厭惡買樓收租 (1) - 收租佬 = 吸血鬼?

投資物業,尤其是買住宅收租,向來都是極具爭議性的話題。

支持的有千百種理由,包括月月有糧出、(相比工商舖)比較貼地、資訊透明、估值容易、借錢容易、斬倉機會極微、較易執行長線投資、實物資產(跌極都唔會變牆紙)等。反對的同樣有無數個理由,除了上述理由的相反/相對原因及有更佳的投資工具外,更有些是極度強硬地厭惡投資住宅物業

依筆者觀察,極度厭惡買樓收租主要有三個原因:

1. 收租佬 = 吸血鬼:「凡是收租佬都是千方百計去吸租客的血汗錢」。
2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。
3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱,不是理想投資工具。

畢竟筆者也是「收租佬」一名,以下觀點難免受主觀思維影響,還望讀者指正。筆者但求理性討論,絕非針對任何人的言論,更希望獲持有以上觀點的朋友不吝表達意見。

1. 收租佬 = 吸血鬼?

從客觀的角度看,要住屋只有兩個途徑,要不買樓、要不租樓。今天樓價高企,買樓講門檻,首期或收入不足都無法入場,其他人就只能租樓。租樓又分租公屋或租私樓,租公屋也講門檻,分數不足或收入太高都無法進場,加上低收入人口連年增加(e.g. 單程證)、公屋富戶及隱瞞資產收入者眾,公屋流轉率很低,以至很多低收入人士都被迫租住私樓或劏房,推高租金。

除非全港所有收租佬從不加租,否則從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平,不會過高(收租市場是完全競爭),也不會過低。事實上,過去十幾年樓價升幅遠遠拋離租金升幅(見附註),證明即使資產價格被低利率、資金泛濫的環境推高,租金仍然非常受制於租客收入。

那麼,怎樣才算是吸血行為?是否跟隨市價租金便算是吸血鬼?如是者,不論市價高低、不論加租幅度如何,總有一半收租佬是吸血鬼,另一半則有人性。那麼如果一個收租佬有一間屋租金低於市價、另一間租金高於市價,他算吸血鬼還是有人性?

從另一角度看,套用市民或傳媒看商界的邏輯,一般來說「賺盡」便是吸血鬼。但是收租很難賺盡,除非你所收的租金剛好是全個市場同類供應的最高租金。如此定義,只有很少收租佬是吸血鬼,每一座可能只有兩三個。

又從另一角度看,如果某一收租佬每次renew合約都加租,也可能被視為「賺盡」,他所收的租金一直是低於市價,那麼他算不算吸血鬼

當然,筆者也認識一些超級市儈、連按金也要扣盡的業主,但這在物業投資群組裡只佔少數。樹大有枯枝,哪裡也一樣吧。歸根究底,收租佬吸血與否是一個哲學(定義)問題,多於是一個社會學問題。無奈似乎有不少人的邏輯很簡單:「唔好同我講咁多廢話,總之你收租、搞地產就是吸血鬼」。

立場不同,難免有不同意見。但如果堅持偏見,理性討論就無用武之地了。

註:根據差餉物業估價署編製的指數,2003-2016年間,樓價上升364%,租金上升129%;另根據統計署同期資料,收入中位數上升60%。請注意收入中位數未能排除公屋住戶的收入,若只計算收入較高人士,收入上升幅度更高,例如月入$25,000以上人士佔總就業人口從15%升至29%。

(待續)

留言

  1. 根本買樓收租就係最好的退休工具, 偏偏政府要迫人參與基金股市大賭局
    輸到血肉模糊
    其實唔駛攪咩MPF, 做好經濟, 容許有能之士買樓收租, 藏富於民, 乃惠民德政也

    炒股只為一時, 買樓是為一世

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    1. 快活谷兄,我又唔敢話買樓收租係「最好的退休工具」,尤其是現在才入場者,租金回報偏低。但是作為一個「對抗貨幣供應」的投資工具,非政策打擊對象的物業的表現接近完美,簡直是筆者這種投資低手的恩物。

      「炒股只為一時, 買樓是為一世」

      擲地有聲,是日金句!

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  2. 租金收入要交物業税,若交税的是吸血鬼,那收稅的是甚麼呢?又不用交税的又是甚麼呢?於本熊而言政府才是吸血鬼

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    1. 本熊兄的角度很有趣,筆者也沒有想過。

      不用交稅的人,有真正需要幫助的,也有寄生蟲。

      更甚者如公屋富戶或隱型富戶,更加像社會整體資源的吸血鬼呢!

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  3. 香港我不清楚, 但美國要確保能住人物業先至有價值, 政府銀行管理保險會計又加入其中伸手要錢, 到底誰是吸血鬼?

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    1. 聽聞美國房產徵費動輒達每年樓價1%,但是政府仍然不能滿足公共開支所需,伸手問政府拿錢的人算不算吸血鬼?

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  4. 很多人說香港的租務條例對租客沒有保障,將業主說成是吸血鬼;但作為業主也需要面對租霸、物業變凶宅的風險吧。如果業主是吸血鬼,難道租霸是天使、羅賓漢、人民英雄?說到底還是香港人非我即敵的思維。

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    1. 三個字,「憎人富貴」。

      如果樓價年年跌10%,睇吓有無人話收租佬係吸血鬼?

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  5. 買住宅收租並不涉是否不義的問題,而是君子愛財,取之有道,做任何事過了份,即使不違法,不代表就沒有問題。

    例如劏房業主將單位劏成劏房出租,論呎價比豪宅更高,再收取天價水電費。是的,那也是市價租金,他的租金也不是劏房供應內的最高租金,大家明買明賣。但是,大家都知道這是因為住劏房的基層根本沒有叫價能力,只能任人魚肉。這是否吸血鬼?

    "從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平"
    對。可惜在現實上,基層只能犠牲居住水平,來令租金停留在自己能夠承受的水平。

    個人意見,得罪之處,Rx10兄莫怪!

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    1. 風中兄大部分意見筆者都同意,尤其是劏房問題。好一句君之愛財取之有道,所以明知劏房回報高,我也毫無興趣,甚至有些不屑那些對之趨之若騖的同儕。至於濫收水電費,一定是吸血鬼,亦是違法。

      「可惜在現實上,基層只能犠牲居住水平,來令租金停留在自己能夠承受的水平。」

      對於這一點,筆者始終相信有需求才有供應,香港人不夠住屋空間,實在無辦法不歸咎於政府。我也很不想看到這種現象,甚至成了我想離開香港生活的原因之一。

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    2. 一日唔暫停輸入大陸150人, 任由每日咁增加家庭團聚名額, 呢個公屋起多多都係擔沙填海.
      小子母親做社福機構, 見住D大陸人搞一開二 (斬老公扮家變)
      加上90/00後的機會愈來愈少 (對比黃金一代), 怎能不申請公屋吖?
      一日唔治本, 一日都會係有房屋問題, 政府當局知的. 只不過知而不行

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    3. 以我所知,近年輸港團聚人數已降至每日100人左右,一年不足四萬,但公私房屋仍然遠遠不足。公屋住客人數增長遠遠落於單位增長數目,是誰的錯?私樓每戶面積下降、每戶人數卻持續上升,又是誰錯?

      供應不足已成一個結構性問題,在可見將來都不能解決。搵唔到錢的港人要移居內地生活,早晚會成為事實。實在令人唏噓。

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