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物業價值如何入賬

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這是困擾了筆者多年的問題,至今仍未找到答案,希望寫出來讓讀者想想更好的方法。

(其實頗為無聊,因為有無答案其實對生活財富無甚影響,不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。)

物業應否以成本入賬?

基於會計原則,物業應該以成本入賬,再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值,而土地價值乃隨年月(及貨幣供應量)增長,再者我們又不用報數,筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過,由於物業價格的波幅可以很大,而且為了避免要不斷更新物業價格(判斷市價也是另一個問題,下談),筆者一直以來也是成本入賬。

然而,當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表,以便快速增加被動收入時,以成本入脹的資產淨值(淨資產)及槓桿比率便開始失去意義。以下為一個簡單例子:

A君的資產負債表
物業1: 成本400萬,以80萬首期買入,負債320萬 (自住)
物業2: 成本400萬,以200萬首期買入,負債200萬 (出租)
資產: 800萬
負債: 520萬
淨資產: 280萬
槓桿比率: 286%

當物業價格上升30%後,A君盡情加按,變成:

A君的資產負債表(加按後以成本入賬)
物業1: 成本400萬,市值520萬,負債416萬
物業2: 成本400萬,市值520萬,負債260萬
資產: 956萬 (156萬為加按現金)
負債: 676萬
淨資產: 280萬
槓桿比率: 341%
由此可見,明明樓價上升了才能借得更多,卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了,並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬,將變成:
A君的資產負債表(加按後以市價入賬)
資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值)
負債: 676萬
淨資產: 540萬
槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%)
因此,目前筆者對個人資產負債表的大部分資產(包括物業、REIT)維持以成本入賬,債券(優先證券當成三年期的債券)以Amortized Book Value入賬,但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時,會計入資產已升值部分。
問題又來了。
如何評估資產的市價?
對於REIT和債券,筆者計法比較簡單,REIT就直接用市價,而債券就繼續用Amortized Book Value(即是無視市價,鬥長命)。
至於物業就比較麻煩。一般而言只有兩種方法,一是看成交價,二是看估價…

物業收入課稅

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(頭盔:本人並非稅務或會計相關的專業人士,以下為個人意見,不對讀者構成任何形式的建議或唆使。)

投資物業,除非完全丟空等升值,否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅(那是只會出現在有註冊文書的稅項),而是由物業收入(即租金)所衍生的的課稅。

在香港,不論租約有沒有加蓋印花(即所謂的打釐印)、甚至沒有實體租約存在,凡是出租收入皆須申報。以個人名義申報的形式有兩種,分別是物業稅和個人入息課稅。

物業稅

香港的稅制超級簡單,物業稅亦然,稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%,即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%(惟並未扣除差餉)。此外,實際差餉繳款(~毛租金收入的4%)及損失租金(~$0)亦可作扣減。

物業稅 = (毛租金收入 x 80% - 毛租金收入 x 4% - 損失租金) x 15%

實際稅率 = 11.4%

要注意,出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。

個人入息課稅

對於大部分打工仔來說,個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大(或其中一方沒有收入),或單身人士欲合併不同收入來源(包括租金收入、獨資業務利潤等)而設。

相對上,個人入息課稅的計算比較複雜,讀者可以使用稅務局的稅款計算機計算出應繳的最低稅款。縱然如此,要填妥計算數每一列也不是簡單的事,因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點:

1. 個人入息課稅可以扣減利息

若收租物業有按揭,個人入息課稅可以扣減按揭利息,但是不能扣減維修和保養費用,也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例,利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說:

個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67% x (邊際稅率 /  15%)

由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1,原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。

  邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅
  邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<< 物業稅
  邊際稅率 = 12% =>  毛租金收入 x 6.1% << 物業稅
  邊際稅率 = 17% =>  毛租金收入 x 8.7% <…

債券撥備

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筆者目前持有八條債權證券(包括永續證券),佔總資產近6%。由於債價在到期日會回歸PAR,在正常情況筆者只會以Book Value形式入賬,即無論債券的市值如何波動,也不論買入價是多少,在筆者的資產負債表上的債券價值只會每天自動向100調整,直至到期日會變成$100。至於沒有到期日的永續證券,則會更保守地以三年為期限,將買入價逐日調整至$100。

過去一年,永續證券及中年期的債價一直呈小波幅向上的趨勢,而短期的債價基本上沒有波動。筆者一向不喜歡價格波動,而上述的入賬方法只會隱藏了未實現盈利(Unrealized Gain),因此一直沿用至今,也是一般金融機構長期持有的入賬方法。

最近組合其中一條債券(佔總資產~0.8%)的價格出現明顯下跌,令筆者需要考慮作出撥備。先說一點點背景:

此債評級並不高,財務報表也是麻麻地(現在回想有點為分散而分散的感覺),筆者在6月初首次以$103買入此債,當時YTM = 7.3%,離到期日不夠三年。怎知買入不夠一星期就收到債仔的回收Tender,出價是買入價$106,YTM即時跌到6.1%,筆者當然答應,結果有73%持貨被回收了。債仔有錢高價回收有排都未到期的債券,筆者頓時覺得先前的憂慮一掃而空。到了7月尾,趁此債價回落至$102、YTM = 7.7%之際,便重新買入至回收前持貨水平。

自此之後,該債券價格便沒有再升破筆者的買入價。後來債仔一再傳出不利消息,又有不少人撰文指它會在三年內破產,云云。到了上月尾,債價已經跌至$97左右,而股價更從6月起累跌40%。最近債仔公布季度業績,業績看似改善但仍在虧損中,但竟然無視差劣的財務狀況大派季度普通股股息(相當於Stockholder's Equity的14%),馬上嚇壞了市場,股價在幾天內再跌40%,至昨晚債價也跌至$91。

事已至此,筆者惟有再檢視其財務狀況。過去四季的Net Income的確很差,以同樣的速度蝕錢,三年內會資不抵債,但大部分虧損集中在前季,上季虧損已大幅收窄,應該捱到五六七年。市場的劇烈反應是基於三點:

1) 債仔的市場不斷萎縮,管理層無法領導公司重回正軌,會繼續虧損
2) 債仔的管理層失德,在債務纏身時不但不停派股息,還浪費現金大派股息
3) 如果上述情況繼續,債仔的現金將不足以應付三、四年內到期的債券本金

債仔股價暫時已喘定,亦沒有更多壞消息流出,短期內債仔…

閱文與雷蛇

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(好日都唔寫一次股票,大家睇路。雖然八月寫過。)

後記寫在前:如果閣下沒有在股票輸過大錢,現在又自信爆棚,恕筆者奉勸一句:要分清IPO和二手股市,以為IPO賺錢是因為自己叻而不是好彩、甚至把幸運賺到的錢加倍投放到熾熱的股市上的話,受教訓是必然發生結果。請自求多福。

自從眾安(06060)上市狂升一輪後,IPO市場忽然變得極為熾熱,於是一堆與目前最炙手可熱的科技股有關的公司排隊招股,先有閱文(00772),再來雷蛇(01337)、易鑫(疑似下星期一招股),然後又傳出騰訊分拆騰訊音樂的消息。

IPO是炒極短期供求,只要有Noise、與市場焦點沾上邊、市場氣氛良好、資金充裕,招股就變成抽獎遊戲。早前眾安招股時,筆者因去了旅行未能參與,惟有把握未來這幾次機會參與一下。今年流動資產升值不少,雖然筆者長期持有以賺取穩定收入,升值只是紙上富貴,但是對於需要短期資金的IPO遊戲來說,升值得來的孖展額幫助很大。以今次閱文和雷蛇同時招股為例,暫借流動資產的孖展額為筆者的資本提升了三分一。

閱文
經過幾天資訊轟炸,相信其背景和基本資料無人不曉,招股活動亦早已結束。截止收票後,有關配發的消息滿天飛,筆者比較有興趣基於目前的消息,嘗試估算入飛情況及配發結果。

筆者找來閱文的傳聞消息,比較過往兩次超額情況、集資規模及配發消息最接近的IPO,分別為國藥(01099)和北京金隅(02009),詳列如下:

從上表可見,三者都是中型集資規模的IPO,凍資規模、認購人數、傳頂頭錘人數和一手中籤率都非常接近。北京金隅的超額倍數雖然比較多,但回撥後反而超額最少,但仍然相當接近。因此,筆者有理由相信三個IPO的配發情況可作比較,但是上述消息卻有些奇怪的地方:

1. 頂頭錘中籤比率

一般而言,乙組頭尾中籤比率不會相差太遠,很多IPO甚至都是劃一的,即抽500萬和5億的中籤比率都是一樣。例如國藥是劃一 0.4%,而金隅則是介乎於0.38%及0.42%之間。然而,傳聞中閱文的頂頭錘中籤比率卻僅得0.24%,這表示只有三個可能性:

A. 閱文的超額認購極度集中在乙組,以致乙組整體中籤比率極低
B. 閱文的乙組中籤比率呈顯著的邊際下降狀況,例如從0.4%降至0.24%
C. 消息出錯

先說A,筆者認為這並不合理。假設最極端情況,即全部620倍超額認購都是乙組,則乙組經回撥後超額倍數最高達376倍,惟此情況下中籤比率仍有0.…