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領展姍姍來遲的收購(傳聞)

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領展宣布賣產後近十個月、收錢超過半年後,今早終於傳出出手買入深圳商場項目,若成事將令領展內地物業組合地理範圍覆蓋至北上深廣四大城市。

被相中的物業是深圳福田「怡景中心城」,與會展中心地鐵站連接,是一個純商場項目,並沒有上蓋商廈。賣家是「怡景集團」,但未知此公司的資金源自何方,只道是一家1994年成立的地產投資公司,在2002年斥資10億元人民幣開發此商場,若2018年以65億元人民幣出售,複合年回報約為12.4%(未計期間租務回報及假設沒有槓桿)。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN280927513&category=property

領展(00823)不時在內地收購商場,消息指,該基金正洽購深圳中心城商場,項目涉及150萬平方呎,涉資達65億元人民幣(約74億港元)。若最終落實,基金於內地四大城市均有投資項目。

市場消息指,領展正以約65億元人民幣,洽購深圳中心城(Central Walk)商場。物業位於深圳市中心福田區,與深圳地鐵會展中心站連接。商場樓高6層,總樓面約150萬平方呎,租戶包括有Zara旗艦店、戲院等。

領展日前公布,其管理人領展資產管理公司董事會,擬就資產組合進行評估,評估可能涉及潛在的資產出售或收購,並以匯豐銀行作為財務顧問,以及戴德梁行作為房地產顧問。市場人士預計,領展是次除購入新項目同時,亦正部署出售香港商場。

回看當天筆者對領展賣產的分析,可說不太準確,甚至不能正確地估算管理層的想法。又或者,世界變得太快、太多,王生出身投行,對配合物業投資的金融狀況比筆者實在要敏銳太多了!

不用說太多,一起來回帶鞭屍吧:

1. 減債

預測:不會減債
結果:沒有減債

2. 回購

預測:不值得在3.4%的股息率下回購,機會不大
結果:累計斥資40億元作回購,Forward yield c. 3.35-3.75%

3. 購買本地商業項目

預測:物色一至兩個九龍區項目作翻新
結果:暫時沒有發生

4. 購買內地商業項目

預測:物色一個內地項目
結果:傳聞將買入74億元的深圳項目

5. 買商業地

預測:買入九龍商業土地
結果:暫未有適合土地供應

換言之,截止目前為止只有兩個選項命中,十分失敗。

其實,如果讀者一直有留意領展的消息和股東大會,也可發現一些端倪。以投資內地…

《出走大洋路》系列 - 賴皮

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香港人有甚麼劣根性?

別的不說,單是「賴皮」和「投訴」兩種行為已經入骨到變成一種文化。

作為一個土生土長的香港人,筆者在這兩方面當然有一定的「修養」。

每個人都有過去,但願這是我最後一次這樣做,他朝就不要帶著這兩喼劣根性上飛機了。

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筆者翻閱當初收到的 Pre-invitation email,上面寫著一句:

Once a payment has been made you will receive a confirmation email.

日前筆者上載文件完畢後,曾經接入過繳費頁,連信用卡資料都打好了,只是最後在授權頁沒有再進一步,當然也沒有收到確認電郵。從常人角度出發,繳費後等信用卡月結單來確認,雖然聽起來有點落後,但這也不算是一個不能接受/難以置信的行為吧?所以我決定從這一點出發。

筆者向發出 Pre-invitation 給我的 BSMQ 員工寫了一個非常簡短的電郵,內容大概是:

「我早前收到你們的邀請,並在十四天內上載了文件,但是我沒有注意到有關繳費的確認電郵。最近收到的信用卡賬單也沒有相關的款項,因此我懷疑我的繳費失敗了。」

然後筆者禮貌地詢問能否再嘗試繳費,以便繼續申請 Visa 190 (QLD)。

筆者從來沒有成功繳費的跡象,這電郵根本是夾硬來,只是希望 BSMQ 原諒筆者「一時不小心」沒有注意確認電郵。事已至此,也沒有其他辦法,只希望 BSMQ 網開一面吧。

一整天過去,沒有收到回覆,甚至連循例的 auto-reply 或 standard wordings/timeline 也沒有。

筆者又變得異常焦急,心癢難耐有如熱煱上的螞蟻......不,應該是有如被千千萬萬隻薩拉熱窩上的螞蟻咬著,痕不欲生,實在不得不找點事來做,以慰解心靈的空虛。

為了盡量讓自己變得更有建設性,筆者再三細閱該 Pre-invitation 電郵,又反覆遍尋 BSMQ 的網站,希望找出一絲細微的漏洞,以便耍手段賴皮。

皇天不負有心人,筆者最終發現了一個驚天大秘密.....

秘密就在電郵的字眼上:


留意兩個紅圈,原來只有上載文件有十四天期限,有關繳費卻只是寫「...當你上載所有文件後,必需繳費才能完成申請...」,但卻沒有清晰指明繳費期限。

這雖然充滿「捉字蛩」的意味,但難得找到一個位下台階,於是筆者馬上再寫了一封電郵:

I hav…

在不晴朗的一天出發

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(攝於蘇格蘭,2017年9月)
面對超強颱風山竹的肆虐,相信剛過去的周末大部分讀者都留在家中,被迫親眼目睹災難片的情節。

不知算幸運還是不幸,近30年香港受颶風正面吹襲的經歷很少,筆者出生以來僅四度遇上十號風球,第一次遇上約克已是二十世紀的事(19年前同一天),剛升中的我記憶已變得模糊;隨後的維辛迪(2012)、天鴿(2017)都不過爾爾,前者的突然增強是一大驚喜,並提前經歷到十幾年一遇的十號波,後者對澳門破壞力較大,筆者居住的區份並未能感受到颶風的威力,連陣風也僅達烈風或暴風級別。

風暴回顧

但是今次山竹卻差得遠,雖然路徑不如一星期前預期能避開呂宋島,也因此風力減弱約30%,但是最後仍以強颱風級別、接近吹到正的距離在最當風的西風方掠過香港。筆者在家中首次感受到颶風級別的十分鐘平均風速,陣風更難得地達140km/h(不要和高地和離岸相比),橫風橫雨持續四至五小時。下午風力減弱後,筆者到樓下視察一下,雖然只有少量天花被吹落,但平台花園不少樹木倒塌了,後山更是全面崩潰、滿目瘡痍,令人心痛不已。

山竹吹襲期間,全港八個測風站中,有多達五個十分鐘平均風速錄得暴風至颶風級別,而對上兩次十號風球僅得兩個測風站達到暴風級別,可見同為十號風球,山竹更為實至名歸。然而,山竹仍未能與早年的超級颱風溫黛、愛倫相提並論,後兩者風力更強、且更正面地吹襲香港,實在很難想像當年較為落後的香港是如何善後。

縱然風力如此強勁,幸運地筆者的家並未受影響,只是在橫風橫雨期間冷氣機滴水,以及有少量水點吹入從露台底的縫隙吹入,希望大家也是安然度過。

投資回顧

最近完成了五宗筆者自己的按揭申請,成功加按不少資金及賺得大量現金回贈。由於首階段轉按已完成,適逢香港股市回調,部分目標已進入射程範圍,雖然市況仍然非常不明朗,但感覺上現時較三、四個月前更適合進場

筆者目前狀態由「全面防守」轉成「消極進攻」,部分按揭回籠的資金已投放在流動資產上,包括美元債券、香港REIT、新加坡REIT和少量港股,而債券的可接受年期亦略為加長至3.5年(但仍以兩年內到期為主)。

餘下兩個物業要等待明年年初,罰息期完結時才能轉按,希望到時仍能維持高估價

樓市方面,明顯進入調整階段。畢竟都連升了28個月,筆者六月初對淡友投降已感到「周身唔聚財」,不過貫徹「樓市不宜預測」的宗旨,需要或想要買樓的,趁調整自己執生

根據過往經驗,確認樓價見頂…

《出走大洋路》系列 - 過度自信 猶如賭博

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想到「Queensland 刻意搶客」這個陰謀論,筆者開始對 Visa 190 (QLD) 感到卻步...

畢竟 Visa 190 諸多制肘,除了首兩年必須住在 Queensland,亦有可能被要求不准住在 City Centre 附近。此外,移民局亦有調查機制,並非單靠 honest system,若未能出示長期居住在 Queensland 的證明,則有可能被取消 Visa 及即時遣返,甚至可能被終生剝奪居住在澳洲的權利。

假如成功透過 Visa 190 (QLD) 移民澳洲,雖然筆者必定會遵守承諾最少在 Queensland 居住兩年,然而要保留「居住證明」這件事本身就有相當的難度。根據網友的分享,超市的收據、Medicare 登記地、住址證明等皆有人推薦作「居住證明」,但也不是絕對可信,移民局亦可能要求出示更多證明。

文件早於期限屆滿前十天已經備妥並上載,Visa 190 (QLD) 萬事俱備,只欠交錢...

然而筆者卻因上述的陰謀論,遲遲未能狠下決定...

到了期限屆滿前一天,即7月18日晚上,筆者再跟太太討論,決定是否去馬。

筆者認為根據移民局的往績,將邀請配額舞上舞落的可能性甚低。而顧問公司的數據則顯示,筆者在下一輪 Visa 189 獲邀的機會接近100%。

太太則屬意去馬,她覺得即使之後收到 Visa 189 邀請,大不了就是損失 AU$200。簡單來說,她認為移民的事已經因早前不止一次的決策失誤(例如2017年底的「配額贖回潮」拖了很久,既然沒有絕對把握就不該放棄眼前的機會,當買個保險也好。

思前想後,筆者最後做了一個非常愚蠢的決定...

...

...

...

那就是 跟.女.人.對.著.幹!

大家都是成年人,我應該明白這樣做通常沒甚麼好下場,而且對象還要是一個如此聰明的女人。

那一夜,我沒有交錢。我省下AU$200,換來一星期的盼望,同時也換來一天比一天緊張的心情。

好不容易終於捱到7月24日,按照傳統 Visa 189 邀請電郵會在香港晚上十時開始陸續發出。

但是在這夜,甚麼事也沒有發生。

沒有電郵,官方網頁也沒有任何宣布。

網上論壇也沒有人宣稱收到邀請。WhatsApp 群組亦然。

回家的路上,我倆也沒有交流。很有「山雨欲來」的意境。

登入 IMMI 一看,原來在十時零一分移民局悄悄出了一道「消息」:

SkillSelect invita…

《出走大洋路》系列 - 配額重新放寬

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上回提到,筆者申請 Visa 190 (QLD) EOI 後極速獲 Queensland Pre-invite,十四天內要準備好所需文件,另外需要邀付 AU$200 的額外申請費用。至於最麻煩的 Commitment Statement,原來官方網站也有簡單建議如何撰寫

1. Before writing your statement, be sure to research the following:

Towns and regions in Queensland to settle in, including:
 - Employment, Climate, Health/medical services, Study/schooling options, Lifestyle, Facilities, Cost of living, and other relevant information to your circumstances.

2. We want to see a statement, in your own words, which outlines your personal reasons for wanting to migrate to a chosen region and continue to live in Queensland, including:
- Why Queensland?
- Your preferred town/ region (including a postcode) and why?
- Any other personal circumstances which are relevant to your application, such as future plans, employment, family, friends and home country situation.
- As a guide, try to keep your statement to less than two pages. Please remember there is no set template on writing a commitment statement.

3. We do not want to see:
- …

《出走大洋路》系列 - 吉兆成真

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不知從何時起,「心跳加速、手心冒汗」成了筆者的喜脈......

丫唔係,應該是「吉兆」才對。

(懶係)科學一點說,其實人遇到突遇其來的改變,不管是危險還是機遇,「心跳加速、手心冒汗」是很正常的事;對筆者來說,遇上突發事件正是最佳的突破點,就好像職場上位的人,往往都是「救火能手」一樣。

筆者一向反應和做事都較常人迅速(即係衝動),當出現此「吉兆」時,立即進入戒備狀態,移民群組的人很好,連 Occupation List 條 hyperlink 都 send 埋出來,令我攤在床上已經可以秒速 check 到是否合資格。

一邊 Loading,筆者一邊冷汗直冒,看著那張三百幾個職業的清單,一直掃到底......冇ge......

再 match 返個 Occupation code 直接搵......真係無喎......點解ge? 點解ge?點解ge? ...


正當筆者準備再陷入萬念俱灰之際......

哦......原來有兩張 Lists...XDDDD

原來第一張有三百幾個職業只係容許本身已在 Queensland 工作的申請者,第二張只有百幾個職業就只容許海外申請者。筆者的職業在第二張清單上,正。

甫確認具資格申請,筆者15秒內已經起床(快過返工60倍)兼衝出客廳(要放棄涼浸浸的冷氣房,超痛苦)開 laptop 去 IMMI 申請 EOI。

在炎熱仲夏的中午,「手心冒汗」很快發展成「四肢冒汗」,面對著這張長達十七頁的申請表,筆者當然不會蠢到逐項填上-既然已經交過三次EOI,Copy and paste 是常識吧。但是面對著出名緩慢的澳洲伺服器(越洋的基礎建設問題),即使全程 Copy and paste 也非常花時間。

等待著每一次 loading 頁面時,筆者冷汗直冒,心裡很希望 load 快點但屢屢事與願違。好不容易終於捱到了最後兩頁,不斷答 yes yes yes 完又 No no no,精神快要崩潰了。

無他,移民申請實乃爭分奪秒之事,筆者身處香港已經輸了兩小時給身處澳洲的競爭者,若不能爭取在首天交表,恐怕在輪候隊伍中會落後兩、三個月。筆者必需盡量爭取做到第一批申請者。

結果筆者在十二時半左右遞交EOI,即澳洲時間下午二時半,這算早還是晏?

Anyway,可以做的已經做了,好好享受餘下半天假期吧。

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翌日…