總結三個「五年計劃」
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三月流水賬 (2023)
2023-03-01 買入非內房債，四個月到期，YTM = 12%。 在 CENCHI 死裡逃生之前，第三張債以穩守為惟一目標。之前四次貪心，二勝二負，贏粒糖輸間廠。 CAPG 重組有消息了，想以 0.75% 作誘餌。我等散戶除了無奈接受，還有其他選擇嗎？ 2023-03-07 沽出去年 11 月底買入的 FUTLAN，三個多月賺 16%。 有少少 risk off 感覺，準備換馬。 唔洗準備了，已經成交。買入近五個月到期內房債，預期賺 8%。 今天果然是 buyers' market 啊。 2023-03-16 CENCHI 美元債集體暴跌，應該玩完了，臨尾香！ 2023-03-20 個市場都幾恐慌下。 AT1 跌到仆直，好多 Single A 大銀行的 AT1 LV 唔低，相信唔少資金係中資美元債大跌一年後都轉咗去 AT1，貪佢 rating 高息又唔錯，而家慘了。 好彩筆者親歷過雷曼爆煲，呢十幾年來從來不相信銀行債務資產。 可能唔少人要即日去槓桿，其他債券都被拖累，包括已經無 LV 的中資美元債就更加適合用來開刀。 2023-03-22 澳洲第一間投資樓出租剛滿一年，嘗試加租 7% 不果，租客斷言退租。老實說，我對此租客一點好感也沒有。首先自從去年底開始交租越來越遲，最後竟變成欠租狀態。需知道遲交租在西方社會是死罪，澳洲有租客歷史資料庫，每一次經物管公司出租的全部 history 均會被紀錄在案， 永不消失，比香港的信貸資料庫更恐怖。後來物管發現當初簽租約的兩人其中一人根本不是租客，只是捱義氣為另一人提供入息證明......這跟隨便幫朋友做擔保人有何分別？真是愚蠢！ 自從決定退租後，此租客幾乎不再交租，想以按金抵扣。幸好租賃保險包括欠租及惡意破壞，即使最後按金無法覆蓋損失也可經保險公司取回賠償。此劣質租客下星期便離開，可喜可賀。 另一間澳洲投資樓五月下旬才完租約，但我決定早於三月初便提出加租，如果租客於兩星期內提早簽約，租金只會上調 5.5%，否則上調 9.1%。此法果真奏效，租客上星期已爽快簽約。 2023-03-27 劣質租客尚未遷出，新租客已簽約。新租金比舊租金高 13.6%，是區內目前最平選擇。 雖然無法賺到盡，但我可以揀客，而且極速租出能將空租期壓縮到最短（今次僅八天）。 記住，每丟空一星期，成本便增加 1.9% (1/53)。如果為了租金高
十月流水賬 (2022)
2022-10-03 買入三個多月後到期債券，潛在回報 95%。 這隻只有六七成把握，但市場卻認為只有兩三成希望，值搏率搭夠。 走火入魔？ 最多咪嘔返廿幾蚊畀佢...CFLD 一隻都輸成兩嚿水啦... 2022-10-06 疑似中伏。有消息人士話公司有銀團貸款想延期還，如果屬實係幾驚嚇。 問題是，尋日先撤銷標普評級，今日即刻傳延期，有無咁巧合？乜消息人士唔知道國慶長假，有利息到期會唔假期前安排好或者傾？長假期除咗 default 可以做到啲乜？我唔相信內房經歷咗一年風暴仲會咁豬兜。 消息雖然幾假下，但係市場好 buy。 無他，內房債杯弓蛇影已不是新鮮事。加上價格已近展期價，呢個價沽仲唔係司馬昭之心？ 不得不承認的是，買入價安全邊際不夠高。之前齋諗國慶假期前後（加上二十大嚟講），宏觀上唔會有大件事，忘記長假期間境外先係搵食時機。 又上一課。 2022-10-11 唉！明明九月底話咗十月圍城唔好亂搞。今次真係走火入魔啦！ 旭輝美元債違約。 手起刀落，十日輸 72% 離場。唔計衍生工具，從未試過咁短時間輸咁大幅度。 冇辦法，願賭服輸，話明係賭佢死唔去，衰咗我唔會再磨爛蓆。只係冇諗過佢會直接違約 interest payment，而唔係違本金，搞到斬纜時連 coupon payment 都拎唔返。 今年十戰全勝紀錄斷纜。 2022-10-21 外電報導， Debtwire引述兩名知情人士報導稱，綠地於10月15日拖欠包括公司原本3億美元而後擴大的銀團貸款。報導中兩名人士都未言明分期償付規模。綠地並未回應媒體的置評請求。 綠地2023到期的6.75%債券挫12.7美分，至17.2美分，邁向5月崩跌以來的最大挫幅。 又係臨天光瀨尿。 這張只剩三星期便到期，按過去綠地的經驗及推斷，突發違約的機率非常非常低。即使報導中的銀團貸款沒有還錢，也不代表綠地不會還美元債，因為這間公司本來就喜歡不跟章法出牌，會選擇性還錢。 但是，被旭輝一役嚴重打擊後，脆弱的信心傳導到其他持貨。 GRNLGR 到期前三星期止賺離場，只賺 18%。(原計劃可賺 69%，上星期賬面仍賺緊 45%) 當失去信心了，利潤就不再屬於投機者。 再次證明，做錯一個決定，影響遠不止那次止蝕的成本。 這個十月，儘管沒有被股災拖累，卻因一次失手、三個動作就輸掉了七位數，令下半年以輸錢作結。 2022-10-24 痴咗線，我竟然將
八月流水賬 (2022)
2022-08-03 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0731/2022073100034_c.pdf 原來又係自己買返，70 蚊買到 95 蚊。繼三月融信後又一奇蹟達陣。 2022-08-08 五月買的 FTLNHD 已到期，三個月回報 12%。 六月買的 CENCHI 已到期，兩個月回報 17%。 CENCHI 想埋怨一下，冒了 100% 回報的風險卻只賺到 17%。然後又反問自己，當初若沒有買入，又夠不夠膽在 $50 樓下入貨？答案很可能是不。 反而應該考慮何不: (A) SOE 入股通告時買入，當時回報有 27%；或 (B) SOE 簽訂買賣合約後買入，當時回報達 33-43%。 惟一解釋是當時並非以 SOE 成功入股為買入原因， 後來才發現自己沒有對自己說真話。 2022-08-09 買入一張不到一個月到期，潛在回報 6%。 2022-08-11 考慮兩種選擇: (A) $80 買一天到期；(B) $60 買兩天到期 如果單以回報考慮，選擇 B 顯然是愚蠢的。因為兩個月到期的風險肯定超出一個月到期的一倍，但回報卻不足一倍。然而，內房債已 distress 到曠古鑠今的地步，不能不考慮輸面。 經過分析，期望值如下: (A) $95.3；(B) $80.3 - $87.8 (略近低端) 2022-08-15 放手一搏，買入一張不到三個月到期，潛在回報 69%。 2022-08-22 DALWAN 2022/12 80 -> 94 CIFIHG 2023/01 55 -> 83 COGARD 2023/01 66 -> 86 完全是 FOMO... 又再一次證明，要勇氣接掉下來的尖刀，真的不容易。 2022-08-31 AGILE 債券到期，三星期賺 6%。 過去一年執雞利潤累積已足夠抵銷 CAPG 的損失有餘，現在開始填 CFLD 違約造成的巨坑，後者的損失是前者的接近兩倍。
四月流水賬 (2023)
2023-04-03 CENCHI 出通告展期，捱咗兩年幾最後都係衰咗。 一如以往，後悔無係上月初止蝕走人，尤其是當時計埋以往炒 CENCHI 舊債 overall 係賺錢。 而家個價就預咗展，內容同上星期的消息差不多。純粹唔忿氣 23 年到期展到 2025，而 24 年到期就唔展... 真心嬲。 2023-04-11 原來 CENCHI 出了新債券攤銷 schedule，咁又唔同，勉強叫做 in line with market expectation。已投贊成票。 四月到期那張，五月先還 5%，一年後還 2.5%，後年一月還 20%，到期還 72.5%。期間 7.25% 年利息照付。 以現價 30 元計，只要還到一月那筆，IRR 便已超 20%。 2023-04-13 CENCHI 又出通告澄清，如果後面的債券有錢還，會出 offer 贖回原本 2023 年到期的債券。 講就易，我相信到時都係展期作罷。 2023-04-19 CENCHI 宣布交換要約結果，基本上是失敗的，三條債券均未能達到 90% 接受的門檻，本月到期那張甚至連 80% 也不到。此結果符合筆者預期，公司奮鬥咗咁耐，應該一早已知還唔到錢，卻拖到最後三星期才出 offer 迫人接受，一定有人唔忿氣。 其實我都唔忿氣，不過又無謂同錢鬥氣姐。 2023-04-20 簽臨約，賣出最後一個小小的非住宅物業。 2016 年末，由於政策變動引發非住宅物業的投機機會，筆者立即搶入此物業（後來再買一件，已於去年黯然離場），該物業亦一如筆者所料在兩年內大升七成。然而，當年筆者沒有把握機會離場，後來陸續出現負面因素，包括美國加息、股災、社會運動及疫情長期蹂躪，令估值大跌及成交完全冰封，再加上近一年美國瘋狂加息，此市場的投資需求已完全消失。 沒有投資需求的市場很難大升，而筆者預測美國加息周期尚未見頂， 甚至覺得目前市場共識仍然低估了聯儲局打擊通脹的決心 。在此情況下，就算美國真的步入輕微衰退，聯儲局也未必會快速減息，以免重蹈八十年代的覆轍。考慮到高息持續、本地經濟復甦需時、樓市需更多燃料及非住宅市場的滯後性，筆者認為此市場最少要 18 個月後才有機會復甦，為免浪費機會成本，惟有忍痛賣出。 持貨六年半，面價賺三分一，但計入租金 IRR 只有可憐的 6.1%。 2023-04-28 已滿足入籍條件，入紙申請澳洲籍。 202
港樓 1997 vs. 2022
香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（
二月流水賬 (2023)
2023-02-01 CFLD 美元債重組正式生效，三張爛債已換成八年後才到期的鏡花水月債，年息 2.5%。違約前未付利息亦以 Zero Coupon Zero Interest 型式在八年內歸還。 1% Cash prepayment 已收到 1.8% deferred cash payment 會在 2023 年底發放 27.2% proceeds from sale of assets 預期於 2023 年發生，但我估最快要 2024 年才有 16.7% 會以信託分派型式慢慢歸還 53.3% 在 2031 年 1 月 31 日到期歸還 此批爛債成本為 $196，現僅回收 $3，年底再收 $5.4，預計明年可收 $81.6。 明年起信託慢慢歸還約 $50.1，其餘本金 $159.9、利息 $32 及重約前利息 $5.1 於 2031 年回收。 另外，第二間港澳物業置換的香港部分終於完成。此交易傾價期間傳出爭議近十年的大維修終於拍板，但未出夾錢通知書，幸得 Agent 幫忙將大維修費用在合約上列明由新買家負責。 等待完成買賣途中收到夾錢通知書，一個細單位竟要夾十幾萬，真是抹一額汗。 持貨八年，年化回報率 IRR = 20.2% 2023-02-06 增持小量澳元。 2023-02-09 又有租客退租，因小朋友長大要搬大啲。執執佢再放租，租金難免要下調 5% 或以上。 2023-02-15 有朋友問及領展供股，由於早年已因國安法決定清倉位於香港的流動資產，我已沒有定期關注領展的動向。不過馬後炮講講，除國安法外亦有幾點已令我對領展失去昔日的熱情： 1) 早年靚價賣出香港的物業後，沒有收購對象卻又遲遲不肯逢低回購 2) 為了分散和擴張，不斷買入 Gross Yield 僅略高於融資回報的海外資產 3) 海外資產並不是一定在 Prime Location, 例如日本的就得啖笑，而且時機一點也不好 4) CEO 在高位減持，同時領展又在高位回購 總而言之，近年領展常作回報不合理地低的投資或回購決定，司馬昭之心... 可恨的是，家母還持有不少領展，且佔其流動資產大部分...去年已叫住她等加息加定後再決定，就是不聽，急著增持收息的結果就是要拿出更多錢去為某人填氹。 內房又再陷入負面消息滿天飛的狀態，未知是震倉還是另一次政治打擊，為減低風險，沽出上月買入的 COGARD，僅賺 6
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