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十二月流水賬 (2023)

2023-12-19 年底到期的美債被市場以 YTM 不到 1.5% 收購,馬上離場,期內 IRR 約 7%。 換入二月底到期的美債,YTM 居然有 5.57%。 兩個多月前賣出了銀碼最大的香港物業,也是筆者手中僅有仍值八位數的物業。 新買家今天終於確定下星期如期成交。 此物業於五年多前高位買入,至今年七月政府再度放寬按揭時決意出售。無奈同期遇上誠哥在鄰近地區以呼吸 plan 高調散貨,搶去市場僅餘幾十億購買力,成為壓倒市場的最後一大紮稻草。 當年在高位以低估價一成買入,儘管是區內一線物業兼位處極高層,放盤逾兩個月也僅接到寥寥幾個 offers,至十月中抓住施政報告前的一絲憧憬沽出。成交價較估價低 5%,持貨五年多,賬面損失 4% 離場。同期中原領先指數下跌約 15%,可見買入價已經決定了利潤。 計入所有租金收入及開支(包括全期利息)、買賣洗費、印花稅及槓桿效果等,仍錄得實際損失,期內 IRR = -0.9%。 2023-12-28 出售物業已成交。

十一月流水賬 (2023)

2023-11-10 利用僅有的流動性,即美債的孖展額疊加 IPO 孖展抽 2268。 從當前的流動性而言,已經接近 all in 了。 2023-11-17 2268 IPO 獲利 36.1% 離場。 獲利全部換入一月到期的美債。

十月流水賬 (202310)

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2023-10-14 入籍申請已通過。 回顧一下整個移民申請過程: 2017-10 正式決定移民 2018-02 通過英語測試 2018-05 通過職業測試 2018-05 申請 EOI 2018-07 獲邀申請永居簽證 2019-03 獲批永居簽證 2019-04 First land 及置業 2020-01 正式移居 2023-04 申請入籍 2023-07 通過入籍試 2023-10 獲批入籍 前後不到六年,終於自由了。可以隨便返港,也可以隨時返澳。 最後兩步,申請澳洲護照,及於若干年後申請取消中國籍。 2023-10-27 減持澳元,換入年底到期的美債,息率 5.5%。

九月流水賬 (2023)

2023-09-04 繼續增持澳元。 2023-09-05 澳洲又唔加息,正!第二次係五算之下增持。 2023-09-22 財務計劃突變,減持部分日前增持的澳元。 2023-09-29 中秋節,全清最後一隻未死的債,再輸 59%。 已經全軍覆沒。 叫做拎得返啲息,息等於債價六成。真誇張...

八月流水賬 (2023)

2023-08-02 仍是展期價,加注。 美國被調低評級,資金避險出走美元。澳元已跌至 5.1 水平,趁機酌量增持。 美長債息率穩步上升,為不久將來買入長久期投資級別債券製造良機。 2023-08-04 增持澳元。 2023-08-07 仍是展期價,加注。 2023-08-08 碧桂園瓜埋(雖然未過 grace period),五月時避險沽出 FUTLAN,兩個月後才撈底買入 COGARD,結果被埋葬。反而 FUTLAN 最低都只是跌到五字頭。 去年的策略,今年完全唔掂。 2023-08-10 增持澳元。 2023-08-17 終於第一次成功係五算以下增持澳元。 2023-08-24 增持澳元。 2023-08-28 增持澳元,澳元淨資產佔比達 38%。

七月流水賬 (2023)

2023-07-14 市場突然興奮,內房債從谷底暴升,來回地獄又折返人間, FOMO。 搶入一張半年後到期債,短炒長渣皆宜(但願如此)。 2023-07-18 又被懲罰了。 DALWAN 臨天光瀨尿第N次,生死未卜。 恒大巨虧,資不抵債巨大,帶崩整個市場。 遠洋無法付美元債息。 連港資瑞房都搵顧問聯絡債券持有人... 今日搞乜鬼?上星期的 FOMO 完全是超級巨坑,今年第三季睇嚟又係得個捱字... 2023-07-19 今次 DALWAN 搞成咁,如果直接死亡,會徹底摧毀炒內房債的信仰,好幾個重要的假設都不再成立。即使大步檻過,亦嚴重打擊所謂「相對健康」內房的投機價值。 等死之際,統計一下筆者歷來以不同價格買入中資美元債的利潤(損失)... 由 2020 年入場至今,一共成交了 52 次買入指令,其中 23 次為恒大正式暴雷前 (2021 年 9 月前) 買入,歷來交易中: - 13 張債在 100 元以上買入,9 賺 4 蝕,平均利潤為 -4.7%,主要被違約的 CENCHI 拖累,撇除違約債券的平均利潤為 1.3%。全部交易都是在恒大正式暴雷 前 進行。 - 25 張債在 90 - 100 元買入,21 賺 4 蝕,平均利潤為 -2.1%,主要被違約的 CFLD 和 CAPG 拖累,撇除違約債券的平均利潤為 5.7%。若只計算後恒大暴雷交易,平均利潤為 4.8%。 - 8 張債在 60 - 89.99 元買入,7 賺 1 蝕,平均利潤為 9.9%。全部交易都是在恒大正式暴雷 後 進行。 - 6 張債在 60 元以下買入,1 賺 5 蝕,有最少三張以違約作結,平均利潤為 -51.5%。 最近買入的債屬於最後一類,所以是自作孽不可活。 但 DALWAN 乃屬於第二/三類,實屬無奈。 要怪就只能怪自己火中取粟,而安全邊際卻只有那麽一點點。雖然其實也是馬後炮。 經過兩天的驚濤駭浪後,主體已經將近 24 小時沒有任何新消息。債價在 60-70 元之間停滯,不知是沒有成交還是各方都按兵不動,買定離手。按常理,最遲明天傍晚便會知道結果,但筆者並非消息靈通者,只能憑債價變化去猜事情的終局... 2023-07-20 過去 24 小時 DALWAN 很多消息, 藍色是好消息 , 紅色是壞消息 。 7月19日晚,《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》发布。万达集团官网第

奇蹟

2023 年 7 月 20 日,万达美元債懸崖勒馬,奇蹟再次降臨。 這會是最後一次嗎? 投資/機美元債兩年多,無數次奇蹟兌付及交易一次又一次發生在筆者身上。現在暴雷了或一次又一次展期的內房,筆者或多或少都曾持有過。不知為何,死裡逃生、劫後餘生、死過翻生、死而復生的個案屢屢出現。雖然免不了還是中了一些招,但那些貨幾乎全都是在內房債危機全面爆發前買入的。 筆者經歷過的奇蹟包括: - 2021年6月,以超過 99 元沽出恒大債,恒大於一個月後暴雷。 - 2021年9月尾,在恒大已暴雷的市況下,接連沽出五張內房債,平均價超過 99 元,不但避開了其後的暴跌潮,目前其中兩個主體 CAPG 和 TPHL 更已宣布違約。 - 2021年11月,短炒 CENCHI 債,在不被市場看好的情況下如期兌付。 - 2021年12月,短炒兩張內房債,以平均價 97 元沽出獲利,其中一個主體 KWGPRO 一展再展,債價已相當於暴雷了的主體。 - 2022年3月,持有多時的 RONXIN 債在前一張債(一個月前到期)也經歷過山車的情況下,此債再於到期前半個月暴跌至五字頭,後在主體瘋狂回購的情況下如期兌付。三個月後,主體正式違約。 - 2022年3月,心血來潮下突然止蝕 GRNLGR 債,損失一成。兩個多月後,主體宣布展期,後來再展,最後仍難逃違約命運。 - 2022年4月,在毫無市場信心的情況下短炒 TPHL 並如期兌付。主體不足大半年後宣布全面違約。 - 2022年5月,短炒 GRNLHK 在到期前一星期,母公司突然宣布展期,此債卻在主體積極回購的情況下奇蹟如期兌付。 - 2022年7月,短炒 CENCHI 債,在到期前不足一個月內,市場傳出壞消息下從八字頭暴跌至 50 元,其後奇蹟地如期兌付。 - 2022年8月,短炒 AGILE 債,曾跌至三字頭但最後如期兌付。 - 2022年10月,以腰斬價買入 GRNLGR 債,其後於七字頭震走。不到一星期後,主體違反公開承諾宣布再度展期。 - 2023年7月,短炒 DALWAN 債,作為較優質及在內房及內地經濟風兩飄搖下仍被信賴的主體,在到期前兩個月內多次大幅波動,並最後一星期經歷過山車。外媒瘋狂炒作未經證實的負面消息,境內外債均被舞高弄低,不到 80 小時內從 96 元跌至 55 元再回升至 92 元以上。筆者捱過多次巨幅波動,最後忍痛於 90

中國奧園境外債重組計劃出台

原來昨晚出了,剛剛才知道。快閱一下,初步理解如下: (美元兌人民幣匯率以 1:7 換算) 1) 新發行 Add Hero Notes 18 億美元、奧園票據 5 億美元、永續債 16 億美元、強制可換債 1.43 億美元及 14 億股(其中4億股為大股東舊股,無償送出)名義價值為每股 $1.06 的股票。總價值為 42.33 億美元或 296 億人民幣。 2) 境外總負債達人民幣 428 億(約美元 61 億),遠較新發行股債為多。 估計重組計劃之 nominal haircut 為 30% 。債權人實際損失當然遠大於此數,下述。 3) Add Hero Notes 18 億美元分成三個 Tranches (A, B, C),其中 Tranche A 又分成 A1, A2, A3:      Tranche A: 年息 7.5%      A1: USD 150m 本息於三年後歸還 (2026)     A2: USD 200m 本息於五年後歸還 (2028)     A3: USD 300m 本息於六年後歸還 (2029)     Tranche B:  USD 500m 本息於七年後歸還 (2030),年息 8.0%     Tranche C: USD 650m 本息於八年後歸還 (2031),年息 8.8%     有 Payment-in-kind ( PIK) 條款,首兩年可暫緩現金還息,其後半年最少有 2% 利息要付現金。     兩年半後不可再 PIK,另外 暫緩還息部分息率會增加 1%。 4) 奧園票據 5 億美元,年息 5.5%,可以 PIK,本息於八年後歸還 (2031)。 5) 永續債 16 億美元,首八年無息(你無睇錯,係八年都無息,唔係八年後一次過還滾存息),第九至十年 (2032 - 2033) 也只有 1% 息,其後兩年 2% 息,慢慢加到第 19-21 年 (2042 - 2044) 才有 9% 息,之後唔贖回就每年再加 3% 息。想還到二零四六,真心痴線,到時小弟差唔多六張,香港五十年不變 (笑?) 都就嚟到期。 永續債同樣可以 PIK,而且 PIK 未付的利息亦會利疊利。嘩,真係好著數啊! 6) 可轉債 1.43 億美元,無息,五年後 (2028) 強制轉換成 16.91 億股奧園股票,佔屆時總股數 29.9%。 7) 發行及轉

六月流水賬 (2023)

2023-06-05 非住宅物業如期成交。 買入兩個月到期債券,目標賺 8%。 2023-06-07 近 PAR 價沽出三月買入的 FOSUNI,三個月僅賺 3%,換馬個半月後到期的內房債,目標賺 8%。 需要抱怨的是,買入指令生效後不到十分鐘,主體傳出壞消息兼令債價大跌 6-7%。雖然後來壞消息被澄清並無即時影響,債價亦略為回升,仍感到耿耿於懷。 2023-06-09 澳洲又再加息,累計已加四厘,且明示會繼續加。 目前自住物業的按揭分成四個 loans,其中三個是固定利率,年利率 1.89 - 1.99%,另一個是浮息 offset 戶口 (即 mortgage linked),年利率 6.9%,加權利率是 2.86%。由於 offset 戶口完全覆蓋,利息支出是零,因此實際利率僅 1.57%。 然而,其中兩個 loans 的定息期下個月便會結束,取而代之的是浮息 6.9%。這也是大部分澳洲人目前面對的困境,不知年尾前會否有一波房產拋售潮。 Anyway,打去銀行要求減息,幾分鐘便由 6.9% 減至 5.99%。若不計及 offset 戶口資金,加權利率將升至 4.94%。計劃將澳元閒資匯往澳洲,賺取 5.99% 的無風險免息回報 (且預計今年內還會自動提升 2-3 次)。 2023-06-23 CENCHI 提早收皮 了,承前做法,劃一以十元入賬。 此債不幸在於七次反彈也沒有離場,不幸中之小幸在於原到期日後還收到差不多九元(利息、本金及同意費)。另外兩張展期債和其他未到期的美元債就沒那麽幸運,至今一個仙也沒收到。 恒大出事至今,只打靶了兩張債,一張是 CAPG,另一張便是 CENCHI。兩張都是較早期、在未有公開消息前已大跌,但心存僥倖。前者一早已經打靶,後者居然收了四期息(足足年半有多)才正式投降。

五月流水賬 (2023)

2023-05-02 剛賣出的非住宅物業已收到大訂。 2023-05-03 CENCHI 的同意費和利息俱入賬。 2023-05-04 澳洲加息 0.25%,美國加息 0.25%,香港加息 0.125%。 累計加幅:澳洲 3.75%,美國 5%,香港 0.75% (若以 H 按實際息率計則已達 1.4%)。 目前澳洲的 offset (即 mortgage linked) 息率已達 6.65%,且央行預期仍可能再加息。 目前香港的 mortgage linked 息率僅 2.9%,(對筆者而言)兩種貨幣之間息差高達 3.75%。 若美國加息預加持續降溫,澳元應當走強,目前的息差真的很吸引。 6.65% tax free risk free 回報,邊度搵?對於高收入人士,相當於 12.1% 稅前回報。 2023-05-10 已收到 CAPG 的同意費。 2023-05-17 沽出一月中以摸頂價買入的 FUTLAN,輸 18% 離場。 市況很惡劣,又重現去年下半年的信心危機,不知會否又見到遍地十蚊貨。 老碧八個月到期那張已破七(幸好八十幾蚊含淚走咗),小目標八個月到期已被腰斬,連無危機可言的路勁都畀人斬到三十厘。新城近期跟跌跌幅較小,目前仍有人願意以三十幾厘接貨。在目前中國的金融狀況和對地產的政策支持下,還有十五個月才到期的貨好難守。 難道今年要以不輸錢為目標? 2023-05-31 CENCHI 展期債的 5% 本金歸還已如期入賬。

四月流水賬 (2023)

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2023-04-03 CENCHI 出通告展期,捱咗兩年幾最後都係衰咗。 一如以往,後悔無係上月初止蝕走人,尤其是當時計埋以往炒 CENCHI 舊債 overall 係賺錢。 而家個價就預咗展,內容同上星期的消息差不多。純粹唔忿氣 23 年到期展到 2025,而 24 年到期就唔展... 真心嬲。 2023-04-11 原來 CENCHI 出了新債券攤銷 schedule,咁又唔同,勉強叫做 in line with market expectation。已投贊成票。 四月到期那張,五月先還 5%,一年後還 2.5%,後年一月還 20%,到期還 72.5%。期間 7.25% 年利息照付。 以現價 30 元計,只要還到一月那筆,IRR 便已超 20%。 2023-04-13 CENCHI 又出通告澄清,如果後面的債券有錢還,會出 offer 贖回原本 2023 年到期的債券。 講就易,我相信到時都係展期作罷。 2023-04-19 CENCHI 宣布交換要約結果,基本上是失敗的,三條債券均未能達到 90% 接受的門檻,本月到期那張甚至連 80% 也不到。此結果符合筆者預期,公司奮鬥咗咁耐,應該一早已知還唔到錢,卻拖到最後三星期才出 offer 迫人接受,一定有人唔忿氣。 其實我都唔忿氣,不過又無謂同錢鬥氣姐。 2023-04-20 簽臨約,賣出最後一個小小的非住宅物業。 2016 年末,由於政策變動引發非住宅物業的投機機會,筆者立即搶入此物業(後來再買一件,已於去年黯然離場),該物業亦一如筆者所料在兩年內大升七成。然而,當年筆者沒有把握機會離場,後來陸續出現負面因素,包括美國加息、股災、社會運動及疫情長期蹂躪,令估值大跌及成交完全冰封,再加上近一年美國瘋狂加息,此市場的投資需求已完全消失。 沒有投資需求的市場很難大升,而筆者預測美國加息周期尚未見頂, 甚至覺得目前市場共識仍然低估了聯儲局打擊通脹的決心 。在此情況下,就算美國真的步入輕微衰退,聯儲局也未必會快速減息,以免重蹈八十年代的覆轍。考慮到高息持續、本地經濟復甦需時、樓市需更多燃料及非住宅市場的滯後性,筆者認為此市場最少要 18 個月後才有機會復甦,為免浪費機會成本,惟有忍痛賣出。 持貨六年半,面價賺三分一,但計入租金 IRR 只有可憐的 6.1%。 2023-04-28 已滿足入籍條件,入紙申請澳洲籍。 202

昆州 vs 香港 (買樓收租)

利申:本文非廣告 ——————————————————————————————————— 昆洲物業投資回報 (非首府地段) 以樓價 60 萬澳元標準獨立屋為例 (以下銀碼均為澳元) 租金: 每週約 $600 - 650 (Gross yield = 5.5%) 每年必需支出 Council rate: 每半年 $1100 Water & sewerage service: 每季 $250 Landlord insurance: 每年 $1500 Management Fees: 租金的 6.6% Smoke Alarm compliance: 每年 $130 合共約 $7000,相當於每年租金的 21% 其他潛在支出 Land tax: 州內總持貨超過若干地價後才需繳納,按地價計算而非樓價 Water compliance: 每個新租客 $100 Lease renewal: 每年 $100 (舊租客) 或 Advertising: 每個新租客 $275 Leasing fee: 每個新租客 1.1 週租金 (~$700) Repair & maintenance: 每年約 $300-1000 平均每年約 $500 - 2000,相當於每年租金的 1.5 - 6% 入息稅 視乎閣下其他收入及利息支出而定 Net yield (pre-tax) = 4.0 - 4.3% 目前按揭利率水平 = 5.0 - 5.5% ——————————————————————————————————— 香港物業投資回報 (中低價樓) 以樓價 600 萬港元半新樓為例 (以下銀碼均為港元) 租金: 每月約 $14000 (Gross yield = 2.8%) 每年必需支出 差餉及地租: 每季 $1750 Management Fees: 每月 $1500 合共約 $25000,相當於每年租金的 15% 其他潛在支出 Leasing fee: $7000 Repair & maintenance: 每年約 $1000 - 4000 平均每年約 $4500 - 6000,相當於每年租金約 3% 個人入息/物業稅 視乎閣下其他收入及稅務居民狀態而定 物業稅劃一為租金收入的 12% Net yield (pre-tax) = 1.9 - 2.3% 目前按揭利率水平 =

三月流水賬 (2023)

2023-03-01 買入非內房債,四個月到期,YTM = 12%。 在 CENCHI 死裡逃生之前,第三張債以穩守為惟一目標。之前四次貪心,二勝二負,贏粒糖輸間廠。 CAPG 重組有消息了,想以 0.75% 作誘餌。我等散戶除了無奈接受,還有其他選擇嗎? 2023-03-07 沽出去年 11 月底買入的 FUTLAN,三個多月賺 16%。 有少少 risk off 感覺,準備換馬。 唔洗準備了,已經成交。買入近五個月到期內房債,預期賺 8%。 今天果然是 buyers' market 啊。 2023-03-16 CENCHI 美元債集體暴跌,應該玩完了,臨尾香! 2023-03-20 個市場都幾恐慌下。 AT1 跌到仆直,好多 Single A 大銀行的 AT1 LV 唔低,相信唔少資金係中資美元債大跌一年後都轉咗去 AT1,貪佢 rating 高息又唔錯,而家慘了。 好彩筆者親歷過雷曼爆煲,呢十幾年來從來不相信銀行債務資產。 可能唔少人要即日去槓桿,其他債券都被拖累,包括已經無 LV 的中資美元債就更加適合用來開刀。 2023-03-22 澳洲第一間投資樓出租剛滿一年,嘗試加租 7% 不果,租客斷言退租。老實說,我對此租客一點好感也沒有。首先自從去年底開始交租越來越遲,最後竟變成欠租狀態。需知道遲交租在西方社會是死罪,澳洲有租客歷史資料庫,每一次經物管公司出租的全部 history 均會被紀錄在案, 永不消失,比香港的信貸資料庫更恐怖。後來物管發現當初簽租約的兩人其中一人根本不是租客,只是捱義氣為另一人提供入息證明......這跟隨便幫朋友做擔保人有何分別?真是愚蠢! 自從決定退租後,此租客幾乎不再交租,想以按金抵扣。幸好租賃保險包括欠租及惡意破壞,即使最後按金無法覆蓋損失也可經保險公司取回賠償。此劣質租客下星期便離開,可喜可賀。 另一間澳洲投資樓五月下旬才完租約,但我決定早於三月初便提出加租,如果租客於兩星期內提早簽約,租金只會上調 5.5%,否則上調 9.1%。此法果真奏效,租客上星期已爽快簽約。 2023-03-27 劣質租客尚未遷出,新租客已簽約。新租金比舊租金高 13.6%,是區內目前最平選擇。 雖然無法賺到盡,但我可以揀客,而且極速租出能將空租期壓縮到最短(今次僅八天)。 記住,每丟空一星期,成本便增加 1.9% (1/53)。如果為了租金高

二月流水賬 (2023)

2023-02-01 CFLD 美元債重組正式生效,三張爛債已換成八年後才到期的鏡花水月債,年息 2.5%。違約前未付利息亦以 Zero Coupon Zero Interest 型式在八年內歸還。 1% Cash prepayment 已收到 1.8% deferred cash payment 會在 2023 年底發放 27.2% proceeds from sale of assets 預期於 2023 年發生,但我估最快要 2024 年才有 16.7% 會以信託分派型式慢慢歸還 53.3% 在 2031 年 1 月 31 日到期歸還 此批爛債成本為 $196,現僅回收 $3,年底再收 $5.4,預計明年可收 $81.6。 明年起信託慢慢歸還約 $50.1,其餘本金 $159.9、利息 $32 及重約前利息 $5.1 於 2031 年回收。 另外,第二間港澳物業置換的香港部分終於完成。此交易傾價期間傳出爭議近十年的大維修終於拍板,但未出夾錢通知書,幸得 Agent 幫忙將大維修費用在合約上列明由新買家負責。 等待完成買賣途中收到夾錢通知書,一個細單位竟要夾十幾萬,真是抹一額汗。 持貨八年,年化回報率 IRR = 20.2% 2023-02-06 增持小量澳元。 2023-02-09 又有租客退租,因小朋友長大要搬大啲。執執佢再放租,租金難免要下調 5% 或以上。 2023-02-15 有朋友問及領展供股,由於早年已因國安法決定清倉位於香港的流動資產,我已沒有定期關注領展的動向。不過馬後炮講講,除國安法外亦有幾點已令我對領展失去昔日的熱情: 1) 早年靚價賣出香港的物業後,沒有收購對象卻又遲遲不肯逢低回購 2) 為了分散和擴張,不斷買入 Gross Yield 僅略高於融資回報的海外資產 3) 海外資產並不是一定在 Prime Location, 例如日本的就得啖笑,而且時機一點也不好 4) CEO 在高位減持,同時領展又在高位回購 總而言之,近年領展常作回報不合理地低的投資或回購決定,司馬昭之心... 可恨的是,家母還持有不少領展,且佔其流動資產大部分...去年已叫住她等加息加定後再決定,就是不聽,急著增持收息的結果就是要拿出更多錢去為某人填氹。 內房又再陷入負面消息滿天飛的狀態,未知是震倉還是另一次政治打擊,為減低風險,沽出上月買入的 COGARD,僅賺 6

一月流水賬 (2023)

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2022 年以此方法記述甚佳,繼續。 2023-01-03 買入一張一年後到期的債券,目標賺 37%。 2023-01-06 增持少量澳元。 買入一張永續債。 2023-01-10 賣出上星期買入的永續債,輸四蚊。 犯下低級錯誤,忘記永續債可以無限期延遲還息,如意算盤打不響。真心白痴。 2023-01-18 買入一張年半後到期,目標含淚賺 25%。 2023-01-25 CFLD 的重組計劃已成無條件,新債券 ISIN 已出,將於月底正式完成。