神書分享:《置業策略》作者自序

過去一年半多,股市和樓市又不斷上漲,但能分一杯羹的人又有多少?股市升來升去只有幾個強勢板塊,錯失局部牛市的人仍舊迷失中;樓市除了一層自住樓外,能有投資頭寸的不過三四十萬人,只佔全港的5%人口,更甚者連自住樓也未及買入的,只能每天賭樓價走慢一點、賭自己的投資能跑贏首期升幅便於願足矣。

歸根究底,筆者認為問題是:究竟自己對資產世界是否有根本性謬誤?自己是否已開竅?

筆者有幸於四年多前接觸到一本香港樓市的「神書」,該書作者名不經傳,寫於1991年。當年香港經濟發展蓬勃,整個社會都享受到經濟起飛及資產膨脹的好處。筆者之所以叫這本書做「神書」,乃因「神書」寫於廿幾年前,但書中的投資、理財、置富之道、甚至做人的道理皆具前瞻性,書中有很多文章到了今天仍然非常適用於香港。二十多年來香港人生存的潛規則,其實並無改變。

「神書」由一位看破了社會遊戲規則的小市民寫成,他沒有家底,但憑個人的見識和觸覺達成甚至超越了財務自由。人要成功,少不免要刻苦努力、自制反省、腳踏實地、按部就班,早晚也能到達彼岸。今天,經濟起飛沒有了,薪酬增長緩慢,但資產仍然膨脹。筆者當年看畢此書後,雖然有感現時社會上流比當年困難得多,貧富差距之巨已今非昔比,資產價格也相差不下十倍,但仍深信通過領悟和實踐當中的道理、法則,必能走上資本主義的高速列車,達成自己期望的財務和生活水平。

筆者拙於文筆、口才也不好,多次與人談及樓市之道也屢屢辭不達意、不得要領,固欲透過此平台分享書中的寶貴實戰經驗(筆者會修改不再適用之處),讓讀者們也能快捷方便地掌握香港樓市奧妙之處。

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《置業策略》作者自序

小時候,我住在很狹窄、骯髒的環境,成長過程當中,我不斷渴望可以住進舒適的房子裡,那是我人生中一個很大的心願。

長大之後,我出來社會做事,本來以後可以順順利利達成願望,因為我已經有了賺錢的能力,很不幸,我發覺自己的賺錢能力,距離可以買樓自住的現實很遠,因為樓價與我的收入形成一個很不協調的比例,而且樓宇升值的速度,遠超過我收入增加的速度。

現實教育了我:要買樓,必須運用智謀。
[筆者:今天的香港沒有經濟起飛,收入增長低,比往昔更需要多動腦筋才能上流。]

從八六年我買進第一層樓開始,買樓一直帶給我好運。雖然我未有因此而成為鉅富,但以往我的願望不但能達到了,而且還幫助我度過很多財務難關、失業、結婚、生子,全部平安「著陸」,而且舒舒服服。

我不是一個地產專家,更不是地產大亨;我不富有,但我也不貧窮。作個譬喻,我並不是一個懂得替人醫病的醫生,但我卻懂得治癒自己。我治癒自己無樓可住的症狀,並且從此健康生活。

我曾把自己的經驗和心得,與很多朋友討論,由此令到他們得到靈感,由無樓一族變成有樓一族。其中更有好些朋友,因為得到我的啟發,由身無長物成為了富人--擁有十數層樓。

一個香港人,不但該把買樓放入自我財務架構中一個重要位置,而且更該視它為一個學習社會遊戲規則的過程和機會。

一個懂得如何買樓的人,是一個有智慧的人。在學習置業策略的過程,會令你有若脫胎換骨,我自己便是。
[筆者:買樓不是惟一出路,但是不跟遊戲規則玩的人,就請閣下自理。]

願讀者有所得益。

(有興趣一口氣讀畢全書的讀者,可以前往香港中央圖書館的參考書籍樓層尋找,書名是《置業策略》,作者麥成輝。此書不能借出,只能在館內閱讀。)

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    1. 對啊,不過書中部分章節在今天的社會頗難接受,太勢利的想法我唔buy 也不會quote了,哈哈哈。

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  2. 多謝R兄分享神書~今個周末我可以去圖書館打書釘了~!

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    1. Ryan兄真勤力,看畢也不妨分享一下。記得細細咀嚼才能領悟。

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  3. 「此書不能借出,只能在館內閱讀。」這讓神書顯得更神了!很想現在就去中央圖書館拜讀一下,但經 R兄文章一出,星期六應該會有很多 Blog 友排隊拜讀 :P

    很多人以為自己沒有錢的解決辦法就是「賺錢」,不斷的燃燒自己的生命和健康去在老鼠圈裏追逐,殊不知他們不醒覺還有下一步就是用錢「買優質資產」,讓錢來生錢,讓購買力能穿越時空的保值。其實中學經濟學一早也有教,經濟生產要素有四:資本、土地、勞動力、企業精神;分別得到的回報就是利息、租金、工資和利潤。前兩者基本上自己會生錢,後兩者要不斷付出血汗。不累積資本和土地(包括專利權等經濟土地),手停口停是必然的事。

    上述就是我買樓的時候領悟到的「社會遊戲規則的過程和機會」,當然現在還在不斷努力學習中 :)

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    1. 謝謝福祿壽兄留言,如果真的有讀者排隊去看,即表示有機會幫到人,那可不錯啊!此書真的不易找到,當年我去了三次圖書館才有幸碰到。

      你的分享很實在,「錢搵錢」的棏念其實無論哪個年代都有人提出過,但在「炒根深種」的香港,大部分人只懂用時間搵錢,單靠收入就不用說,所謂「錢搵錢」也只是炒作搵快錢,仍然需要keep住付出大量時間和effort去維持。

      最諷刺的是,香港每年有多少人從商科或經濟學畢業,當中又有多少人真有慧根學以致用?恐怕百中無一呢。

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    2. 一口氣把神書讀完,有以下感想:

      1. 相信是每一位讀者的感覺:相逢恨晚……!

      2. 作者的「首期第二計」兼職,說明 97 前努力工作賺多份糧還是一種「選擇」,經 97 一役後香港變成 OT 之都,超時工作是奉旨,要用勞動力謀另一條財路更難,理財投資顯得更重要。

      3. 1991年買樓策略已有一拆二、阿米巴分裂法,不知當時這已算是前衛思想,還只是這「技巧」近 30 年來也沒有改變過?

      4. 作者多次強調要「設法認識錢」,甚至從錢中學習,成為超人和智者… 我覺得未認識錢者,肯定會覺得作者講的很市儈;然而於認識錢者而言?「大概… 這是常識吧。」

      5. 有第一條保險線的威力可以很大。不只是財務風險管理上,甚至能讓人重拾自信,變得積極。我認為這是真的,至少我親身經歷告訴我如此。

      6. 以作者 Street Smart 在 1991年提出要計 Personal Net Worth,雖然當時沒有「財務自由」、「被動收入」的詞彙,但其概念已經蘊含其中,非常厲害和前衛。

      7. 最後要指出,在香港要成為小富,30年前和後的遊戲規則一直無變過。書中除了 specific to 97 問題的章節外,絕大部份的概念和策略到今日仍然適用。

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    3. 謝謝福兄的閱後感,我也逐一談談我的觀點:

      1. 這絕對是毋容置疑的。小弟在2011年上車,當年狠下決定多少有點幸運成份,後來2013年找到此書,閱畢後第一個想法就是「相逢恨晚」!

      2. 現在的人就算唔洗OT、有時間都去旅行食好西啦,點可能做兼職呢?其實理財投資和吃喝玩樂都是基於一個「懶」字,只係即時懶定係將來懶咁解。

      3. 作者的思想算是很前衞,比富爸爸系列還要早了六年誕生!說穿了其實就是「有土斯有財 + 複利效應 + 安全槓桿」,但能領略者又有幾人?

      4. 作者的寫作手法顯得非常市儈,但又的確是現實...尤其適用於香港。

      5. 同意,「保險線」有一點「修身齊家」或是Hierarchy of Needs的意味。

      6. 作者的經歷和理論絕大部分建基於樓價持續暴漲上,這一點與現今低息環境有很大差別。現在大家都知道追求長期價格上漲而不理現金流並非上策,這一點必須予以糾正。不過其實從保安員親戚那一章,作者建議分租房間也隱隱地帶出了現金流不足的危機。

      7. 我在想,那條97的界線,是否又移後了50年呢...?

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  4. 香港人睇地產書,多數只識搵諗Sir~多謝Rx10兄的推介!

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    1. 以前有脫X海,不過都係講factual 嘢多,好少人寫樓市可以open your mind!

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    2. 脫 X 海的書和 Blog 我當年也有讀,但同意啟發性沒有神書般強,似是「工具」書而神書該屬「勵志」書。我相信如果我當年讀的是神書的話,便不會出現 09年看了樓沒有買的憾事…

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    3. 我有時也會這樣想...不過筆者天資愚笨,有些事可能真係要經歷一下再看書才能融會貫通。

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  5. R兄,謝謝分享,好好學習置業策略!

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    1. 不客氣,學習之餘能思考再分享更有得著!

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