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收爐 (2017)

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又過一年了。

市況回顧

一年前,筆者寫過一篇近況文章《資產波動時》,猶記得當時筆者甫投身流動資產市場便遇上冷鋒,持貨從高位回調15%,令組合出現賬面虧損。逆境不久便過去,筆者也改變了不斷買入的策略,以後只會在機會出現時一口氣大量入貨。結果今年自首四個月入貨後,REIT再也沒有回調過;債券也是幾乎只升不跌,惟因債券有到期日,即使價格不低也勉強買了些。另外抄襲了其他Blogger,開始買入優先證券(併入債券類)。


↑↑↑上圖為流動資產組合每月表現,可見踏入2017年確是由年頭升到年尾無停過↑↑↑

物業市場方面,自2016年4月復甦(也正巧是筆者開Blog之時)後,上升步伐雖慢但幾乎沒有停過,今年只在6-8月稍作喘息,然後又重拾升軌。住宅市場方面,換樓鏈在不知不覺間啟動,升幅由半新樓(有大型會所為主)及三房單位領航,舊樓的細價樓升幅略遜市場,而舊樓的中價樓則最落後。一手市況熾熱,尤以下半年為甚,不但同一樓盤一浪接一浪地加價,後來的新盤和優質貨尾單位更加進取,成交屢創天價,彷彿三數萬元一呎已成新常態。

投資組合和操作

以資產升值幅度來看,2017年無疑是豐收的一年。截至12月28日,本年度資產(NAV)上升91%截至12月31日,本年度淨資產(NAV)上升89%,是2013年後首次接近倍增。需知道筆者在2013年及以前的淨資產基數低得很,投資組合集中且當時槓桿比率超高,相比下2017年的增幅其實非常誇張。

拆開91% 89%的增幅來看,當中39%來自物業賬面升值(主要以估價為準),16%來自流動資產升值,15%來自SSD鬆綁,13%來自儲蓄,其餘為投資收入(Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)與利息開支offset。

十月炒IPO(已平倉);小注幾隻美國科技股龍頭,僅佔資產約0.2%;所有物業擺脫SSD。

十一月投機味濃,先炒九倉分拆(已平倉);趁領展策略重組大升,減持領展;並開始收集電能實業,預期2018年2月尾再大派特別息。

十二月買入債券及優先證券,並因應美息上升,將美元淡倉轉成瑞士法郎淡倉。

賣出車位及領展後的資金未有出路,暫時泊在電能實業等待公布派發特別息。撇除電能實業,流動資產的槓桿比率跌至116%(以市價計算)或129%(以買入價計算),距離目標185%非常遠。以下為筆者十大資產(截至12月28日):
有關領展

為何賣出…

你的天下是甚麼?

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早前有Blogger談到「得公屋,得天下」,筆者看畢後也有些感慨。

何謂「天下」?相信每位讀者也有不同的想法。

有些人會認為了不起的成就才算「天下」、有些是為了追求無憂生活、有些是財自。那麽所謂「天下」,某程度上來說其實就是人生目標或理想,或者說是通往人生目標或理想的必需條件。

對於筆者來說,最想達到的「成就」就是與身邊的人緊密地連在一起,不必為錙銖而煩惱,並且可以隨心所欲地做想做的事。少量物質享受是需要,但並非重點,僅此而已。而達成此「成就」的必要條件之一,便是扣除目標生活的支出後,仍有充裕的收入(主動被動皆可)。筆者比較prefer全被動收入,讓時間全部留給non-career development,包括達成人生目標或理想。

所謂的「得天下」,筆者認為是在上述條件達到時,你有權擁有的東西(包括但不限於財富),而不是你實質已擁有的東西(一般來說是財富)。

上述的「得天下」方程式,正正解釋了為何得公屋者得天下。

首先要撇除「完全不鑽空子得公屋」這個不太現實的前設。目前的公屋制度下,輪候隊伍消化極緩慢,而且隊尾無限加時,陰謀論指出箇中原因是太多人利用「社會工作」漏洞打尖。因此,要進入公屋門檻本身已涉及灰色行為。

第二,獲得公屋後,首十年免入息及資產申報及審查,公屋戶在這十年間能在收入暴升的情況下,仍然可以合法地享用月租約$2,000的絕對優勢,超速累積財富。假設私樓月租為$15,000,公屋戶這十年間已經比私樓戶累積多156萬港元。

第三,即使十年後依法申報,公屋戶亦只會被列為富戶,直至極極極大幅超越基本收入或資產限制才會被迫走。即使被迫走亦能以綠表價買入資助房屋,負擔仍遠低於私樓戶。

以上幾點並不能讓公屋戶取得極大成就,也不至於能累積巨額財富。然而,公屋戶在上樓後首十年間,由於保證家庭開支極低,相對容易增加消費、提升生活質素,包括現今社會最為昂貴的基本精神消費:組織家庭、生育下一代。而家庭人數增加所帶來的財務負擔,主要為住屋面積,亦能透過社會福利、以低廉的成本去解決。

根據筆者的觀察,即使家庭年入超過100萬,不管物質生活如何滿足,如果未能解決自住需要,亦無法貿然、輕鬆地組織家庭,甚至不敢生育下一代。一個簡單的例子:
兩個專業人士,月入分別為六萬和四萬,若要組織家庭,買個上車盤閒閒地都要借四五百萬按揭,無論買定租,月供$15,000 - $20,000走唔甩。若要…

好文共賞:價格與價值(郭釗)

引用郭釗的好文章,投資切忌睇價格計死數。
原文在此:https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20171213/57575480

小時候因為家貧,通常知慳識儉的媽媽都會到街市買一些破爛邊緣的生果,切掉破損部分給我食。長大後看到一些研究報告,才得知局部壞掉的生果,整個都帶有毒素,就算進食完好部分,對身體無益之餘還有害處。不知者不罪,當然不會怪責慈母。進入投資領域後,發現輸多贏小的朋友都有一個共通點,就是只看價格不看價值。繼續用上面例子,十蚊十個跟十蚊三個蘋果當然在價格上有分別,而且有些朋友會覺得前者性價比較高,博十個有三個冇爛已回本,四個以上有本有利,就算全部「爛爛哋」,在十個之中切除破爛部分,完好無缺的加起來應該多於三個的份量,怎計也是聰明選擇。但吃水果本是為強身健體,現在變成有損健康,真是聰明嗎?
兩隻相同行業的股票, 一隻市盈率10倍,另一隻30倍,應該買前者吧?當大市上升時,10倍那一隻應該會「追落後」,這句對白是否熟口熟面呢?但往往上升幅度較高的,卻是30倍那一隻。尤其是投資一些風險較高的範疇,以本人較熟悉的外地樓為例,我四、五年前開始投資日本樓,多數買入銀座、千代田區、西麻布、南青山等較高級的住宅區,幾年來升幅及收租都有不錯回報。當時有朋友有樣學樣,某日突然跟我說買了日本樓,加入我的行列咁話,我問他買哪裏了,他只說東京一個近JR站的住宅區,收租回報不錯,有7厘多云云,但講極都講唔出邊度,他說有研究過我買入的區份,其評價是「呎價貴,銀碼大,回報率又不高」,而他那個單位50萬港幣有找,他認為呎價平相對抵玩。
他後來傳盤紙給我,一看就知是老人區,租和賣也應該不容易,我心知不妙但已成定局。買入一年後他要我介紹一些日本仲介給他,因為之前租客走了,想找多幾個渠道放租,我介紹完就沒再跟進,兩年過去,上月收到他的電話,他無奈表示那單位自從買入後,收了幾個月租,就再找不到租客,賣又賣不出去,管理費和修繕基金又要照交,可謂沒錢收還要嘔凸。

我當然不會在其傷口上灑鹽,抽他當年後腿,但當他知道我的日本投資平均都有一倍升幅,難免心裏不舒服。近日同類事件再次發生,朋友發現我投資了東南亞一酒店式住宅項目,走來告訴我附近的住宅呎價更便宜,雖然沒酒店配套,但性價比更高云云。其實將同樣質素的蘋果放在一起比較,真的很困難嗎?…

領展賣產之我見

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領展的策略評估終於塵埃落定,17個商場以高溢價52%售出,交易金額達230億元,扣除原有估值淨利潤約74億元。NAV即時上升約5%,租金下跌令可分派收入將減少約8.5%,會於2018年3月反映。

東昇兄已經詳述Facts and figures,筆者在此就不贅了,讀者有興趣可稍移玉步前往參閱。筆者想highlight的一點是賣出的物業對可分派收入的回報率僅約2.6%。

230億相當於領展市值的15%,對領展來說可算是大銀碼,領展CEO王國龍先生一向作風穩健中不忘發展為上,筆者估計他已有著相當盤算,投資目標可能會以過往做過的事為基礎,為公司展開一個新方向。以下是幾個可能性:

1. 減債

有分析指美元已進入加息周期,領展有可能用新資金減債以降低成本。筆者認為機會較低(起碼不是這一刻),原因有四:

領展的帶息負債比率很低,只佔總資產17.4%,D/E ratio距離警戒線非常遠 過去半年,領展的實際利率成本只有2.5%,比出售物業的yield還低浮息負債共139億,當中100億已經做了利率掉期(IRS),受加息影響可謂微不足道
如此保守並不切合領展和王生的進取度 惟一能支持的此論點的是近兩年領展的D/E ratio比2015年3月高出不少,但筆者相信低息(尤其是USD Corporate Bond)是鼓勵領展增加負債的原因,不能倒果為因。
2. 回購
領展管理層深明回購是最有效及有率增加DPU的方法,過去不論市價高低都曾回購。但是與減債一樣,筆者認為「賣產為即時回購」的機會不大,原因如下: 以現價計算,領展的息率只有3.4%(還未計算賣產後可分派收入減少),雖然較賣出的資產高,但是Margin太窄,不值得大費周章去賣產過去領展每年只回購0.5 - 1.5%基金單位,市場已經會炒作,如果用230億元或大部分作回購,相當於超過10年的回購金額、或幾個月成交額,領展必定會買貴貨有關領展的回購還有一個有趣故事:領展過去曾公開表示市價未反映公司價值,公司無懼在歷史高位回購。直至2016年8-9月,領展以平均價超過$55(當時接近歷史高位)回購超過1280萬個基金單位,後來持續下跌直至$48.55才見底。自此,領展的回購開始變得集中,不再隨便、平均地回購。例如2016年12月一口氣回購1400萬個基金單位,2017年8月又一口氣回購1300萬個基金單位。 以目前的股息率而言,領展傾向於高估值…