秋意漸濃

又談樓市。

香港住宅物業市場自去年四月觸底後,經歷小陽春、大爆發以至今年初的大陽春,這一股升浪已持續16個月,乃2010年後最長的一次升浪。其中一個原因當然是2015-16年樓市出現較顯著的回吐,令是次升浪部分來自報復性上升,其餘則可歸因於英國脫歐、美國加息頻率未如預期(香港至今仍未加息)等促使本地資金繼續追逐實物資產等因素。

儘管最近樓價指數仍創新高,新盤市場仍舊熾熱,近月仍見不少創新高成交(主要集中在沙田、粉嶺、屯門、天水圍等新界地區),筆者卻認為自五月金管局再次收緊按揭後,這一浪樓市升勢已被拉停。此結可說是主觀的預測,主要來自筆者過去數年的經驗及對市場活動的觀察,現臚列如下,方便日後自high或鞭屍:

1. 新高成交,同時有低於市價成交

五月收緊按揭後,筆者認為中價樓是主要打擊對象,並預期資金會再次流向細價物業(詳見該文章第二點)。果然不出所料,細價樓集中地如沙田第一城及河畔區350呎以下單位、粉嶺400呎以下單位、天水圍嘉湖山莊及屯門大量450呎以下單位均在五月後持續破頂,不少已經突破450萬水平、甚至達500萬(如沙田第一城)。

但同一時間,這些屋苑同類單位仍不時出現較新高價低5-15%的成交,計入景觀、樓層等因素後,仍然難以解釋。筆者感覺雖然仍有買家不惜以新高價奪取心頭好,但總購買力已不足以令市場整體向上破頂

2. 「海之戀」及蚊型盤盡耗一手市場元氣

五月收緊按揭之時,正值長實地產開售「海之戀」,金管局收緊按揭只能即時打擊二手市場,並不能重創提供財務公司一按兼以用家為主的一手新樓盤。「海之戀」開售價較市場預期低,即時再度引發萬人空巷,長實在個多月內售出逾千伙單位,套現百多億港元。其後「愛炫美」大幅加價,用家市場元氣已傷,無法承受,結果銷售成績與「海之戀」差很遠。

另一方面,收緊按揭後,投資需求一面倒向細價物業,結果提供大量600萬以下單位的新盤「Park Yoho Genova」亦成功吸金。略強的投資購買力被進一步消耗後,剩餘資金開始追逐更細價物業,從以下三個蚊型盤銷情可見一斑:

- Ava 61: 開價極度進取令首天售樓成績強差人意,但至上月底已售出80%可銷售單位
- 逸新:開價略低過二手市場,98個單位即日售清
- 豐寓:開價不低,但收票情況極為理想,並於首日售出逾九成單位

蚊型盤購買力仍然強勁,這讓筆者聯想到2015年一系列蚊型盤(如尚築、環海東岸、利奧坊曉岸等),似乎這一升浪購買力已差不多耗盡。

3. 樓價指數僅能在頂部徘徊

中原城市領先指數在五月升至158點後,反覆在2點間上落,顯示四月尾(中原領先指數有兩至三星期time lag)至今二手樓價並無明顯方向,其中四區指數中,只有新界西指數較三個月前為高。這與第一點觀察亦頗為吻合,並且與2011年的走勢甚為相似。

4. 縮表結果未能預測

美國至今已加息四次,香港一直未有跟隨,但縮表程序、規模及其效果皆未有先例,對樓市的影響難以預料,亦間接削去部分購買力。

5. 估價保守、按揭戰停火

本年初至五月左右,銀行估價升得快而且十分進取,筆者最誇張試過估到一口比市價高25%的估價,加上樓價升幅,很多曾使用HKMC的case不用補錢已能夠轉按套現。然而,近兩個月銀行估價變得保守,筆者追蹤的網上估價部分已有三個月沒有提升過估價,「埋身肉搏」大幅估高的情況也變得罕有。

另一方面,筆者五月時亦預料按揭條款不會有顯著變動及不會再優化。結果兩個多月來,大部分銀行微調新造按揭利率,幅度為0.02% - 0.12%,而銀行現金回贈則幾乎不變,維持在1.6%的高水平,加上細A的額外回贈,總現金回贈維持在1.8% - 1.9%的史上最優厚水平。

綜觀以上各點,說樓價將回調未免言之過早,但以「短期見頂」形容之則絕不為過。在過去資產升浪中,春天通常由投資者播種,然後在盛夏由用家接力,令整個夏季市況持續暢旺。此情景在2009, 2010, 2012, 2014, 2016年皆相當明顯,但今年明顯遭比下去,態勢有點像2011年或2015年。筆者的預測傾向較樂觀,相信出現2015-16的跌幅機會較微,而未來6-12個月,影響本港樓市最大的因素,很可能是恒生指數#,而非新供應情況或美國旳財政措施

一葉知秋,惟這個冬天不太冷。

# 本港樓市的升幅通常落後於恒生指數六個月,但跌幅則最多只相差一個月。

留言

  1. Rx10兄,上一篇上車後記好像不見了,我還未看呀。

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    1. 回風中兄,篇文我未寫好就唔小心出咗街,等我仔細review一下先再出,以免一時手快快寫錯咗改返又畀網絡警察cap圖兼追殺 🙏🏼🙏🏼🙏🏼

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  2. R兄,感謝您的協助,讓我第一次經細A 就賺到了史上最豐厚的回贈 :)

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    1. 福祿壽兄,那只是舉手之勞,能幫到人我最開心。

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