厭惡買樓收租 (1) - 收租佬 = 吸血鬼?
投資物業,尤其是買住宅收租,向來都是極具爭議性的話題。 支持的有千百種理由,包括月月有糧出、(相比工商舖)比較貼地、資訊透明、估值容易、借錢容易、斬倉機會極微、較易執行長線投資、實物資產(跌極都唔會變牆紙)等。反對的同樣有無數個理由,除了上述理由的相反/相對原因及有更佳的投資工具外, 更有些是極度強硬地厭惡投資住宅物業 。 依筆者觀察,極度厭惡買樓收租主要有三個原因: 1. 收租佬 = 吸血鬼:「凡是收租佬都是千方百計去吸租客的血汗錢」。 2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱,不是理想投資工具。 畢竟筆者也是「收租佬」一名,以下觀點難免受主觀思維影響,還望讀者指正。筆者但求理性討論,絕非針對任何人的言論,更希望獲持有以上觀點的朋友不吝表達意見。 1. 收租佬 = 吸血鬼? 從客觀的角度看,要住屋只有兩個途徑,要不買樓、要不租樓。今天樓價高企,買樓講門檻,首期或收入不足都無法入場,其他人就只能租樓。租樓又分租公屋或租私樓,租公屋也講門檻,分數不足或收入太高都無法進場,加上低收入人口連年增加(e.g. 單程證)、公屋富戶及隱瞞資產收入者眾,公屋流轉率很低,以至很多低收入人士都被迫租住私樓或劏房,推高租金。 除非全港所有收租佬從不加租,否則從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平 ,不會過高(收租市場是完全競爭),也不會過低。事實上,過去十幾年樓價升幅遠遠拋離租金升幅(見附註),證明即使資產價格被低利率、資金泛濫的環境推高,租金仍然非常受制於租客收入。 那麼,怎樣才算是吸血行為? 是否跟隨市價租金便算是吸血鬼?如是者,不論市價高低、不論加租幅度如何,總有一半收租佬是吸血鬼,另一半則有人性 。那麼如果一個收租佬有一間屋租金低於市價、另一間租金高於市價,他算吸血鬼還是有人性? 從另一角度看,套用市民或傳媒看商界的邏輯,一般來說「賺盡」便是吸血鬼。但是收租很難賺盡,除非你所收的租金剛好是全個市場同類供應的最高租金。如此定義,只有很少收租佬是吸血鬼,每一座可能只有兩三個。 又從另一角度看,如果某一收租佬每次renew合約都加租,也可能被視為「賺盡」, 他所收的租金一直是低於市價,那麼他算不算吸血鬼 ? 當然,筆者也認識一些超級市儈、連按金也要扣盡的業主,但這在物業投資群組裡只佔少數。樹