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(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 新造按揭及轉按同樣適用!!

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筆者投資組合向來主要由物業組成,因此為了盡量壓低按揭成本,每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠,包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等,當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。
現金回贈比想像中更多
按揭回贈分為兩部分,第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈,一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。第二部分為合法地透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司,一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的非現金回贈,僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行,當然就一毫子回贈也沒有。

筆者和同屬物業投資者的朋友,一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊,並配以相熟細A(非五大地產代理)轉介以取得額外按揭現金回贈,通常可分享到額外0.2%的現金回贈,即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。

後來筆者發現,相熟細A在此回贈之下仍有水位,只是不願意把僅餘的利潤嘔出來。筆者的物業投資朋友思前想後,既然明知自己要不斷翻按、轉按,何不索性充當代理角色,幫自己、家人和朋友取得回贈。筆者日前成功爭取指定銀行加碼,現時可取得最高達2.35%的按揭回贈#,相信乃全港最高!

現在,讀者只需在本Blog「尋找生活之路」Facebook專頁Like (請讚好專頁,不是帖子!),然後直接WhatsApp筆者5524 9431出示讚好證明,便可以獲得同樣的按揭回贈!

以今年的最新HIBOR利率計算,H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按,即平均每年回贈達1.175%變相每年按揭成本不足1.07厘

最重要的是,細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本,也沒有隱藏陷阱:
淨袋額外獎賞:細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER沒有合約束縛:細A不會與客戶簽署任何合約零成本:客戶可以收到OFFER而不接受沒有私隱問題:借貸人只需填妥一份簡單表格,經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER,然後銀行會主動聯絡借貸人,之後細A唯一角色便是派錢。大家都是投資者,豈會被低級技倆蒙騙不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸 不會將任何資料交予銀行外第三者#最高按揭回贈視乎借貸額及借貸成數而定,一般回贈比率最高可達:


(註:有網友查詢後表示害怕資料外洩,也擔心此方法是否可信及可靠。筆者十分理解,畢竟…

投資心態仍待改善

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忽爾驚覺今天已是年初十,還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂,祝大家新一年豬籠入水,身體健康,一分耕耘、三分收穫!

今天是情人節,再祝各位生活幸福美滿。

筆者開 Blog 已近三年,真正身體力行重回流動資產市場亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主,其後加入美國公司的定息或浮息證券(包括債券),到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。

投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」(不是擁抱風險)為本,惟絕不強求永久/一直持有,而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異,但核心思想是「能令組合在波動中存活,賺取合理的複合回報,並適當地以槓桿增加資金彈性」

過去兩年多,流動資產市場經歷兩次較顯著的波動(2016年末及2018年的調整),筆者長期持有的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下,從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字,佔總資產值逾20%。

流動資產,顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」?筆者以物業投資起家,一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策,令物業投資者「被長期持有」,間接迫人「坐貨」賺錢。常言道,「回報是坐出來的」,所言非虛,亦令物業投資變得簡單,只需買入資產和租出物業,便能坐享其成。

然而,流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下,流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人,轉戰股票市場便不斷損手爛腳,轉戰債券市場則容易買入垃圾資產,甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生,間接又強化了買樓容易賺錢的神話。

雖然筆者不屬這一群,未有炒出炒入之餘,回報亦算不俗,但相比物業投資,仍覺流動資產投資困難得多之餘,安全感亦低很多。這一種感覺在突破千萬關口後,更感強烈。

舉一個非常經典的例子:

一個物業閒閒地幾百萬,即使重回筆者上車時(即七年多前),買入的資產價值也是身家的X倍。其後每次增持,基本上也是幾百萬幾百萬咁去(if not 千萬),簽臨約、正約、轉賬予律師樓,不眨眼、不回頭。即使只計首期付出,最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。

同一情況在流動資產上,卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件事」(像去年電能之類的投機除外),然後買入後一段時間仍感忐忑。