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風沙中想起你 哀傷多麼赤裸

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下半年了 ,再來回顧。

政經風波、市況回顧

筆者在五月從澳洲回港時,股市因貿易戰陷入低潮,並於六月初見底。戰火重燃期間,特朗普言行並不一致,即使有實際行動也是雷聲大雨點小,或以虛張聲勢為主,結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後,相對市況會趨向穩定並慢慢向上。

樓市方面,在貿戰陰霾漸散之際,銀行已急不及待調升估價,而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後,翌日已出現大量破頂成交,並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。相信大部分選擇留下的香港人,還是會認真面對個人居住需求。

這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。

修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪,但無論是藍是黃、是撐是反,相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲。筆者不欲評論政治事件,但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安,在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機,應該如何自處?

如在往昔,筆者必定全面停止股市操作,以免因情感失控而胡亂作出買賣。儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。

心腦交戰、認真分析

也許因筆者老了,在今次政治風波期間,筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前,筆者僅小幅增持;但剛剛回看交易紀錄,筆者自六四翌日起多次增持股票,大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。

現在回想,當時筆者心中一直在淌淚,也想過要不要減低投資香港的比例,或增持投資新加坡市場,甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。

在冷靜下來後,衡量各種因素,此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎?以樓價為例,筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導(不管是舊香港人還是新香港人),高樓價並非由外來投資者(包括內地)造成。有關樓市的看法,請參看舊文《在懷疑中前進》和《佢想跌到幾時 你想估到幾時》。更何況修例根本未能通過?

在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際,談減持物業資產,是否過於輕率?

至於減持香港資產、增持新加坡資產,筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高(過去一直在60-70%,近一年來因持續增持香港資產才下降至40%),加上近期價格已上升不少,既然風眼在香港,為何不反其道而行,增持香港資產?

對於這兩條問題,在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有人因此事喪生後,仍然堅持不多退一步後,答案變得更顯而易見。(見《迷霧裡繾綣》)。

投…

明辨是非 - 曾蔭權終極上訴得直

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《出走大洋路》系列 - 價值觀與教育 (link)

2012年初,當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際,特首被方向報爆出疑似貪污醜聞,從此負上「貪曾」醜名,更一度淪為階下囚。

明眼人也知道這是一場政治檢控,因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。

筆者素來對經濟金融較敏感,而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大,亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力,歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄,我感到惋惜,只能尊重法治精神。但法治淪為政治檢控的武器,令人不寒而慄。

真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變,作了一百八十度逆轉。

功過相抵,雖不能免牢獄之災,但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。

可惜,這只是我的妄想。


這件事,性質上是政治事件,但實際上令筆者唏噓的是價值觀。

讀者還記得筆者寫過這段字嗎?

字裡行間看似平淡,其實我當時仍然滿腔怒火。

今天,大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。

曾蔭權終極上訴得直 (link)

因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權,上月中在終審法院提出終極上訴,要求推翻其定罪,案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢,故他不一定要親身到終院領取判決。

終院最終裁定他上訴得直,並撤銷其定罪及判刑,亦不作任何重審命令。現年74歲的曾蔭權,被控於2010至2012年期間,在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時,無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成,判監20個月。他其後向上訴庭上訴,上訴庭在定罪方面維持原判,但在刑期方面,則改為監禁12個月。

雖然曾蔭權早前已服完所有刑期,但他仍就定罪提出終審上訴。控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益,是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指,曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報,因此應判他無罪。但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解,故應維持其定罪。

終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後,終於今日頒下判決。

筆者是刻意引用方向報的報導,因為七年多前,就是這群不辨是非之人,將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔,推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。

願你我即使選擇沉默,也要保持明辨是非的能力。
若你選擇放棄擇善固執,請接受有一天自己將會變成他們。

迷霧裡繾綣

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不談政治?
政治終有一天會找上門。
人說「撕裂2.0」實現了,筆者覺得好笑,政府和人民撕裂、警民關係惡化,這兩點確是事實,但也不是甚麼新鮮事,根本不值一哂。最好笑的是似乎建制派與政府關係出現大裂痕。
一次修訂,竟令建制、泛民、本土派的利益連成一線,林鄭說 We Connect,真的做到了。
我們的特首甚至還 Connect 了台灣選舉,助攻助到打假波咁,真是_出國際。
大姐,曲線要講明,一早講明就不用犧牲那麽多。人命啊!
可幸的是,經濟上的犧牲只是暫時性。
迷霧很大、很濃、很刺鼻、很難受。
但從某些層面看,這件事已經告一段落。
在前瞻性主導的市場,迷霧裡,可能是,最,適合,繾綣纏綿的時機。
P.S.: 謝謝鄺仔。

Permanent =/= Forever - 「永久」居住簽證的真諦

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最近移民簽證獲批的文章出街後,筆者在 Blog 內外都收到了不少祝福,在此再一次表達對各位的衷心感謝。無論大家的理念是否相同、價值觀是否一致,作為同在香港生活二、三十載,或天天在說廣東話的有緣人,能互相支持、和而不同,在今天撕裂不堪的社會已是難能可貴!

在筆者收到祝福的同時,也有讀者問及有關移民的事宜,當中不少可以分享一下,希望幫到後來者。

先旨聲明,筆者一直以來只研究了自己有興趣的簽證,其中較為熟悉的只有技術移民的 PR Visa (i.e. Visa 189/190),其他的都是一知半解,搭兩句咀還可以,詳情真係要自己做功課研究清楚,千萬千萬千萬不要靠哂移民顧問/Agent (我認識的移民顧問對個別簽證也是一知半解),否則注定蝕底!

今天想講一講 PR Visa。

PR Visa 即 Permanent Resident Visa,是出入澳洲最自由的簽證之一,其地位僅次於澳洲公民 (Australian Citizen),除了少部分福利/權利有初始等候期、沒有選舉權與被選舉權(同時也有投票的義務)、沒有申請公職和參軍權利等等外,其國內地位與澳洲公民幾乎一樣。問題來了,如果 PR Visa 已經是永久,那麽又何必多花氣力去獲取澳洲籍/澳洲護照?

原來 PR Visa 並非永久(下文再詳述)!甚麼,永久居住簽證並非永久?

關鍵在於 Permanent 這一個字(以及筆者英文太屎)

Permanent,一般會被譯作「永久」,即是 For ever 的意思。但翻查劍橋字典,Permanent 除了解作 For ever 外,亦可解作 lasting for a long time;牛津字典亦解作 intended to exist or function for a long, indefinite period without regard to unforeseeable conditions: a permanent employee 或者 long-lasting。

換句話說,PR Visa 其實是一個 Conditionally For ever Resident Visa,如果要翻譯成中文,「長期居住簽證」比「永久居住簽證」更切合簽證本義。

廢話說完,究竟澳洲的 PR 和 PR Visa 有甚麼 condition?

首先(好長氣,但一定要講),PR 和 …

《出走大洋路》系列 - 皇天不負有心人

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上回提到筆者申請的 Visa 190 的申請等候時間一再增加,75分位數等候時間由6個月變成8個月,90分位數更由8個月變成11個月,幸好其後認識到一班志同道合之士,並相約在筆者獲邀申請後七個月零一天相見,漫長的等待才變得好過一點。

在這班志同道合的網友當中,有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組,A指他從小已在澳洲長大,只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作,並在香港結婚生子。

照道理,具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香,不但社會地位較高,收入除了未必及得上生意人外,也算是半個人上人吧!擁有如此優厚的條件,為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢?

原來A的太太並非澳洲人,早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲;而他的事業雖然全在香港,大部分房地產投資卻在澳洲的大城市,流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此,他既有需要吸收移民簽證的資訊,同時卻對澳洲熟悉不過,尤其是房地產方面。最重要的是,他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀,並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。

詳細內容涉及個人私隱,不便分享,但大致上他認同香港只是方便搵錢的世界,要生活終需回歸澳洲懷抱。

這種想法,不禁令筆者回想自己的初心:當初我不就因為「價值觀」三個字,決心行動離開香港麽?想到這點,筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了,且似乎比當初燃燒得更旺盛!

見面前的每一天,大家都非常雀躍地在群組內討論,好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人,更是房地產投資和稅務專家,他不斷無私地分享和回答網友的問題,其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌!

在群組中,他已經成為最接近神的男人了,大家都急不及待想一睹他的風采。

轉眼間已到了見面前一天,即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五,TGIF!!!!!

八時許,一切如常,鬧鐘還未響起筆者已經自動起床,已成習慣。一起床便打開電話螢幕,當然也習慣,相信大家也一樣。

不計算垃圾電郵,筆者每天都會收到幾十個電郵,包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵,然後是 Interactive Brokers 的,還有 Facebook 專頁的資訊...這些大部分都被我秒殺掉。

接…

順流自high 不如逆境自強

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在各位看到這篇文章之時,如無意外(啋!)筆者已經成功著陸,短暫回歸香港懷抱,既漫長(以旅行角度看)又短促(以移居角度看)的「登澳之旅」終於結束。關於登澳之旅的經歷和過程,筆者先賣個關子,待寫好《出走大洋路》餘下的篇幅再跟大家分享。

2019年一轉眼已過了四個多月,本 Blog 自去年年尾「收爐 (2018)」一文後,已甚少談及自己的投資組合情況,甚至連市況也少有提到。主要原因當然是今年以來波動甚少,各種資產價格大幅反彈或破頂,在此情況下根本無需作策略調整,只需好好享受早前播種的萌芽,以及作些小修小補便可。另一主要原因是自二月底起小弟一直工、公司、私三忙,前文《害怕悔恨,是誰的錯?》已然交代。

然而,在「登澳之旅」期間得知趁特朗普再發癲令大市急速回調,實在值得在此「疑似十字路口」面前,更新一下筆者投資現況,順道檢視有沒有必要就上述事件調整投資策略。

市況回顧

去年小股災後,物業市場二手交投接近冰封,不論物業價格,跌幅均達100萬以上。惟此跌市之短促及其後反彈之急勁程度,實在遠超筆者之想像。在筆者印象中,如不談遠古之急跌市(如六四事件、亞洲金融風暴第二、三波、沙士事件等),就只有2008年底的金融海嘯堪比。

當年2008年9月雷曼爆破前開始暴跌,到12月底港島樓已經見底,新界樓最遲開始跌,亦在翌年首季見底,跌幅約15-25%(當年重災區是港島中/大價樓和一手樓)。2009年環球放水之程度及樓宇供應不足(注意不是土地供應)程度並不比今天低,但亦花了近一年才回升至2008年3月之頂峰。

2018年之所謂股災與2008年的股災當然是九牛一毛,但累升最多的細價樓樓價回調之急卻可比當年,至於反彈之勁則更誇張,見底至今僅四個月,大部分地區已收復失地或已破舊頂,當中包括部分既落後又跌得勁的細價樓。經過這一浪,除非有極必要的自住理由,否則筆者已不敢提供任何入市或不入市的意見了。

今年以來 REITs 和類似性質的收息金融資產也是有升無跌,領展已經令筆者欲哭無淚,幸好其他持貨表現也不俗。公司債券方面,由於持貨波動甚低,沒有引起筆者的注意。至於股市,大家比我更熟悉,恭喜大家盤滿砵滿(尤其是重注美國科技股的 Blog 友們)。

投資組合及操作

截至5月10日為止(物業估價更新截至4月底),本年淨資產(NAV)較去年底上升18.8%,當中7.8%來自投資收入 (Dividend, Coupon…

害怕悔恨,是誰的錯?

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看畢此片數天,久久未能放下,不得不在千忙之中抽出十五分鐘抒發一下。
被社會邊緣化的人,是「淪落人」;同是天涯淪落人,也是「淪落人」。
活在毫無希望中的人,They are still human;踏出一步施予小恩,You are still human
真是好名。
常言道,勿因善小而不為。一般而言,不難做到,但一旦牽涉金錢與感情,就變得複雜無比。那怕只是舉手之勞,亦不為之。
在這個爾虞我詐的社會,騙子太多,我們的防衞機制已經不容許我們心軟。稍一不慎墮進騙局,面子事小,心理陰影面積事大。
「悔恨」二字,是一個我們腦袋設法避免的結局。

每一天,我們用盡各種方法去避免悔恨、避免自己蝕章。但我們有無想過,我們為此放棄了幾多個幫助他人的機會?當中只要有一個改變他人一生的機會,若錯過了,又何嘗不是「悔恨」?不過你不知道罷了。

人生不過匆匆數十載,若事事算計,真係枉了此生。

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還有不到兩小時筆者便要上機了。

恭喜你,你估中了,目的地正是澳洲,My Next Home。第一次以澳洲永久居民身份降落澳洲國土上,真有點感觸。這趟旅程較長,到五月中才回港。

本來我打算在出發前寫好整輯《出走大洋路》,可是最近兩個月實在太忙,不但上班忙、按揭轉介業務忙,連下班時間也全貢獻給移民事宜了。一天24小時實在不夠用,上星期很努力地擠了兩篇文章出來,然後,就沒有然後。

簡單交代一下,日後再寫詳盡點:

移民澳洲的簽證申請日前已經批出,是次澳洲之旅乃臨時成行,本來只為睇樓、到訪 Brisbane 每個小區感受一下,但到簽證批出後,筆者馬上投入按揭申請,由於澳洲銀行沒有香港的信貸報告,它們要求的文件與香港大不相同,令筆者花了比想像中更長的時間才獲得預先批核。

上上星期五批出按揭後,又馬上全心全意投入睇樓(當然是在網上/Apps看),幾乎每天晚上也「被睇樓」。現在已經 sort out 了一些目標,由於財務上已準備好,若看中的話,這個 Trip 不但變成 First Land 之旅,更變成 First Home 之旅!

祝我好運!

《出走大洋路》系列 - 有緣立即能相會

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上回提到,「良民證」申請已辦妥,越洋過海的一紙文件要待多久在到達澳洲,實在無從稽考,不如就不理它吧。

打從完成「良民證」申請後兩星期起,太太每天也跟我報告網上各大渠道其他人的進度,還,又很關注 IMMI Account 內有沒有 Update 云云。其實依筆者觀察,除了健康核查沒有收到電郵外(因當時其沒有迫切性),其餘進度更新都是靠電郵得悉,從未試過靠登入第一時間獲得更新資訊。

過了一個月後,惡夢開始降臨。事緣技術移民的永居簽證主要有兩條路,即 Visa 189 和 Visa 190。當筆者遞交簽證申請時(即去年八月),兩條路的預期等待時間分別如下:

Visa 189: 75分位數9個月,90分位數11個月 (後來增至14個月)
Visa 190: 75分位數6個月,90分位數8個月
即 Visa 189 有75%申請者等待時間少於9個月,有90%申請者等待時間少於11個月;而 Visa 190 有75%申請者等待時間少於6個月,有90%申請者等待時間少於8個月。
籠統地說,即 Visa 190 的申請者應該預期比 Visa 189 的申請者快3個月獲得簽證。

然而,後來兩條路的預期等待時間起了翻天覆地的變化,到今年年初上述兩組數字幾乎對掉了。然後,網上開始出現大量批出 Visa 189 的資訊......

筆者雖然覺得無奈,但既然遞交簽證申請後「只是」等了五個月,未獲簽證實屬正常情況,無需過慮,其他資訊就當是「移民市場的噪音」吧!但太太則十分不忿,覺得被移民局的數據欺騙了感情。

那段日子,我們不停嘗試游說自己,不要理人家的簽證申請,Visa 189 和我們根本是兩條隊,可能移民局喜歡今個月只處理 Visa 189,下個月只處理 190,出現進度互相追趕的情況實在不足為奇。只要最終在6-8個月內獲得簽證,就已算是符合當初的預期,實在無需為一些尚未發生、也不一定會發生的事情影響自己心情。

於是我們便只聚焦在 Visa 190 的資訊上。接下來的一個多月,我們在網上陸續看到有些人得到移民局第二次真人接觸(可能需要再補交文件),有些沒有接觸過便直接獲批簽證(香港人是不可能的),而我們卻沒有任何進度。IMMI Account 內的進度仍然停留在 Initial Assessment 階段......

「良民證」申請辦妥後約兩個月,由於澳洲大選臨近(今年五月),政府開始規…

《出走大洋路》系列 - 無犯罪紀錄證明書

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不知不覺間,《出走大洋路》系列已寫到第二十篇文章了。

上一篇《未雨綢繆》寫於十二月,可能不少讀者已經忘記筆者要移民了。其實當時申請已進入大直路,筆者可以做的事情差不多全部做妥,剩下的只是漫長的等待,所以也沒有甚麼好寫。

這其實跟投資也差不多,大部分時間都是等、等、等。
健康核查完成後不久,筆者已經失去了每天登入 IMMI 戶口查看移民申請狀態的熱情,反正有甚麼改變,系統也會發出自動電郵提示,每天登入一次也不見得會比電郵更快獲得資訊。
終於等了三個多月,就在彼岸進入假期狀態前,筆者收到了澳洲移民局的第一次真人電郵接觸(之前搞付款的事宜是 Queensland 政府的接觸,並非移民局的職員)。
移民局的要求異常簡單,第一是要求筆者和太太申請「無犯罪紀錄證明書」(俗稱「良民證」),第二是要求證明太太的語言能力達標。
第一點非常簡單,只需手持移民局發出的信件和申請護照,預先從網上或打電話到香港警務處預約時間並填妥表格,並在指定時間到訪警察總部「打指模」和付款便完成,每項申請盛惠港幣$225,驟眼看似乎很便宜,但其實在過去幾年已經多次加價,加幅累積近倍了。
雖然申請「無犯罪紀錄證明書」很簡單,但還是有一個出事的機會。根據筆者與其他移民戰友的接觸,移民局提供信件並不一致,即使是同一個簽證、相同的時間也好,不同的職員也會用不同的 Template 出信給申請者,有時候信件上會出現錯誤的資料、甚至是錯誤的申請人資料(包括護照號碼和名字!)
還記得申請「無犯罪紀錄證明書」當天,完成所有程序後,負責的警員再三問我是否確定寄往信上的地址,當時我感到十分錯愕,因為我一直以來也主觀認為移民局應該對所有申請者發出一個 Centralized 的地址,人人也是寄往該處,然後由移民局分派給每一個職員,云云。又想到警務處天天處理這些申請,應該清楚知道哪一個地址才對......
然而當時筆者找了很久也未能找到另一個地址,便惟有寄往信上惟一的地址,但這個問號已深印在腦海中,有待查解。
後來筆者再往網上論壇和 WhatsApp Group 嘗試找出答案,方才發現原來這是幾乎每一個申請者都會遇到的問題!原來移民局發出的信件除了沒有固定 Template 外,連地址也極不一致。有些信件根本沒有提供地址,申請人不知應寄往何處;又或者提供了錯誤的地址,令「無犯罪紀錄證明書」抵達澳洲後,還要再經人手轉寄往處理該申…

財自雜炊分享

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係網上睇到條片,集合投資、財自、年輕退休、Digital Nomads等concept 於一身,可以一看。
同所有人發跡的故事一樣,全片最難明係佢點樣用三年儲到嗰50萬美元(我唔知美加programmer係咪一畢業就好值錢,香港就一定唔係),但其他分享都值得細味。
於我而言,全片重點如下:



Here you go:

港燈與電能

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港燈電力投資前天公布全年業績,一如某些股評人所料,未來減兩成派息實在是慘不忍睹。派息減兩成即每年只派$0.32,以現價 ($7.64) 計算,股息率不足4.2%。一間完全沒有增長前景的公司,不值得擁有這個股息率。倘市場繼續向穩定派息股靠攏,那麼港燈的價格還可維持,惟一旦利率預期有變,前景遜色的收息股必然首當其衝。

市場上有如此多選擇,筆者不會考慮投資港燈。

電能的業績昨天新鮮滾熱辣出爐,誠然筆者對電能已不抱有期望(見《再見電能》),但基於感情原因,仍有興趣一窺其現況。

筆者原以為,電能的前景比港燈好不了多少,因為來自港燈的貢獻不大而且倒退中,英國業務受脫歐問題纏擾、澳洲業務又受當地經濟困擾,加上強美元匯率問題,實難下嚥。

(註:英國業務佔了電能半壁江山,其次為澳洲業務,港燈只佔第三。)

出了業績,第一時間當然是看派息, Rule of Thumb 話你知派息最能反映管理層誠實的一面。一如所料,中期、末期和全年派息都是沒有增長,全年派$2.80,現價股息率為5.1%。Fair enough,起碼不是倒退吧。

再看管理層展望,一提港燈立即戴頭盔,強調減派20%絕對是可以預期的事。事實上,港燈純利只佔電能13%,2018年為10億(港元,下同),即使減派20%,也不過是2億,即港燈只會令電能來年純利倒退2.6%。

筆者再次強調,港燈只是電能一小部分,主菜是英國和澳洲業務。

看看分部資料,咦,英國業務純利增長7%,比上半年更好(+6%)。

澳洲業務則認真麻麻,表面上全年增長5%,但計及上半年增長33%,換言之下半年明顯倒退!究其原因,上半年的增長來自 inorganic growth (2017年5月收購 CK William,即係DUET),下半年才見真章。看來澳洲的經濟比想像中更差,又或者是因氣候異常的影響。澳洲的熱浪由去年底一直持續至今年一月,不知是否因「熱到停電」而受影響(理論上熱浪會增加能源消耗啊)。

看上去,起碼英國業務在雙重夾擊下還有增長,整體似乎還不算太差吧?

少年,你太年輕了。看看全面收益表吧!

去年澳元下跌超過10%,英鎊也跌了超過5%,令全年尚未進入損益表的匯兌差額高達36億,當中18億成功對沖掉(已扣除沖成本),即還有18億有機會在未來進入損益表。

不過匯率升跌乃平常事,也許現在已經在最低潮,還是聚焦在業務上較實際。總括來說,筆者認為電能仍未跌至…

慢工出細貨

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看了上篇文章,讀者也許很失望。

又是講大道理,又唔講點算好。

筆者從來覺得說大道理是授人以漁,總比送幾條魚好吧!況且魚又不一定好吃...不管如何,這次平衡一下吧。

續上篇,有甚麼可買?

筆者認為,相比上述的流動資產迅速的反應,物業慢了幾拍,反而更值得考慮。

細心一想,恒指表面上未收復失地,但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外,基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位,甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。

香港物業呢?以住宅物業為例,個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈,但至今距離高位,仍有 >10% 差距。中價樓方面,跌幅較少,同時因購買力不及上車需求般強勁,反彈也較慢。至於大價樓,基本上無跌過,暫時也未見明顯升勢。

惟不論銀碼,偶現零星造價突破屋苑歷史高位,而且有越來越常見的趨勢。

這表示是次跌市見底(不論是否短暫),物業市場反應雖快,卻仍遠遠不及金融市場,錯價現象隨處可見。加上早已講到口臭的基本因素,趨勢恐已無法逆轉。

近兩星期,筆者接地產代理的電話接到手軟,明明放盤價比市價高 25%,試價潮仍然未停過。然而,未接來電竟比已接來電更多。

有需要者,趁報復性的購買力還未出現,出手吧。

另外,部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%,金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。

基本因素有改變嗎?沒有,大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業.....

這只是冰山一角,我深信讀者們比筆者知道的更多。

將同樣的道理放在其他物業上,加以分析,有目標便行動吧!

淨現金的陷阱

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昨晚有米朋友請食飯,在豪宅會所宴會廳筵開兩席。筆者有幸坐在主人家旁,席間討論範圍從經濟、投資、按揭、時事、政策、到移民、生活取捨等,甚至涉獵到貧富懸殊等社會議題,聽各路高手風花雪月、無所不談,實在好不暢快。

由於討論內容牽涉到極大量私隱,大多不便分享。但一個老掉牙的問題卻除外:

「現在股票升了、REIT 升了、債券也升了,有些資金閒置還可以買甚麼?」席上一位女士問筆者,臉上帶點懊惱的神情。

筆者想了一會,實在不敢輕易回答這個「點答都死」的問題。這絕非筆者吝惜分享,而是無論如何回答,雖說投資之事由自己負責,但一言一語也有可能左右別人的決定,絕不能輕率應對。

但即使不欲回答,也不能總是答些模棱兩可的廢話吧?因此,還是要想想如何回答。

言歸正傳,市況如她所說,股票升了、REIT 升了、債券也升了,還能買甚麼?

股票,實非筆者強項,也不是席上一眾友好的投資重心,可以從略。

REIT,眾所周知在一月狂歡,最美一幕不知是否還未閉幕。不啻香港,就連新加坡、美國等地,REIT 也是升個不停,堪稱是一場環球盛宴。

債券,投資級別債券無肉食,亞洲高息債在10月尾至11月初已隨股市見底,美國高息債和其他定息證券的恐怖派對,也在「最不平安的平安夜」過後如夜幕低垂,絕大部分已經收復失地,甚至升凸。

係喎,還能買甚麼?

讀者們,嘗試突破問題本身。看看本文主題。

問題不是「可以買甚麼」,問題是「為何存在此問題」!

很玄?非也。

筆者認為,這是一個淨現金投資者(完全不使用槓桿者)面對的典型問題

舉例說,A君有 $100,就在適當的時機投資了價值 $100 的流動資產。

某一天,A君得到了 $20 額外資金。為免持有淨現金,A君亟欲尋找資產去安置這筆額外資金。

不幸地,基於市場「落雨收傘」的原則,通常額外資金出現時,也就是市場上升之後。結果通常額外資金會被心急如焚的A君在錯誤的時機增持資產。

很有畫面吧?這故事經常發生在我們身邊,甚至在自己身上。

舉另一個例子,B君有 $100,在適當的時機投資了價值 $130 的流動資產,屬於相對保守、安全的槓桿操作。

某一天,B君得到了 $20 額外資金。由於沒有淨現金,B君並沒有不必要的增持壓力。

結果B君仍舊安心地持有資產,並等待下一個增持時機才將槓桿比率調整至目標水平(130%)。
當然,每名投資者的操作方法皆不盡相同,事實上無人強迫A君心急地增持資產。筆者肯定這個…

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!

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筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。

筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.2%的現金回贈,即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。

後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性充當代理角色,幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼,現時可取得最高達2.35%的按揭回贈#,相信乃全港最高!

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like (請讚好專頁,不是帖子!),然後直接WhatsApp筆者5524 9431出示讚好證明,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達1.175%變相每年按揭成本不足1.07厘

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:
淨袋額外獎賞:細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛:細A不會與客戶簽署任何合約零成本:客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份簡單表格,經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者,豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟…

投資心態仍待改善

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忽爾驚覺今天已是年初十,還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂,祝大家新一年豬籠入水,身體健康,一分耕耘、三分收穫!

今天是情人節,再祝各位生活幸福美滿。

筆者開 Blog 已近三年,真正身體力行重回流動資產市場亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主,其後加入美國公司的定息或浮息證券(包括債券),到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。

投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」(不是擁抱風險)為本,惟絕不強求永久/一直持有,而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異,但核心思想是「能令組合在波動中存活,賺取合理的複合回報,並適當地以槓桿增加資金彈性」

過去兩年多,流動資產市場經歷兩次較顯著的波動(2016年末及2018年的調整),筆者長期持有的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下,從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字,佔總資產值逾20%。

流動資產,顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」?筆者以物業投資起家,一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策,令物業投資者「被長期持有」,間接迫人「坐貨」賺錢。常言道,「回報是坐出來的」,所言非虛,亦令物業投資變得簡單,只需買入資產和租出物業,便能坐享其成。

然而,流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下,流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人,轉戰股票市場便不斷損手爛腳,轉戰債券市場則容易買入垃圾資產,甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生,間接又強化了買樓容易賺錢的神話。

雖然筆者不屬這一群,未有炒出炒入之餘,回報亦算不俗,但相比物業投資,仍覺流動資產投資困難得多之餘,安全感亦低很多。這一種感覺在突破千萬關口後,更感強烈。

舉一個非常經典的例子:

一個物業閒閒地幾百萬,即使重回筆者上車時(即七年多前),買入的資產價值也是身家的X倍。其後每次增持,基本上也是幾百萬幾百萬咁去(if not 千萬),簽臨約、正約、轉賬予律師樓,不眨眼、不回頭。即使只計首期付出,最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。

同一情況在流動資產上,卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件事」(像去年電能之類的投機除外),然後買入後一段時間仍感忐忑。

在懷疑中前進

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去年金融市場經歷幾輪小動盪後,暫時市況看似回穩。回頭一看,十月十二月兩次急跌,可能牛市調整已完成,可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。
市場可預測性很低,市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。
有誰想過港股差不多九個月的下挫,指數才跌25%那麼少?心水清的讀者知道,看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股,早已跌至四腳朝天,尤其是藍籌新貴,反高潮百發百中。
自知不懂炒股票,只能從股息增長股中尋寶,可恨的是「好嘢」不但早已觸底,更加破頂連連。Winner takes all,果真例不虛發。由於不懂,惟有在 Winners 當中隨便買些。
明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」,卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷,過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子,僅有的商場似乎較街舖更加受惠。實實在在的感受,我相信早晚也會反映在基金分派上。
老老實實,筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤,哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾,但隨著財務安排已經九九十十,我已找不到藉口再退縮了。
中長期固定收益證券急挫後,反彈了很多,但未能收復失地,which is perfect。那人所共知的永續浮息貨,不知是否因加息急降溫,居然徐徐向下,吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說,浮息明明是個接近完美的對沖,刻下竟成了壞消息。 (可能筆者錯過了甚麼新聞?煩請讀者指出。)
最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台,竟然無需 Professional Investor 認證,真有趣。Minimum ticket size US$100-200k,不算甚麼門檻,但是交投極少,筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成。另外,Margin requirement 太高了,與私人銀行無得比。
物業市場回暖,什麼小陽春、大陽春,新盤大賣、二手回勇,AA們興奮到不得了。無論大中細價樓,都跌了100萬左右便回升。想上車的人動手吧,新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要,何必包拗頸?
買得起400萬的單位時不買,然後兩三年後用600萬買入同一個單位,這種情況屢見不鮮。2013年回調見過,2015-16年回調也見過。
2018-19年回調後,歷史會一再重覆嗎?
都係嗰句,鬼知咩。但我知道:
~ 林鄭年代的賣地量比689年代大跌六七成,政府早已江郎才盡
~ 加息降溫到一個點,大家都開始 proje…

佢想跌到幾時 你想估到幾時

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最近好多朋友、網友都問我這個問題。

有人問樓市,也有人問股市(明明筆者並不分析股市)。

我點會知?如果我有水晶球,我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。

我們經常想預測未來,想盡各種辦法去分析,希望找到正確操作方法,然後孤注一擲,祈求上天保佑。

但是,未來本身就充滿不確定性,而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。人總是對預測成功抱有很大的期望,往往重覆犯錯。

為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢?

因為「預測成功」(賭啱邊)實在太誘人了。

因為下注前人只想著贏錢的歡樂,買六合彩總是開彩前最精采。

因為先找一個答案,然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。

因為對未知的恐懼,所以要設法抓住救生圈,那怕救生圈是破的。

這是人類的結構性缺陷,是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的,就是了解自己的缺點,努力去克服它,設法不要讓它牽著自己的鼻子走。

不要做太多無謂的預測,也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。

如何做到?問一問自己,長期的方向是建構在甚麼因素之上?這些因素有沒有結構性轉變?短期的波動是因為這種正面因素不再,還是純粹因為 Noise?

簡單地以物業市場作例子:低息環境有沒有改變?美國加息加到江郎才盡,是好事還是壞事?所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響?土地供求是否仍然失衡?「土地大便論」有沒有改變現狀?「689朝」的熟地用盡後,是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完?

人生匆匆幾十年,只要方向正確一兩次,就足以讓你一生富足、快樂。

法子《三隻小豬》

從前有三隻小豬,他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。

抽波遊戲:在一個大布袋中,有很多波,當中有95%是紅波,5%是黑波,這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑,買中的賠率都是1賠2。

大豬的策略:一見到連續5局出紅波,就買黑波,心諗:「不會每次都紅波嘅!」之後黑波還沒出現,大豬就一直買黑波。輸死了。

二豬的策略:因為買了幾局紅波贏,就心諗:「大豬都傻嘅,這是機率問題,紅波機率高,梗係每局都買紅波啦!」但想身家增長快啲,就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波,輸死了。

細豬的策略:也是每局都買紅,但細豬不心急,每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。