從銀行和發展商手上奪回屬於你的錢!

按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

筆者投資組合向來主要由物業組成,因此 為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分...

2017年2月27日 星期一

從有錢人保險看樓市辣椒 (中)


續上篇,為甚麼條件如此辛辣,仍不斷有富人願意購買這種產品?
  • 財富傳承:有錢人的想法跟一般投資者有些差別,他們不是每筆錢都僅以絕對投資回報率去決定如何投放。有錢人希望設立可靠而穩定的財富滾存平台,追求的是財富持續增長(即使較緩慢)及長期回報,以保護後代終身財富,當中衍生的成本及SSD(Surrender charge)並不是主要考慮因素
  • 遺產分配:有錢人的遺產,可以是公司股票、房地產或其他估值困難的工具。股票若已上市,分配還較容易,但卻可能引發日後爭奪公司控制權的問題。但若分公司A給大仔,公司B給細仔,又產生分配不公的問題。以保險產品或價格透明度高的房地產作為遺產分配,較易避免以上問題。
  • 保障需要:通常我們為了避免保險公司「食水深」,會拒絕購買儲蓄保險和投資相連保險(Unit-linked Products),並以成本低廉的定期壽險(Term Life Insurance)抗衡死亡風險和遺產需要。有錢人的想法有點不同,他們希望保險產品能同時解決遺產及在世的財務需要,那麼保費成本同樣低廉的萬用壽險顯然更為適合。
  • 可預測性及風險管理:萬用壽險大量投資於企業債券,回報與債券基金相似,但前者成本較高,其中最重要原因是保險公司會提供最低回報保證(目前通常為2%),因此無論市場有多凶險,客戶Account Value仍會穩定增長,一般情況下在保單生效數年後隨時提取款項,也不會受投資市場波動而蒙受損失。債券基金價格會隨市場波動,嚴重影響客戶提款彈性(通常市場最差時才最需要資金),兩者不能相提並論
  • 資金效率:萬用壽險風險低,抵押成數高,資金可以留作其他投資或生意周轉。Account Value增長後,也可以隨時加按,利率極低。
那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係?

(待續)

2017年2月22日 星期三

從有錢人保險看樓市辣招 (上)


香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘,辣椒多不勝數,其中最主要有:

1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅
2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅
3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅
4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成,600-1000萬最高六成,1000萬或以上最高五成

另外,每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。

如果筆者告訴你,有一個市場的「辣招」如下:

1. SSD長達十五年,首五年稅率約10-15%
2. 從價印花稅達6-9%
3. 按揭成數最高七成,使用HIBOR plan但沒有cap rate
4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費
5. 終身需要繳付保費,中年人士首年約0.1%,並每年以8-10%幅度複式遞增
6. 每年保證回報2%
7. 目前低息環境下,年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出)

你會不會考慮買?

相信大部分讀者的答案都是,連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。

現實是,每年都有數以萬計的有錢人,排著隊進入這個市場。

嚴格來說,它不是一個市場,而是一種保險產品--萬用壽險(Universal Life,內地稱萬能險)。簡單來說,這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium),扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報(通常大部分是債券),扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下,每月回報(撇除一開始收的「從價印花稅」)會高於各種收費總和,因此客戶的Account Value會不斷增加。

此外,保險公司會與銀行合作,客戶可以貸款支付保費,一般可達保費的70%以上,因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%,即大約1.45%,息差是正數。

這種產品門檻較高,以中年目標客戶計算,一般最低投保額是100萬美元,一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」,仍需拿近百萬港元現金才能投保。

為甚麼條件如此辛辣,仍不斷有富人願意購買這種產品?

(待續)

2017年2月16日 星期四

2017香港樓市展望

自從去年11月政府推出15%從價印花稅(第一標準)後,筆者已甚少評論樓市,原因是對於筆者來說,再買入住宅物業再投資的可能性已經是零。不過近日見不少樓市Blogger都對2017年樓市作預測或分析,筆者又手痕想談談自己的見解。

以筆者個案為例,已持有超過2個住宅物業的小投資者,一般已無法逃避15%印花稅或不欲借名,甚或如筆者般算死草之類,在DSD年代已經不再增加住宅投資。原因很簡單:計唔掂數。

第一,筆者比較揀擇,收租物業若只在市區,勉強可以接受一房;若在新界區,則必須兩房起跳才較安心(或稱「具防守力」),而且最好是屋苑式物業。但自2015年起,即使深入大西北,稍具質素的兩房單位的市價已超過350萬。由於400-450萬是一個頗難逾越的關卡,即表示這些單位樓價或需重大利好因素才能突破,而且DSD也較高(現時則沒分別)。

第二,屋苑式物業的租金回報已跌至3%邊緣,扣除各項雜費三年合共也只有7.5%左右。若以4.5%DSD計算,賬面回報已很低;更何況現在有15%從價印花稅(第一標準),真是未見官先打80大板

第三,為了cover 15%印花稅,回報要靠升值,但偏偏樓價去向極難測。筆者第一次買樓時,預計2014-15年見頂,計及兩年SSD及全球水浸固十分安全。後來聯儲局一再拖延收水,便推遲預期見頂年份。到最後一次買樓時,筆者預期2018年見頂,當時心想完了三年SSD便要馬上放售。

今天,美國已加了兩次息,香港最遲下半年會啟動加息周期。有分析指出,樓市步入了「高慢牛」的狀態,即不會大升也不會崩潰,更可能是跟隨通脹或貨幣供應緩慢上升。若買入三年後,只有一半機會升15%,另一半機會則持平或微跌,那表示只有一半機會賺到租金回報(槓桿後放大),其餘情況恐怕只能平手。

當然閣下可以說,樓價或能再升30%以上,那麼槓桿後回報仍很禾味。但筆者意見是,也許樓價在2017-18年可以上升,但若2019-20年回調,在SSD限制下仍是「有波幅無升幅」。

第四,槓桿低。出租物業正常可借50%,即使踩界也只有60%,再增加借貸除了要冒法律風險外,也會被按揭保險拖低回報,未必值得。

然而,對於非筆者類人士,以上四點需要微調重新分析,其結果可以很不一樣。

  • 正租住細價樓:任總曰,「租樓者,沽空樓市是也。」正如80后隊長所言,三年租金最少輸9%,相比細價樓的從價印花稅(第二標準)僅1.5% - 2.25%,加上自住樓槓桿極大*,鎖死資金少,上車的贏面很大。
  • 正租住中價樓:中價樓的租金回報只有2.5%左右,三年輸7.5%,相比中價樓的從價印花稅(第二標準)達3.75%,贏面稍遜。若仍想對沖租金負擔,可買入細價樓出租做雙租族,贏面更大。
  • 沒有租樓也沒持有住宅:此類人士沒有高稅率包伏,若已知不久將來有租金負擔,宜買入相關物業對沖樓價及租金波動。但如果日後也沒有住屋需要,筆者認為不一定要趕入市。
  • 已持有自住樓:若能逃避15%印花稅,及預期日後會有更大租金負擔(如需更大單位),可以買入作對沖,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及1間收租樓:除非極度熱衷投資住宅或預期日後有極大租金負擔,否則宜按兵不動。
  • 已持有自住及多間收租樓:如上述四點所言,宜按兵不動。
* 有些網友不明白自住槓桿大與投資的關係,以為槓桿大就是風險高,加上認為樓價處於高位,主觀上十分抗拒高成數按揭。其實筆者已不止一次強調,按揭屬極低風險的低成本借貸工具,無論高成數還是低成數按揭,對銀行來說根本無分別,因為保險公司才是實際風險承擔者。槓桿高對投資有利之處,在於其耗用的資金少(這是Margin requirement的concept),剩餘資金可以投放在其他資產上,反而分散了投資風險。

2017年2月12日 星期日

自駕遊外傳:埔霧公路的替代道路


前文提到台中往清境的道路十分簡單,因為所謂的山路其實是一條公路(黃色部分),設計上大部分路段已拉直,亦沒有特別斜的路段。若你因此以為台灣的山區道路很好走,那便是大錯特錯。

筆者第一次自駕遊目的地便是日月潭和清境,可惜遇上百年一遇的大雨,埔霧公路部分路段被泥石流摧毀了。當時筆者首次在沒有駕駛經驗的人在旁指導下駕駛,聽到民宿的職員說還可以透過替代道路上山,正所謂初生之犢不畏虎,加上當年筆者一窮二白,手持的電話並沒有Google Maps這個Apps,於是便倚靠著平面的GPS裝置,二話不說駛進這條「楓林路」。

誰知該道路穿越山區居民的住所和農場間,不僅又窄又斜,而且部分路段已經嚴重水浸,加上又有大量對頭車(可能趕下山避難),在極大雨的情況下這條路竟走了近半小時,時速連5公里也沒有。還記得在其中一個彎位,目測斜率約1:5,對頭有三、四輛車等著下山,其中一輛是車身較大的越野車,顯然不能並行通行。

筆者當時佔著斜路下的入口處,若不退後及調較至兩者能並行的情況,大家便只能對侍至死。道路兩旁是低陷的農地,前面便是民居,幾乎動彈不得。以筆者當時的技術,花了很多時間扭了幾十手軚才能讓對手通路,現在回想起猶有餘悸。

幾經艱辛終於到了道路出口,竟是一條沒有去水設施的水浸橋。事已至此,筆者也只能硬著頭皮衝過去。不幸的是,過了整段替代道路後回到埔霧公路,再走了不到兩分鐘,山上有警察說上山的道路已經封閉,洪水將至,要求我們馬上下山。於是筆者又回到那條狹窄的替代道路,而在旁的少女(現已私有化)早已嚇得花容失色。幸好要下山的車早已離開,在小路再沒有碰到對頭車,及後一直回到台中市市郊,才停下來計劃原本在清境的日子應該怎麽過。

最不幸的是,接下來兩天晴空萬里,相信清境的空氣一定特別清新......

難度:
危險性:
疲累度:★☆
景觀:☆☆

駕駛樂趣:☆☆☆

2017年2月7日 星期二

為甚麼退休

早陣子與幾個大學同學聚餐,言談間有人問及筆者早前於私人Facebook 提及的第三個「五年計劃」。她們很有興趣知道我的「五年計劃」究竟是甚麼。

對於大部分香港人來說,所謂計劃無非都是結婚生仔,先定目標再儲錢配合,很少人會有一個既定的財務計劃,先儲錢後決定為人生添加哪種色彩。這當然不包括筆者。

作為一個讀金融出身的投資者,制定財務計劃並不斷修正早已成為日常生活的一部分。筆者的第三個「五年計劃」,目標是非受薪收入的比例降低至可隨時退下來的水平。退休後不一定完全不工作,在收入非constraint的情況下,選擇退休只是為了更靈活地運用自己的時間,贖回自己的人生。

與筆者年紀相若的朋友,儘管這幾年生活變化很大,結婚的結婚,生仔的生仔;有步步高陞,也有選擇按自己興趣過活的。不幸地,卻沒碰到哪個人能跳出固有框架(也許因為「悶聲發大財」),掌握自己的選擇權。聚餐中的同學也不例外,而他們其中一個問題令我感到特別唏噓:

「咁你咁早退咗休做咩?」

筆者聽畢,無言以對。

無言並非因為我沒有考慮退休後做甚麼,而是我沒想過香港人對「認命」已經到了如斯自然的地步。

如果你上班主要為了收入,那麼你退休後做甚麼都勝過上班--

你可以一早起床跑步或行山,出了一身臭汗後回家洗澡、吃早餐,然後上網處理一些雜務和Update一下投資事宜,再駕車往商業區與昔日的同學好友吃午飯。飯後到海濱長廊散步,消化食物之餘順道觀察路上的人流,以便往後研究其對該處舖位價值的影響。下午可以選擇看一場戲,或者回家睡個懶覺。傍晚可以往街市買些新鮮食材,與最愛的家人入廚共享天倫之樂。飯後休息一會,然後打開瑜伽墊,做一些較靜態非帶氧運動;又或是對著一望無際的大海看書,順便沉澱一下自己。

愜意的生活,需要的不是無盡的金錢、地位,而是完全屬於自己的時間、空間。

但是足夠有餘的被動收入,卻是取回選擇權的不二法門。


嘗試問自己以下兩個問題,如果你答得出來,相信還有得救:

1. 如果上班沒有收入,你還會上班嗎?

2. 如果不上班也有收入,你還會上班嗎?


為甚麼退休?盡在不言中。