物業收入課稅

(頭盔:本人並非稅務或會計相關的專業人士,以下為個人意見,不對讀者構成任何形式的建議或唆使。)

投資物業,除非完全丟空等升值,否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅(那是只會出現在有註冊文書的稅項),而是由物業收入(即租金)所衍生的的課稅。

在香港,不論租約有沒有加蓋印花(即所謂的打釐印)、甚至沒有實體租約存在,凡是出租收入皆須申報。以個人名義申報的形式有兩種,分別是物業稅和個人入息課稅。

物業稅

香港的稅制超級簡單,物業稅亦然,稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%,即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%(惟並未扣除差餉)。此外,實際差餉繳款(~毛租金收入的4%)及損失租金(~$0)亦可作扣減。

物業稅 = (毛租金收入 x 80% - 毛租金收入 x 4% - 損失租金) x 15%

實際稅率 = 11.4%

要注意,出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。

個人入息課稅

對於大部分打工仔來說,個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大(或其中一方沒有收入),或單身人士欲合併不同收入來源(包括租金收入、獨資業務利潤等)而設。

相對上,個人入息課稅的計算比較複雜,讀者可以使用稅務局的稅款計算機計算出應繳的最低稅款。縱然如此,要填妥計算數每一列也不是簡單的事,因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點:

1. 個人入息課稅可以扣減利息

若收租物業有按揭,個人入息課稅可以扣減按揭利息,但是不能扣減維修和保養費用,也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例,利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說:

個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67% x (邊際稅率 /  15%)

由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1,原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。

  邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅
  邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<< 物業稅
  邊際稅率 = 12% =>  毛租金收入 x 6.1% << 物業稅
  邊際稅率 = 17% =>  毛租金收入 x 8.7% < 物業稅

如果出租物業的按揭比率高於五成(N年前購入),其實際稅率將會更低。

2. 獨資業務的扣減

如果讀者有獨資業務,其產生的虧損可以在個人入息課稅下扣減。例如讀者以獨資業務的名義買入一輛汽車,只要能證明使用汽車的若干部分或全部皆是由獨資業務而非個人需要而衍生,則該部分可以作折舊扣減,首年扣減率高達買入成本的72%。

這是在薪俸稅和物業稅分開評稅下不能扣減的。當然,如果該獨資業務的收入和支出不合理,也許會遭到稅局挑戰,值得與否請自行衡量。

3. 已婚人士被迫合併評稅

個人入息課稅也不一定能帶來好處。

稅局有一個筆者不能理解的規定:所有已婚人士,如果申報薪俸稅,可以分開評稅,但如果申報個人入息課稅,則必須合併評稅。

本來合併評稅並不是問題,但是一旦合併評稅,稅階並不會以雙倍計算,換句話說,在同樣的收入下,合併評說會更快地到達最高的稅階(稅率 = 17%)。

另一個更嚴重的問題是財政預算案的稅務寬免措施,即俗稱「退稅」。相信很多人都不知道「退稅」金額並非以人頭計算,而是以報稅單位計算。換句話說,如果選擇合併評稅,退稅也只能退一半。以2016-17年度為例,每個報稅單位「退稅」上限是$20,000,合併評稅便有機會白白蝕了$20,000給稅務局!

以兩夫妻年薪各四十萬為例,假設沒有供養父母免稅額及居所貸款利息扣除,只有一間出租樓,每月租金$10,000,一年利息$40,000。下列為不同課稅情況的稅款:


由上圖可見,分開薪俸稅和物業稅稅款僅為$35,400。但若合併個人入息課稅,稅款反而高達$62,520。由此可見,個人入息課稅並非無敵,甚至可以是一場災難。

留言

  1. 謝 R兄分享進階版的 Tax Optimization!關於個人入息課稅,以我理解填報稅表時可以勾選讓稅局分別計算分類評稅和個人入息課稅,然後選取較低的一項。不過在夫婦均有若干收入而財爺連年派糖的情況下,分類評稅應該輕鬆跑贏。

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    1. 福祿壽兄說得對,其實剔哂所有評稅選擇,稅局就會自動選擇最低稅項那種方式評稅。

      但是我不明白的是,仍然有很多人不知有這些選擇(尤其是那些高薪厚職的高層打工仔)。

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  2. Rx10兄可以做稅務顧問了,哈哈。

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    1. 風中兄過獎了,我只是略懂超級皮毛而已。

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