轉載：高天佑 《深圳樓 vs 香港樓》

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筆者對大灣區並無好感（成日聽都幾煩），但大致上同意作者觀點，如果北上置業的條件改善（如按揭成數、流動性、利率等），投資內地靠近一線的發展區的回報肯定勝過香港，即使 risk-adjusted 亦然。

然而，當頗大部分香港人連香港的物業市場也不想觸碰，甚至對物業「鄙而遠之」，縱有機會又如何？

以下為筆者節錄之重點：

- 基於人口持續流入， CBRE預測深圳未來樓價有可能追近香港。

- 11個城市將有3個不同發展層面：一、香港、澳門、廣州和深圳續當領頭羊；二、東莞和佛山將受惠於外溢效應；三、珠海、中山、江門、肇慶等可受港珠澳大橋、深中通道帶動，實現「產業過江」。

- 人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城，各具特色；人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群，發揮各自戰略作用。至於人口達13億的中國，又豈會撐不起幾個超級城市。

-「北上深」樓價水平絕非按照全國收入平均數，也不是看居民的平均收入，而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。

- 香港本身也是超級城市，在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」，所以「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上，且前者對後者構成推動效應，而非此消彼長。

- 政府有責任照顧「真．香港人」福祉，總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。港府有必要把公營房屋市場和私樓市場完全分割，否則700多萬港人之中佔大多數的普通人，又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓。

全文如下：


http://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/1932125/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%A8%93+vs+%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93

大灣區大灣區大灣區，香港人今年不斷聽到這三隻字，但相關規劃遲遲未公布，難為很多研究機構只能憑空吹水，而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕（CBRE）昨天發表「大灣區研究報告」，預測深圳基於人口持續流入，未來樓價有可能追近香港。實際上，北京、上海、深圳這三大城市，其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待，而香港身為中國另一超級城市，當然亦不例外。因此，近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/外來買家」兩個市場，實在非常必要兼迫切。

有錢人湧入 樓價有望追貼本港

CBRE的報告題為《粵港澳大灣區：中國先驅城市群　未來世界第一灣》，非常之搶眼；惟受限於中央政府尚未公布大灣區整體規劃，現時外界除了確定大灣區涵蓋9+2城市（粵省9市及港澳）之外，對於具體內容（包括城市定位、改革開放政策、產業政策等）暫無法掌握，有興趣研究者也不知從何說起。

正因如此，該研究報告主要着眼於城市本身，認為11個城市將有3個不同發展層面：一、香港、澳門、廣州和深圳繼續擔當區內領頭羊；二、東莞和佛山作為第二梯隊，將受惠於外溢效應；三、珠海、中山、江門、肇慶等珠江口西岸城市，可望受港珠澳大橋、深中通道等大型基建帶動，實現「產業過江」，有利大灣區優化資源配置。

既然定位、政策等方面缺乏「乾貨」，大家唯有繼續講樓價。CBRE指出，隨着大灣區促進資本、人才和資訊流通，衍生增量經濟需求，將會帶動房地產市場發展，而深圳身為人口持續流入的城市，可望率先受惠，預料當地樓價可能「追近香港」。

「北上深」滙聚全國人才資金

實際上，不管有沒有大灣區規劃，「北上深」三大城市基於各自核心優勢，均將持續滙聚全國人才和資金。打個比喻，人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城，各具特色；人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群，發揮各自戰略作用。至於人口達13億的中國，又豈會撐不起幾個超級城市。更甚者，鑑於內地的發展差異和地域不均依然嚴重，「北上深」之虹吸效應比起美國和日本大都會有過之而無不及。

由此看來，我們評估「北上深」樓價水平，一來絕非按照全國收入平均數，甚至也不是看這三大城市居民的平均收入，而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。舉例說，一個生於深圳、畢業自深圳大學的「真．深圳人」，畢業後做程式員，大概僅屬全國平均水準，所以未必買/租得起深圳樓；相反，一個來自新疆的天才程式員獲得騰訊/華為/DJI/比亞迪/華大基因聘任，在深圳租樓甚至長遠買樓落戶就不成問題。

從這角度推算，深圳未來樓價「追近香港」並不令人驚訝。當然，這亦不表示香港樓價會「企喺度等深圳」。畢竟香港本身也是超級城市，在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」，同時醫療和教育也不遜色，只要這些優勢不消失，仍會吸引內地人才和有錢人。所以更加可能的情況，將會是「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上，且前者對後者構成推動效應，而非此消彼長。

分割公私營市場 照顧真港人

換言之，土生土長「真．香港人」現在覺得樓價很貴，但放在全國13億人版圖來看（不管有沒有大灣區），除非「支爆」或「港獨」成真，否則恐怕高處未算高。

政府始終有責任照顧「真．香港人」福祉，總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。因此，正如中原地產老闆施永青本周三在「土地房屋供應大辯論—挑戰與機遇」研討會指出，港府有必要把公營房屋市場（包括居屋、綠置居、首置上車盤等）和私樓市場完全分割，否則700多萬港人之中佔大多數的普通人，又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓（即使後者加上20%辣招稅作為負磅）。特首林鄭月娥6月尾在「娥六招」中提出把公私營房屋比例由六四改為七三，又破天荒地把居屋售價跟市值脫鈎（改為掛鈎申請者負擔能力），可說方向正確；且看特首在10月《施政報告》中，對於開拓土地及進一步分隔公私營市場有何高招。

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