三月流水賬

2022-03-01

RONXIN 債本息俱入賬。

內房又現新一輪股債雙殺潮,FTLNHD 中伏,被 PB cut LV 至零。FTLNHD 已是民企中實力最強的一批民企,僅次於龍湖、碧桂園和旭輝,商管收益連年暴升,流動性並非僅靠賣樓收入和融資,卻也無奈被拖累。

2022-03-07

油價飆升,風險資產泥沙俱下(High Beta 尤甚),內房債若非違約,跌幅也不見得特別大。

沽出一張 GRNLGR 債,實現虧損是已結算債券中最大的。但考慮到年初至今僅跌去 4.5%,大幅跑贏其他流動資產,先把錢收回來看有沒有更值得的投資吧。

曾經被視為與旭輝同樣安全的龍光,在一片喧嚷中躺平了。又一個由市場求仁得仁的個案。

2022-03-17

成功收樓,做七成按揭,已放租,期待正現金流。

原本預算租金回報率約 4%,但租賃經紀說租盤市場很缺貨,很多租客等租樓,應該有 4.6% 回報。我很懷疑,但既然她這樣說就由佢玩,反正我也不急。

2022-03-21

新購物業已出租,星期五起租,回報率竟然真的超過 4.6%,令人喜出望外。

2022-03-23

已沽出 GRNLGR 的資金甚麼也沒有買,內房債暖風漸至,買一張一個月內到期,搏賺 20%。

2022-03-29

簽臨約,再買一間澳洲市郊的四房物業,預期租金回報 4.5%。

此屋將成筆者手持第八間住宅物業。

2022-03-31

PB 真白痴,危機過了一大半才搞信貸質素最健康的公司的 LV。繼月初 FTLNHD 被搞,現在連行輕資產商管模式的、不久前才集資幾百億的 DALWAN 的 LV 也清零,簡直不知所謂。流動資金搬了往澳洲,為免在國際間調來調去,惟有以近 PAR 位沽出(還有不足一個月便到期,唉)。

基於資產流動性低而將 LV 清零是一種「斬腳趾避沙蟲」的神邏輯。Margin requirement 的存在是考慮到資產突然下跌的幅度及因流動性不足而劈價賣出的雙重損失,例如 75% LV 相當於此雙重損失不會超過 25%。若流動性大跌,劈價幅度可能會多兩三成,那麽具 75% LV 實力的資產應酌量減至 50%,甚或 30%。觀乎過去幾個月市況,即使在最黑暗時期,最惡劣的資產跌得最急的時候,也不會一天內跌 50%。因此 30% 已經是保守到不能再保守,也是某證券行無腦地劃一 LV 的原則。

將 LV 清零,流動性不足的考慮已自動消失;對於具質素的資產而言,如此行動等於退出市場。

留言

  1. 沒了現金流,最強的企業都會出事

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    1. 企業現金流沒問題,問題是影響了我的現金流 LOL

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  2. 你已經好厲害了, 在買內房債方面表現已比絕大部分的專業投資機構及大戶要好. FTLNHD最近的債價一定會受其他最近出事的內房所拖累,如力高,龍光,世茂,大發等. FTLNHD過去幾年因禍得福, 早年因為大股東出事導致這幾年發展停頓, 反而在這次槓桿運動中能韜光養晦. 從數字上分析是安全, 但從21年10月4
    日花樣年事件開端, 就開始了大股東賴帳的序幕, 這個不得不防! 現在內房債都跌得那麼底了, 大股東會不會有動力用100元去買回市場覺得值30-80的票回來呢, 還是順水推舟順應市場共識還30-80呢?

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    1. 謝謝支持。可是在一個表現很差的市場,無得做得多好,仍是是很差的表現。

      同意FTLNHD債價是受其他內房影響,尤其是曾經很可靠的世茂和龍光。花樣年事件衝擊很大,肆意賴賬令內房美元債市場的基本邏輯崩潰,既然躺不躺平都無法轉活公司的現金流,那麽選擇不躺平的好處在哪裡?此刻仍在努力償債的老闆們,心情有多複雜?

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    2. 選擇唔還嘅好處就係可以留返啲錢去付工資,交付房,還國內商行貸款(國內商行大款有抵押,如果唔還會被充公資產),這樣公司還可以續命。對於境外美元債,本身冇抵押,加上債券投資者寧可發行人延遲償還,也不願違約。就算債券違約,有關境外法律行動也需時,短時間發行人冇什麼實際責任。這些是現實情況, 不等於我同意。經過今次債權災難,日後市場內房債券市場嘅遊戲規則會完全改變。

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    3. 確實如此,境內欠錢不處理好會沒頂,甚至有牢獄之災;境外欠錢只需交予XX顧問或YY律師事務所便一了百了,慢慢拖也好,立即躺平也好,皆不會影響境內財務狀況。

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    4. 對的, 所以民企地產老闆在花仔事件後就有樣學樣了, 其實內房有的是地跟樓的硬資產, 價格怎樣下調, 也肯定不會像股票跟債券這樣跌6-7成的, 要賣資產去處理債務肯定是可以的. 只是願不願意而已, 這也是國家不會在現階段放水原因.

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    5. 內房的資產當然不會下調六七成,問題是內房行高槓桿,資產只需跌一兩成,淨資產已經差不多歸零。另外市場最擔心的是表外負債,持續的不確定性才是導致股債不斷被雙殺的原因。

      儘管如此,政策谷底去年底已現,現在等待的是情緒谷底和價格谷底的出現,現在只能拭目以待。

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    6. Rx10兄勁人, 去到邊都撈到風山水起:)

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    7. 唔好玩我啦,輸到貼地講到變風山水起

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