厭惡買樓收租 (2) - 個個都收租 唔通個個都想收租咩?

2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。

探討這一點前,筆者先提出一些問題。

假設三個家庭都只有夫妻二人,
- A家庭自住3000呎住宅單位
- B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業
- C家庭自住500呎住宅單位,並丟空三個500呎住宅物業

以上三個家庭,
- 哪一個算囤積居奇?
- 哪一個較浪費社會資源?
- 哪一個做法較為可恥?

第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧?

第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源?

最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人,假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。面對一個上升中的樓市,而金管局令他們無法即時負擔大單位,他們應該......

(1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價;
(2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。

除非該家庭投資非常了得,100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧?筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。

最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。

正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩?有誰不想買間大屋即時享受?而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。

3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱

嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。

缺乏現金流之困局 (3)

缺乏現金流之困局 (4)

槓桿之疑慮 (1)

槓桿之疑慮 (2)

按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲

物業的隱藏利益

簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的目的是對抗「貨幣供應膨脹」(請注意,不是對抗通脹),「貨幣供應膨脹」的必然結果是資產價格上升,所以買物業的主菜是升值,實收租金只是用來供樓。而且租金回報率雖然屢創新低,但相對按揭利率(實際利率低於1%)仍然有明顯的利差(spread),這也促使了投資需求入市。

槓桿是雙面刃,筆者立論的前提是「貨幣供應膨脹」,在此情況下資產價格易升難跌,若要拗槓桿高是壞處,首先請推翻「貨幣供應膨脹」。

至於流動性弱,在金融理論層面是壞事,但是很遺憾,絕大多數金融理論在實戰中都不能直接應用對於天資拙劣的筆者而言,流動性弱、被迫鎖三年反而能迫使筆者長期持有資產,絕對是一樁美事

(完)

留言

  1. 對於天資拙劣的筆者而言,流動性弱、被迫鎖三年反而能迫使筆者長期持有資產,絕對是一樁美事。 (很同意, 政府迫你長HOLD), 本來炒炒下有一百幾十萬會止賺,但呢家賺埋都唔夠交稅俾真正的吸血鬼 - 香港政府

    只有持有面值3000萬的收租及自住樓才可以對沖你想買的目標單位的升/跌風險, 所以係焗人買細野收租. 如果政府可以做REVERSE DSD, 持有>1個物業者2換1可以用番舊SD 去計, 同埋壓測係可以當處子之身咁計, 我估會有助釋放更多細單位俾市場, 好過你搞咩辣招
    不過政府班人明知而不為, 你估波叔唔知咩? 張建宗咁Q多樓收租, 你估佢又唔知咩?

    個個都想換樓, 唔通個個都換到樓咩?

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    1. 「如果政府可以做REVERSE DSD, 持有>1個物業者2換1可以用番舊SD 去計, 同埋壓測係可以當處子之身咁計, 我估會有助釋放更多細單位俾市場, 好過你搞咩辣招」

      政府為咗避免法律定義同admin work,強迫2換1要賣清光才能用舊SD(從價印花稅第二標準)去計,又或者賣剩一間先科水15%再退稅。其實都唔係冇辦法畀少啲稅ge,例如過哂啲物業畀老婆老公,剩下一個處子之身用來買樓。

      不過此法仍然無法避免最新超辣按揭成數及壓測要求。

      換樓?租住先啦,不過無fully hedge,20年後唔好怪自己身家購買力追唔上市場。

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  2. 個個都買細樓,唔通個個都想買細樓咩?

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    1. 正確,細價樓要不遠(大西北),要不租客質素/生活水平低,如果不是政府亂搞,購買力又怎會谷哂去細價樓?

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  3. 剛剛加按了,幫襯了施生,每1M有$1000超市禮券。。。早d見到你個blog就好了。

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