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設定和管理槓桿

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談到「孖展」,部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等,另一些投資者則會聞之色變,大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際,類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。「孖展」二字,早已被一系列極度負面的詞語綁架了

對筆者來說,這些都是廢話。提出問題人人也懂得,最難的往往是提出解決方法、管理好問題,並利用它去創造價值。

筆者絕對同意孖展是一個風險放大器,而且其風險與回報並不完全對等。簡單來說,孖展後上升會賺多了,但孖展後下跌卻不只是蝕多少,而是會Game Over。孖展不同按揭,下錯注是無得鬥長命等翻身。因此,無時無刻都要牢記著:絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、應儘量減低或分散不必要的風險(e.g. Multiple債券 + 股票)等。

說到底孖展只是一個工具,與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告,何不大方承認它旳存在價值,算清何時應利用它和應該用多少?

使用孖展時,筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿?」。

這是一個很難答的問題,因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同,又如何能夠得出一套客觀的Output?

所以,設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事,不可假手於人。

第一步:風險承受能力

假設最高槓桿比率是330%,如果你認為組合不會跌超過一半(或:不想跌一半便Game Over),便不應使用超過150%槓桿。

槓桿比率 = 資產 / 本金
一開始為:

150% = 150 / 100

下跌50%後變成:

(150 - 75) / (100 - 75) = 300%,仍未Game Over。

用同一條公式,如果初始槓桿比率是125%,能讓組合在跌70%時仍能生存。
第二步:買入的時間

雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準,但面對資產升跌之時,卻應奉行同一套方法、確保其一致性,否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率,並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入,還是從頂部跌了20%?

正常人不會用孖展以破頂價買入,因為任何資產都有估值循環,就算年年增長如領展,…

養精蓄銳

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還有幾天便出發去一年一度的長途旅行,撇除飛行時間,今次行程一共十六天,目的地是英國和法國。趁出發前,整理一下近月的發展和未來的計劃。

今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升,與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月,9月至12月連錄四個月虧損後,2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁(薪酬收入反而變得次要,凶兆),預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%,惟賬面利潤佔比甚大,要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流

上次Update現況後,交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動,較少投資/投機交易:

六月中至尾,增持優先證券;減持投資級別債券;因應proposed call在高息債券間換貨。

七月炒業績(已平倉);重新買入被高價贖回的高息債券。

八月炒業績(已平倉);因應回調增持優先證券及投資級別債券;減持因fake call而買入的高息債券。

九月初,因金仔持續發癲,買入金礦股。

除了短炒,淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券

物業組合方面,八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途,因此忽略了其地契/公契限制。其後,附近違泊越來越嚴重,現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊,情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市;想賣出時卻受到限制,動彈不得。

物業放售多時,終於受到一位投資者青睞,對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時,筆者和買家聊了半小時,原來這位比筆者還年輕一歲的買家,已有多次買賣車位的經驗,現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低,換個角度即租值相對地高。然而,筆者認為資產跑輸市場自有其原因,亦無法預料負面因素何時會消失,況且其租務回報亦非理想(~3.3%),還是趁機沽出,持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。

現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位,筆者並不急於讓資金回籠,固此暫訂於十一月初成交,屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓,加上筆者現已持有一定比例的流動資產,這次資金到手後不會再亂槍掃射。此以外,這筆資金對筆者明年的更大型套現計劃有很大的幫助。如無意外,該計劃將助筆者提前達成財務自由。預計達成時間為2019年初,筆者會…

厭惡買樓收租 (2) - 個個都收租 唔通個個都想收租咩?

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2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。

探討這一點前,筆者先提出一些問題。

假設三個家庭都只有夫妻二人,
- A家庭自住3000呎住宅單位
- B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業
- C家庭自住500呎住宅單位,並丟空三個500呎住宅物業

以上三個家庭,
- 哪一個算囤積居奇?
- 哪一個較浪費社會資源?
- 哪一個做法較為可恥?

第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧?

第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源?

最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人,假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。面對一個上升中的樓市,而金管局令他們無法即時負擔大單位,他們應該......

(1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價;
(2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。

除非該家庭投資非常了得,100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧?筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。

最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。

正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩?有誰不想買間大屋即時享受?而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。

3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱

嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。

缺乏現金流之困局 (3)

缺乏現金流之困局 (4)

槓桿之疑慮 (1)

槓桿之疑慮 (2)

按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲

物業的隱藏利益

簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的目的是對抗「貨幣供應膨脹」(請注意,不是對抗通脹),「貨幣供應膨脹」的必然結果是資產價格上升,所以買物業的主菜是升值,實收租金只是用…