養精蓄銳

還有幾天便出發去一年一度的長途旅行,撇除飛行時間,今次行程一共十六天,目的地是英國和法國。趁出發前,整理一下近月的發展和未來的計劃。

今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升,與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月,9月至12月連錄四個月虧損後,2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁(薪酬收入反而變得次要,凶兆),預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%,惟賬面利潤佔比甚大,要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流

上次Update現況後,交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動,較少投資/投機交易:

六月中至尾,增持優先證券;減持投資級別債券;因應proposed call在高息債券間換貨。

七月炒業績(已平倉);重新買入被高價贖回的高息債券。

八月炒業績(已平倉);因應回調增持優先證券及投資級別債券;減持因fake call而買入的高息債券。

九月初,因金仔持續發癲,買入金礦股。

除了短炒,淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券

物業組合方面,八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途,因此忽略了其地契/公契限制。其後,附近違泊越來越嚴重,現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊,情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市;想賣出時卻受到限制,動彈不得。

物業放售多時,終於受到一位投資者青睞,對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時,筆者和買家聊了半小時,原來這位比筆者還年輕一歲的買家,已有多次買賣車位的經驗,現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低,換個角度即租值相對地高。然而,筆者認為資產跑輸市場自有其原因,亦無法預料負面因素何時會消失,況且其租務回報亦非理想(~3.3%),還是趁機沽出,持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。

現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位,筆者並不急於讓資金回籠,固此暫訂於十一月初成交,屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓,加上筆者現已持有一定比例的流動資產,這次資金到手後不會再亂槍掃射。此以外,這筆資金對筆者明年的更大型套現計劃有很大的幫助。如無意外,該計劃將助筆者提前達成財務自由。預計達成時間為2019年初,筆者會另文詳述該計劃內容。

目前資產配置如下,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿:

住宅物業 (53%) - 共四項,加權回報率 = 4.2%,有賬面利潤。七月租金上調,回報率上升,惟租金仍較市價低5-15%。

其他物業 (6%) - 共兩項,加權回報率 = 3.8%,有賬面利潤,上月賣出的物業已入賬。

REIT (15%) - 
共兩項,加權息率 = 6.6%,有賬面利潤。上半年收息六位數。

債券 (7%) - 包括優先證券,共七項,加權孳息率 = 7.0%,債券年期1-6年,有賬面利潤。筆者仍不看好較長年期的債券,每
孳息率跌穿4%會減持,相反升穿5%則考慮增持。

現金 (15%) - 賣出物業資及預繳
租金入賬,存款息率 = 2.02%。

留言

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    1. 都算係,始終見過鬼怕黑,又唔係遍地黃金,唔敢去盡。

      Set咗的槓桿target都未用盡,新資金又即將到位,考驗自己的忍耐力。

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  2. 定時rebalance assets是好事, 預祝你旅行愉快👍

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  3. 定時rebalance assets是好事,預祝你旅行愉快!

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  4. 恭喜R兄已經看見財務自由的曙光!除了財自前最後一擊的部署外,我也有興趣知道R兄財自後計畫的的資產配置和「退休」生活 :D

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    1. 多謝福祿壽兄支持,資產配置仲未計好數,計好話你知。

      「退休」後生活還未想,但幾可肯定不會繼續打工。

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  5. 回覆
    1. 多謝風中兄,呢排咁多「新聞」,可以冇穿冇爛返來已好開心了XD

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