收爐 (2022)
投資組合 物業進二退二，另有一間港樓正等待完成交易，實際上僅持有七項物業。錯過了年中置換物業時機（其實香港沒有疫情又尚未加息的時間很短），無奈。 除了賣出的物業外，沒有租客變更。 年內港樓經歷過去十四年來最大跌幅，組合淨值在首季結破頂後掉頭向下急挫，即使努力炒債也只能彌補小部分賬面損失。 年底倉內仍持有七條債券，包括： CFLD - 三條 2021 年已違約債券，境外化解方案等待通過中，續以 10% 入賬。 CAPG - 已違約且毫無重組消息，繼續以 10% 入賬。 其他債券均以市價入賬。 第二至四季主要操作如下： 1) 十一條直債賣出或到期，除了 CIFI 那張勁蝕三十幾蚊外，其餘一半每張賺 5-10%，另一半每張賺 10-20% 2) 沒有抽 IPO 3) 持續增持澳元 在極大幅削減流動資產組合的情況下，結束連續兩年流動資產負回報，全年流動資產槓桿後回報為 41.7%。大部分回報來自玩命炒債，果然要控制注碼才能獲利。 截至 12 月 31 日， 本年淨資產 (NAV) 回到 2019 年初水平， 較去年底大幅下降 21.2% ，乃 2008 年金融海嘯以來首次出現負增長，當中 -24.6% 來自物業賬面淨貶值，+5.6% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+4.2 % 來自淨已實現盈虧 ，-2.8% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-1.6% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 淨資產幣值：HKD 40%; USD 20%; AUD 40% 淨資產所在地：HK 44%; SG 20%; AU 36% 生活與健康 家庭巨大挑戰持續，但終於踏出了旅行的步伐。八月舉家到 Cairns 旅行，十二月舉家連同長老到 Osaka / Kyoto 旅行，隨後返港探親三星期；運動方面，做 Gym 亦因同一挑戰常常受傷，現已停止並改玩有人輔導的 Pilates，受傷頻率大減。目前每周運動最少兩次 。 家居方面，年內添置了一輛大車、一部三匹半冷氣、一部新 iPhone 及車房門等等。由於買車等支出較大，本年度開支創新高，較去年上升 52%。若扣除大額非恆常支出，全年開支亦上升 5%，主要來自去旅行的使費。 來年目標維持「不需要為做而做、不需要為錢犧牲時間、不需要為物慾賣命」的