物業價值如何入賬

這是困擾了筆者多年的問題,至今仍未找到答案,希望寫出來讓讀者想想更好的方法。

(其實頗為無聊,因為有無答案其實對生活財富無甚影響,不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。)

物業應否以成本入賬?

基於會計原則,物業應該以成本入賬,再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值,而土地價值乃隨年月(及貨幣供應量)增長,再者我們又不用報數,筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過,由於物業價格的波幅可以很大,而且為了避免要不斷更新物業價格(判斷市價也是另一個問題,下談),筆者一直以來也是成本入賬。

然而,當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表,以便快速增加被動收入時,以成本入脹的資產淨值(淨資產)及槓桿比率便開始失去意義。以下為一個簡單例子:

A君的資產負債表
物業1: 成本400萬,以80萬首期買入,負債320萬 (自住)
物業2: 成本400萬,以200萬首期買入,負債200萬 (出租)
資產: 800萬
負債: 520萬
淨資產: 280萬
槓桿比率: 286%

當物業價格上升30%後,A君盡情加按,變成:

A君的資產負債表(加按後以成本入賬)
物業1: 成本400萬,市值520萬,負債416萬
物業2: 成本400萬,市值520萬,負債260萬
資產: 956萬 (156萬為加按現金)
負債: 676萬
淨資產: 280萬
槓桿比率: 341%

由此可見,明明樓價上升了才能借得更多,卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了,並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬,將變成:

A君的資產負債表(加按後以市價入賬)
資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值)
負債: 676萬
淨資產: 540萬
槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%)

因此,目前筆者對個人資產負債表的大部分資產(包括物業、REIT)維持以成本入賬,債券(優先證券當成三年期的債券)以Amortized Book Value入賬,但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時,會計入資產已升值部分。

問題又來了。

如何評估資產的市價?

對於REIT和債券,筆者計法比較簡單,REIT就直接用市價,而債券就繼續用Amortized Book Value(即是無視市價,鬥長命)。

至於物業就比較麻煩。一般而言只有兩種方法,一是看成交價,二是看估價,各擅勝長,也各有壞處。

先說成交價,好處是比較貼地、較接近真正市價、不會受個別銀行的估價錯亂影響,而且適用於沒有網上估價的物業(如單幢舊樓或未有網上估價的新樓)。

壞處是成交價受各種因素影響,如樓層、景觀、Lumpsum、裝修、個別業主因素所影響,Noise非常多。若是在二手成交暢旺的年代,拿個平均數還說得過去,但是以現時十大屋苑也不時捧蛋的情況,成交價實在很難使用。再者,近年很多單幢樓甚至屋苑的成交都要跳價才能成事,更增添了參考成交價入賬的難度(或者說,更加不準確)。

對於非住宅物業而言,由於沒有客觀的網上估價可作參考(直接找Banker估價往往會高估物業價值),參考市價成了唯一讓筆者計算資產淨值的方法。

網上估價的參考價值

至於網上估價,好處是理論上估價已考慮一系列因素,不同樓層、方向、景觀甚至Lumpsum的呎價也會有相應調整,而且估價一定不會受單位裝修情況影響。另一好處是,即使成交不多,筆者仍然可以取三間銀行的網上估價的平均數作參考,理論上不會與真實市價相去太遠。

估價的壞處不太明顯,但影響卻可以十分顯著。其中一個最顯著的壞處便是過去曾提及的「個別銀行估價錯亂」。以筆者其中一個物業為例:(數字為標準化數字)

市價: $100 
銀行A: $102.9
銀行B: $104.1
銀行C: $111.7

三間銀行網上估價差幅達8.5%(這已是今年以來最低的差幅),更比市價高11.7%。以筆者一向保守的作風,絕不會計入銀行C的估價,但會取另外兩個估價的平均數來計算資產淨值。

有時候,不同銀行可以一齊錯亂。以筆者另一個物業為例:(數字為標準化數字)

市價: $100
銀行A: 無提供
銀行B: $93.2
銀行C: $95.9

這個例子即使取兩個估價的平均數,仍然比市價明顯低5.5%。基於保守作風的大前提,筆者會照樣用估價來計算資產淨值,那怕被長期低估了一點。此外,筆者亦絕不會使用銀行Banker直接Quote的估價,如前段所言,這些估價往往高估了物業價值,不符合筆者保守的作風。

不知各位高手又是如何計算自己的物業價值?

留言

  1. 我之前也寫過一篇將自住樓放到資產負債表的文章,當時Rx10兄都有留言,但主要著墨在負債方面。

    關於樓價,我認為因為根本沒有一個最準確的方法,便索性長期只參考一間銀行的估值,但求看到當中的變化便算。較認真的可以取幾間使用不同測量行的銀行估值的平均值。

    資產負債表的進化 (將自住樓放入資產負債表內)

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    1. Mike兄,重溫你昔日的文章,的確我當時的focus只在負債部分,因負債有較客觀的入賬方法,但資產入賬卻令人頭痛不已。

      我也同意你所言,的確沒有一個準確的方法,即使搵十間八間測量師行仍有機會有主觀因素影響。況且這樣做太浪費時間,不值得。

      刪除

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