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轉載:高天佑 《深圳樓 vs 香港樓》

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筆者對大灣區並無好感(成日聽都幾煩),但大致上同意作者觀點,如果北上置業的條件改善(如按揭成數、流動性、利率等),投資內地靠近一線的發展區的回報肯定勝過香港,即使 risk-adjusted 亦然。

然而,當頗大部分香港人連香港的物業市場也不想觸碰,甚至對物業「鄙而遠之」,縱有機會又如何?

以下為筆者節錄之重點:

- 基於人口持續流入, CBRE預測深圳未來樓價有可能追近香港。

- 11個城市將有3個不同發展層面:一、香港、澳門、廣州和深圳續當領頭羊;二、東莞和佛山將受惠於外溢效應;三、珠海、中山、江門、肇慶等可受港珠澳大橋、深中通道帶動,實現「產業過江」。

- 人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城,各具特色;人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群,發揮各自戰略作用。至於人口達13億的中國,又豈會撐不起幾個超級城市。

-「北上深」樓價水平絕非按照全國收入平均數,也不是看居民的平均收入,而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。

- 香港本身也是超級城市,在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」,所以「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上,且前者對後者構成推動效應,而非此消彼長。

- 政府有責任照顧「真.香港人」福祉,總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。港府有必要把公營房屋市場和私樓市場完全分割,否則700多萬港人之中佔大多數的普通人,又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓。

全文如下:


http://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/1932125/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%A8%93+vs+%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93

大灣區大灣區大灣區,香港人今年不斷聽到這三隻字,但相關規劃遲遲未公布,難為很多研究機構只能憑空吹水,而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕(CBRE)昨天發表「大灣區研究報告」,預測深圳基於人口持續流入,未來樓價有可能追近香港。實際上,北京、上海、深圳這三大城市,其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待,而香港身為中國另一超級城市,當然亦不例外。因此,近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/外來買家」兩個市場,實在非常必要兼迫切。

有錢人湧入 樓價有望追貼本港

C…

《出走大洋路》系列 - 新出路:州政府擔保

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6月起,澳洲政府不斷放風將會進一步收緊移民政策,包括配偶簽證、家庭團聚簽證、工作假期簽證、僱主擔保簽證、州政府擔保簽證,當然技術移民簽證也不例外。
雖然筆者較早前已遞交EOI申請(Visa 189),但政策既然如此,深知再等下去也是凶多吉少,但要再提升分數又感到無能為力。再回帶一下,能提升分數的方法只餘三途
1) 英語水平,考到Superior可加10分 (相當於IELTS「四個八」),但真不知要試多少年,恐怕到時筆者的年齡已不再達標。
2) 早前70s兄在留言提及的NAATI 英語/廣東話翻譯技能也可加5分,但要通過測試必須飛往澳洲應考,而且長期暫停報名,又是不知等到何年何月。
3) 州政府擔保(Visa 190),若獲邀可加5分。既然1/2皆不是出路,惟有研究這個筆者一直以來頗為抗拒的選擇。原來一直以來筆者對州政府擔保有點誤會,以為必定要住在不受歡迎的州份及極為偏遠的地區(如土人活躍的地區)才能獲邀,誰知上網看看相關分享才知道根本不是這回事,熱門州份如New South Wales、Victoria等一樣不斷有人獲邀,只是不能住在City Centre附近。反正筆者移民後也不打算重操故業,也不會考慮做其他Office工作(繼續返Office不如留在香港吧),住遠一點也無妨吧!
於是筆者馬上多Submit兩個EOI,分別是New South Wales和Victoria,另外筆者頗有興趣定居的Queensland早在5月已停止接受本年度的州政府擔保邀請,故暫無法申請。
以為分數提升至75分很快便會收到邀請?
少年,你太年輕了!你以為只有你懂這樣做嗎?觀乎網上各路願意分享的人,最少有一半人同時申請Visa 189、Visa 190 (New South Wales)和Visa 190 (Victoria),個別人士或因就業問題只會申請其中一個Visa 190,但總括來說除非Visa 190的配額遠多於Visa 189,否則70分的Visa 189和75分的Visa 190,分別根本不大!
唉,這又不行,那又不行,難道真的要望天打卦嗎?
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6月20日,上年度最後一次Visa 189結果出爐。

毫無懸念,最低獲邀分數續為75分,最後一名獲邀的70分申請者仍舊是2017年12月初遞交EOI,沒有任何進展。

本年度第一…

股王s落難 哀鴻遍野

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港股輪流洗倉,一隻隻股王前仆後繼地落難,所謂「投資界」一片愁雲慘霧。

恒指從高位回調19%,並不足以反映去年的強勢股有幾慘烈。

以最低位計,騰訊累跌33%,已經算是比較具防守性了。其他曾熱炒的行業,稍有風吹草動皆被用作洗倉的藉口。

碧桂園累跌44%,楓葉教育49%,舜宇50%,吉利51%,瑞聲56%,金山軟件58%,金斯瑞62%。癲就癲在以上八隻股票,有五隻是恒指成份股。

半新股股王仲勁,除了閱文「僅跌」一半之外,其餘從高位下調70%是常態。

以上解釋了為何筆者年初急於從電能一役中求成。筆者早已預料2018年是艱苦的一年,但無想過跌的不是短期應受加息影響的REIT,卻是被視為ATM港股。

與此同時,卻有一堆所謂防守股逆加息周期為股市贈興。

從一月尾起計,香港電訊累升7%,恒生銀行11%,中銀飛機租賃13%,領展14%,中電25%。

債市方面,早前中資債瀕現違約,雖然金額與整體債市相比微不足道,但也令債價下跌5%以上。這僅相當於股市一兩天波幅,加上債券不違約始終會回歸100元,再次見證到資產配置的重要性

領展反升,令筆者大失所望,可謂抵死。惟因資金限制了時機,也沒有甚麼好後悔。)

扭一扭個地球儀,到有12小時時差的美國東岸看看。

DJI同樣於一月登頂,一輪恐慌過後,又貿易戰又制裁又土耳其又阿根庭又加息,你不敢想像現在DJI僅距離高位5.5%,用於預示經濟活動的DJUA較11月高位也僅低6%,而Nasdaq更比一月高位高4%。與香港相比,人家的股王真是嚇死你

從一月尾起計,Microsoft +13%, Google +14%, Netflix +21%, Apple +26%, Amazon +31%。

就算因Cambridge Analytica Scandal和業績預警勁跌兩鑊的Facebook,都只累跌4%咁大把。

債市方面,美國高投資評級的公司債在年初經歷了少許震蕩,現在大致上回復穩定了。

以上觀察代表了甚麼呢?

過去幾年港股的升勢集中在少數個別行業,如科技、汽車、教育等,另外少數收息股持續有不俗表現;而美股表面上百花齊放,持續巨大的升幅卻更高度集中在幾隻科技巨無霸和一切無限美麗憧憬而幻想又未破滅的「未知世界股」。

現在熊踪詐現,卻又未見有環球崩盤的跡象,而考慮到美元狂升,等於美股的估值沒有下調過,而強勢股更是歌舞昇平到不得了。

筆者在想,即使熊市、股災…

《出走大洋路》系列 - 努力不敵門檻

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執筆之時,傳來at17成員盧凱彤小姐自殺的消息。雖然我並非她的忠實歌迷,但她的歌聲也曾在我的中學時期日夜縈繞在我的耳邊。她僅比筆者年長一歲,作為中學時代的一個「偶像」,未免太年輕了吧!但正因如此,在許多意識形態乃至普世價值觀上,她與筆者一代人是最為貼近。她的離開不免令人震驚、難受、惋惜,再聽她的歌聲、看她的影片,我甚至被她弄到有點情緒低落。但這是她的選擇,除了她以外,無人有權指指點點,我也衷心希望這對她是一種解脫。

對於那些對生命還未絕望的朋友,不妨想一想她的歌詞:

Why don't you just hug someone...just kiss someone... The best is yet to come.  讓她的歌聲遺愛人間吧。
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Skill Assessment 過關後,下一步當然是「表達興趣」(Expression of Interest, 簡稱EOI) 。

所謂的EOI是一份冗長表格,填妥便會獲得分數,可以開始排隊等待邀請。事緣想申請移民者如天上繁星,當中很多根本是沒有資格,或分數未達要求,若每人打從一開始便要交申請簽證的費用,相信很多人也會馬上放棄;而且要移民日復一日地處理大量無資格移民的文件,也是浪費資源。
因此,EOI雖然只是一份表格,但當中上百項資料或問題,不但擔當了計分的功能,同時也將未有做好前期工作的申請者拒諸門外。例如EOI會問及Skill Assessment結果,如果申請者沒有做Skill Assessment或未有結果便submit EOI,到這一步便要停止,因為EOI雖然不會要求提供證明文件,但會要求輸入文件編號,沒有編號便不能繼續。又如英語水平測試,也是要求申請者輸入測試成績及reference number,道理一樣。
倘若申請者獲得的分數是60或以上(從2018年7月1日起,此要求提升至65),EOI便能成功submit。這是否意味著申請者可以坐定定等邀請?
當然不是。話明有分數,即是申請者已被分高低,筆者submit EOI前移民局發出邀請的分數已提高至70分,換句話說即75分或以上的申請者可以直行直過,而70分的申請者每次只有部分獲邀,65分或以下的根本沒有機會。而筆者偏偏只有70分,不上不…