家都是我手寫我心,為何非要抬高自己、踩低他人不可?

(註:他說老婆加埋是正確,其實筆者也沒有隱暪過,在第一篇文章已很清楚指出「筆者和太太共同擁有」。兩公婆為何要計較資產屬於誰呢?

3. 「用屋企錢,講到好似自己賺咁,仲周圍教人買債,以為係投資老手,哈哈」

這個匿名留言,再次建基於上一個留言,再錯誤地推論出了筆者「用屋企錢」的非事實。

筆者自問沒有教人買債,一直以來只是紀錄自己買Bond/REIT及寫由物業投資為主轉成買入流動資產的心路歷程,以及以科學角度探討分散投資債券的必要性。事實上,筆者很清楚地交代過自己所持有的債券只佔總資產很小部分(~5%),從任何角度看也不會構成「教人買債」或「鼓勵人買債」的結論。

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最後,筆者想補充一點。從一眾非物業Blogger的文章和留言,一般對物業投資的印象都是涉及高槓桿,因此大家不期然從「總資產3000萬」聯想到筆者這種「三五七層細價樓收租仔」的淨資產必定只有幾百萬。

其實金管局收緊按揭已經很多年,按揭信貸資料庫也成立了很久,大家真的以為現在的壓力測試和按揭成數規管下,仍能作高槓桿的物業投資?可以作高槓桿的,只有第一層自住可以做到吧!不要再幻想五倍、十倍槓桿了,以現時的樓價,投資者的住宅物業要做到超過兩倍槓桿已經要「過五關、斬六將」,至於非住宅物業就更加慘不忍睹。

以筆者的物業組合為例,住宅部分的槓桿只有220%(每220萬的樓價只有120萬借貸),非住宅部分更只有115%(每115萬的物業價格只借15萬)!至於流動資產部分,筆者使用的槓桿比整體物業組合還要低。(讀到這裡,大概也算到筆者的淨資產有多少了吧?)

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關於此事,筆者的感覺是心痛多於委屈。自知渺小,對於其他Blogger一向心存敬畏,盡量以「學習」和「討論」的態度去存活於這個空間。我很天真的以為你怎樣待人,別人便會怎樣待你,但原來不是,「一樣米養百樣人」才是至理名言。

也許筆者的問題就是「少年你太年輕了」,入世未深故此連如此小事都無法一笑置之。

八年前曾經輸到一窮二白兼負資產,對於金錢,其實筆者已看得很開。畢竟這個Blog本來就為了「尋找生活」,而不是追求「財務自由」。人皆尋夢,夢裡不分西東,金錢只是理想生活的工具。

只要找到彼岸,何不把悲哀感覺假設是來自我虛構?昔日攔路的雨、磨花的褸、送不出的花,其實不算甚麼。

留言

  1. R 兄, 謠言止於智者,清者自清,無須介懷。

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    1. 多謝Joe兄,清者自清是對的,我也要學懂放下。

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  2. 不知道來龍去脈。不過現實世界總有一小撮人:自己沒有,人哋也應該沒有/也不應該有/ 有的是別人幫助,幸運,亂吹。R的文章吸引我並不是數字價值的高低, 而是眼界,胸襟,及價值觀。而且文筆通順,情理兼備,引發讀者的同理心,這更是對眼球最好的按摩了。

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    1. 多謝喜爸爸的支持,其實我也不知道發生甚麼事,突然就畀人擺了上枱。

      撇開這件事不提,我很開心有人欣賞小弟的視野、看法,而不是把焦點放在不值一提的中段成果上。難得遇到知音人,為了自己為了讀者,我一定會繼續寫下去。

      那些覺得這是種污染的人,只好說聲「得罪了」。

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  3. R 兄, 簡單澄清便可以了,免得別人誤會.

    也許筆者的問題就是「少年你太年輕了」,入世未深故此連如此小事都無法一笑置之。

    你都明白了, 何須動氣.

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    1. Chun Ko兄,謝謝你的留言。我也知道花如此多篇幅去應對閒言閒語不是很值得,奈何我的心痛難止,沒想過大家有緣在此相會,卻非要建起對立的高牆不可。

      經一事,長一智,日後再有甚麼誤會,也許我的反應不會那麼大了。

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  4. Rx10兄, 是鬼旦啦, 大家又唔開名, 如何動氣對方睇完得啖笑, 何必介意?

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    1. 塘人兄,你說得很對,人生中可以介意的東西如恆河沙數。

      也許能成為別人茶餘飯後的話題是一種榮幸!

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  5. R兄,清者自清,這個世界咩人都有,不過有時都係低調D好,勉招妒忌

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    1. 謝謝富足兄的訓勉。

      似乎在Blog界自己地頭說話也不夠低調,難道要摺埋個Blog才能避免?

      可能某些人心裡真的很不想見到我個Blog,可惜我又很頑固地繼續寫下去。

      我第一個五年《渺小的我》系列還未寫完,之後還要寫不同系列,退休後也會延續下去,呵呵。

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  6. 其他私事或留言我不評論, 只說投資, 講數字, 實事求是.

    以你的年齡, 有如此多物業, 身家, 實在令人汗顏. 最難得的是, 8年前還只是一窮二白正如文中所言, 物業市場近5-6年已不可能再高槓桿. 所以個人也相信兄台一直在做'低風險低槓杆投資'. 正是如此, 相信兄台在收購這一些物業時的本金不少. 在不能高槓杆整餅的情況下有這一些本金, 小弟著實覺得兄台的確利害. 只是個人好奇, 兄台做什麼生意或事業, 可有如此強勁的資本去start up你的數次收購資產行動呢?

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    1. 從數字上看, 從8年前的零資產(什至是負), 是個人生意或事業上在短短數年內generate到數百萬現金, 才可建立如此強的低槓杆穩建投資呢.

      我個人對'如何從零到數球現金, 在短短2-3年內'更有興趣, 如果可以在此blog做一些創業心得分享便好了.

      既然不是'三五七層細價樓收租仔' (根據文中所言, 小弟也相信你不是.), 相信數年內產出數百萬現金的方法(然後再經過資產升值得到現在身家)更值得小弟聽聽.

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    2. Joseph兄,麻煩到你要大駕光臨寒博。首先謝謝你的留言。

      請注意,筆者上文是說「大家真的以為現在的壓力測試和按揭成數規管下,仍能作高槓桿的物業投資?」,請留言時間,是「現在」,不是過去。

      你指「物業市場近5-6年已不可能再高槓桿」,只顯得你對近年香港物業/按揭市場的發展非常不熟悉。最辣的按揭招數,是在2015年及2017年實施,在2015年前樓市可作的槓桿仍然很高(三倍以上)。這也是我在2015年停止投資住宅,在2017年停止投資非住宅的主要原因。

      另外,Joseph兄的看法比較特別,似乎認為收購資產是需要由零開始儲到幾球現金然後一次過買幾間?難道你買股票也是儲幾百萬現金然後一炮過買入?

      很明顯,過去物業投資者都是以升值-加按/賣樓換貨-再升值的方式去滾大資本,筆者也沒有例外,你認為不可能或不可信只表示你從來沒有研究香港住宅市場便下定論。沒有研究就沒有發言權,我建議你追看我一直在說自己的故事,最近已經說到2011年了。如果沒有看過便妄下判斷,對別人公平嗎?

      筆者由買第一間到目前(2017年)的發展,往後我會逐一講述,不用急,一定可以解答你心中的疑難。到筆者分享完,你可以選擇相信或者不相信,但是這並不會影響筆者投資歷史的真實性。

      謝謝。

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    3. 其實, 正如你所說, 本人對香港市場不熟, 你的故事正好讓我了解一個香港人趁時勢短短幾年發達的故事, 比我學下野都好.

      不過, 見字如見人, 話不投機也不用多說.

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    4. 我把你的留言放進了垃圾留言處,原因有三:

      1. 你的理解能力有問題,答案已經在上文或我上一個留言出現,但你卻視而不見。這情況在「為什麼退休」一文曾經出現,也是你的理解能力出問題令我要重覆一些簡單觀點,浪費時間。
      2. 我的心胸不夠廣闊,容不下你這個屢次在沒有證據的情況下在人家背後中傷及貶低我的小人的說話。
      3. 既然你覺得話不投機,何苦在寒博留言?讓我成全你吧!

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    5. 其實真係好簡單, 當R兄夫婦兩月入各4萬@2011 (如果有計少到請多多包涵)
      2011 年還沒有按揭限制下,R兄及R嫂各用10%首期買入得寶282'放租 (2010-11年約為1.6M - 2.1M), 樓1+樓2
      2013年升到約為3M,番按7成, 2.1M@,套到0.4M (2.1M -1.7M), 兩間共0.8M,加埋少少積蓄, 共0.9M 買多3間...樓3,4,5

      其中2011-2013年係租客幫補左供款唔少, 而R兄及R嫂假設儲蓄率50%, 即係搵8皮,儲4皮, 持續5年,1年可以儲48萬, 5年下來240萬, 未計投資斬獲....少少地當2.8M吧....

      再用按保上多2間6M, 首期1.2M每間, 都買到樓6+樓7
      有咩咁難呢請問?
      如有雷同, 實屬巧合, 另外9成出租利申係唔鼓勵, 亦都唔代表R兄係小子所想的操作, 如有得罪, 請見諒

      不過小子認為2011-2017年買到7間唔係咩難事...講真, 識買同埋肯用少少槓桿, 7間以上係一個合理的預期

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    6. 快活谷兄,你說得一點都沒錯,六年間買到七間的確有可能,我的圈子裡的確有人做到。不過你的留言也令筆者感到「汗顏」,因為筆者並沒有你筆下般有膽色、夠進取,簡單點說,「無你講到咁勁」。(筆者的文章一直也有寫,目前持有的七個物業中只有四個是住宅單位。)

      不熟悉物業遊戲的人,很難想像物業可以一個接一個地買入。在物業群組裡,我們常常會說要「跑山」,即要盡一切努力去撲水做首期,以免被資產價格膨漲潮掩死。「跑山」有很多方法,例如加按(打工仔做按揭很容易批)、換貨套現、P loan/Tax loan、一次過收一年租金(寧願租金平一點)等等,總之撲到水,筍盤出現時就可以立即扑鎚。

      其實筆者已經算是十分保守,有些朋友簽了臨約才「跑山」和不斷九成出租,而筆者永遠都是撲到水才出手,所以成就和他們有段距離。可幸筆者較年輕便上車,更幸運地資產價格一直未到頂,才惹人輕率地猜疑。最好笑的是,如此低的成就已經令人眼紅,有幾多初創企業家未到三十歲已經有億萬身家?如果要逐個葡萄,真是忙苦了他們!

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  7. 樓宇按揭操作的重點是借貸能力,若R兄支薪加租金能令銀行放款,初始本金未必要很多

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    1. 對, 重點是借貸力, 而借貸力是自身的工資為基點, 所以我才對版主如何開始有興趣.

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    2. 本熊兄正確,就是這樣簡單。

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  8. 睇返嗰邊的留言, 大家都無提咩證據, 純粹猜測而已.

    網絡世界說甚麼都無需負責, Blog主何必咁認真?

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    1. Ben Pok兄,謝謝你的意見,我確是太認真了。

      經一事,長一智,再遇到類似事件我不該再理會。

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  9. R 兄, 小子母親教落, 同枱食飯, 各自修行, 實在不必介懷, 反正市場的嘈音雜訊我們已學懂不會理會, 人言又何必放在心中?

    就算有父幹又如何? 好似踢波咁, 運氣都係球賽的一部份, 3分已袋, 呵呵!

    對此等葡萄L, 要用少少市井的賴皮方法才可以打發走

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    1. 快活谷兄,謝謝你的分享。

      筆者一直也奉行「同枱食飯, 各自修行」的原則,技術、邏輯和投資原則討論固然不乏,但絕不評論其他Blogger的背景、私事,更不會挑戰人家寫自己的事。這次事件也是有人不「各自修行」,硬要用自己的偏見套用在筆者身上,又沒有提出客觀證據,只懂「生安白造」。不過相信這也不是第一次發生,筆者也懶得花時間看過去他們如何講別人的是非。

      不過講到尾都是筆者愚蠢,在投資Blog界見過幾個勁人,就誤以為這裡高手如雲。在筆者單純的世界裡,高手是不會眼紅別人的。沒想到有人對別人的成就感到汗顏,第一時間竟不是檢討自己或不恥下問,而是Default覺得別人都是亂吹或者有父幹。這一點正好分出了有能之士和平凡之輩。

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  10. 工作忙了一天,其實寫BLOG 都是應該放輕鬆, 小弟已LINK 返摩術師, 對BILLY 評價小弟財自配套未夠完備, 收入未夠亦不會介意, 畢竟小弟攪被動收入一直都只是副業, 正業是日間工作, 兼職攪已經算對自己有所交代, 其實各人財自方法未必相同, 同自己交代到便可

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    1. Dream兄,你說得對,寫Blog輕鬆點,向自己交代是最重要。

      今次是我反應太大了。

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  11. 不論從技術或氣道而言,明眼人一看便高下立見。我們是自由博客人,不是賺稿費的作家,心裏想過什麼,筆下就寫什麼好了。Spend more time with your loved ones instead!

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  12. 福祿壽全兄,多謝你的留言鼓勵,以後會更隨心寫作,希望以高質素文章報答大家。

    時間是人生最寶貴的資源,我一直也把與摯愛的時間放在第一位,日後也不會改變 =]

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