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慎防高溢價證券贖回風險

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今年以來,環球利率整體下降中,借貸成本亦步亦趨,都有利於持有定息證券,包括定息或浮息債權型證券(如債券、永續債、優先證券)和對利率敏感的股權型證券(如房地產信託基金等)。

在債權型證券當中,又以永續或極長期債券受益最明顯。眼見組合內的 Baby bonds 價格不斷上升,又勾起筆者對高溢價永續債的不安。

目前普遍的永續債的溢價都不算高,不少稍有溢價的只是鄰近除淨日,但個別高溢價的開始令筆者卻步。

以極受歡迎的 C.PRN 為例,最近市價已迫近$28,即溢價近12%。以最近一季派息計算,息率約7.9%,扣除約2.5%的融資成本,息差仍高達5.4%,表面上相當不俗,但其實以 C.PRN 的浮息本質而言,由市場利率引致的息差波幅相對較小,所以絕大部分市況下其息差都會保持不俗。

問題來了:為了賺5.4%息差,卻要承受近12%(相當於8-9季的派息)的贖回風險。值得嗎?

換句話說,若未來一年 Citigroup 沒有贖回,就能賺5.4%回報;若 Citigroup 在未來一年贖回,就要承受6.6-12%的損失。

對於 Citigroup 而言,不贖回的每年成本約8.8%,稅後約7%。由於減息周期尚未結束,預期這一數字會繼續下降。筆者不確定這筆資本對 Citigroup 而言是否值得付 7% 的成本,但是 Gut Feeling 告訴我,這裡有風險。

整體而言,我不能說它的贖回風險已高到必需離場的程度,惟此風險已不能忽略。年半前HSEA/HSEB 一役,筆者幸運地避過了,希望可一可再。

利申:已減持 C.PRN,請讀者自行衡量投資風險。

《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (4)

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續上篇睇樓記,第五間屋位於 Coorparoo, 在市中心的東南方,距離市中心僅十分鐘車程。這區是華人區以外香港人最喜歡的 Suburb 之一,交通方便、生活配套齊全,是一個相當不俗的住宅區。缺點當然是價錢較貴,比較見得人的獨立屋最少要120萬澳元。

這間屋在 Coorparoo 的邊皮位置,開價比中心區域低一大截,視察前看照片似乎還可以。室內只有一層,三房間隔,面積約1700呎,有明火煮食爐。土地面積較小,只有五千呎左右,後院狀態一般。實地視察卻令人大跌眼鏡,內部明顯日久失修,牆身狀態惡劣,全屋地板和廚廁也非常殘舊,看樣子拆掉重建是最好的處理方法。

對於不欲花太多功夫的我倆來說,看這間屋完全是浪費時間,還是快點趕到下一個同時間開放的樓盤吧。

開價70萬澳元,一直沒有成交,但後來放盤消失了,據聞是租出了 (咁都有人租?)。

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第六間屋在 Carindale 北端,由於與第五間屋開放時間一樣,得非常匆忙地趕去現場 (幸好上一間只花30秒便看完)。這間屋也是只有一層,四房間隔,面積約1400呎,另設一間約100呎的小屋。業主在三年前買入後曾經翻新,室內大部分地板是簇新的 Vinyl plank 或地氈。後院狀態良好。


儘管這間屋面積略小,筆者也頗喜歡,因其開則不錯,室內狀態良好,廚廁也比想像中理想,只是陽台的地板需要重鋪。但太太不喜歡,因感覺比較老套,而且房間面積偏小 (尤其是主人房)。

開價69.8萬澳元,後來才知道在視察時業主已答應一個買家的 Offer, 成交價68.8萬。

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第七間在 Carindale 大型購物商場附近,是少有可以徒前往購物的選擇。這間屋位處內街,也是只有一層,四房三廳間隔,室內面積接近2000呎,後院有一個三百多呎的有蓋戶外空間,地上鋪滿了階磚,仍然很新淨;前庭則有一個百多呎的陽台,正門前和後院的草地面積十分大 (有好有壞)。雖然業主已買入超過20年,但室內裝修 (包括廚廁) 仍保持新淨,估計近年曾重新裝修。有趣的是,筆者視察這間屋時,無論室內室外都滿佈白髮蒼蒼的老人,彷彿全區的老人吃完飯都來這裡 social 一樣。


筆者非常喜歡這間屋,太太覺得也不錯,但業主的態度很曖昧,有一種很強烈的「自住唔憂賣」或「放盤試價」的感覺,連地產代理也不知道…

《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (3)

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考察半天後,筆者和太太趁當天沒有其他行程和預約,即興駕車到幾個有興趣的 Suburbs 預覽一下,包括 The Gap, Kenmore 和 Carindale 等。這種預覽雖然無法審視物業室內情況,但對了解該區及外在條件還是有些幫助。若發現該區完全不合心水,便可直接從翌日緊密的行程中移除之。

晚上我們抵達位於 Belmont 的 Airbnb 後,二話不說便「開工」,重新審視每一個有興趣的樓盤的照片,及評估翌日開放日是否值得到訪。分秒必爭的程度,好像打仗一樣!
登澳之旅的首個星期六,在有興趣的 Suburbs 共有39個樓盤,所處地區包括 Carindale, Coorparoo, Kenmore, Bardon, The Gap, Camp Hill, Clayfield 和 Ascot,當中只有18間在周末有開放日,另加一間太太特別預約了地產代理在開放時間以外視察。

可恨最後入選的各個樓盤所在的區域,幾乎都是在 Brisbane 東極 (Carindale) 與西極 (The Gap, Kenmore) 之間梅花間竹地開放,加上筆者所住的 Airbnb 在比 Carindale 更東面的 Belmont,考慮到駕車往各區交通時間限制,筆者精心篩選了9間屋進入最後視察清單,從照片看這9間屋幾乎所有範疇都獲筆者與太太評為 Average / Above average / New。另外雖然只有9間屋入選,預期駕駛距離卻達300公里。

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第一間屋開放時間從早上八時半開始,所在地 The Gap 距離 Belmont 約30-50分鐘車程,所以我們一早便出門了,最後提早了五分鐘到達時,地產代理仍未完成 Setup 呢(以澳洲人的工作標準,這其實很正常)。The Gap 位處 Brisbane 西北方一個山谷中,距離市中心車程約12公里,是一個典型的 Catchment Area,家長都是為了區內的好學校而舉家遷入,然後住幾年便易主。區內環境幽美,但是配套略嫌不足,而且交通依靠區內兩、三條主要道路,繁忙時間會塞車。

這間屋有兩層高,室內面積接近3000呎,但下層大部分地方原本為室外空間及車房,經改裝後成為與後院戶外空間連成一線的遊樂式客廳,並設有明火煮食爐;上層為家庭廳和四間睡房,主人房有個小露台(相比平台小,但仍然…

無言以對

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這幾天、尤其昨天發生的事,縱非親歷其境,卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。

千言萬語在心頭,實在無法釋懷。

心情沉重,卻仍要處理 Money Matter,非常難過。

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峰火連天居然發生在香港,試問有哪一個投資者曾經 price-in?

自問後知後覺,不知原來很多人早已 take action。

筆者超過六成資產在香港的物業內,打算出貨的出不了,原本不打算出貨的,其出貨時機也許已過去。

至於流動資產,撇除現金不計算,只有約 25% 直接與香港有關,當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。

有不少朋友問我應否出貨,坦白說,我亦非神仙,又何得何能去給予意見?

對比其他房地產信託基金,即使考慮到近月香港發生的事件,它的估值仍算相對便宜。但是近日發生的事件,不就是一隻慢性黑天鵝嗎?

說事件無法預測,只會惹來笑話。事實的確是筆者後知後覺。

事已至此,馬後炮也是無補於事,如今只能向前看。

RW0U今早再急跌下來,即使撇除兩次除淨,也累跌接近兩成了。從投資角度看,要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城,但商場租金收入並非又一城的全部(大租戶主要租辦公室)。詳情請參看公司的報告,不贅了。

從九月尾少量減持至今,亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒,估值被壓抑是肯定的,會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由,長遠我一定會減持,首要目標是減至非最大持倉。

無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機,惟有繼續觀察。

由於局勢進一步升溫,筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動,並已大量減持今年較早買入的恒基地產,試入的 2778 亦已清倉。另一方面,筆者亦注意到有防守性資產突然急跌,很可能有人被斬倉;其餘的普遍跌幅亦增大。

最後想說,筆者流動資產相比物業資產,尤其是牽涉香港的部分,仍是一個小數目。因此所謂的減持行動,除了為 Diversification 外,更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹投資的角度看,切勿對本文過度解讀。

快活谷兄出書啦!《快活谷財自之路》先睹為快

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快活谷小子終於出書啦!快兄新書BLOG文傳送門

小弟有幸獲邀寫序,希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。

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兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界,每次交流總有一種親切的感覺。

無他,Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態,筆者開 Blog 時,除了個別「搵食兵團」以外,整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月,起初在物業投資上著墨不多,但每每於留言發功,筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後,方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等,無不令筆者大開眼界,功力比筆者高出不知多少倍,幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑,筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。

幾個月前,得知快兄有出書之意,筆者略感奇怪,因快兄出名樂於助人,常花時間與朋友見面、協助解決問題,家人有老有嫩,哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為?一再追問下,方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多,縱使有效但其效率不高,將畢生功力濃縮在書本中,才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。

那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐,原本筆者只是一心與快兄把酒言歡,順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡,快兄忽然認真一問:R兄,能否幫我寫個序?

坦白說,筆者當下感到非常錯愕,心想:我何德何能呢?但一轉念又想到如快兄般的高手,開口必有其原因,便答應下來。後來筆者細想,Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人,實在寥寥無幾,作為同路人得此邀請理應當仁不讓,更何況是由快兄這位高手開口?

快兄的文章獨樹一格,不熟悉者會常感摸不著頭腦,其實多點看、用心看,不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較,筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害,好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖;壞處亦顯而易見,不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣,如果題材本能助人,卻因表達不彰而不得要領,甚至引起罵戰,豈不是一等一的浪費?

雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似,但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評,也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此,快兄真人說話的風格亦如是,可謂內外一致。起初筆者以為快兄只是說話圓滑、處事妥當而已,但認識良久漸…

亢奮中保持冷靜

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昨日最不起眼的新聞,應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為不論立場、不論政見、不論口袋中的財富,幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。

好友當然雙眼發光,仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。

無辦法,立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析,總之政府就係推人去死,總之買樓借錢就係過大海篤手指。

放寬按保政策 - 分析

樓市升了咁多年,係人都知水浸是全球性問題(雖然仲有好多人扮無知),再加上香港供求失衡問題累積多年,600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險,但樓價連年上升,金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」,其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。

今次放水,力度之大堪比2002年世紀救市:(純粹講按揭,不講其他招式)

1) 九成按揭放寬至800萬樓,放寬幅度是100%;
2) 八成按揭放寬至1000萬樓,放寬幅度是67%;
3) 略去壓測只睇收入供款比率,放寬幅度大約30%;
4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。

還有一點細節位,600萬以上的按揭保險不接受加按,只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說,最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。

其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司,兩年後轉按至銀行,不用再怕財務公司隨便加息趕客。

收入要求方面,買800萬借9成只需收入約六萬元(保費已計入供款),即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。

新按保計劃的代價是收多少少按揭保費(600萬樓下不受影響)。

放寬按保政策 - 評論

放寬按保政策是否德政?

這政策在林鄭上任後不久已經傳出,如果在當時推出,筆者會十分支持。

撇除無法解決的土地供求問題,一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升,尤其是早年的細價樓樓價飆升。治水必需用疏導之理,而非胡亂堵塞,否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。

是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形,800-900萬首期也只是差100萬,以此樓價水平相對容易解決。最大問題是政府再一次將堰塞湖設定在1000萬位置,而且這次鴻溝是300萬現金…

對付愚蠢的武器

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續《愚蠢地笑

寫完上文後,發覺要續下去不是那麽容易。

散戶兄說筆者已找到處理方法,我想說是,但隱約地又覺有點不妥。

或者自己默默地做著,是憑感覺或經驗多於以理論述之。

想不到天下間竟有事情是做比說還容易。

也因為面對這個難題,筆者思考了多天,以避免倉卒成文會誤了讀者,甚至誤了自己。

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我們常常強調,不要理會價格。可是我們是人,我們清楚知道這是沒可能完全做到的。

但是我們可以控制自己對價格的投入程度。

我們可以控制自己的邏輯,確保戰術、進攻和防守的理念是一致的。

作為一個愚蠢的人,最重要的是保持謙卑的心。

既是謙卑,就不要嘗試和重覆做不可能的事情。

買入某件資產可以是基於預測其業務有正面樂觀的未來。

買入某件資產可以是基於預測其分派有正面樂觀的未來。

買入某件資產可以是基於預測其盈利有正面樂觀的未來。

買入某件資產可以是基於預測其現金流有正面樂觀的未來。

如是者,為何我們要對其價格作出不合戰術邏輯的期望呢?

沒有期望,就沒有失望。沒有失望,就沒有悔恨。

沒有悔恨的包袱,就不會有最初的錯誤決定。
想「贏」,首先要唔「想」贏。
(完)

註:當然,我們也可以基於預測其價格會上升而買入,但這就是賭博。如果賭局明顯對己方是有利的,我會視為投機(例子)。

一則笑話

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放假,但似乎無人開心,而家心情好似國定殺戮日 (The Purge) 前夕咁。

一世人都無試過好似而家咁想日日返工,估唔到臨退休竟然會咁諗。

氹下自己,作個唔係幾好笑ge笑話。

講明先,點到即止,好笑笑下就算。

唔好笑都唔緊要,反正大家心情已在絕對零度,都無得再差了。


一對男女為結婚買樓的事吵架。

男:R兄話自住要買樓,我已決定要買這個新盤。

(大佬咪擺我上枱先得假)

女:R兄話要買樓,但無叫你為咗買新樓要住到山旮旯咁遠!

男:其他方法已經考慮過,無辦法。我已經入飛,AA話好大機會中,聽日就買。

女:首期嚿錢大家都有份出,你唔洗同我商量過就決定,有無搞錯?

男:老母同班親戚朋友都撐我買,唔洗諗梗係去馬啦。

女:吓,我班姊妹無人撐買喎。咁大件事都可以繞過我?

男:而家咪同你商量緊囉!

女:你而家唔係商量喎,你係通知緊我!

男:總之我已經決定咗買。再煩就鬧到你收聲,再唔收聲就打到你收皮!

...(敏感事件已屏蔽)...

男:好啦好啦,雖然我買樓初心無變,但再諗下先啦。我就不當處理買樓事件向你致

...(敏感事件已屏蔽)...

男:入飛已經壽終正寢!The 飛 was dead!

...(敏感事件已屏蔽)...

男:喂,你好啦喎!道咗歉,鬧又鬧過打又打過,而家都話正式決定唔買囉,點解你仲係唔肯收手?

女:一早已經唔關買樓事,係你態度問題!

男:我知,上次車你返來嗰個鬼佬叫你唔好買丫嘛!

女:我都話嗰個鬼佬係我上司囉,唔通我話你小氣唔畀我搭佢順風車咩!

男:明明成件事就係由買樓開始,而家都話唔買囉,我都讓哂步,你仲話我小器。你想點姐?

女:小器都唔係呢件事!你態度咁差,喊打喊殺,你想點?

男:我想氹返你坐低傾你又唔接受,究竟你想點先?

女:你日日兇神惡煞咁,有人咁樣氹人咩?我問你想點先真。

男:...

女:...

男:由於情況緊急,我同死黨開會決定將首期嚿錢拎來買跑車,有現貨,而家去攞車。以後每日車你返工放工,唔洗再上鬼佬車,希望你會唔再嬲我啦。

女:後日重陽節,有咩留返拜山先講。

當每日都處於白色恐怖中,其實黑色幽默真係唔係幾好笑。

不過都係嗰句啦,難行日子不削我對生命眷戀。

大家加油,為自己的生命繼續努力!

難行日子不削生命眷戀

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再來回顧。

仍是政經風波、市況回顧

七月至今,香港前線經濟急速下滑,部分行業當然是因為示威活動持續,而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。兩條主線暫時完全看不到曙光,相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調,適合賭博一族搵食。

樓市方面,因應示威活動持續,個別銀行大幅削減估價。成交方面,一手樓肯略為減價已獲大量承接,調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少,仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢,相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止(相信未來十年都不會出現改變)。

坦言現在市面十分蕭條,人心惶惶、經濟下滑,暴力活動無日無之。政治問題一日不解決,不要說經濟重回正軌,連過基本生活的心機也沒有。

美國方面,利率一如所料續降,但聯儲局不肯承認經濟受壓,暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。

澳洲方面,十月初再減息四分一厘,今年自年中大選後已減了三次息,而經濟不見有明顯起色,樓價卻已率先見底。相信明年澳洲實物資產會是一大亮點,惟需對沖匯率風險

投資組合及操作

自從筆者於八月中《近況小紀錄》起,雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢,但首當其衝的地產股卻不再尋底,而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近,但 823 因估值高昂,似乎仍在尋底中,但其實它所受的影響屬最輕微,可考慮在業績發布前繼續試底性增持。

筆者最近主要操作如下:

1) 閱畢風中兄鉅著《懶系投資法後,受啟發買入更多永續債及直債,以應對減息政策。

2) 首次買入水務股,貪其息率尚可而增長穩定。

3) 小型投機操作,減少短期賬面損失。

4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。

截至9月30日為止,本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%,當中 8.0% 來自儲蓄,7.3 %來自物業賬面升值,5.0% 來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),其餘都是流動資產賬面升幅(近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588)與利息開支 offset。

本年度投機收入十分少,從略。

儘管今年不斷買貨、甚少賣貨,但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月,因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位,如不繼續買貨,槓桿比率會再創新低。

生活與將來

運動方面仍能維持,但密度不夠理想。從七月昆…

愚蠢地笑

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今天談一個老生常談的愚蠢問題。

發掘了一件好資產,買了它,然後怎樣?

通常我們會面對的情況都是不幸的:

1) 未買夠貨,然後它升了,後悔入得太少。

2) 買了貨,然後它跌了,懷疑自己。

3) 買了很多貨,然後它不升不跌,忐忑不安。

最惡劣的情況是所有的不幸發生在同一次經歷,例如:

入了雞仔注好貨,然後它跌了,不禁懷疑自己;接下來它升回買入價,覺得希望來了便加注;不幸它又潛水,於是加倍地懷疑自己,之後升回買入價又加注,不斷循環.....加注N次雞仔注後,市價仍然停留在買入價附近,持貨久了卻無安全感,天天忐忑不安。

終於有一天,它開車了,連升好幾天後,臉上換上燦爛的笑容。不到幾天,忽然驚覺N注雞仔注加起來也不過是小注而已,根本買不夠貨。係人都知道未買夠貨時,最想資產價格不上升,甚至下跌更佳(有槓桿除外,要考慮更多)。後知後覺,後悔不已。

燦爛的笑容,此刻竟爾變成天下間最愚蠢的一幕。

 (2017年舊照,時間過了,難忘依舊)
針對自己的愚蠢,有甚麼解決或改善方法呢?

(待續)

《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (2)

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通關後,取了預約好的租車便直奔我們的第一個考察點 - Bardon
順帶一提,布里斯本收費公路不多,主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重,無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路,除了路費外,租車公司會收取一個固定行政費,大約是HK$200。因此,如果不慎走了收費道路,就不要省了,盡情地使用吧。筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知,結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚...
Bardon 在布里斯本市中心的西北方,距離市中心僅7公里,屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city,地勢不高但很多道路都是斜路,而且坡度甚大,而 Bardon 是亦不例外,基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民,Apartment 不多,雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。
當天是星期五,沒有樓盤搞開放日,但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。從照片看內部還算不錯,應該略為翻新便可以入住;地點不近區內繁忙的道路,從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。
機場距 Bardon 約30分鐘車程,但因筆者不熟悉布里斯本的路,差不多用了45分鐘才到達 Bardon。到了 Bardon 主要道路,發覺這區的車流頗多,與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車,雖然有充裕的停車空間,但道路相對車流量感覺太窄了。車流量雖多,卻沒有充足的行人過路設施。由於車多,空氣也不好,跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。
幸好我們看的盤不近大路,車輛從大路進入支路後,又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多,四周都是樹木,十分清幽。但昨晚下過雨,到上午十一時地面仍然未乾,看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。
屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250,明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz,反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。
題外話,除了 CBD 外,在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯,路上較少見歐洲車(大概只佔四分一),而且不少是舊款的。較奢侈的品牌如保時捷已甚為少見,通常都是十年以上…

《懶系投資法》已上架,請從速搶購

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傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《懶系投資法》,很幸運給我找到。書架上只剩最後一本,大家欲購從速。

暫時睇了九十頁,老土啲都要再講,真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面,亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸,可恨書架上只有一本,不然買多幾本給朋友看,豈不美哉?

到目前為止,最深印象係本書唔止講理論同實踐,風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內,務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗,實乃真君子也!



唔講啦,難得如獲至寶,睇書!

《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (1)

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澳洲的二手樓市場還有一點較香港優勝,就是不同的地產代理都把旗下的盤源集中在兩個地產網站(類似「網上物業廣告平台」)內,而該地產網站的 Apps 也做得很好,比網頁還要詳細和易用,而且資料和照片很多,對了解樓盤狀態幫助極大。

也許因為澳洲樓市偏淡,盤源甚多,筆者經常在看過後忘掉為何喜歡或不喜歡。在登澳前一週,筆者和太太把重點考察的 Suburb 的所有樓盤重新看一遍,並將每一個樓盤列在 Excel Spreadsheet 上,包括地址、叫價、政府評定的土地價值、土地面積、室內面積、房間數目、樓層數目、廚房 / 廁所 / 裝修新穎程度、是否有泳池 / 煤氣爐 / 露台、花園狀況及可供視察時間等資料通通紀錄在 Spreadsheet 上,以便決定下一步。即使樓盤不合心意也要紀錄,以免下一次看到該盤時又要花時間細看才知道不是自己杯茶。

我們的登澳之旅便是跟著這張 Spreadsheet 出發......行程包括睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、......、睇樓、睇樓、睇樓,然後到黃金海岸慶祝結婚五週年紀念,然後返回布里斯本,然後就沒有然後(留了差不多一星期緩衝期,以便若有需要可以睇更多樓...)。
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登澳之旅在布里斯本的秋天展開。Sunshine State 果然充滿陽光,秋天的日間氣溫仍然有25-30度,晚上也有15-20度,但由於城市沿河而建,加上大部分建築物不高,只要不長期在陽光下暴曬,一陣微風吹來已能使體感溫度驟降。CBD 的規劃相當稠密,但因面積不大、且有大量綠化地帶、公園和較矮的歷史建築,在繁忙時間也沒有讓人窒息的感覺。

布里斯本並非高緯度地區,藍天很多,但並沒有北歐那種藍得令人瞬間戀上的感覺。喜歡藍天的朋友,墨爾本和悉尼或者比較適合。大自然的美其實也是百貨應百客。

布里斯本不但沒香港那麽潮濕,而且較其他澳洲大城市乾燥。降雨方面,雖然澳洲給人的感覺是經常陽光充沛,但原來全年平均也有三分一日子有下雨,日數與香港差不多,但布里斯本下雨較多在晚間發生,而且降雨量低得多。布里斯本下雨時,很多人根本不打傘,遇上陽光轉眼便乾了。

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航班在早上七時許降落在布里斯本國際機場。星期五早上的機場非常不繁忙,機場不算大,但由於旅客稀少,室內一點都不侷促,連女廁也不見有人龍。到了…

近況小紀錄

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近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容,惟暫時仍僅限表面影響而已,未見大規模拋售。

閒話莫說,整述要點如下:

- 貿戰升級後稍稍緩和,特朗普似未有把握打勝仗,未來仍以反口覆舌為主;金價上升

- 美國利率市場如年初所料,急轉直下,相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75%

- 2年期與10年期美國債息率終現倒掛,可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪

- 美公司債息率跟隨下跌,價格走向兩極,優質的上升,有壞消息勁跌

- 美公司債現 call back 潮,筆者也中了三隻,資金需尋找出路

- 本地政治事件越演越烈,地產股首當其衝,REIT 亦終於跪低,包括筆者的頭號巨大持倉

- 需留意機場禁制令可能令活動回流市區和民生區,REIT 或仍有下調空間,吸納時機必現

過去一個月操作:

- 上月清倉 1997,小部分換入 2778(從未持有2778,只是試探性質)

- 試底性買入 1052,昨天跌穿買入價

- 試底性買入 823,惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!)

- 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元)

- 增持澳元 (生活需要)

- HTZ, RCII 被 call 走,資金尋找出路中

- MBI partial call 後已重新買入

檢討和部署:

- MNK, CBL 四腳朝天,闊佬懶理

- 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態,與其業務性質及增長狀態不無關係

- 今年首度買入的 12 中風眼,幸好只是小試牛刀

- 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588,但絕不可心急冒進

- 美國將不斷減息,借貸利率很快重見2字頭,可考慮重新買入優先證券

- 曙光未現,量力而為,慎防內憂外患夾擊

《昆布初體驗》系列 - 澳洲的二手樓

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澳洲買樓程序與香港頗相似,都是先找地產代理睇樓,睇啱簽合約、落細訂,然後找律師樓、加訂、申請按揭,待一切搞定了便等收樓。然而,當中的細節有很多不同之處,包括:

(1) 沒有買家代理

除非你很有錢,有人貼身服務你;或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣,否則一般買家都不會找固定代理睇樓。凡事總有代價,懶得自己落區找賣家代理睇樓的人,恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。

(2) 買家不用付佣金

因為沒有買家代理,正常情況下賣家會負責全部佣金,一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。

(3) 睇樓要等開放日

香港的住宅放盤很少會搞開放日,但如有需要每天或每晚都可以約睇樓;澳洲則相反,因澳洲人重視家庭生活,很少人會在平日或星期日睇樓,令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。每間屋每次開放時段只有30分鐘,錯過了便要等下星期了。

(4) 拍賣

有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出,這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎,因為在樓市上升時,拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行,而非拍賣行,可以即睇即買。

(5) 合約
香港的買賣雙方沒有悔約的機會,買家簽臨約便要付3-5%訂金,誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金,即5-7%,非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款,昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂,也不用賠佣金。澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約(拍賣除外),條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance,簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款,因買家可以令銀行不批出貸款,便能無償悔約。澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000,合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%,資金調配鬆動得很。澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實(不是電子簽署,是「畫隻龜」而已),文件及買家身份由指定人士 Certify 便可,買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection)

由於澳洲大部分住宅都是 House,屋內外的結構都是由業主負責,因此驗樓在澳洲非常重要。買家可以在簽約前/後驗樓及收樓前驗樓,確定物業沒有重大問題…

《昆布初體驗》系列 - 登澳之前

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「登澳之旅」距今已經三個月,這段日子一直在忙、忙、忙,加上政局紛擾影響心情,竟然到今天才能抽空回味。

上一個系列叫《出走大洋路》,顧名思義乃移民澳洲的前因、過程和結果之紀錄。抱歉「大洋路」三個字有所誤導,可能令人誤會目的地是位處維多利亞省 (Victoria) 的墨爾本 (Melbourne)。僅此澄清一下,五年前筆者到澳洲蜜月旅行時,的確希望日後能住在曾為全世界最宜居城市的墨爾本即使到了開始申請移民時,筆者仍然這樣想,所以才用了《出走大洋路》的名稱。可是隨後墨爾本發生一連串治安問題,包括種族仇恨、甚至是槍擊事件,都令筆者質疑墨爾本是否仍是一個宜居城市(最新排名已下滑至第19位)。
最後在神推鬼㧬之下,認識到昆士蘭省 (Queensland) 的黃金海岸 (Gold Coast)、布里斯本 (Brisbane) 或陽光海岸 (Sunshine Coast) 可能是更理想的居住地點,加上筆者打算退休,生計並非考慮因素之一,於是便頭也不回地申請移民到這片從未踏足的土地。

所謂「昆布」,固然不是說利尻和日高的海藻類產物,實為「昆」士蘭省的「布」里斯本市是也。筆者也不是有心將黃金海岸和陽光海岸排除在外,但是香港並沒有直航航線飛往兩個海岸,而兩個海岸分別僅距離布里斯本一到兩小時車程,因此從香港到訪昆省南部少不免要在布里斯本著陸。
筆者的《昆布初體驗》「登澳之旅」有兩個主要目的。

第一個目的是親身體驗不同區域的實際情況。筆者覺得我們這一代人真的很幸運,網絡上的資訊發達到不得了,按幾下 Google Maps 已能知當地實況,3D 地圖也好、街道實景也好、通勤路線也好,雖然不是更新得很頻密(國際大都會除外),但已足夠筆者充分地理解各區的地理位置、地勢、交通狀況、生活配套等。

澳洲各省政府資訊十分透明,筆者很容易便取得頗為 user-friendly 的人口普查結果和不少 互動性強而且更新得很頻密的資訊網,足不出戶已能知各區 (Suburb) 的人口、經濟和社區狀況,包括考慮居所最重要的資訊,如罪案率、人均收入、年齡分布、住戶分布甚至房屋大小等數據也一目了然。(究竟從前的人是如何作出移民的抉擇!)

然而,不管掌握的資訊有多全面,畢竟還是紙上談兵,數據並不能取代第一身體驗,但卻可以協助縮窄範圍,例如考慮以下因素:

(1) 治安:人身和財產安全是最重要的因素,罪案率略高的地區基本…

風沙中想起你 哀傷多麼赤裸

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下半年了 ,再來回顧。

政經風波、市況回顧

筆者在五月從澳洲回港時,股市因貿易戰陷入低潮,並於六月初見底。戰火重燃期間,特朗普言行並不一致,即使有實際行動也是雷聲大雨點小,或以虛張聲勢為主,結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後,相對市況會趨向穩定並慢慢向上。

樓市方面,在貿戰陰霾漸散之際,銀行已急不及待調升估價,而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後,翌日已出現大量破頂成交,並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。相信大部分選擇留下的香港人,還是會認真面對個人居住需求。

這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。

修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪,但無論是藍是黃、是撐是反,相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲。筆者不欲評論政治事件,但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安,在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機,應該如何自處?

如在往昔,筆者必定全面停止股市操作,以免因情感失控而胡亂作出買賣。儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。

心腦交戰、認真分析

也許因筆者老了,在今次政治風波期間,筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前,筆者僅小幅增持;但剛剛回看交易紀錄,筆者自六四翌日起多次增持股票,大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。

現在回想,當時筆者心中一直在淌淚,也想過要不要減低投資香港的比例,或增加投資新加坡市場,甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。

在冷靜下來後,衡量各種因素,此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎?以樓價為例,筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導(不管是舊香港人還是新香港人),高樓價並非由外來投資者(包括內地)造成。有關樓市的看法,請參看舊文《在懷疑中前進》和《佢想跌到幾時 你想估到幾時》。更何況修例根本未能通過?

在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際,談減持物業資產,是否過於輕率?

至於減持香港資產、增持新加坡資產,筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高(過去一直在60-70%,近一年來因持續增持香港資產才下降至40%),加上近期價格已上升不少,既然風眼在香港,為何不反其道而行,增持香港資產?

對於這兩條問題,在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有人因此事喪生後,仍然堅持不多退一步後,答案變得更顯而易見(見《迷霧裡繾綣》)。

投資…

明辨是非 - 曾蔭權終極上訴得直

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《出走大洋路》系列 - 價值觀與教育 (link)

2012年初,當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際,特首被方向報爆出疑似貪污醜聞,從此負上「貪曾」醜名,更一度淪為階下囚。

明眼人也知道這是一場政治檢控,因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。

筆者素來對經濟金融較敏感,而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大,亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力,歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄,我感到惋惜,只能尊重法治精神。但法治淪為政治檢控的武器,令人不寒而慄。

真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變,作了一百八十度逆轉。

功過相抵,雖不能免牢獄之災,但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。

可惜,這只是我的妄想。


這件事,性質上是政治事件,但實際上令筆者唏噓的是價值觀。

讀者還記得筆者寫過這段字嗎?

字裡行間看似平淡,其實我當時仍然滿腔怒火。

今天,大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。

曾蔭權終極上訴得直 (link)

因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權,上月中在終審法院提出終極上訴,要求推翻其定罪,案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢,故他不一定要親身到終院領取判決。

終院最終裁定他上訴得直,並撤銷其定罪及判刑,亦不作任何重審命令。現年74歲的曾蔭權,被控於2010至2012年期間,在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時,無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成,判監20個月。他其後向上訴庭上訴,上訴庭在定罪方面維持原判,但在刑期方面,則改為監禁12個月。

雖然曾蔭權早前已服完所有刑期,但他仍就定罪提出終審上訴。控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益,是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指,曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報,因此應判他無罪。但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解,故應維持其定罪。

終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後,終於今日頒下判決。

筆者是刻意引用方向報的報導,因為七年多前,就是這群不辨是非之人,將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔,推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。

願你我即使選擇沉默,也要保持明辨是非的能力。
若你選擇放棄擇善固執,請接受有一天自己將會變成他們。

迷霧裡繾綣

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不談政治?
政治終有一天會找上門。
人說「撕裂2.0」實現了,筆者覺得好笑,政府和人民撕裂、警民關係惡化,這兩點確是事實,但也不是甚麼新鮮事,根本不值一哂。最好笑的是似乎建制派與政府關係出現大裂痕。
一次修訂,竟令建制、泛民、本土派的利益連成一線,林鄭說 We Connect,真的做到了。
我們的特首甚至還 Connect 了台灣選舉,助攻助到打假波咁,真是_出國際。
大姐,曲線要講明,一早講明就不用犧牲那麽多。人命啊!
可幸的是,經濟上的犧牲只是暫時性。
迷霧很大、很濃、很刺鼻、很難受。
但從某些層面看,這件事已經告一段落。
在前瞻性主導的市場,迷霧裡,可能是,最,適合,繾綣纏綿的時機。
P.S.: 謝謝鄺仔。

Permanent =/= Forever - 「永久」居住簽證的真諦

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最近移民簽證獲批的文章出街後,筆者在 Blog 內外都收到了不少祝福,在此再一次表達對各位的衷心感謝。無論大家的理念是否相同、價值觀是否一致,作為同在香港生活二、三十載,或天天在說廣東話的有緣人,能互相支持、和而不同,在今天撕裂不堪的社會已是難能可貴!

在筆者收到祝福的同時,也有讀者問及有關移民的事宜,當中不少可以分享一下,希望幫到後來者。

先旨聲明,筆者一直以來只研究了自己有興趣的簽證,其中較為熟悉的只有技術移民的 PR Visa (i.e. Visa 189/190),其他的都是一知半解,搭兩句咀還可以,詳情真係要自己做功課研究清楚,千萬千萬千萬不要靠哂移民顧問/Agent (我認識的移民顧問對個別簽證也是一知半解),否則注定蝕底!

今天想講一講 PR Visa。

PR Visa 即 Permanent Resident Visa,是出入澳洲最自由的簽證之一,其地位僅次於澳洲公民 (Australian Citizen),除了少部分福利/權利有初始等候期、沒有選舉權與被選舉權(同時也有投票的義務)、沒有申請公職和參軍權利等等外,其國內地位與澳洲公民幾乎一樣。問題來了,如果 PR Visa 已經是永久,那麽又何必多花氣力去獲取澳洲籍/澳洲護照?

原來 PR Visa 並非永久(下文再詳述)!甚麼,永久居住簽證並非永久?

關鍵在於 Permanent 這一個字(以及筆者英文太屎)

Permanent,一般會被譯作「永久」,即是 For ever 的意思。但翻查劍橋字典,Permanent 除了解作 For ever 外,亦可解作 lasting for a long time;牛津字典亦解作 intended to exist or function for a long, indefinite period without regard to unforeseeable conditions: a permanent employee 或者 long-lasting。

換句話說,PR Visa 其實是一個 Conditionally For ever Resident Visa,如果要翻譯成中文,「長期居住簽證」比「永久居住簽證」更切合簽證本義。

廢話說完,究竟澳洲的 PR 和 PR Visa 有甚麼 condition?

首先(好長氣,但一定要講),PR 和 …

《出走大洋路》系列 - 皇天不負有心人

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上回提到筆者申請的 Visa 190 的申請等候時間一再增加,75分位數等候時間由6個月變成8個月,90分位數更由8個月變成11個月,幸好其後認識到一班志同道合之士,並相約在筆者獲邀申請後七個月零一天相見,漫長的等待才變得好過一點。

在這班志同道合的網友當中,有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組,A指他從小已在澳洲長大,只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作,並在香港結婚生子。

照道理,具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香,不但社會地位較高,收入除了未必及得上生意人外,也算是半個人上人吧!擁有如此優厚的條件,為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢?

原來A的太太並非澳洲人,早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲;而他的事業雖然全在香港,大部分房地產投資卻在澳洲的大城市,流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此,他既有需要吸收移民簽證的資訊,同時卻對澳洲熟悉不過,尤其是房地產方面。最重要的是,他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀,並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。

詳細內容涉及個人私隱,不便分享,但大致上他認同香港只是方便搵錢的世界,要生活終需回歸澳洲懷抱。

這種想法,不禁令筆者回想自己的初心:當初我不就因為「價值觀」三個字,決心行動離開香港麽?想到這點,筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了,且似乎比當初燃燒得更旺盛!

見面前的每一天,大家都非常雀躍地在群組內討論,好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人,更是房地產投資和稅務專家,他不斷無私地分享和回答網友的問題,其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌!

在群組中,他已經成為最接近神的男人了,大家都急不及待想一睹他的風采。

轉眼間已到了見面前一天,即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五,TGIF!!!!!

八時許,一切如常,鬧鐘還未響起筆者已經自動起床,已成習慣。一起床便打開電話螢幕,當然也習慣,相信大家也一樣。

不計算垃圾電郵,筆者每天都會收到幾十個電郵,包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵,然後是 Interactive Brokers 的,還有 Facebook 專頁的資訊...這些大部分都被我秒殺掉。

接…

順流自high 不如逆境自強

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在各位看到這篇文章之時,如無意外(啋!)筆者已經成功著陸,短暫回歸香港懷抱,既漫長(以旅行角度看)又短促(以移居角度看)的「登澳之旅」終於結束。關於登澳之旅的經歷和過程,筆者先賣個關子,待寫好《出走大洋路》餘下的篇幅再跟大家分享。

2019年一轉眼已過了四個多月,本 Blog 自去年年尾「收爐 (2018)」一文後,已甚少談及自己的投資組合情況,甚至連市況也少有提到。主要原因當然是今年以來波動甚少,各種資產價格大幅反彈或破頂,在此情況下根本無需作策略調整,只需好好享受早前播種的萌芽,以及作些小修小補便可。另一主要原因是自二月底起小弟一直工、公司、私三忙,前文《害怕悔恨,是誰的錯?》已然交代。

然而,在「登澳之旅」期間得知趁特朗普再發癲令大市急速回調,實在值得在此「疑似十字路口」面前,更新一下筆者投資現況,順道檢視有沒有必要就上述事件調整投資策略。

市況回顧

去年小股災後,物業市場二手交投接近冰封,不論物業價格,跌幅均達100萬以上。惟此跌市之短促及其後反彈之急勁程度,實在遠超筆者之想像。在筆者印象中,如不談遠古之急跌市(如六四事件、亞洲金融風暴第二、三波、沙士事件等),就只有2008年底的金融海嘯堪比。

當年2008年9月雷曼爆破前開始暴跌,到12月底港島樓已經見底,新界樓最遲開始跌,亦在翌年首季見底,跌幅約15-25%(當年重災區是港島中/大價樓和一手樓)。2009年環球放水之程度及樓宇供應不足(注意不是土地供應)程度並不比今天低,但亦花了近一年才回升至2008年3月之頂峰。

2018年之所謂股災與2008年的股災當然是九牛一毛,但累升最多的細價樓樓價回調之急卻可比當年,至於反彈之勁則更誇張,見底至今僅四個月,大部分地區已收復失地或已破舊頂,當中包括部分既落後又跌得勁的細價樓。經過這一浪,除非有極必要的自住理由,否則筆者已不敢提供任何入市或不入市的意見了。

今年以來 REITs 和類似性質的收息金融資產也是有升無跌,領展已經令筆者欲哭無淚,幸好其他持貨表現也不俗。公司債券方面,由於持貨波動甚低,沒有引起筆者的注意。至於股市,大家比我更熟悉,恭喜大家盤滿砵滿(尤其是重注美國科技股的 Blog 友們)。

投資組合及操作

截至5月10日為止(物業估價更新截至4月底),本年淨資產(NAV)較去年底上升18.8%,當中7.8%來自投資收入 (Dividend, Coupon…

害怕悔恨,是誰的錯?

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看畢此片數天,久久未能放下,不得不在千忙之中抽出十五分鐘抒發一下。
被社會邊緣化的人,是「淪落人」;同是天涯淪落人,也是「淪落人」。
活在毫無希望中的人,They are still human;踏出一步施予小恩,You are still human
真是好名。
常言道,勿因善小而不為。一般而言,不難做到,但一旦牽涉金錢與感情,就變得複雜無比。那怕只是舉手之勞,亦不為之。
在這個爾虞我詐的社會,騙子太多,我們的防衞機制已經不容許我們心軟。稍一不慎墮進騙局,面子事小,心理陰影面積事大。
「悔恨」二字,是一個我們腦袋設法避免的結局。

每一天,我們用盡各種方法去避免悔恨、避免自己蝕章。但我們有無想過,我們為此放棄了幾多個幫助他人的機會?當中只要有一個改變他人一生的機會,若錯過了,又何嘗不是「悔恨」?不過你不知道罷了。

人生不過匆匆數十載,若事事算計,真係枉了此生。

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還有不到兩小時筆者便要上機了。

恭喜你,你估中了,目的地正是澳洲,My Next Home。第一次以澳洲永久居民身份降落澳洲國土上,真有點感觸。這趟旅程較長,到五月中才回港。

本來我打算在出發前寫好整輯《出走大洋路》,可是最近兩個月實在太忙,不但上班忙、按揭轉介業務忙,連下班時間也全貢獻給移民事宜了。一天24小時實在不夠用,上星期很努力地擠了兩篇文章出來,然後,就沒有然後。

簡單交代一下,日後再寫詳盡點:

移民澳洲的簽證申請日前已經批出,是次澳洲之旅乃臨時成行,本來只為睇樓、到訪 Brisbane 每個小區感受一下,但到簽證批出後,筆者馬上投入按揭申請,由於澳洲銀行沒有香港的信貸報告,它們要求的文件與香港大不相同,令筆者花了比想像中更長的時間才獲得預先批核。

上上星期五批出按揭後,又馬上全心全意投入睇樓(當然是在網上/Apps看),幾乎每天晚上也「被睇樓」。現在已經 sort out 了一些目標,由於財務上已準備好,若看中的話,這個 Trip 不但變成 First Land 之旅,更變成 First Home 之旅!

祝我好運!

《出走大洋路》系列 - 有緣立即能相會

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上回提到,「良民證」申請已辦妥,越洋過海的一紙文件要待多久在到達澳洲,實在無從稽考,不如就不理它吧。

打從完成「良民證」申請後兩星期起,太太每天也跟我報告網上各大渠道其他人的進度,還,又很關注 IMMI Account 內有沒有 Update 云云。其實依筆者觀察,除了健康核查沒有收到電郵外(因當時其沒有迫切性),其餘進度更新都是靠電郵得悉,從未試過靠登入第一時間獲得更新資訊。

過了一個月後,惡夢開始降臨。事緣技術移民的永居簽證主要有兩條路,即 Visa 189 和 Visa 190。當筆者遞交簽證申請時(即去年八月),兩條路的預期等待時間分別如下:

Visa 189: 75分位數9個月,90分位數11個月 (後來增至14個月)
Visa 190: 75分位數6個月,90分位數8個月
即 Visa 189 有75%申請者等待時間少於9個月,有90%申請者等待時間少於11個月;而 Visa 190 有75%申請者等待時間少於6個月,有90%申請者等待時間少於8個月。
籠統地說,即 Visa 190 的申請者應該預期比 Visa 189 的申請者快3個月獲得簽證。

然而,後來兩條路的預期等待時間起了翻天覆地的變化,到今年年初上述兩組數字幾乎對掉了。然後,網上開始出現大量批出 Visa 189 的資訊......

筆者雖然覺得無奈,但既然遞交簽證申請後「只是」等了五個月,未獲簽證實屬正常情況,無需過慮,其他資訊就當是「移民市場的噪音」吧!但太太則十分不忿,覺得被移民局的數據欺騙了感情。

那段日子,我們不停嘗試游說自己,不要理人家的簽證申請,Visa 189 和我們根本是兩條隊,可能移民局喜歡今個月只處理 Visa 189,下個月只處理 190,出現進度互相追趕的情況實在不足為奇。只要最終在6-8個月內獲得簽證,就已算是符合當初的預期,實在無需為一些尚未發生、也不一定會發生的事情影響自己心情。

於是我們便只聚焦在 Visa 190 的資訊上。接下來的一個多月,我們在網上陸續看到有些人得到移民局第二次真人接觸(可能需要再補交文件),有些沒有接觸過便直接獲批簽證(香港人是不可能的),而我們卻沒有任何進度。IMMI Account 內的進度仍然停留在 Initial Assessment 階段......

「良民證」申請辦妥後約兩個月,由於澳洲大選臨近(今年五月),政府開始規…

《出走大洋路》系列 - 無犯罪紀錄證明書

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不知不覺間,《出走大洋路》系列已寫到第二十篇文章了。

上一篇《未雨綢繆》寫於十二月,可能不少讀者已經忘記筆者要移民了。其實當時申請已進入大直路,筆者可以做的事情差不多全部做妥,剩下的只是漫長的等待,所以也沒有甚麼好寫。

這其實跟投資也差不多,大部分時間都是等、等、等。
健康核查完成後不久,筆者已經失去了每天登入 IMMI 戶口查看移民申請狀態的熱情,反正有甚麼改變,系統也會發出自動電郵提示,每天登入一次也不見得會比電郵更快獲得資訊。
終於等了三個多月,就在彼岸進入假期狀態前,筆者收到了澳洲移民局的第一次真人電郵接觸(之前搞付款的事宜是 Queensland 政府的接觸,並非移民局的職員)。
移民局的要求異常簡單,第一是要求筆者和太太申請「無犯罪紀錄證明書」(俗稱「良民證」),第二是要求證明太太的語言能力達標。
第一點非常簡單,只需手持移民局發出的信件和申請護照,預先從網上或打電話到香港警務處預約時間並填妥表格,並在指定時間到訪警察總部「打指模」和付款便完成,每項申請盛惠港幣$225,驟眼看似乎很便宜,但其實在過去幾年已經多次加價,加幅累積近倍了。
雖然申請「無犯罪紀錄證明書」很簡單,但還是有一個出事的機會。根據筆者與其他移民戰友的接觸,移民局提供信件並不一致,即使是同一個簽證、相同的時間也好,不同的職員也會用不同的 Template 出信給申請者,有時候信件上會出現錯誤的資料、甚至是錯誤的申請人資料(包括護照號碼和名字!)
還記得申請「無犯罪紀錄證明書」當天,完成所有程序後,負責的警員再三問我是否確定寄往信上的地址,當時我感到十分錯愕,因為我一直以來也主觀認為移民局應該對所有申請者發出一個 Centralized 的地址,人人也是寄往該處,然後由移民局分派給每一個職員,云云。又想到警務處天天處理這些申請,應該清楚知道哪一個地址才對......
然而當時筆者找了很久也未能找到另一個地址,便惟有寄往信上惟一的地址,但這個問號已深印在腦海中,有待查解。
後來筆者再往網上論壇和 WhatsApp Group 嘗試找出答案,方才發現原來這是幾乎每一個申請者都會遇到的問題!原來移民局發出的信件除了沒有固定 Template 外,連地址也極不一致。有些信件根本沒有提供地址,申請人不知應寄往何處;又或者提供了錯誤的地址,令「無犯罪紀錄證明書」抵達澳洲後,還要再經人手轉寄往處理該申…

財自雜炊分享

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係網上睇到條片,集合投資、財自、年輕退休、Digital Nomads等concept 於一身,可以一看。
同所有人發跡的故事一樣,全片最難明係佢點樣用三年儲到嗰50萬美元(我唔知美加programmer係咪一畢業就好值錢,香港就一定唔係),但其他分享都值得細味。
於我而言,全片重點如下:



Here you go:

港燈與電能

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港燈電力投資前天公布全年業績,一如某些股評人所料,未來減兩成派息實在是慘不忍睹。派息減兩成即每年只派$0.32,以現價 ($7.64) 計算,股息率不足4.2%。一間完全沒有增長前景的公司,不值得擁有這個股息率。倘市場繼續向穩定派息股靠攏,那麼港燈的價格還可維持,惟一旦利率預期有變,前景遜色的收息股必然首當其衝。

市場上有如此多選擇,筆者不會考慮投資港燈。

電能的業績昨天新鮮滾熱辣出爐,誠然筆者對電能已不抱有期望(見《再見電能》),但基於感情原因,仍有興趣一窺其現況。

筆者原以為,電能的前景比港燈好不了多少,因為來自港燈的貢獻不大而且倒退中,英國業務受脫歐問題纏擾、澳洲業務又受當地經濟困擾,加上強美元匯率問題,實難下嚥。

(註:英國業務佔了電能半壁江山,其次為澳洲業務,港燈只佔第三。)

出了業績,第一時間當然是看派息, Rule of Thumb 話你知派息最能反映管理層誠實的一面。一如所料,中期、末期和全年派息都是沒有增長,全年派$2.80,現價股息率為5.1%。Fair enough,起碼不是倒退吧。

再看管理層展望,一提港燈立即戴頭盔,強調減派20%絕對是可以預期的事。事實上,港燈純利只佔電能13%,2018年為10億(港元,下同),即使減派20%,也不過是2億,即港燈只會令電能來年純利倒退2.6%。

筆者再次強調,港燈只是電能一小部分,主菜是英國和澳洲業務。

看看分部資料,咦,英國業務純利增長7%,比上半年更好(+6%)。

澳洲業務則認真麻麻,表面上全年增長5%,但計及上半年增長33%,換言之下半年明顯倒退!究其原因,上半年的增長來自 inorganic growth (2017年5月收購 CK William,即係DUET),下半年才見真章。看來澳洲的經濟比想像中更差,又或者是因氣候異常的影響。澳洲的熱浪由去年底一直持續至今年一月,不知是否因「熱到停電」而受影響(理論上熱浪會增加能源消耗啊)。

看上去,起碼英國業務在雙重夾擊下還有增長,整體似乎還不算太差吧?

少年,你太年輕了。看看全面收益表吧!

去年澳元下跌超過10%,英鎊也跌了超過5%,令全年尚未進入損益表的匯兌差額高達36億,當中18億成功對沖掉(已扣除沖成本),即還有18億有機會在未來進入損益表。

不過匯率升跌乃平常事,也許現在已經在最低潮,還是聚焦在業務上較實際。總括來說,筆者認為電能仍未跌至…

慢工出細貨

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看了上篇文章,讀者也許很失望。

又是講大道理,又唔講點算好。

筆者從來覺得說大道理是授人以漁,總比送幾條魚好吧!況且魚又不一定好吃...不管如何,這次平衡一下吧。

續上篇,有甚麼可買?

筆者認為,相比上述的流動資產迅速的反應,物業慢了幾拍,反而更值得考慮。

細心一想,恒指表面上未收復失地,但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外,基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位,甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。

香港物業呢?以住宅物業為例,個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈,但至今距離高位,仍有 >10% 差距。中價樓方面,跌幅較少,同時因購買力不及上車需求般強勁,反彈也較慢。至於大價樓,基本上無跌過,暫時也未見明顯升勢。

惟不論銀碼,偶現零星造價突破屋苑歷史高位,而且有越來越常見的趨勢。

這表示是次跌市見底(不論是否短暫),物業市場反應雖快,卻仍遠遠不及金融市場,錯價現象隨處可見。加上早已講到口臭的基本因素,趨勢恐已無法逆轉。

近兩星期,筆者接地產代理的電話接到手軟,明明放盤價比市價高 25%,試價潮仍然未停過。然而,未接來電竟比已接來電更多。

有需要者,趁報復性的購買力還未出現,出手吧。

另外,部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%,金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。

基本因素有改變嗎?沒有,大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業.....

這只是冰山一角,我深信讀者們比筆者知道的更多。

將同樣的道理放在其他物業上,加以分析,有目標便行動吧!

淨現金的陷阱

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昨晚有米朋友請食飯,在豪宅會所宴會廳筵開兩席。筆者有幸坐在主人家旁,席間討論範圍從經濟、投資、按揭、時事、政策、到移民、生活取捨等,甚至涉獵到貧富懸殊等社會議題,聽各路高手風花雪月、無所不談,實在好不暢快。

由於討論內容牽涉到極大量私隱,大多不便分享。但一個老掉牙的問題卻除外:

「現在股票升了、REIT 升了、債券也升了,有些資金閒置還可以買甚麼?」席上一位女士問筆者,臉上帶點懊惱的神情。

筆者想了一會,實在不敢輕易回答這個「點答都死」的問題。這絕非筆者吝惜分享,而是無論如何回答,雖說投資之事由自己負責,但一言一語也有可能左右別人的決定,絕不能輕率應對。

但即使不欲回答,也不能總是答些模棱兩可的廢話吧?因此,還是要想想如何回答。

言歸正傳,市況如她所說,股票升了、REIT 升了、債券也升了,還能買甚麼?

股票,實非筆者強項,也不是席上一眾友好的投資重心,可以從略。

REIT,眾所周知在一月狂歡,最美一幕不知是否還未閉幕。不啻香港,就連新加坡、美國等地,REIT 也是升個不停,堪稱是一場環球盛宴。

債券,投資級別債券無肉食,亞洲高息債在10月尾至11月初已隨股市見底,美國高息債和其他定息證券的恐怖派對,也在「最不平安的平安夜」過後如夜幕低垂,絕大部分已經收復失地,甚至升凸。

係喎,還能買甚麼?

讀者們,嘗試突破問題本身。看看本文主題。

問題不是「可以買甚麼」,問題是「為何存在此問題」!

很玄?非也。

筆者認為,這是一個淨現金投資者(完全不使用槓桿者)面對的典型問題

舉例說,A君有 $100,就在適當的時機投資了價值 $100 的流動資產。

某一天,A君得到了 $20 額外資金。為免持有淨現金,A君亟欲尋找資產去安置這筆額外資金。

不幸地,基於市場「落雨收傘」的原則,通常額外資金出現時,也就是市場上升之後。結果通常額外資金會被心急如焚的A君在錯誤的時機增持資產。

很有畫面吧?這故事經常發生在我們身邊,甚至在自己身上。

舉另一個例子,B君有 $100,在適當的時機投資了價值 $130 的流動資產,屬於相對保守、安全的槓桿操作。

某一天,B君得到了 $20 額外資金。由於沒有淨現金,B君並沒有不必要的增持壓力。

結果B君仍舊安心地持有資產,並等待下一個增持時機才將槓桿比率調整至目標水平(130%)。
當然,每名投資者的操作方法皆不盡相同,事實上無人強迫A君心急地增持資產。筆者肯定這個…

(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!

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筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。

筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.2%的現金回贈,即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。

後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性充當代理角色,幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼,現時可取得最高達2.35%的按揭回贈#,相信乃全港最高!

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like (請讚好專頁,不是帖子!),然後直接WhatsApp筆者5524 9431出示讚好證明,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達1.175%變相每年按揭成本不足1.07厘

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:
淨袋額外獎賞:細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛:細A不會與客戶簽署任何合約零成本:客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份簡單表格,經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者,豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟…

投資心態仍待改善

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忽爾驚覺今天已是年初十,還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂,祝大家新一年豬籠入水,身體健康,一分耕耘、三分收穫!

今天是情人節,再祝各位生活幸福美滿。

筆者開 Blog 已近三年,真正身體力行重回流動資產市場亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主,其後加入美國公司的定息或浮息證券(包括債券),到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。

投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」(不是擁抱風險)為本,惟絕不強求永久/一直持有,而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異,但核心思想是「能令組合在波動中存活,賺取合理的複合回報,並適當地以槓桿增加資金彈性」

過去兩年多,流動資產市場經歷兩次較顯著的波動(2016年末及2018年的調整),筆者長期持有的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下,從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字,佔總資產值逾20%。

流動資產,顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」?筆者以物業投資起家,一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策,令物業投資者「被長期持有」,間接迫人「坐貨」賺錢。常言道,「回報是坐出來的」,所言非虛,亦令物業投資變得簡單,只需買入資產和租出物業,便能坐享其成。

然而,流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下,流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人,轉戰股票市場便不斷損手爛腳,轉戰債券市場則容易買入垃圾資產,甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生,間接又強化了買樓容易賺錢的神話。

雖然筆者不屬這一群,未有炒出炒入之餘,回報亦算不俗,但相比物業投資,仍覺流動資產投資困難得多之餘,安全感亦低很多。這一種感覺在突破千萬關口後,更感強烈。

舉一個非常經典的例子:

一個物業閒閒地幾百萬,即使重回筆者上車時(即七年多前),買入的資產價值也是身家的X倍。其後每次增持,基本上也是幾百萬幾百萬咁去(if not 千萬),簽臨約、正約、轉賬予律師樓,不眨眼、不回頭。即使只計首期付出,最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。

同一情況在流動資產上,卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件事」(像去年電能之類的投機除外),然後買入後一段時間仍感忐忑。

在懷疑中前進

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去年金融市場經歷幾輪小動盪後,暫時市況看似回穩。回頭一看,十月十二月兩次急跌,可能牛市調整已完成,可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。
市場可預測性很低,市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。
有誰想過港股差不多九個月的下挫,指數才跌25%那麼少?心水清的讀者知道,看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股,早已跌至四腳朝天,尤其是藍籌新貴,反高潮百發百中。
自知不懂炒股票,只能從股息增長股中尋寶,可恨的是「好嘢」不但早已觸底,更加破頂連連。Winner takes all,果真例不虛發。由於不懂,惟有在 Winners 當中隨便買些。
明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」,卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷,過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子,僅有的商場似乎較街舖更加受惠。實實在在的感受,我相信早晚也會反映在基金分派上。
老老實實,筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤,哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾,但隨著財務安排已經九九十十,我已找不到藉口再退縮了。
中長期固定收益證券急挫後,反彈了很多,但未能收復失地,which is perfect。那人所共知的永續浮息貨,不知是否因加息急降溫,居然徐徐向下,吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說,浮息明明是個接近完美的對沖,刻下竟成了壞消息。 (可能筆者錯過了甚麼新聞?煩請讀者指出。)
最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台,竟然無需 Professional Investor 認證,真有趣。Minimum ticket size US$100-200k,不算甚麼門檻,但是交投極少,筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成。另外,Margin requirement 太高了,與私人銀行無得比。
物業市場回暖,什麼小陽春、大陽春,新盤大賣、二手回勇,AA們興奮到不得了。無論大中細價樓,都跌了100萬左右便回升。想上車的人動手吧,新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要,何必包拗頸?
買得起400萬的單位時不買,然後兩三年後用600萬買入同一個單位,這種情況屢見不鮮。2013年回調見過,2015-16年回調也見過。
2018-19年回調後,歷史會一再重覆嗎?
都係嗰句,鬼知咩。但我知道:
~ 林鄭年代的賣地量比689年代大跌六七成,政府早已江郎才盡
~ 加息降溫到一個點,大家都開始 proje…

佢想跌到幾時 你想估到幾時

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最近好多朋友、網友都問我這個問題。

有人問樓市,也有人問股市(明明筆者並不分析股市)。

我點會知?如果我有水晶球,我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。

我們經常想預測未來,想盡各種辦法去分析,希望找到正確操作方法,然後孤注一擲,祈求上天保佑。

但是,未來本身就充滿不確定性,而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。人總是對預測成功抱有很大的期望,往往重覆犯錯。

為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢?

因為「預測成功」(賭啱邊)實在太誘人了。

因為下注前人只想著贏錢的歡樂,買六合彩總是開彩前最精采。

因為先找一個答案,然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。

因為對未知的恐懼,所以要設法抓住救生圈,那怕救生圈是破的。

這是人類的結構性缺陷,是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的,就是了解自己的缺點,努力去克服它,設法不要讓它牽著自己的鼻子走。

不要做太多無謂的預測,也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。

如何做到?問一問自己,長期的方向是建構在甚麼因素之上?這些因素有沒有結構性轉變?短期的波動是因為這種正面因素不再,還是純粹因為 Noise?

簡單地以物業市場作例子:低息環境有沒有改變?美國加息加到江郎才盡,是好事還是壞事?所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響?土地供求是否仍然失衡?「土地大便論」有沒有改變現狀?「689朝」的熟地用盡後,是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完?

人生匆匆幾十年,只要方向正確一兩次,就足以讓你一生富足、快樂。

法子《三隻小豬》

從前有三隻小豬,他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。

抽波遊戲:在一個大布袋中,有很多波,當中有95%是紅波,5%是黑波,這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑,買中的賠率都是1賠2。

大豬的策略:一見到連續5局出紅波,就買黑波,心諗:「不會每次都紅波嘅!」之後黑波還沒出現,大豬就一直買黑波。輸死了。

二豬的策略:因為買了幾局紅波贏,就心諗:「大豬都傻嘅,這是機率問題,紅波機率高,梗係每局都買紅波啦!」但想身家增長快啲,就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波,輸死了。

細豬的策略:也是每局都買紅,但細豬不心急,每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。